| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
9720fm
Contributeur actif
271 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 30 nov. 2016 : 16:01:18
|
Bonjour à tous. Je n'ai toujours pas digéré que le syndicat ait en charge les 250 € pour prendre une hypothèque sur le bien d'un mauvais payeur.
Je reviens donc à la charge : j'ai pensé faire entrer en jeu le contrat du syndic.
En effet, le contrat stipule à la rubrique "Prestations imputables au seul copropriétaire concerné" : prise de sûreté en inscription d'hypothèque légale, coût = 300 €.
Je propose le raisonnement suivant :
- le syndic est tenu d'engager les moyens de recouvrement,
- la prise d'hypothèque est un moyen de recouvrement,
- le syndic peut choisir de la prendre lui-même (coût au contrat = 300 €) ou de passer par un avocat (coût en pratique 250 €),
- le syndic choisit de passer par un avocat,
- cette prestation est imputable au seul copropriétaire concerné.
Merci de me dire ce que vous pensez de ce raisonnement ?
Que pourraient me rétorquer CS ou syndic ?
|
|
|
|
 22
 Posté - 30 nov. 2016 : 16:15:27
|
|
Du coup, ca ne vous gêne pas que le conservateur des hypothèque bosse (il a un autre nom aujourd'hui) mais ca vous gêne que l'avocat bosse. Je comprends mal surtout que de ce que vous dites ca vous a vouté moins cher que prévu. |
|
|
|
9720fm
Contributeur actif
271 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 30 nov. 2016 : 16:39:32
|
Le conservateur des hypothèques et l'avocat ont été payés pour le travail effectué : je n'ai pas de souci avec cela.
Mon souci est que les mauvais payeurs suscitent des dépenses imputées au syndicat alors que le contrat du syndic indique que ces dépenses sont imputables au copropriétaire concerné.
|
|
|
|
24
Posté - 30 nov. 2016 : 17:14:52
|
Si cela INCITAIT de nouveaux copropriétaires à ne pas payer, je comprendrais votre raisonnement. Ici, c'est plutot le contraire, dans votre syndicat, ca ne rigole pas, quand il y a un impayé qui ne se règle pas, hypothèque.
La mainlevée de l'hypothèque doit ne pas trop faire rigoler le copro qui veut vendre rapidement, soit dit en passant.
Je pense que ce genre d'événement (vous dites en avoir eu plusieurs) pourrait aussi faire bouger un peu le conseil syndical qui a son role dans cette affaire, et qui ne consiste pas juste en fin d'année à vérifier que la facture de l'avocat a été répercutée dans les comptes; Le conseil devrait suivre trimestre par trimestre les impayés, ce qui consiste en sa tache légale de ASSISTANCE au SYNDIC.
Ici vous voudriez faire intervenir l'assurance du syndic au motif d'une faute, ca ne fonctionnera pas, ou faire payer le syndic au motif d'un acte inutile. Si vous arrivez a convaincre un JUge que cet acte est inutile, alors essayez, mais pour ma part je n'y crois pas.
Mais peut-etre d'autres auront un avis différent, je ne possède pas la vérité ultime, et je souhaite pour vous que ces autres vous offrent des solutions.
Personellement je serais au conseil, je préfèrerais me battre pour les rentrée de créances que contre la dépense de l'avocat. Il me semble qu'il y a plus a gagner à tous points de vue. Y compris en la crédibilité du conseil.
|
|
|
|
9720fm
Contributeur actif
271 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 01 déc. 2016 : 12:07:49
|
|
citation: Ici vous voudriez faire intervenir l'assurance du syndic au motif d'une faute, ca ne fonctionnera pas, ou faire payer le syndic au motif d'un acte inutile. Si vous arrivez a convaincre un JUge que cet acte est inutile, alors essayez, mais pour ma part je n'y crois pas. Je ne veux rien de tout cela : je souhaite juste que le syndicat sorte indemne des frais engagés pour aboutir auprès des mauvais payeurs et donc que ces frais de prise d'hypothèque soit mis à la charge de ces mauvais payeurs.
Je recherche les arguments pour convaincre le CS, puis convaincre le syndic.
|
|
|
|
26
Posté - 01 déc. 2016 : 12:32:29
|
9720fm : c'est un faux problème; Le syndicat demandera au juge le remboursement de tous les frais du aux débiteurs. DI et article 700.
Imputés ou pas au débiteurs, le SDC qui assigne devra obligatoirement engager un avocat.
Ce jeu d'écritures ne changera pas l'attitude des mauvais payeurs, qui ne paieront pas plus leur quote part de charges, frais d'hypothèque, d'avocat inclus ou pas dans le compte de charge perso. |
|
|
|
27
Posté - 01 déc. 2016 : 12:45:48
|
Philippe,
Vous avez lu en diagonale.
Après l'hypothèque, les débiteurs ont payés, il n'y aura aucune audience. |
|
|
|
9720fm
Contributeur actif
271 message(s)
Statut:
|
|
28
Posté - 01 déc. 2016 : 12:50:03
|
|
Il n'est pas question d'aller au tribunal non plus : voyez mon premier post citation: Les mauvais payeurs ont régularisé leur situation mais le syndic ne leur a pas demandé le remboursement des frais d'avocat pour la prise d'hypothèque. Je veux juste savoir si mon raisonnement est valide :
- le syndic est tenu d'engager les moyens de recouvrement,
- la prise d'hypothèque est un moyen de recouvrement,
- le syndic peut choisir de la prendre lui-même (coût au contrat = 300 €) ou de passer par un avocat (coût en pratique 250 €),
- le syndic choisit de passer par un avocat pour prendre l'hypothèque,
- cette prestation est imputable au seul copropriétaire concerné,
- le syndic doit produire les écritures pour que les mauvais payeurs remboursent le syndicat pour les frais engagés. |
|
|
|
29
Posté - 01 déc. 2016 : 13:04:19
|
|
citation: cette prestation est imputable au seul copropriétaire concerné, Non, il n'y en qu'en cas d'action en justice que le Juge ordonne le paiement au débiteur.
EN cas d'action en justice, les dépens sont sur décision du juge également au débit du débiteur.
Ici, ce n'est pas un dépend, et i n'y a pas de jugement, aucune manière que le débiteur ne paye, sauf de bonne grâce.
En d'autres mots si le débiteur ne paye pas de bonne grace, le sydnicat peut aller en justice, mais il n'obtiendra de manière certaine que le remboursement des frais d'hypothèque, pas, sauf exception (le Juge est bien luné), les frais d'avocat. |
Édité par - ribouldingue le 01 déc. 2016 13:06:06 |
|
|
|
9720fm
Contributeur actif
271 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 01 déc. 2016 : 14:20:03
|
|
citation: Ici, ce n'est pas un dépend, et i n'y a pas de jugement, aucune manière que le débiteur ne paye, sauf de bonne grâce.
Oui de manière générale sans tenir compte du contrat du syndic pour ce syndicat. Mais ce contrat stipule à la rubrique "Prestations imputables au seul copropriétaire concerné" : prise de sûreté en inscription d'hypothèque légale, coût = 300 €.
Le CS ne peut-il pas demander l'application du contrat et le syndic ne peut-il pas se justifier auprès des mauvais payeurs par l'application de son contrat ?
|
|
|
|
31
Posté - 01 déc. 2016 : 17:42:20
|
Le contrat ne peut pas aller contre la loi, et le contrat type des syndicat a été recalé par le conseil constitutionnel précisément sur ce point.
Par ailleurs:
Le contrat vaut entre le syndicat et le syndic, il n'est pas signé entre chaque copropriétaire et le syndic. |
|
|
|
JPM
Modérateur
8601 message(s)
Statut:
|
|
32
Posté - 02 déc. 2016 : 09:21:46
|
A noter que le syndic ne peut pas inscrire lui même l'hypothèque. Le bordereau doit être certifié par un professionnel du droit.
Le syndic peut exécuter un recouvrement par voie d'injonction de payer. Si l'affaire vient sur opposition devant le tribunal d'instance ou un juge de proximité il peut en principe se présenter lui même mais, dans la pratique il doit recourir à un avocat car il ne peut pas passer des heures à attendre son tour à l'audience.
Les difficultés financières qui affectent le recouvrement des charges viennent de l'insuffisance manifeste des indemnités allouées par les Magistrats en outre du principal de la créance.
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 02 déc. 2016 : 11:13:05
|
Bien d'accord.
Il y a là une anomalie préjudiciable au syndicat, et par ricochet à chacun des copropriétaires.
Lesquels peuvent de ce fait se retrouver en difficulté.
'On', et les magistrats en particulier, ne mesurent pas les dégâts que causent parfois ces impayés, que ce soit directement, ou dans notre cas indirectement en raison de l'insuffisance des sommes allouées. |
|
|
|
9720fm
Contributeur actif
271 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 02 déc. 2016 : 16:59:27
|
Tout d'abord, merci à ribouldingue de s'être intéressé dans la durée à mon sujet même s'il est d'un intérêt très général pour les lecteurs d'UI.
Aïe, voilà une info décisive ! JPM m'apprend que citation: le syndic ne peut pas inscrire lui même l'hypothèque. Le bordereau doit être certifié par un professionnel du droit. Ma question n'est donc plus sur le recours à l'avocat que j'avais supposé au début du fil comme abusif (syndic indemne), d'un coût très supérieur à celui du syndic et non prévu par l'article 10-1-a.
Il s'agit alors seulement d'appliquer l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
La prise d'hypothèque est donc nécessairement par un professionnel du droit, c'est pourquoi l'article 10-1-a n'a pas besoin de le préciser : je pensais que le recours à l'avocat excluait l'imputation au copropriétaire concerné.
Pour répondre à ribouldingue : citation: le contrat type des syndicat a été recalé par le conseil constitutionnel précisément sur ce point. Mais précisément, les frais en italique ci-dessus n'ont pas été recalés, seuls ont été recalés des honoraires du syndic en sus de ceux-là . Dans "mon" cas, le syndic n'a pas ajouté d'honoraires en sus.
Ma question vaut seulement pour les honoraires de l'avocat pour la prise d'hypothèque : je comprends maintenant que l'article 10-1-a répond à ma question à savoir les honoraires de l'avocat pour la prise d'hypothèque sont imputables au copropriétaire concerné. Il suffit de demander cette imputation au syndic en application de l'article 10-1-a.
Est-ce bien cela ?
|
|
|
|
35
Posté - 02 déc. 2016 : 18:02:15
|
Pan sur le bec, vous avez raison, ce ne sont pas ces frais la qui ont été recalés.
Par ailleurs je ne connais pas l'exigence de l'avocat pour enregistrer l'hypothèque. J'aimerai savoir d'ou vient cette obligation, a moins que cela ne soit une simple exigence 'prudentielle'.
Merci d'avance à JPM
En ce cas, cela ferait partie éventuellement des dépens éventuels en cas d'action en justice.
POur ma part en tant que paiement à l'avocat je ne connais que des exigences spécifiques de l'Alsace Moselle qui permettent de les joindre partiellement aux dépens.
|
Édité par - ribouldingue le 02 déc. 2016 18:05:16 |
|
|
|
36
Posté - 02 déc. 2016 : 19:44:46
|
|
citation: Initialement posté par JPM
A noter que le syndic ne peut pas inscrire lui même l'hypothèque. Le bordereau doit être certifié par un professionnel du droit.
Nous pouvons confirmer que cela dépend des services de publicité foncière (c'est ainsi que s'appellent depuis quelque temps les conservations des hypothèques) : nous avions de l'expérience directe d'inscription d'hypothèques du syndic sans recourir à un tiers, et petite enquête menée, plusieurs syndics nous ont indiqué qu'ils le pratiquaient et ne rencontraient aucun problème...
|
|
|
|
Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
Statut:
|
|
37
Posté - 02 déc. 2016 : 22:31:41
|
Pour râler un peu plus:
1) dans une copropriété un copropriétaire ne paye jamais ses charges (1800€ par an), et loue son appartement en faisant évidemment payer les charges au locataire.
La copropriété assigne cette personne indélicate et à deux reprises l'indélicate a réglé les charges dues au départ de la procédure (décision du juge) juste avant la vent forcée de son appartement.
L'article 700 la condamne à 700€ la première fois et 1200€ la deuxième, alors que chaque procédure a coûté plus de 2500€.
La personne a réglé en juin dernier, et sa dette est déjà de 5000€, on a déjà mis à l'ODJ de l'attaquer pour la troisième fois ...
2) Dans une autre copropriété, une concession automobile occupe tout le rdc et a environ 7000€ de charges par an.
Comme dans votre cas 9720fm, les lettres d'avocat permettent de recouvrer la dette, mais pas les 750€ de frais d'avocat !!!
|
|
|
|
|
|
38
Posté - 03 déc. 2016 : 07:10:43
|
Merci universimmo.
Sur un plan juridique, il faut donc prendre en compte le fait que le ministère d'un avocat n'est donc pas légalement nécessaire,à mon avis, c'est ce qu'uin juge prendrait lui aussi en compte. |
|
|
|
9720fm
Contributeur actif
271 message(s)
Statut:
|
|
39
Posté - 03 déc. 2016 : 09:11:59
|
|
rédaction Universimmo citation: cela dépend des services de publicité foncière (c'est ainsi que s'appellent depuis quelque temps les conservations des hypothèques) OK, pas de règle nationale. Pour savoir ce qu'il en est des services de publicité foncière concerné pour le syndicat, je vais les appeler lundi. Si l'avocat est requis, je pourrai arguer auprès du CS et du syndic de l'article 10-1-a de la loi de 65 pour que le syndicat récupère les frais de prise d'hypothèque. Il n'est pas question d'aller voir un juge : c'est juste l'application d'un résultat de la vérification des comptes.
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Prise hypothèque par avocat = charge syndicat ? 
