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 Prise hypothèque par avocat = charge syndicat ?
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9720fm
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Posté - 04 nov. 2016 :  10:40:14  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous,

Un syndic est passé par un avocat pour prendre des hypothèques pour des copropriétaires mauvais payeurs. Cela a produit des dépenses "charges générales" de 250 € environ par dossier.

Les mauvais payeurs ont régularisé leur situation mais le syndic ne leur a pas demandé le remboursement des frais d'avocat pour la prise d'hypothèque.

Je n'ai pas trouvé de réponse dans Universimmo à ma question :
quels remboursement demander à un syndic qui a fait prendre une hypothèque par un avocat aux frais du syndicat ?

Le récent avis du Conseil d'Etat, du5 octobre 2016 http://www.universimmo.com/brev/uni....WBxTuPRApvp ne répond pas non plus car il traite des honoraires de syndic seulement.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur,

Je comprends que l'esprit de la loi est de faire payer par le mauvais payeur les frais pour recouvrer l'impayé. Il n'est pas question d'avocat.

Que peut argumenter un Conseil Syndical pour que le syndic demande le remboursement aux mauvais payeurs des frais d'avocat ?

L'esprit de la loi même si les frais d'avocat n'y sont pas explicitement ?








mfld
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 1 Posté - 04 nov. 2016 :  12:57:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si on applique la même "logique" que celle des tribunaux quand la procédure de recouvrement passe chez eux, les frais d'avocat ne sont habituellement pas admis dans le principal, mais récupérables (jamais en totalité) via l'article 700. En d'autres termes, les honoraires d'avocats ne sont pas considérés comme des "frais nécessaires", même sort que pour les honoraires de syndic, et devraient donc être imputés dans un premier temps au syndicat.

Je crains que vous n'en soyez pour vos frais... à moins que vous ne réussissiez à démonter que cette prise d'hypothèque était un acte non motivé mais purement vexatoire... à vous de préciser votre contexte (notamment antériorité et importance de la dette).
Signature de mfld 
Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 04 nov. 2016 :  13:25:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le syndic n'avait pas le moyen de le leur imposer, ce qui eut pu être le cas s'il y avait eu jugement. A priori, vous allez devoir considérer que ce sont des frais engagés avec succès, et qu'une procédure vous aurait couté plus cher.

9720fm
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 04 nov. 2016 :  13:42:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci mfld et ribouldingue de vos réponses. Vous voyez les honoraires d'avocat comme un investissement pour augmenter les chances de recouvrer les dettes. J'ai effectivement compris que des syndics peuvent recourir à un avocat pour faire peur aux mauvais payeurs.

Ce qui me gêne est que le syndic ait recours à un avocat pour prendre une hypothèque alors que :
- la simple prise d'hypothèque est un premier acte qui peut faire peur,
- les résolutions de saisie immobilière sont très efficaces pour faire peur,
- le syndic pourrait très bien prendre l'hypothèque lui-même,
- il ne demande pas l'avis du CS : avec plusieurs impayés, le seuil de consultation du CS est atteint.

La pratique suivante existe mais je ne sais pas si elle est courante. Le syndic demande aux mauvais payeurs de rembourser les frais d'avocat au titre de frais de recouvrement. Tous les mauvais payeurs ne sont pas au fait de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y en a qui peuvent s'exécuter.

Le syndic ne peut-il pas tenter cette pratique ? c'est un peu de la légitime défense envers quelqu'un qui a pris des libertés avec les autres (le syndicat).




mfld
Contributeur actif



France
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 04 nov. 2016 :  13:54:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous pouvez toujours tenter de profiter d'une possible ignorance de leurs droits par ces débiteurs (qui ne risque rien n'a rien...), mais méfiez vous quand même : quand un CS encourage un syndic à faire des choses "out of border line", il ne faudra pas s'étonner que ce syndic prenne de mauvaises habitudes, surtout quand elles seront cette fois-ci à votre désavantage... la mauvaise graine du chardon pique souvent les fesses de celui qui l'a semé .

Ce qui ne vous empêche pas de rediscuter avec votre syndic de la procédure d'engagement en cas d'impayé, pour éviter des dépenses trop hâtives, surtout quand le recours à l'avocat n'est pas toujours justifié, comme vous le relevez fort justement.
Signature de mfld 
Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 04 nov. 2016 :  15:09:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous posez la question de refacturer les frais d'avocats aux divers mauvais payeurs, nosu vous avons répondu, et les réponses son a peu prés unanimes.

citation:
Ce qui me gêne est que le syndic ait recours à un avocat pour prendre une hypothèque alors que :
- la simple prise d'hypothèque est un premier acte qui peut faire peur,
- les résolutions de saisie immobilière sont très efficaces pour faire peur,
- le syndic pourrait très bien prendre l'hypothèque lui-même,
Vous posez une toute autre question, qui est de savoir si le sydnic, indépendamment ou nous de la refacturation au débuteur, devait le faire lui-même ou pouvait le faire faire.

Les comptes ont-ils été approuvé depuis?

Le quitus au sydnic a t'il été donné pour les deivers exercices ou ces actoins ont été engagées?

Le quitus a t'i deja été donné pour au moins une occcurence, la plus ancienne?

Le conseil syndical a t'il émis un avis ur l'opportunité que le sydnic avait de mener ces opérations lui-même?


Je pense que dans cette affaire, on arrive apres la bataille, et que SURTOUT ce n'est pas 250 euros qui fait se lever, mais 250 euros plusieurs fois.

Donc oui, pour répondre à cette nouvelle question, pour ma part je trouve que ce sont 250 euros bien employés et qui ont porté leur fruit.
On peut essayer d'économiser sur ces 250 euros, mais on pourrait surtotu éviter d'avoir des mauvais payeurs, et la cela semble assez réussi.
Signature de ribouldingue 
Festina Lente

philippe388
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 04 nov. 2016 :  15:54:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
9720fm : - les résolutions de saisie immobilière sont très efficaces pour faire peur,
- le syndic pourrait très bien prendre l'hypothèque lui-même,
- il ne demande pas l'avis du CS : avec plusieurs impayés, le seuil de consultation du CS est atteint.


Attention :

1.le syndic ne peut pas lancer une saisie immobilière sans un accord de l'AG

2. Le montant minimum ou la consultation du CS est obligatoire ne concerne PAS les impayés de charges; mais les travaux et les contrats. DE plus le CS n'emet que des avis, le syndic n'a aucune obligation de les suivre.

Le syndic n'a pas à demander au CS de la bonne marche à suivre. Il met sa responsabilité en jeu si il ne fait pas le maximum pour récupérer les charges. Prendre un avocat fait aussi partie de ses charges de recouvrement. IL demandera alors l'article 700.

Le CS n'a pas à argumenter sur ces dossier. Le syndic DOIT respecter les règles.

3. le CS n'a pas besoin d'un accord de l'AG pour poursuivre les débiteurs : relance, MED, prise d'hypothèque légale.

Le role du CS est de controler que le syndic gère bien ces dossiers, qu'il a pris toutes les mesures nécessaires pour le faire. Il n'a aucun pouvoir de décision sur ces dossiers, il contrôle.

4. Le syndic doit prendre une hypothèque très rapidement. C'est le seul moyen de récupérer des charges impayées après la 5 ème année. Le privilège immobilier c'est 100% des charges des 3 années antérieures, et 50% des 4 et 5 années à partager avec le preteur de deniers.

Une prise d'hypothèque ne fait pas peur. Le fisc, la banque, les organismes de crédit, ...... prennent immédiatement des hypothèques sans en informer le débiteur ! Et ce sont les premiers qui seront servis si il reste des fonds après l'adjudication et le paiement des prioritaires, dont le SDC en tête ( dans la limité des 5 ans)


ribouldingue
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 04 nov. 2016 :  16:56:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
3. le CS n'a pas besoin d'un accord de l'AG pour poursuivre les débiteurs : relance, MED, prise d'hypothèque légale.
Le syndic voulez-vous dire, mais votre paire de doigts a fourché...

philippe388
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 04 nov. 2016 :  19:18:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ribouldingue : bayrou ou baroin ??? tout le monde peu se tromper même les meilleurs d'entre nous !

9720fm
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 04 nov. 2016 :  19:49:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Réponses à ribouldingue :

Les comptes été approuvés : les dépenses étaient réelles, leur remboursement n'était pas certain mais espéré par le CS. Le quitus avait été donné au syndic pour l'exercice concerné (occurrences sur le même exercice)

Le conseil syndical n'a pas été consulté sur l'opportunité que le syndic avait de recourir à un avocat pour prendre l'hypothèque donc on arrive forcément après cette 1ère bataille.

Ce n'est pas 250 euros qui fait se lever, mais 250 euros plusieurs fois : oui c'est le cas pour plusieurs fois et il faut aussi penser aux impayés futurs.

Ces 250 euros n'ont pas été si bien employés : ils n'ont porté leur fruit que pour un des impayés. Pour les autres impayés, c'est le TI et 800 € de plus sont provisionnés.

Je trouve que recourir à 250 € d'avocat pour prendre une hypothèque est disproportionné. Si statistiquement, pour une majorité de mauvais payeurs cela évitait une procédure via le tribunal qui laisse plus de 250 € à la charge du syndicat, j'accepterais tout-à-fait cette solution.

9720fm
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 04 nov. 2016 :  19:59:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Réponse à philippe388 : OK sur vos affirmations et merci sauf
Prendre un avocat fait aussi partie de ses charges de recouvrement. IL demandera alors l'article 700.
Prendre un avocat : oui mais seulement quand un délai a échu et que la décision d'aller au tribunal est prise et non pas pour prendre l'hypothèque. Pour cette seule prise d'hypothèque, il n'y a pas de remboursement via l'article 700 si l'impayé ne va pas jusqu'au tribunal.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 04 nov. 2016 :  20:32:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le conseil n'a pas été consulté, mais il fallait qu'ilse prenne par ses petites mains pour se consulter tout seul.
Le bruit assourdissant du silence, ça marque.


Le syndicat a voté le quitus, donc de quoi se plaint-il?

citation:
Les mauvais payeurs ont régularisé leur situation

citation:
Ces 250 euros n'ont pas été si bien employés : ils n'ont porté leur fruit que pour un des impayés.
Quelle est la bonne version, j'adooorre quand on fait varier les faits selon les réponses données.

Vous êtes certain d'avoir une vraie question, ou plutôt d'amuser la galerie?

9720fm
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 05 nov. 2016 :  08:41:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ribouldingue, les cas étant multiples, j'avais plusieurs questions à poser. Dans mon premier message, j'ai simplifié pour ne poser qu'une question. Un sujet qui pose plusieurs questions devient ingérable.

Merci de bien vouloir considérer les questions étape par étape.

Quant au quitus, vous savez bien qu'il est mal compris par les copropriétaires en AG et le quitus est acquis ou pas en fonction de qui préside l'AG. Ce n'est pas le syndicat qui se plaint mais un membre du CS qsui veut s'assurer ne pas se faire rouler dans la farine par les réponses du syndic au président du CS.




ribouldingue
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 05 nov. 2016 :  09:03:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ne prenez pas le lecteur pour un pigeon.

Quand on annonce que les mauvais payeurs (au pluriel) ont payé, puisque ensuite pour 'répliquer' à mon post vous me 'corrigez' en indiquant que un seul (sans pluriel) a finalement payé, vous êtes incohérent;

Vous avez le droit de vous tromper, vous n'avez pas le droit d'utiliser d'un argumentation modifiée pour faire penser que c'est moi qui me trompe.

Même si ce n'est pas l'essentiel de la discussion, vous êtes intellectuellement malhonnête.

Édité par - ribouldingue le 05 nov. 2016 09:05:17

philippe388
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 05 nov. 2016 :  09:09:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
9720fm : "le quitus est acquis ou pas en fonction de qui préside l'AG"

NON !!! il est facile au CS de démontrer que l'AG ne doit JAMAIS donné quitus.

1. il n'existe pas en copropriété

2. c'est une décision juridique grave. IL ne s'agit pas d'être satisfait ou non de la gestion du syndic, mais de donner une assurance suppélementaire sur les erreurs de gestion. Le syndic est DEJA assuré pour cela, et ce n'est pas le rpésident du CS qui pousse au quitus mais les assureurs des syndics ! C'est assez connu pour informer l'AG? et rejeter systématiquement le quitus, car cette décision sera reprise par le juge et mettra alors le SDC dans la difficulté.

3 Un président de séance qui pousse au quitus n'y connait rien !

4. un CS qui pousse au Quitus est un mauvais CS.

9720fm
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 05 nov. 2016 :  09:19:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
riboudingue, si j'ai pu faire penser que c'est vous qui vous trompez, veuillez accepter mes excuses. Autre point : quand un membre du CS comme moi est en désaccord avec d'autres au CS, il est difficile d'être très précis car les recherches sur Internet des détracteurs peuvent aboutir sur ce message et alors, cela signifie que je n'aurais plus de pseudo vis-à-vis des détracteurs : mes autres sujets viendraient conforter la présomption. Ce n'est pas facile de poser les questions dans ce contexte. Veuillez en tenir compte SVP.

9720fm
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 05 nov. 2016 :  09:25:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour philippe388
citation:
3 Un président de séance qui pousse au quitus n'y connait rien !
C'est bien le cas et c'est le président du CS
citation:
NON !!! il est facile au CS de démontrer que l'AG ne doit JAMAIS donné quitus.
Quand le président du CS ne veut pas faire de peine au syndic et que des membres moutons le suivent, l'avis du CS est "voter le quitus".

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 05 nov. 2016 :  09:46:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
si j'ai pu faire penser que c'est vous qui vous trompez, veuillez accepter mes excuses.
Volontiers, et oublions.


Sur la suite, le conseil est désigné par les copropriétaires, il est donc une émanation, pas juste un intervenant tombé du ciel.

En Assemblée, chacun vote. Si chacun ne peut pas se décider, et qu'il lui faille l'onction du grand prêtre, le président, ou la bénédiction du conseil, c'est que dans votre syndicat, malheureusement, les copropriétaires ne sont pas aptes à la démocratie;

Aptes ou pas, leurs votes les engagent pourtant, car ce sont bien eux qui décident.

En votant le quitus, ils déposent un voile sur chacune des dépense de 250 euros payées a l'avocat, dépenses qui sont donc approuvées par l'approbation des comptes et dont l'existence et la nature est rendue indiscutable et non contestable par le quitus.

Dit autrement = on oublie.


Philippe388 nous écrit que le quitus n'existe pas en copropriété; La phrase est malheureuse car erronée.
Ce qui n'existe pas c'est l'obligation légale de se prononcer sur le quitus.


Rien n'empêche le sydnic de metttre cette question à l'Ordre du jour;
RIen n'empêche les copropriétaire de voter non.


Si vos co-propriétaires sont inaptes àla démocratie, vous pouvez soit les éduquer, soit abandonner, mais vous ne pouvez pas les forcer.

Édité par - ribouldingue le 05 nov. 2016 09:50:19

Gédehem
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 05 nov. 2016 :  12:06:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Depuis son introduction, cet art.10-& n'en fini pas de faire couler l'encre des commentateurs.
Il est évident que la timidité du législateur est en cause, d'où le sens des arrêts rendus au détriment souvent des syndicats.
Il est vrai que les actions engagées par les syndics (lorsqu'elles le sont), ne le sont parfois pas correctement. Et surtout trop tardives : comment expliquer autrement une créance de 3 ou 5000 €, voire 8 ou 10.000 € pour 150 ou même 300 € de charges mensuelle ?
L'absence de réactivité du syndic, mais aussi du CS qui ne contrôle pas l'état des comptes individuels en est la cause.

Jugements ou arrêts au détriment des syndicats : un syndicat n'a pas de ressource propre, à la différence du propriétaire débiteur en général.
Parler "équité" dans ce cas n'a pas de sens, le syndicat étant toujours le "parent pauvre" puisque démuni et sans ressource....
Et pourtant, c'est lui qui est pénalisé.

Affirmer encore en 2016 que "le quitus n'existe pas en copropriété" est effectivement une bêtise.
Le problème de fond face à cette question : combien de copropriétaires savent exactement de quoi il s'agit, ce qu'est "voter le quitus" ???

Édité par - Gédehem le 05 nov. 2016 12:13:35

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 05 nov. 2016 :  14:25:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Assignation. 1:
Annulation de la résolution XX prévoyant une étude de remise aux normes et renovation plus que sommaire par un Maitre d'œuvre choisit par leur soin (les consorts bailleurs et Parent 2 des 5 copro, 2 autres s'étant abstenue et le dernier contestataire).
(L'étude etait a 10 000€ celle du copro 7000€)
Le Juge n'a pas le choix, la loi lui demande de se prononcer à l'aune de l'équité.

Il observe donc les revenus du débiteur,qui sont souvent faibles, et il observe que le syndicat ne peut rien avancer, mais qu'en outre il n'est pas limité dans ses ressources, puisqu'il n'a qu'à les appeler (et d'ailleurs, .....elles arrivent).

Édité par - ribouldingue le 05 nov. 2016 14:31:44

Gédehem
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 05 nov. 2016 :  15:27:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il n'est pas limité dans ses ressources

Le syndicat n'a aucune "ressource" en propre, du seul fait de sa personne.

Ici c'est bien le syndicat "de sa personne" qui est concerné par la créance, par l'action engagée, pas chacun des syndicataires seraient ils "groupés".

S'il s'agit des ressources des syndicataires, on est dans une autre configuration, celle de l'action de groupe. A condition de mettre en avant une solidarité entre syndicataires.
Sans oublier que l'aggravation des charges par la faute d'un débiteur peut aggraver la situation parfois précaire de bons payeurs.

D'où le déséquilibre inéquitable au désavantage du syndicat, donc de chacun des membres, par la légèreté du législateur qui n'a pas vu toutes les conséquences de cette restriction ... inéquitable..
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