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JPM
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 Posté - 29 oct. 2016 : 16:06:49
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Il subsiste une ambiguïté à propos du fonds travaux en cas de vente du lot.
Le loi précise que le syndicat n'est pas tenu de rembourser au vendeur les cotisations qu'il a versées à ce titre.
Pour beaucoup le syndicat serait donc le propriétaire de ces fonds et pourrait en disposer comme il l'entend.
En réalité les cotisations versées sont attachées au lot vendu, tout aussi bien que le droit d'utiliser les parties communes.
Ces cotisations entrent donc dans le patrimoine de l'acquéreur avec un régime spécifique : il ne peut en disposer qu'à l'occasion de travaux décidés par l'assemblée qui aurait décidé également d'affecter pour tout ou partie le fonds travaux au paiement des travaux.
En comptabilité, le montant attaché au lot au titre du fonds travaux passe au crédit de l'acquéreur purement et simplement.
Pour être clair, il n'y a pratiquement aucune disposition avec le régime précédent lorsque la reconstitution du fonds de roulement et des autres avances était assurée correctement par le notaire.
Je suis bien entendu à l'écoute des observations
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Posté - 29 oct. 2016 : 18:33:11
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Je me lance:
citation: Pour beaucoup le syndicat serait donc le propriétaire de ces fonds Le syndicat n'existe pas en tant que propriétaire, c'est une indivision.
Le fonds appartient en indivision au prorata des tantièmes de travaux à chaque indivisaire.
citation: Ces cotisations entrent donc dans le patrimoine de l'acquéreur avec un régime spécifique : il ne peut en disposer qu'à l'occasion de travaux décidés par l'assemblée qui aurait décidé également d'affecter pour tout ou partie le fonds travaux au paiement des travaux. Ca devient scabreux, c'est la parfaite définition d'un actif |
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mfld
Contributeur actif
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485 message(s)
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 Posté - 31 oct. 2016 : 12:46:27
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@JPM : vous préparez le futur modificatif des textes comptables de 2005  ?
Qu'on espère avant le 1er janvier 2017, soit dit en passant...
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 31 oct. 2016 12:47:18 |
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Posté - 31 oct. 2016 : 15:11:31
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A JPM :
En comptabilité il faut considérer distinctement l'actif (emplois) et le passif (ressources).
Le fonds de travaux est une ressource appelée aux copropriétaires. Attachée aux lots, ses mouvements et son solde doivent être décomposés par lot. Lorsqu'un lot change de mains, cela ne change rien comptablement, et il n'y a lieu d'enregistrer aucun mouvement.
Les sommes encaissées des copropriétaires au titre des cotisations du fonds de travaux qui leurs sont appelées doivent être déposées sur le compte bancaire bis ouvert pour le fonds. Seuls les encaissements doivent y être déposés, ce qui veut dire que le solde du compte bancaire bis à l'actif n'est égal au cumul des quotes-parts du fonds au passif que lorsque toutes les cotisations appelées ont été encaissées. Le reste du temps, il est inférieur, la différence étant le montant des cotisations impayées.
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Posté - 31 oct. 2016 : 15:17:29
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Ouh là là !
citation: Initialement posté par ribouldingueJe me lance: citation: Pour beaucoup le syndicat serait donc le propriétaire de ces fonds Le syndicat n'existe pas en tant que propriétaire, c'est une indivision.
Le syndicat est une personne morale qui existe bel et bien et qui est indépendante de l'indivision et des copropriétaires. C'est l'indivision qui n'a pas de personnalité civile. Le syndicat a un patrimoine (essentiellement des créances, y compris le compte bancaire) et des dettes. Il n'a juste pas d'immobilisations ni de stocks.
citation: Le fonds appartient en indivision au prorata des tantièmes de travaux à chaque indivisaire.
Non : le fonds au passif est une dette à l'égard des propriétaires de chaque lot. Le compte bancaire bis qui recueille les cotisations des copropriétaires appartient au syndicat. Il fait partie de son actif.
citation: Ces cotisations entrent donc dans le patrimoine de l'acquéreur avec un régime spécifique : il ne peut en disposer qu'à l'occasion de travaux décidés par l'assemblée qui aurait décidé également d'affecter pour tout ou partie le fonds travaux au paiement des travaux. Ca devient scabreux, c'est la parfaite définition d'un actif
[/quote]
Une fois de plus on confond l'actif et le passif... Voir ci-dessus !
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Posté - 31 oct. 2016 : 15:25:03
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Petite précision. Imaginons un copropriétaire société qui tient sa comptabilité :
- sa cotisation au fonds de travaux n'est pas une charge : c'est une créance sur le syndicat ;
- la société enregistre par ailleurs en charges chaque année l'usure et l'obsolescence de son bien (en immobilisation, les lots sont comptabilisés pour les parties privatives et les quote-part des parties communes) par le biais des amortissements et des provisions pour grosses réparations) ;
- en cas de vente, la société cède tout ou partie de ses lots et les quote-parts du fonds de travaux qui lui ont été appelés.
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JB22
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Posté - 31 oct. 2016 : 17:20:35
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De JPM:
"il ne peut en disposer qu'à l'occasion de travaux décidés par l'assemblée qui aurait décidé également d'affecter pour tout ou partie le fonds travaux au paiement des travaux."
Il n' est donc plus possible comme pour l' ancienne Avance travaux de rembourser leur part dans le fonds travaux aux copropriétaires ne participant pas aux charges travaux.
Il s' en suit que les quotes-parts de chacun des copropriétaires ne seront plus proportionnels à la clé d 'appel.
Il faudra donc suivre le fonds travaux au niveau de chaque lot et veiller au moment de l' emploi que l' on n' affecte pas au financement des travaux plus que la quote-part appartenant au copropriétaire du lot.
De U.I.:
"Les sommes encaissées des copropriétaires au titre des cotisations du fonds de travaux qui leurs sont appelées doivent être déposées sur le compte bancaire bis ouvert pour le fonds. Seuls les encaissements doivent y être déposés,"
On peut se poser la question de la répartition des intérêts produits.
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Posté - 31 oct. 2016 : 18:39:39
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citation: Initialement posté par JB22
On peut se poser la question de la répartition des intérêts produits.
Il vaut mieux ne pas se la poser : les intérêts sont des produits du syndicat qui doivent être enregistrés comme tels, et prélevés sur le compte bancaire bis pour être reversés sur le compte bancaire courant. Si le copropriétaires souhaitent ne pas les prélever et les capitaliser, il faut alors faire un appel de cotisation du même montant, afin qu'en toutes circonstances le solde du compte bancaire corresponde au fonds de travaux au passif, moins les arriérés de cotisations...
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 31 oct. 2016 : 19:03:22
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Rédac UI : "en cas de vente, la société (le propriétaire du lot) cède tout ou partie de ses lots et les quote-parts du fonds de travaux qui lui ont été appelés."
Ce que rappelle JPM : "Ces cotisations entrent donc dans le patrimoine de l'acquéreur ......"
Il est évident que céder un lot comportant un part "fonds travaux" de 500 € ou 7800 € ne se fera pas au même prix ......
Point déjà rappelé, que certains ont manifestement du mal à digérer .....
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FBO
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Posté - 31 oct. 2016 : 23:05:05
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Sinon au fait, avez-vous des résolutions types pour rembourser les provisions spéciales et reconstituer le tout en fonds travaux ?
Sur l'extranet de la FNAIM il y a bien une résolution type pour constituer un fonds travaux, mais rien pour transformer les provisions spéciales déjà constituer en fonds travaux... |
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Posté - 01 nov. 2016 : 07:12:46
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citation: Non : le fonds au passif est une dette à l'égard des propriétaires de chaque lot. Le compte bancaire bis qui recueille les cotisations des copropriétaires appartient au syndicat. Il fait partie de son actif. Rédaction universimmo, merci pour cette leçon de comptabilité.
Je me suis lancé, je me suis planté.
Je vais retourner dans le coin du forum que je connais un peu mieux.
Juste une question additionnelle, pour éclairer ce qui m'a fait partir sur un actif:
Pourquoi ce montant ne serait pas traité comme une immobilisation financière, tel le dépot de garantie ou le versement d'une caution, la somme étant bloquée jusqu'à la validation de la condition de libération (ici des travaux)? |
Édité par - ribouldingue le 01 nov. 2016 07:22:08 |
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Posté - 01 nov. 2016 : 07:32:09
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citation: les intérêts sont des produits du syndicat qui doivent être enregistrés comme tels, et prélevés sur le compte bancaire bis pour être reversés sur le compte bancaire courant. Je ne suis pas tout à fait d'accord sur les interets du futur compte travaux : ils sont obligatoirement capitalisés.
"article 18 au 01/01/2017 :
...
-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat."
Or si on les positionne sur le compte courant en produits, ils seront perdus dans le solde de l'exercice. |
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Posté - 01 nov. 2016 : 07:40:52
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La répartition des tantièmes sur le compte 'travaux' et celui du compte courant ne sont potentiellement pas les mêmes. |
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JB22
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Posté - 01 nov. 2016 : 07:56:54
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"Or si on les positionne sur le compte courant en produits, ils seront perdus dans le solde de l'exercice."
Dans un premier temps on doit comptabiliser les intérêts comme des produits
Débit ...512 Livret A....................x
Crédit...716 Produits financiers.................x
Ensuite comme ces produits doivent être obligatoirement affectés au Fonds travaux puisqu' ils sont "définitivement acquis au syndicat".
Débit...716 Produits financiers......x
Crédit..104 Fonds travaux.......................x
Le compte Fonds travaux n' a pas encore été défini, mais il est certain qu'il devra être différent de la racine 103 qui concerne les "avances" remboursables. |
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Posté - 01 nov. 2016 : 10:50:59
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Rectification : un produit est un produit et on ne peut le transférer sur un compte de ressource permanente ; il ne faut prendre de raccourci et passer les écritures qui matérialisent chacun des évènements :
Dans un premier temps on doit comptabiliser les intérêts comme des produits
Débit ...512 Livret A....................x
Crédit...716 Produits financiers.................x
Ensuite comme ces produits doivent être obligatoirement affectés au Fonds travaux puisqu' ils sont "définitivement acquis au syndicat".
Débit...450-x Copropriétaires......x
Crédit..104 Fonds travaux.......................x
N'oublions pas que le produit est imposable sur les copropriétaires à moins qu'il ne soit défiscalisé...
PS. d'accord pour le fait que les intérêts doivent rester sur le compte bancaire bis... |
Édité par - rédaction Universimmo le 01 nov. 2016 10:53:08 |
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Posté - 01 nov. 2016 : 13:36:10
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Perso je suis en accord avec JB22 mais pas avec rédaction UI, car on ne peut mettre ces valeurs en débit au 450, sinon ils seront appelés au prochain appel trimestriel |
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JB22
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Posté - 01 nov. 2016 : 13:56:13
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De U.I.
"il ne faut prendre de raccourci et passer les écritures qui matérialisent chacun des évènements :".
Article 3 du décret du 14 mars 2005:
"Les produits constatés pour les opérations courantes comprennent les sommes reçues ou à recevoir de chaque copropriétaire en vertu de l' obligation leur incombant, enregistrées à la date d' exigibilité. ils comprennent aussi les produits divers affectés aux opérations courantes suivant affectation décidée ou approuvée par l' assemblée générale des copropriétaires.
L' assemblée générale peut donc décider d' affecter les intérêts (produits) au fonds travaux.
Dans votre exemple il manque la répartition des produits (intérêts):
dans le cas ou l' A.G. n' a pas décidé de leur affectation au fonds travaux:
Débit...716 Produits financiers.......x
Crédit...450-x Copropriétaires.....................x
Le compte copropriétaire étant débité et crédité du même montant, cette écriture est neutre.
Rectification "crédit" au lieu de "débit".
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Édité par - JB22 le 01 nov. 2016 14:02:04 |
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Posté - 01 nov. 2016 : 16:55:55
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citation: Initialement posté par JB22
Débit...716 Produits financiers.......x
Crédit...450-x Copropriétaires.....................x
Cette écriture n'a pas lieu d'être ainsi : les copropriétaires vont bénéficier des intérêts comme de tous les produits dans la cadre de la répartition/régularisation... |
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Posté - 01 nov. 2016 : 16:57:46
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citation: Initialement posté par rambouillet
Perso je suis en accord avec JB22 mais pas avec rédaction UI, car on ne peut mettre ces valeurs en débit au 450, sinon ils seront appelés au prochain appel trimestriel
Il faut passer cette écriture juste avant la régul pour que ce débit soit compensé par les intérêts en produits... |
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andre78fr
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Posté - 01 nov. 2016 : 22:14:07
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Je ne comprends pas bien vos exemples, pour moi l'article 18 rappelé par rambouillet est très clair :
"Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat."
La seule écriture à passer c'est le montant des intérêts annuels au débit du 501 - Compte à terme / Livret et au crédit du 104 (compte supposé...) ou du compte de la classe 10x du fonds travaux. La difficulté (et pas des moindres) consiste à ventiler ces intérêts si le fonds a été alimenté puis utilisé sur des clés différentes... par rapport aux mouvements de trésorerie. Aucun impact ni sur les 450 des copropriétaires, ni sur les produits financiers en 716...
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JB22
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Posté - 01 nov. 2016 : 23:38:06
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De André78:
"La seule écriture à passer c'est le montant des intérêts annuels au débit du 501 - Compte à terme / Livret et au crédit du 104 (compte supposé...)"
Dans les écritures proposées je constate les intérêts au crédit du compte de produits financiers 716 comme tous autres intérêts, ensuite j' affecte les intérêts au crédit de compte 104 (ou 10x) en débitant le compte 716.
Dans votre méthode vous sautez une étape, mais le résultat est le même.
"La difficulté (et pas des moindres) consiste à ventiler ces intérêts "
Effectivement les fonds placés et les durées de placement sont différents d 'un lot par rapport à un autre lot
Je rappelle la réponse de U.I.:
Citation:
Initialement posté par JB22
On peut se poser la question de la répartition des intérêts produits.
"Il vaut mieux ne pas se la poser " |
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Le fonds travaux passe-t-il à l'acquéreur ? oui 
