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BIBI
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PostĂ© - 20 aoĂ»t 2016 :  07:43:17  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
J'ai un relevé avec la situation des copropriétaires d'une résidence (de mes protégés- séniors -services) -Ils ont voté
en mai 2015 : saisies ...
avril 2016 : pour 3 créanciers , ils ont voté 70 000 € (appels pour créances(selon le syndic) douteuses ..
respectivement 35 000 € / total créance = 65000 €
17500 € / total créance = 50000 €
17 500 € / total créance = 45 000 €
Les 3 créances ont disparues en totalité du montant des impayés ..
comme si les soldes de ces 3 là .. étaient à zéro

la compta n'est pas ma tasse de thé, néanmoins , je pensais que si les 70 000 € allaient figurer sur un C C 459...le reste devait qd même figurer sur la balance générale - avec les autres copropriétaires ...

Bien entendu cela permet au syndic de dire : Les impayés sont en dessous des 25 % (!!)
Merci de rectifier( ou conforter mes remarques (.

ribouldingue
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 1 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2016 :  08:02:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si les créances sont douteuses (votre texte), elles ne peuvent pas disparaitre.


Si elles sont irrecouvrables, il faut que la comptabilité les considère comme telles, et il doit y avoir donc trois lignes en compta concernant des pertes pour créances irrecouvrables, et les comptes sont approuvés en assemblée générale.


Dans ce dernier cas, si les trois créances ont été reconnues comptablement comme irrecouvrables, ceci étant basée sur des actions et des constats (en général constat d'huissier, Monsieur le syndic, je vous indique que votre débiteur....) ou des décisions de justice (plan de surendettement....) et que le sydnic a fait voter et a constaté le paiement des sommes d'un même montant, il n'y a pas de raison que cela n'entraine pas la remontée du pourcentage de dettes au-dessous des 25%.
C'est même le but de l'opération que de rester au-dessus de la 'ligne de flotaison'.

Il faut en revanche vérifier les élements comptables et les justificatifs.

JB22
Pilier de forums

France
4450 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2016 :  09:19:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"la compta n'est pas ma tasse de thé,"

Ci-dessous les dispositions du décret du 14 mars 2005 concernant la gestion des créances douteuses et irrécouvrables:

"Le compte 459 "Copropriétaire - créances douteuses" est débité par le crédit du compte 450 concerné au moment où la créance est considérée comme douteuse par le syndic.
...
Le compte 49 "Dépréciation des comptes de tiers" comprend deux comptes : 491 "Copropriétaires" et 492 "Personnes autres que les copropriétaires". Ils enregistrent les montants qu'il est nécessaire de provisionner et qui correspondent aux sommes qui sont estimées définitivement perdues. Le montant à provisionner, pour le compte 491, résulte de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie immobilière.

Le compte 49 "Dépréciation des comptes de tiers" est crédité par le débit du compte 68 "Dotation aux dépréciations sur créances douteuses" et il est débité par le crédit du compte 78 "Reprise de dépréciation sur créances douteuses".

En clair si le montant définitivement impayé à été comptabilisé au débit du compte 68 "Dotation aux dépréciations sur créances douteuses" les comptes 450 et 459 sont soldés et n' apparaissent plus en comptabilité.

BIBI
Contributeur vétéran

France
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Statut: BIBI est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2016 :  12:24:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ribouldingue : je peux vous répondre et vais suivre votre cheminement ( moins branché /compta )
Il n'y a pas eu de preuve -ni aucun justificatif - donc aucune estimation valable - qui confirme qu'elles sont irrécouvrables- donc encore moins douteuses
Souvenez vous en mars, j'avais abordé le sujet - car le syndic avait prévu (ordre du jour) de faire voter des appels à hauteur de la totalité
des 3 créances(159 000 €) !!
Je m'étais aperçu qu'il n'y avait pas eu de prises d'hypothèques légales -
Au final - ils ont réduits .. à 70 000 € (pour les 3) mais toujours sans aucun justificatif ..

Pour l'une d'entre elles - sans hypothèques - 10 créanciers- résidente occupante ( protégée durant 18 mois /banque de france ) mais en indivision (l'autre indivisaire semble lui .. plus solvable ..il est aussi concerné par une procédure .. en cours)
mais les 2 autres .. rien ne peut justifier qu'elles puissent ĂŞtre douteuses .. Ă  ce jour.

Les saisies ventes ont été votées en 2015 - pour les 3 créanciers - Procédures en cours- Jugements (fin 2016)
mais seulement ensuite = exécution et actionnement pour saisies/ ventes ..

Le syndic cherche à minimiser le total des impayés sous la barre des 25% ... et en ne donnant que la balance générale des copropriétaires
le solde est de 175 000 € au lieu de 245 000 € (d'impayés!!) donc - de 25 % ....

Certes il faut de la trésorerie .. et il les trouve en faisant des appels spécifiques surestimés ... puisque les 140 000 € (réserve prévue au RDC a été utilisée)
Je pense avoir répondu et suivi Ribouldingue ..

Pour JB22 - j 'ai compris que sur le CC 459 on doit retrouver le montant basculé du CC 450
mais je pensais uniquement à hauteur de la somme (estimée) douteuse ...
Exemple : 65 000 € (total créance)
35 000 € ( c. douteuses ) ... OK-sur le 459 ... mais le solde (non douteux) = 30 000 € (reste sur le 450 )(??)

Comment peut on faire disparaître des montants dont on a aucune preuve qu'ils sont douteux et à hauteur de combien (?)
On peut aussi récupérer plus que le montant estimé douteux ... (à la louche- sans justificatif-ni jugement rendu )
Quid de la trace .. de l'opération ??

Le syndic a fait le raisonnement inverse : il fallait trouver 70 000 € en trésorerie (sur 2016) -il a donc estimé douteux .. 70 000 € sur 3 plus grosses créances









ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2016 :  13:00:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
On fait disparaitre, comme l'indique JB22 en allant imputer le compte 680 qui sont ni plus ni moins que des pertes.
Quand on débite 680, la somme disparait.

Elle est passée entre temps par un compte 459.

JB22
Pilier de forums

France
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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2016 :  13:03:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
De vos informations on ne peut conclure que votre syndic anticipe les décisions et camoufle la situation de la copropriété.

Au conseil syndical de réagir et faire appel à un Expert comptable pour vérifier les comptes. (Le C.S. peut se faire assister)

JPM
Modérateur

8594 message(s)
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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2016 :  15:17:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Sujet d'une importance majeure pour toutes les copropriétés et notamment des résidences seniors :

Hypothèque du syndicat non inscrite en temps utile : faute grave du syndic. Elle peut générer des pertes financières importantes pour les copropriétaires.

Bibi, vous ne semblez pas y attacher beaucoup d'importance

Il est parfaitement exact que la procédure de constatation de la dépréciation des créances peut avoir pour conséquence de faire disparaître la créance alors qu'elle existe toujours.

Dépréciation ne veut pas dire abandon de la créance. Le mécanisme semble incompatible avec cette vérité.

Par contre il est tout à fait normal que la dépréciation fasse disparaître le risque d'insuffisance de la trésorerie puisque celle ci est fatalement reconstituée par l'appel de fonds effectué.

Il semble que dans le cas de Bibi certaines annonces pour des ventes ne font pas mention des difficultés contentieuses de la copropriété.

J'espère que la rédaction Universimmo viendra mettre son nez dans ce sujet.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2016 :  16:50:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Effectivement, il faut revenir aux fondamentaux de la comptabilité que les décret et arrêté du 14 mars 2005 assaisonnent à la sauce copropriété sans dénaturer les principes de la comptabilité en partie double inventée comme on sait par les vénitiens...

En comptabilité, le mécanisme de la dotation aux provisions pour dépréciation de créances douteuses est le suivant :

- préalablement à chaque clôture de comptes d'exercice on évalue la qualité des créances ;

- si lors d'une de ces préparations de clôture, on détecte qu'une créance est au moins partiellement douteuse, on ne touche pas au compte du débiteur, qui va servir au actions de recouvrement, on lui change juste le préfixe de son n° de compte pour le mettre dans une catégorie spécifique de créances pour une saine lecture du bilan ; on doit par contre enregistrer dans les charges de l'exercice la perte potentielle, car elle doit être enregistrée au plus près du fait générateur de la dépréciation ; si celle-ci remonte à plusieurs années auparavant et qu'on ne le savait pas, tant pis car on ne peut pas remonter dans les exercices antérieurs ; par contre, on ne peut pas reporter à plus tard l'enregistrement car alors la comptabilité serait insincère, et on commettrait même le délit de faux bilan !

- l'enregistrement de cette perte potentielle s'effectue par le mécanisme de la dotation aux provisions : on débite le compte de charges 68 par le crédit d'un compte de provisions 49 ; après clôture, la dotation aura été répartie aux copropriétaires dans les charges et la provision restera au passif pour la suite des évènements ;

- à l'issue de cette opération, et après clôture, il nous reste la créance intacte, et la provision pour la partie potentiellement irrécouvrable mais dont l'irrécouvrabilité n'a pas été avérée ;

- on reste comme cela autant d'exercices qu'il faut tant qu'on diligente des actions de recouvrement susceptibles de produire des résultats ; au fur et à mesure de l'avancement de ces actions et des encaissements éventuels obtenus, on ajuste chaque année la provision sur le compte 49 de manière qu'à chaque clôture elle représente toujours la part de la créance potentiellement irrécouvrable, soit en passant des compléments de dotations, soit en reprenant une partie des provisions : dans ce cas, on débite le compte 49 par le crédit du compte de produits 78 ; les copropriétaires récupèrent ainsi une partie de la charge qu'ils ont supportée quand ils ont subi les dotations en compte 68 ;

- il est possible que la créance soit entièrement récupérée, et dans ce cas, par les reprises de provisions le compte 49 se retrouve en une ou plusieurs fois soldé ;

- il est possible également qu'on en arrive, après épuisement des actions de recouvrement, à considérer que ce qui reste de la créance est irrécouvrable et qu'on ne peut plus tondre un œuf ; dans ce cas, et dans ce cas seulement, d'une part on solde le compte du débiteur par le débit du compte 677 "pertes sur créances irrécouvrables", et d'autre part on solde le reste du compte 49 par le crédit du compte de produits 78. Si le syndic a bien fait son travail a fil du temps, la charge du 677 doit être compensée par le crédit au compte 78 ; ainsi, les copropriétaires du moment (peut-être 5 ou 10 ans après la première constatation de la potentialité de perte, ne sont plus affectés par la perte ; seuls ceux qui ont été là chaque fois qu'il a été constaté la nécessité de passer une dotation aux provisions l'ont été...

Trois choses enfin :

- le provisionnement des créances douteuses par le mécanisme décrit est une nécessité pour tout responsable d'entité pour laquelle est tenue une comptabilité ; par omission ou insuffisance de provisionnement, il engage sa responsabilité à l'égard des ayant-droit de l'entité ; un nouveau copropriétaire qui subit dans ses charges une perte sur créances irrécouvrables sans qu'il y ait en compensation une reprise de provision, alors que la créance ne s'est pas avérée douteuse et irrécouvrable dans le même exercice, peut demander au syndic de prendre en charge sa quote-part ;

- trop provisionner puis reprendre est vertueux, provisionner insuffisamment puis re-provisionner plusieurs fois est fautif... Bien évidemment, il est possible qu'un copropriétaire subisse une forte dotation une année, puis vende, et que son acquéreur bénéficie de reprises de provision substantielles ; tant pis, cela ne concerne pas la copropriété : aux parties à la vente de traiter le sujet au moyen d'une clause dite "de retour à meilleure fortune", le pendant symétrique d'une clause de garantie de passif (qui devrait, soit dit au passage, si les notaires faisaient bien leur travail et se souciaient de protéger les acquéreurs, figurer dans tous les actes de vente en copropriété, au lieu de protéger les vendeurs par la clause inique de renonciation à la garantie des vices cachés...

- pour les créances du SDC sur les copropriétaires, le décret du 14 mars 2005 a considéré qu'on ne se posait la question de l'irrécouvrabilité possible et donc de la dépréciation des créances que lorsque le recouvrement en est arrivé à ce qu'on demande à l'assemblée d'autoriser la vente sur saisie immobilière ; logique, car avec les privilèges dont bénéficient les SDC, il ne devrait en principe jamais y avoir de pertes... Mais en bonne logique comptable, on passe s'il y a lieu la dotation dans les comptes qu'on fait approuver l'année où on fait voter la vente, et non l'année suivante, car dans ce cas on a présenté et fait approuver des comptes insincères !

Édité par - rédaction Universimmo le 20 août 2016 16:56:16

JB22
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Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2016 :  17:17:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
De JPM:
"Il est parfaitement exact que la procédure de constatation de la dépréciation des créances peut avoir pour conséquence de faire disparaître la créance alors qu'elle existe toujours. "

"Dépréciation ne veut pas dire abandon de la créance. Le mécanisme semble incompatible avec cette vérité."

La procédure qui devrait être applicable est celle du plan comptable général: Constater la perte des créance que quand celle-ci est définitive.

Constatation des créances douteuses:
Débit....491 Copropriétaires douteux.................100.000
Crédit...450 Copropriétaires...........................................100.000

Constatation de la "provision" pour créances douteuses;
DĂ©bit....68 Dotation aux provisions......................70.000
Crédit...499 Provision sur créances douteuses...................70.000

Le syndicat récupère une partie de la créance le reste est définitivement perdue:
DĂ©bit... 512...Banque.........................................50.000
Crédit...491...Copropriétaires douteux.............................50.000

Constatation de la perte définitive des créances:
Débit...499 Provision pour créances douteuses.....50.000
Débit...499 Provision pour créances douteuses.....20.000
Crédit..491Copropriétaires.............................................50.000
Crédit..78 reprise sur dépréciation Créances ....................20.000

Sur une créance de 100.000 le syndicat a perdue 50.000
au débit du compte .....68.......pour 70.000
et au crédit du compte 78 .......pour 20.000







BIBI
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2016 :  18:08:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
MERCI Pour l'intérêt porté sur ce sujet ( je vais plancher sur vos explications et démonstrations (exemples à l'appui)

jp.M vous êtes bien placé pour savoir que j'ai mis en demeure le syndic en question de produire l'état des hypothèques et
que j'ai bien mesuré les préjudices que ces carences allaient représenter !!!

Par ailleurs, ce sujet des hypothèques a été abordé, longuement - en leur temps - avant le 20 avril sur UI ..





ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2016 :  18:14:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Précisément, BIBI doit savoir ou comprendre si c'est une provision (somme douteuse, traitée spécialement) ou une perte (on oublie).

Il faut deja vérifier que comptablement c'est cohérent, et qu'il n'y a pas de loup.

Si c'est le cas, alors il peut aller à l'étape suivante: vérifier que le traitement ( par exemple perte) est correct et conforme aux documents disponibles ou aux éventuellement déclaration de l'huissier ou de l'avocat.

Enfin et enfin seulement il peut mettre en cause le syndic.


PS: Désolé, je ne connais pas le plan comptable des copros. J'ai recopié 68 ou 680 qu'a indiqué JB22.
En compta générale, c'est du 67 ou 670 (pertes exceptionnelles). Je vous qu'on cite 670, est exact? C'est un petit détail mais que je ne suis pas capable d'ajuster

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2016 :  18:16:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Description fidèle, claire et précise du mécanisme par Universimmo.

JB 22 écrit : Le syndicat récupère une partie de la créance le reste est définitivement perdu

Le débiteur insolvable en 2016 sera peut être fort aisé en 2020 s'il a fait un héritage ou même remis en ordre ses affaires. Se pose donc le problème du suivi du débiteur et de la reprise de l'exécution. A préciser car trop souvent négligé.

Autre vérité : quand le syndic a bien fait son travail et mis en place les garanties et notamment l'hypothèque légale prévue par l'article 19 de la loi, et s'il n'y a pas d'inscription hypothécaire antérieure à l'inscription de celle du syndicat, dans la très grande majorité des cas, il est difficile de parler d'une créance douteuse. Il faudra le délai de la procédure mais le syndicat récupérera ses sous.

On peut pourtant se référer à la jurisprudence fiscale. Il s'agit alors de savoir si l'entité peut constituer une provision en présentant comme douteuse une créance déterminée.

Il faut pouvoir démontrer que la créance ne peut pratiquement plus être recouvrée. Exemple de motif valable, le dépôt de bilan du débiteur. Les chances du créancier d'être payé sont minces, même si une créance déclarée au règlement judiciaire n'est pas, en principe, définitivement perdue ; ce n'est donc pas une perte Mais elle peut donner lieu à une provision.

En revanche, le retour d'effets impayés à l'échéance ne permet pas d'établir que la créance est douteuse. On considère qu'elle n'est pas forcément compromise.

Le créancier bénéficiant d'une hypothèque sur le débiteur est alors créancier sécurisé mais il faut que son hypothèque soit en premier rang. En droit commun les salariés et le Trésor public sont privilégiés. La situation du syndicat de copropriétaires est plus avantageuse car il bénéficie d'un privilège absolu pour une partie déterminée de sa créance.

On peut admettre qu'en principe l'hypothèque ne fait pas obstacle à la provision (cour administrative d'appel de Nancy, 8 avril 1993, numéro 92-5), parce que cette garantie ne vaut pas paiement s'il y a des créanciers prioritaires. Il peut à notre avis y avoir litige en matière de copropriété.

Actuellement l'expérience montre que les difficultés de recouvrement, et plus généralement celles affectant les copropriétés en difficulté ont été générés par un étrange laxisme dans le recouvrement des charges. Il est imputable aux syndics mais souvent aussi aux conseils syndicaux.

A noter que dans 95 % des budgets prévisionnels il n'existe aucune ligne pour les frais de contentieux.

Il faut y ajouter la manie de recourir à des solutions dites amiables avant d'avoir obtenu une décision judiciaire exécutoire. C'est pendant la phase d'exécution qu'il faut adoucir éventuellement les modalités de l'exécution. La politique gouvernementale a maintenant fait de la tentative de conciliation une condition initiale pour engager la procédure. On dit que tout est fait pour les débiteurs, mais il faut ajouter que bon nombre d'entre eux subit finalement les conséquences de cette politique doucereuse.

On sera intéressé par l'évolution des affaires de la copropriété de Bibi.





Signature de JPM 
La copropriété sereine

BIBI
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2016 :  18:16:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je retiens que les saisies ventes et les dépréciations n'ont pas été votées la mm année ..
Donc la présentation des comptes /2015 n'est pas sincère ( pour rester modéré !!)

JB22
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2016 :  20:57:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"JB 22 écrit : Le syndicat récupère une partie de la créance le reste est définitivement perdu"

J' ai donné un exemple pour une créance définitivement irrécupérable.

La comptabilité enregistre les opérations elle ne les crée pas.

Constatation de l' excédent de provision la créance n' étant pas définitivement perdue.
Débit...499 Provision pour créances douteuses.....20.000
Crédit..78 reprise sur dépréciation Créances ....................20.000

Autres exemples le syndicat récupère 20.000 au lieu de 50.000, la créance n' est pas définitivement irrécouvrable

Constatation de l' insuffisance de Provision:
Débit..68 Provision pour dépréciation................10.000
Crédit 499 Provisions pour créances douteuses................10.000

Constatation de l' insuffisance de Provision, créance définitivement irrécouvrable:
Débit..68 Provision pour dépréciation................10.000
Débit..499 Provision créances douteuses............80.000
Crédit 499 Provisions pour créances douteuses................10.000
Crédit 491 copropriétaires douteux.................................80.000.

Le compte 677 Pertes sur créance n' étant utilisé que pour les créances non provisionnées.






JB22
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 20 aoĂ»t 2016 :  23:05:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
J' apporte des rectification à mon message du 20 août à 17 H 17:

Constatation des créances douteuses:
Débit....459 Copropriétaires douteux.................100.000
Crédit...450 Copropriétaires...........................................100.000

Constatation de la "provision" pour créances douteuses;
DĂ©bit....68 Dotation aux provisions......................70.000
Crédit...491 Copropriétaires-dépréciations...................70.000

Le syndicat récupère une partie de la créance le reste est considéré définitivement perdue:
DĂ©bit... 512...Banque.........................................50.000
Crédit...459 Copropriétaires douteux.............................50.000

Constatation de la perte définitive des créances:
Débit...491 Copropriétaires-dépréciations....50.000
Débit...491 Ciopropriétaires-dépréciation.....20.000
Crédit..459 Copropriétaires.............................................50.000
Crédit..78 reprise sur dépréciation Créances ....................20.000

Sur une créance de 100.000 le syndicat a perdue 50.000
au débit du compte .....68.......pour 70.000
et au crédit du compte 78 .......pour 20.000

et à mon message du 20 août à 20 H 57:

Constatation de l' excédent de provision la créance n' étant pas définitivement perdue.
Débit...491 Provision pour créances douteuses.....20.000
Crédit..78 reprise sur dépréciation Créances ....................20.000

Autres exemples le syndicat récupère 20.000 au lieu de 50.000.

Constatation de l' insuffisance de Provision, la créance n' est pas définitivement irrécouvrable
Débit..68 Provision pour dépréciation................10.000
Crédit 491 Provisions pour créances douteuses................10.000

Constatation de l' insuffisance de Provision, et créance définitivement irrécouvrable:
Débit..68 Provision pour dépréciation................10.000
Débit..491 Copropriétaires-dépréciation.............80.000
Crédit 491 Copropriétaires-dépréciations.........................10.000
Crédit 459 copropriétaires douteux.................................80.000.



JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 21 aoĂ»t 2016 :  00:07:20  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Quid dans tout cela du refinancement de la trésorerie du syndicat pendant les opérations ?

Le 68 est un compte de charge qui doit être réparti annuellement. C'est l'une des deux solutions présentées par M Picault et que je reprends.

On constate avec effarement que des syndics sérieux proposent encore des appels de solidarité Il existe l'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires sans qu'on sache très bien les modalités d'emploi.

Mais au final il faut affirme haut et fort que tout est beaucoup plus simple quand le syndic a fait correctement son travail de recouvrement, en régularisant les garanties du syndicat.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

BIBI
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 21 aoĂ»t 2016 :  07:09:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Certes , jp.M , mais dans le cas qui me préoccupe , le syndic élu en 2014 a hérité d'une situation déjà précaire
avec des impayés totalement occultés- mission déléguée au directeur des services (salarié du syndicat) qui n'a rien fait ..

Néanmoins, le nouveau syndic , commet erreurs sur erreurs .. Refuse de signaler au TGI (le dépassement des 25% D'impayés au 31/12/2015
d'ou les appels spécifiques de 70 000 € .. sans pour autant que ce soit suffisant .. pour attendre les exécutions des jugements en cours ..
Il faut prévoir encore autant pour 2017 ... + les appels /obligatoires /travaux à constituer ..
Par chance : l'immeuble est en bon Ă©tat - et bien entretenu (parc magnifique ) -2 nouveaux locataires -
- A ce jour (en jonglant : avec des délais de paiement des fournisseurs à 90 /120 jours .. : pas de dettes autres que celles des impayés
mais il y a eu récemment : quelques rejets et 2 ATD ..
8 procédures en cours + celle de l'ex directeur (prud'hommes) + assignation de résolution" non approbation des comptes .."
20 appartements inoccupés- 4 (saises/ventes) 3 viagers en 1 mois - et + de 15 à la vente ...

Des appels de ce 3ème trimestre = 3500 € (sans travaux) pour un F2 - idem au 1er octobre ..
Sur 1 an : les créances augmentent de : 12 000 et 14 000 € ..

j'ai constaté que plusieurs résidentes (veuves récemment) ont des difficultés et commencent à ne plus pouvoir tout financer (même par paiement mensualisé
les repas pris au resto ont chuté de 15 % (même cet été - alors que les enfants ..famille- y viennent )

Donc ELIOR (qui a repris les services /CUISINE ET SALLE ) ne va pas tarder à revoir son contrat -d'autant que les repas du soir en salle sont remplacés par des plateaux -repas ( à prendre vers 15H ... )

Curieusement (comme vous le savez jp.M )- la directrice générale du groupe B....N - descend de LYON et souhaite me rencontrer avec quelques uns de mes protégés -Certainement pour le compte ouvert sur LYON .. avec des dates de valeur à J+7 (minimum) !!!
Uniquement parce que je suis en relation avec plusieurs conseillers syndicaux (sur 1000 lots .. dont une de 430 lots ) mais certainement pas
pour met seulement pour mes protégés ..
L'article , à ce sujet précisément - sur le site de jp.M : a sans doute été lu ..

MERCI Ă  tous les contributeurs et UI - pour la participation ..



JPM
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 21 aoĂ»t 2016 :  08:03:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il est bien certain que mon topo sur l'attestation de la banque a été lu, et pas seulement dans votre contrée.

Mais le forum sur Universimmo est suivi aussi par quelques copropriétaires et aussi quelques acquéreurs potentiels dont deux en viager.

Il faut que le nouveau syndic soit très rigoureux dès le quatrième trimestre 2016 et pour la clôture au 31 décembre 2016. Et il faut que le conseil syndical fasse son travail en se conformant aux règles qui existent.





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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 21 aoĂ»t 2016 :  08:39:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Jpm..Il n y a plus de cs ..Depuis le 20 avril
J ai rencontré là syndic vendredi :convocation d une AG fin septembre ..Avec à l ordre du jour .
Conseil syndical
Compte -séparé (autre banque que le crédit mutuel)
Titulaire unique ..syndicat des co-propriétaires-
Agence locale -délai date de valeur (les pus courts possibles)etc...
Avons obtenu -1ere réunion du conseil de résidents avant cette assemblée de fin 09
Qui va permettre de donner des infos Ă  tous ..


JPM
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 21 aoĂ»t 2016 :  08:59:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Le conseil des résidents ne peut pas intervenir dans les procédures judiciaires ou autres concernant la situation financière. Cela ne relève pas de sa compétence.

Il peut par contre exiger des informations claires et exactes sur la situation financière.

Qui va contrôler l'opération de remise des pièces et fonds au nouveau syndic.

Ou en est le tableau précis des recouvrements judiciaires ?

Signature de JPM 
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 21 aoĂ»t 2016 :  10:16:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bien entendu ..il n'est pas question que ce conseil se substitue au Conseil Syndical ..

Pour la constitution du conseil de résidents ( la syndic - prétendait ne pas avoir connaissance de cette instance .. bien que gérant cependant et aussi celle de Nice..
Comme je me doutais de sa réponse : je lui ai remis toute la doc ( article 41-7 Loi N° 2015 -1776-du 28.12.2015 -Art. 14), ainsi :
- elle ne pourra pas retarder la 1ére réunion à faire avant la convocation de l'AG de fin 09 ...
Elle doit afficher une NOTE Ă  cet effet.. dans la semaine ...

Au cours de cette réunion, rien n'empêche qu'un(ou des ) résident(s) évoquent les problèmes de compte séparé.. de créances douteuses..
et de l'abus de pouvoir d'un résident et de son comparse ( responsables des services qui se comportent en maitre de masion et couvrent les actions du SYNDIC
J'espère que des candidats vont se présenter cette fois ..

Nous avons peut etre encore le temps de mettre Ă  l'odre du jour : une demande d'expertise comptable ( Ă  condition de trouver un expert
habitué à la compta spécifique en copropriété et en résidences -services )
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