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ClaudeH
Contributeur débutant

France
60 message(s)
Statut: ClaudeH est déconnecté

PostĂ© - 04 sept. 2016 :  19:39:02  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonsoir Ă  vous
Ma question : les contentieux sur charges impayées se multiplient, vu la complexité des situations des propriétaires concernés, les analyses chronologiques présentées par le syndic sont abstraites sur le plan de la valorisation, le CS ne dispose pas de synthèse sur les coûts engagés.
J'ai demandé par internet à la Présidente, de requérir auprès du syndic un tableau de bord des opérations liées aux prélèvements ( huissiers, avances avocats, .. ) et aux règlements REÇUS sur compromis, décisions du tribunal ncp 700.., et « autres arrangements de couloirs ».
Le syndic a refusée (verbalement), ne pas comprendre, prétextant que les textes en vigueurs ne font pas référence à une telle demande,
il est évident, passé la décision de voter l'autorisation donnée au syndic de poursuivre un copropriétaire, les opérations sont satellisées et l'omerta sur les opérations financières s'installe sur le contentieux.
A part l'article 21 ( un vrai brouillon)
Quelles sont les autres possibilités pour obtenir une analyse CHIFFRÉE des opérations de contentieux.
Avec mes remerciements pour vos réponses.
bien Ă  vous
ClaudeH




philippe388
Pilier de forums

13096 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

 1 PostĂ© - 04 sept. 2016 :  20:06:07  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
claudeH: plusieurs points importants,

1. "il est évident, passé la décision de voter l'autorisation donnée au syndic de poursuivre un copropriétaire,"

Ceci est FAUX !

Le syndic n'a pas besoin d'accord de 'lAG pour agir contre les mauvais payeurs ( sauf mise en vente du lot)

2. il doit prendre toutes les mesures possibles pour récupérer les fonds : relance RAR, mise en demeure, prise d'hypothèque légale ( TRES TRES important), assignation, saisie des loyers, .....

3. Le CS a pour mission le controle de la gestion du syndic. Il a tout pouvoir de se saisir de tous les dossiers concernant le SDC.

4. le syndic a obligation de communiquer tous les docs du SDC : comptable, .. et également sur les dossiers contentieux quelqu'il soit. Si le syndic ne communqie rien, le président du CS assignera en référé en injonction de faire.

5. Le syndic a aussi obligation de joindre avec l'OdJ la liste des débiteurs. Il doit aussi informer l'AG de l'actualité de tous les contentieux : actions menées, résultats, accord amiable, jugements, ....

6. ne pas oublier que l privlège immobilier ne joue à 100% pour les 3 années de dettes, et à 50% pour les 4 et 5èmes années. C'est 0 pour les précédentes, sauf si une hypothèque légale a été prise très rapidement, c'est une chance de récupérer quelques miettes.

7. Un CS sérieux fait le point plusieurs fois par an sur tous les contentieux.

8. les analyses chronologiques présentées par le syndic sont abstraites sur le plan de la valorisation, le CS ne dispose pas de synthèse sur les coûts engagés.

Ouh La !!!! valorisation de quoi ?? synthèse des couts engagés, ...

Le syndic n'a pas à communiquer en cours d'année des docs aux copros, hors CS ! Vous devez avoir les infos lors de l'AG, et vous pouvez poser toutes les questions. l'AG est le lieu des débats.

9. TOUT copro peut vérifier les comptes entre la réception de la convocation et l'AG. la date est fixée par le syndic dans l'OdJ. Vous pourrea à ce moment là vérifier toutes les factures des contentieux.

10. rien ne vous empêche de demander quelques explications au CS, mais celui-ci vous répondra ou non, et vous renverra vers le syndic, l'interlocuteur des copropriétaires.

Le CS ne représente pas les copropriétaires. Il a obligation de faire un rapport annuel qui sera joint à l'OdJ. Un CS sérieux DOIT donner aussi des nouvelles du suivi de tous les contentieux, qu'il doit connaitre dans sa totalité.


ClaudeH : Quelles sont les autres possibilités pour obtenir une analyse CHIFFRÉE des opérations de contentieux.

La seule et unique, faire acte de candidature au CS Ă  la prochaine AG, et ĂŞtre Ă©lu !

rambouillet
Pilier de forums

13970 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 05 sept. 2016 :  07:48:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si le syndic fournit dans les convocations un relevé général des dépenses ou une liste détaillée des dépenses, vous trouverez cela sur différents comptes en général 3 :
* 6213 : frais postaux (pour les affranchissements des courriers LRAR et/ou MeD)
* 622 : honoraires du syndic
* 623 : rémunération de tiers intervenant

Pour des demandes particulières du copro en général, le syndic n'a aucune obligation de réponses.
Par contre, si une demande est faite par la Présidente, le syndic doit fournir les documents. Mais en l'espèce, le syndic n'a aucune obligation à fournir un "tableau de bord" car c'est un travail supplémentaire non prévu au contrat. Par contre la Présidente est en droit de réclamer tous documents, lui permettant à elle, de construire ce tableau de bord à partir des factures, par ex.
Quant au jugement, si la Présidente le demande le syndic doit lui transmettre.
Si nécessaire, la Présidente fait une MeD par LRAR.

JPM
Pilier de forums

5082 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 05 sept. 2016 :  08:45:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Effectivement la question est curieuse !

Peut-être s'agit-il d'un de ces syndicats dans lesquels les copropriétaires ne reçoivent pas de relevé général des charges et produits de l'exercice ?

Dans ce ca sil faut l'exiger du syndic.

Sous cette réserve les frais de contentieux apparaissent clairement dans la comptabilité du syndicat. Encore faut-il que le comptable fasse mention pour chaque écriture du dossier concerné.

Il n'y a donc pas lieu d'avoir une analyse chiffrée des frais de contentieux.

Par contre à la fin de chaque procédure de recouvrement le syndic doit établir un compte détaillé de l'opération.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

ClaudeH
Contributeur débutant

France
60 message(s)
Statut: ClaudeH est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 07 sept. 2016 :  13:36:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci pour vos commentaires, premier retour de message
Bonjour,
Réponse de JPM : « Par contre à la fin de chaque procédure de recouvrement le syndic doit établir un compte détaillé de l'opération. »
Le syndic Ă  tendance Ă 
- faire l'impasse sur l'antériorité des dossiers d'une AG à l'autre, qui suppose de disposer des ODJs, des PVs précédents
- et à classer discrètement les affaires terminées d'une AG à l'autre, SANS rendre compte écrit (à minima : « AFFAIRE XYZ est terminée conformément à la demande du syndicat » – de façon verbale -- lors d'une AG).

Quel est l'article / décret / règlement qui permet d' exiger un compte détaillé sur une procédure contentieuse terminée.

Un autre message suit….
Bien Ă  vous
ClaudeH

rambouillet
Pilier de forums

13970 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 07 sept. 2016 :  14:06:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Article 55 du décret
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites."

philippe388
Pilier de forums

13096 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 07 sept. 2016 :  14:33:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
claudeH : tout copro peut poser des questions au syndic sur l'état des contentieux; et aussi au CS qui doit suivre de très près tous ces dossiers, et indiquer cela dans son contrendu d'activité annuel joint obligatoirement à l'OdJ.

Le syndic est en faute si il n'informe pas l'AG des contentieux clos dans l'anné et de ceux en cours.

Syndic et CS ne fonctionne pas très bien, la seul solution est d'en changer.

Vous avez raison de soulever ce problème, car les impayés sont le problème central d'une gestion de copropriété.

claudeH: vous pouvez demander copies des PV des années passées au syndic. Copies à vos frais. Vous pouvez aussi les consulter au cabinet du syndic. Le PV EST le document juridique le plus important.

JPM
Pilier de forums

5082 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 07 sept. 2016 :  16:51:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Il ne faut pas compliquer les choses simples.

Le contrôle des dossiers de contentieux recouvrement relève prioritairement du conseil syndical.

à cet égard le principal n'est pas le coût du dossier mais l'effectivité de l'action judiciaire et la rentrée des fonds. Pour le commun des copropriétaires la consultation des comptes 450nnn et 459nnn permet de suivre l'évolution des positions débitrices dans les documents joints à la convocation pour l'assemblée ordinaire annuelle.

Comme je l'ai indiqué plus haut la clôture d'un dossier de recouvrement doit s'accompagner de l'établissement d'un compte détaillé qui fait généralement apparaître un solde débiteur restant à la charge des copropriétaires. Peu de syndics, - ou de comptables de syndics - savent établir ce compte à partir de celui établi par l'huissier chargé de l'exécution.

Dans un syndicat où il y a un certain nombre de dossiers, le rapport écrit du conseil syndical joint à la convocation est l'outil favori pour informer les copropriétaires.

Il me semble que la phrase " les analyses chronologiques présentées par le syndic sont abstraites sur le plan de la valorisation " est aussi abstraite que les analyses du syndic.

On peut dire autant de " les opérations sont satellisées et l'omerta sur les opérations financières s'installe sur le contentieux. "

Plus concrètement : le conseil syndical doit faire son boulot et rendre compte clairement.


Pour voir le suivi des opérations de recouvrement au niveau de l'exécution forcée et le compte définitif établi par le syndic à partir du compte de l'huissier voyez :

http://www.jpm-copro.com/Etude%207-6-1-2.htm





Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 07 sept. 2016 16:58:53

ClaudeH
Contributeur débutant

France
60 message(s)
Statut: ClaudeH est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 07 sept. 2016 :  18:01:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonsoir Mesdames Messieurs
Merci POUR VOS RÉPONSES
Ma question initiale était :
Le CS ne dispose pas de synthèse < TABLEAU DE BORD > sur les coûts engagés par les procédures liées aux impayés de charges.

Après la relecture du contrat de syndic, je recentre la question :

Chapitre 9 - frais et honoraires imputables au seul copropriétaire
Les coût des prestations ….est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ….
dans ce cas les comptes du syndicat ne sont pas sollicités.
Mais, Qui finance les prestations, le compte de banque SEPARE (hors divorce et non consultable ) du syndic ?
Reste Ă  savoir,
- si le retour financier sur les créances ne vont pas s'égarer et qui va bénéficier des NCPs.
- apporter une attention sur des charges complémentaires sur les créances en cas d’irrécouvrables.
- supprimer les descriptifs chronologiques présentés à l'odj sera un point écolo.
Le suivi du contentieux n'est pas possible. SUIVI satellisé oui, omerta non.
Bonne soirée.
Merci
ClaudeH



philippe388
Pilier de forums

13096 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 07 sept. 2016 :  18:24:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Claude H : Mais, Qui finance les prestations, le compte de banque SEPARE (hors divorce et non consultable ) du syndic ?

De quoi parlez vous ????

supprimer les descriptifs chronologiques présentés à l'odj sera un point écolo.

??? Votre dernier post est assez incompréhensible.

"Le CS ne dispose pas de synthèse < TABLEAU DE BORD > sur les coûts engagés par les procédures liées aux impayés de charges"

Mais que fait votre CS !! c'est la bonne question. le CS a TOUS les docs et les moyens de faire ce tableau de bord.

ClaudeH : vous avez aussi la possibilité d'avoir une idée sur les frais engagés pour les contentieux; vous avez des docs comptables joints à l'OdJ : comptes de dépenses annuelles, annexe, dépenses avocat qui sont obligatoirement budgétisées, ....


Louis92
Contributeur vétéran

France
2457 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 07 sept. 2016 :  18:54:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ClaudeH, vous ne pouvez pas imposer de méthode de gestion au syndic, juste exiger la conformité aux décrets et arrêtés comptables.

Concernant une méthode de gestion des contentieux avec une vue orientée "tableau de bord", vous ne pouvez rien exiger. Si le CS trouve pertinent un tel tableau de bord, c'est à lui de l'établir ainsi que le propose philippe388.

Un CS qui veut surveiller de près la consommation d'énergie est amené à établir un tableau de bord multi-exercice pour suivre l'évolution des différents postes de conso d'énergie. Il ne peut exiger ce tableau du syndic.

Cdlt. Louis92.

philippe388
Pilier de forums

13096 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 07 sept. 2016 :  19:45:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ClaudeH : le "tableau de bord " doit concerner l'ensemble des charges. Un simple tableur excel est assez facile Ă  construire.

Honos syndic, assurance, eau, électricité,fioul,assurances, frais postaux, frais d'AG, petits travaux d'entretien ( maçon, electricien, paysagiste, ..), contrats divers et variés, entretien de la copros, salaires et charges des employés, matériel, frais d'avocats, sinistres, remboursements, sinistres,...

J'ai un très beau "tableau de bord" sur 15 ans. Ceal, permet de préparer le budget annuel avec une petite marge d'erreur. ( sans oublier également les imprévus pas prévus au budget...)

Cela permet également de tomber sur des anomalies de dépenses courantes, et découvrir rapidement une fuite d'eau dans les parties communes, des erreurs de factures, ....

Un tableau annexe sur les travaux hors budget est aussi nécessaire dans le suivi, paiements, ......



ribouldingue
Pilier de forums



14913 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 07 sept. 2016 :  19:52:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La meilleure méthode, c'est d'être conseiller syndical pour avoir accès a tout;

Vous ne pouvez pas ordonner au président du conseil de mettre en oeuvre les actions que vous demandez.
Le syndic n'a pas plus a vous fournir de document, ni encore moins de synthèse.

La synthèse et/ou le tableau de bord, c'est le conseiller qui les fait.

Tout cela, c'est le travail su conseil syndical qui doit faire son boulot de controle; S'il ne le fait pas bien, il faut vous présenter au conseil.


Sur des impayés de charge, ce n'est pas un tableau de bord qu'il faut mais un suivi de chaque dossier. Le suivi n'est pas que comptable.

Édité par - ribouldingue le 07 sept. 2016 19:53:49

ClaudeH
Contributeur débutant

France
60 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 08 sept. 2016 :  13:44:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour Mesdames Messieurs
Louis92 à écrit : « vous ne pouvez pas imposer de méthode de gestion au syndic, juste exiger la conformité aux décrets et arrêtés comptables ».
En accord avec vous JE N'IMPOSE RIEN …
La situation 
1 - Le TOTAL des créances sur impayés de charges du syndicat est bien identifié.  
2 – sur l'annexe 3 - les comptes  rattachés à répartition charges communes générales
sont les suivants :
.--------------------------------------
FRAIS CONTENTIEUX :
673008 - FRAIS D'HUISSIERS -37x,xx€ Anomalie identifiée budget 0,00€
678009 - PROCÉDURE 18xx,xx€ Contentieux sur travaux 14,2 budget 20xx,xx€
HONORAIRES
621010 – HONORAIRES SYNDIC 21xxx.xx€ forfait contrat budget 21xxx,xx€
62221 - VACATIONS 3xx.xx€  ? budget 4xx.xx
.--------------------------------------
Je reçois les annexes financières, elles sont formatées à l'identique du DÉCRET à la virgule près. Après multiples recherches, analyses des justificatifs A1 A2 A3,
il n'y a pas de lignes comptables concernant les prestations recensées à l'article 9 du contrat de syndic et engagées par le syndic au titre du recouvrement des créances 2015/2016 !
A mon point de vue c'est normal, ces dépenses sont étrangères à la gestion du syndicat,
Vu le nombre de procédures et après un calcul rapide, les sommes engagées représentent plus de +-10k€ à fin de l'exercice 2015,
-------------------------------------------
Ribouldingue à écrit :
<Sur des impayés de charge, ce n'est pas un tableau de bord qu'il faut mais un suivi de chaque dossier. Le suivi n'est pas que comptable.>

Je ne suis pas contre, il y a quatre détails :
- c'est le volume des informations de situation des dossiers .
- c'est l'accessibilité à l'information,
- la communication et la rétention involontaire d'information , risque de relances multiples etc.
- la durée de vie d'un dossier de 1 an à plus de 5 ans ?
Les conseillers sont bénévoles .. demain plus de dix dossiers, la galère  approche!
Un suivi comptable serait un minimum.

-----------------------------------------

philippe388 à écrit : «  Syndic et CS ne fonctionne pas très bien, la seul solution est d'en changer » C'est hélas la vérité devant le clan constitué, je suis devant une citadelle et une tour de guet. C'est un autre problème.

Réponse à philippe388 : au sujet de « vous avez aussi la possibilité d'avoir une idée sur les frais engagés pour les contentieux; vous avez des docs comptables joints à l'OdJ : comptes de dépenses annuelles, annexe, dépenses avocat qui sont obligatoirement budgétisées, .… »  
La réponse est non, sur les annexes aucune dépenses contentieuses engagées par le syndic  ne sont visibles et encore moins budgétisées.

Réponse à philippe388 : au sujet de « Qui finance les prestations, le compte de banque SÉPARÉ (hors divorce et non consultable ) du syndic ? »
En effet le compte de banque séparé est à l'adresse du syndic , non mutable, non consultable, c'est un autre problème.
-----------------------------------------
Réponse de JPM : au sujet de :
1 - Il ne faut pas compliquer les choses simples.
2 - A cet égard le principal n'est pas le coût du dossier mais l'effectivité de l'action judiciaire et la rentrée des fonds. Pour le commun des copropriétaires la consultation des comptes 450nnn et 459nnn permet de suivre l'évolution des positions débitrices dans les documents joints à la convocation pour l'assemblée ordinaire annuelle.

Je ne cherche pas à compliquer, mais à adapter, les contrôles sur les finances de la copropriété.
Suite à la mise en place du contrat de syndic , le syndic sous traite la gestion des créances,
Sur les annexes aucune dépenses contentieuses engagées par le syndic ne sont visibles et encore moins budgétisées.
La question se pose sur le financement des prestations imputables aux seuls copropriétaires ?

J'ai l'impression d'être le seul dans cette situation ?

Question annexe  : Le syndic sous traite le recouvrement des créances pour le compte du syndicat hors convention, au risque et péril du syndicat… ?
Merci Ă  tous.
ClaudeH



philippe388
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13096 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 08 sept. 2016 :  14:07:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ClaudeH : l n'y a pas de lignes comptables concernant les prestations recensées à l'article 9 du contrat de syndic et engagées par le syndic au titre du recouvrement des créances 2015/2016 !
A mon point de vue c'est normal, ces dépenses sont étrangères à la gestion du syndicat,
Vu le nombre de procédures et après un calcul rapide, les sommes engagées représentent plus de +-10k€ à fin de l'exercice 2015,



Dépenses étrangères au SDC ???

Le syndic gère les contentieux ! Il ne peut pas sous-traité quoique ce soit à ce sujet. Un avocat, un huissier, n'est pas un sous-traitant.

Vous parlez de 10000 €, c'est que vous avez bien trouvé quelques factures ? beaucoup d'incohérences, il est très difficile de vous répondre avec tant de " flou artistique"

Vous devez trouvé sur la liste des dépenses joints à la convocation ( même si ce n'est pas obligatoire, tous les syndics le font ) des frais d'avocat ( facture ) huissiers, ... Si elle n'y figure pas , c'est qu'il n'y pas de dépenses.

Avez vous sollicité le CS pour avoir le GL ? ou vous trouverez TOUTES les écritures comptables.

claudeH : Je ne cherche pas à compliquer, mais à adapter, les contrôles sur les finances de la copropriété.

Pourquoi n'ĂŞtes vous pas au CS ? En tant que copro, vous n'avez aucun moyen de le faire.


PS : quant au compte séparé" il est obligatoire pour toutes les copros de plus de 15 lots. loi ALUR de 2015.


L'adresse du syndic sur un RIB ne veut pas dire grand chose.

SDC machin bidule
c/o syndic cupont
15 rue des paquerettes
Limoges,

C'est un compte séparé.










ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 08 sept. 2016 :  15:24:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Ribouldingue Ă  Ă©crit :
<Sur des impayés de charge, ce n'est pas un tableau de bord qu'il faut mais un suivi de chaque dossier. Le suivi n'est pas que comptable.>

Je ne suis pas contre, il y a quatre détails :
- c'est le volume des informations de situation des dossiers .
- c'est l'accessibilité à l'information,
- la communication et la rétention involontaire d'information , risque de relances multiples etc.
- la durée de vie d'un dossier de 1 an à plus de 5 ans ?
Les conseillers sont bénévoles .. demain plus de dix dossiers, la galère approche!
Un suivi comptable serait un minimum.
Oui, je crois qu'on est d'accord, le minimum est un suivi comptable, mais ledit suivi n'intègre pas les contenus des courriers de relance, et les détails de toutes les actions y comrpis juridiques avec les dates, forcément.
On voit des 'choses', mais pas tout.


Plus de 10 dossiers, la galère? Oui, évidemment.
Avec 10 dossiers, il faut 5 conseillers sur les affaires, ou alors doubler son énergie. Mais 10 dossiers d'impayés dans une copropriété 'moyenne', ça fait deja beaucoup. La copro est en danger.

Édité par - ribouldingue le 08 sept. 2016 15:26:49

JPM
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 08 sept. 2016 :  16:01:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


citation:
Les coût des prestations ….est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ….

Cette phrase est le seul véritable couac du modèle de contrat de syndic. Je l'ai signalé et c'est la FNAIM qui a saisi le Conseil d'État.

Pourquoi ? Parce que le décret Hoguet précise que le syndic ne peut recevoir de rémunération que de son mandant qui est le syndic.

Il en résulte que le syndic ne peut facturer ses prestations qu'au nom du syndicat des copropriétaires, quelle que soit la nature de ces prestations.

On ne peut donc écrire que le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu d'aucune somme au titre des frais imputables individuellement..

Le syndic les facture au syndicat, le syndicat les paie au syndic, les factures sont passées en charge au débit des copropriétaires concernés qui les paient au syndicat.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 08 sept. 2016 :  16:28:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Claude lors du contrôle des comptes que vous pouvez faire avant l'AG, vous avez l'occasion de voir TOUTES les factures, y compris celles que le syndic fait au syndicat pour ses débours, ses honoraires, etc>... à partir de cela vous pouvez établir votre tableau de bord.

ClaudeH
Contributeur débutant

France
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 08 sept. 2016 :  18:59:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonsoir Ă  tous
Réponse de philippe388 : au sujet de : « Vous devez trouvé sur la liste des dépenses joints à la convocation ( même si ce n'est pas obligatoire, tous les syndics le font ) des frais d'avocat ( facture ) huissiers, ... Si elle n'y figure pas , c'est qu'il n'y pas de dépenses.»

 Pas besoin de facture, la liste des événements présente à l'odj 2016 suffit à elle même :
Par exemple dossier 7 :
- Une assignation a été délivrée le 4 mars 2015 ( montant dû 3xxx,xx€ )
- Le jugement rendu le 25 aout 2015 condamne M et Mme à régler à la copropriété la somme de 30xx,xx€ et 8xx€ sur le fondement de l'article 700 en termes mensuels de 125€.
- le 20 octobre 2015 commission de surendettement … etc .
- le 7 mars nouvelle saisine, nouveau constat le 8 avril ,
- le 30 mai 2016 saisie attribution du compte … a hauteur de xxx,xx€
Montant dû ( au syndicat) à ce jour 5xxx€ ………
Aucune prestation valorisée : LETTRE, HUISSIER, AVOCAT engagé par le syndic n'apparait dans les annexes à L'ODJ .

Une précision : dans tous mes messages j'ai employé les termes de «  le syndic sous traite ».

Réponse a Ribouldingue  : Rassurez-vous la copropriété n'est pas en difficultés.

Réponse de JPM : les frais syndic sur contentieux :
« Le syndic les facture au syndicat, le syndicat les paie au syndic, les factures sont
passées en charge au débit des copropriétaires concernés qui les paient au syndicat. »

A mon point de vue le syndic intègre les frais dans les recouvrements, plus sur d'être payé.
La confirmation au près du syndic, si il ose répondre, les relations sont conflictuelles, demande un quinzaine de jours.
Merci Ă  vous.
Bonne soirée
ClaudeH

philippe388
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 08 sept. 2016 :  20:16:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ClaudeH : Aucune prestation valorisée : LETTRE, HUISSIER, AVOCAT engagé par le syndic n'apparait dans les annexes à L'ODJ .

Mais elles apparaissent dans la liste des dépenses, obligatoirement !

Avez vous vérifier la totalité des factures ? Avez vous en main le GL ? vous aurez toutes les infos recherchées.

"A mon point de vue le syndic intègre les frais dans les recouvrements, plus sur d'être payé. "

NON, pas possible !! c'est interdit. Les frais de justice divers sont des dépenses du syndicat. Elles ne peuvent pas être porté au compte du copropriétaire. Seules sont imputées les charges de relance, MED, et prise d'hypotèque légale. ET rien d'autre. Article10.1 loi de 1965.

La clause d’aggravation des charges en cas d’impayés à l’ordre du jour d’une assemblée générale est une clause illégale.


ClaudeH : 10 dossiers d'impayés, des délais de paiement, des personnes en suredentement, ....

Une copropriété en difficulté, c'est à partie de 15 % du budget d'impayés pour les SDC de plus de 15 lots, et de 25% en dessous. Et dans ce cas, le syndic a obligation de saisir le TGI pour la nomination d'un AP.

Combien de lots dans votre copropriété.


Édité par - philippe388 le 08 sept. 2016 20:17:41

ClaudeH
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Statut: ClaudeH est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 08 sept. 2016 :  21:50:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

ultime message pour ce soir Ă  21h50.

Question de philippe388 : Combien de lots dans votre copropriété.
RĂ©ponse : 150 lots + 200 pkg + une piscine GB 20x10m +petit bain + un court

Bonne nuit.
ClaudeH
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