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JPM
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 21 Posté - 08 nov. 2016 :  22:47:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

UI
citation:
En comptabilité il faut considérer distinctement l'actif (emplois) et le passif (ressources).

Le fonds de travaux est une ressource appelée aux copropriétaires. Attachée aux lots, ses mouvements et son solde doivent être décomposés par lot. Lorsqu'un lot change de mains, cela ne change rien comptablement, et il n'y a lieu d'enregistrer aucun mouvement.

Les sommes encaissées des copropriétaires au titre des cotisations du fonds de travaux qui leurs sont appelées doivent être déposées sur le compte bancaire bis ouvert pour le fonds.

Seuls les encaissements doivent y être déposés, ce qui veut dire que le solde du compte bancaire bis à l'actif n'est égal au cumul des quotes-parts du fonds au passif que lorsque toutes les cotisations appelées ont été encaissées. Le reste du temps, il est inférieur, la différence étant le montant des cotisations impayées.


Les pouvoirs publics ne font pas leur travail. Il est bien évident que la création du fonds travaux devait s'accompagner d'une modification appropriée du plan comptable.

Quand on crée une avance permanente, mieux connue comme fonds de roulement, l'appel de 10 000 € réparti en débit entre les 450 des copropriétaires est passé globalement en crédit du 1031.

Six mois après on dit qu'il y a un fonds de roulement de 10 000 € même si de fait trois copropriétaires n'ont pas encore payé leur quote-part. Les encaissements à ce titre n'ont été que de 9200 €. Il y a confusion des fonds encaissés à des titres divers.

UI écrit assez justement : "les sommes encaissées des copropriétaires au titre des cotisations du fonds de travaux qui leurs sont appelées doivent être déposées sur le compte bancaire bis ouvert pour le fonds."

Si l'appel pris en exemple est un appel pour le fonds travaux et non plus pour le fonds de roulement on dira six mois après qu'il y a un fonds travaux de 9200 € parce que c'est la somme figurant dans le compte bancaire affecté.

Il y a donc une différence de nature entre les deux avances.

En l'état du texte Chaque copropriétaire ayant versé sa cotisation en reste propriétaire dans un régime de prévoyance forcée

Mais il n'est pas certain que ce soit l'idée des initiateurs de cette soit disant réforme

A mon avis ils estiment que ces fonds sont bien la propriété du syndicat qui en fait ce qu'il veut sans se soucier du mode de répartition de l'appel et peut affecter les fonds à des travaux de chaufferie en utilisant à cette fin des fonds versés par les propriétaires d'emplacements extérieurs de stationnement.

En l'état le texte n'est pas en ce sens. La phrase " Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. " nous vient d'une rédaction de l'ARC protestant à juste titre contre l'appréhension par les syndics des fruits de la trésorerie syndicale. Il ne faut pas lui conférer une interprétation relative à la nature fondamentale du fonds travaux.

Les cotisations versées sont attachées au lot. Elles entrent dans la composition du bien vendu. A cet égard il faut au minimum passer l'avance au crédit du nouveau copropriétaire. Ce qui ne se ferait pas si le fonds était la propriété du syndicat

Quid lorsque la cotisation du fonds travaux n'a pas été payée ?

Figure-t-elle dans le bien vendu ?

Non pour les uns. Elle n'est pas été versée, donc elle n'existe pas

Oui pour les autres, car la créance du syndicat va être honorée à l'occasion de la vente par prélèvement sur le prix. Tout se passera comme si elle avait payée en temps utile et le nouvel acquéreur en sera crédité comme si elle avait été payée dans le délai normal.

Il faut réfléchir sur les cas dans lesquels le syndicat ne pourra pas récupérer l'intégralité de sa créance et notamment tout ou partie de la contribution au fonds travaux. Et plus encore s'il apparaît alors qu'il y a faute du syndic ou même de l'assemblée si le recouvrement a été effectué avec un retard étant à l'origine d'une perte financière.

Ces problèmes juridiques montrent qu'il est peut être prématuré de discuter de la procédure comptable

et aussi que le législateur laisse en plan les professionnels sans s'occuper de leurs difficultés.















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Revenir en haut de la page 22 Posté - 09 nov. 2016 :  14:04:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Quid lorsque la cotisation du fonds travaux n'a pas été payée ?"

Il faut chercher la réponse dans le plan comptable général où la procédure est prévue.

En copropriété cela passe par le création par les pouvoirs publics d' un compte spécifique, par exemple 104 Fonds travaux et éventuellement un compte de banque fonds placés 503 Livret A ou autre.

-Abondement trimestriel au fonds travaux:
Débit.....450xx Copropriétaires...........................x
Crédit....1041 Fonds travaux non versé..........................x

-Versement par les copropriétaires:
Débit....512....Banque.......................................x
Crédit...450x..Copropriétaires........................................x

-Virement des fonds reçus au compte de placement:
Débit....503 Compte de placement......................x
Crédit...512...Banque....................................................x

-Affectation des fonds versés!
Débit....1041..Fonds travaux non versés..............x
Crédit...1042..Fonds travaux versés................................x

Le solde du compte 1041 représente ce qui reste à verser par les copropriétaires et le solde du compte 1042 ce qui a été versé par les copropriétaires, ce solde correspond à celui du montant du compte 503 compte de placement.

Ce pose alors un problème en cas d' utilisation du fonds travaux au financement de travaux suivant que le copropriétaire aura ou n' aura pas versé sa quote part ? (Entre 1041 et 1042 )

-Comptabilisation des intérêts:
Débit....503 ..Compte de placement................z
Crédit...1042..Fonds travaux versés...........................z

Reste le problème de l' affectation à chaque lot des intérêts, les montants et les durées de placement étant différent d' un lot à un autre.

Édité par - JB22 le 09 nov. 2016 14:08:12

JPM
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Revenir en haut de la page 23 Posté - 09 nov. 2016 :  17:11:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


OK ! Mais les problèmes comptables sont négligeables à côté de l'énigme constituée par la nature juridique de cette avance et les modalités pratiques d'application.

Il me semble que les Québécois sont venus en parler à l'occasion d'un 25e anniversaire mémorable. Ils ont bien dit ce qu'il en est quand on fait des travaux ne concernant pas tous les copropriétaires. La solution québécoise ne s'impose pas forcément mais ce serait une information intéressante.

La comptabilité se traite en fonction des données juridiques et pas le contraire.

Signature de JPM 
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Revenir en haut de la page 24 Posté - 09 nov. 2016 :  18:18:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Effectivement il serait bon de connaitre comment font actuellement les québécois, qui ont adopté le fonds travaux attaché au lot bien avant nous. Nous avons copié ?...

"Ils ont bien dit ce qu'il en est quand on fait des travaux ne concernant pas tous les copropriétaires"

Ils avaient donc des problèmes, comment les ont-ils résolus ?

Jean13
Contributeur senior



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Revenir en haut de la page 25 Posté - 29 déc. 2016 :  18:29:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par FBO

Sinon au fait, avez-vous des résolutions types pour rembourser les provisions spéciales et reconstituer le tout en fonds travaux ?

Sur l'extranet de la FNAIM il y a bien une résolution type pour constituer un fonds travaux, mais rien pour transformer les provisions spéciales déjà constituer en fonds travaux...


Salut FBO

Avec grand retard je viens de lire votre message, veuillez me pardonner...

Bref faut'il en déduire que la FNAIM n'est pas la la science infuse, n'a pas la vérité vraie et qu'ils ont (comme l'Arc que vous aimez tant) des lacunes.

Et que vous répond la FNAIM que vous avez très certainement consultés ?
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