| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
jprp33
Contributeur actif
France
230 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 13 mai 2016 : 19:10:03
|
J'apporte un bémol à mon précédent post.
Il serait alors possible de faire intervenir un géomètre pour une division parcellaire dans le but d'attribuer un numéro de parcelle à l'immeuble à céder avec un accès propre à la voirie publique. Puis d'aliéner le terrain d'assiette « encombré » à la Commune par acte administratif « gratuit » pour le montant des frais du géomètre et du cadastre engendrés par la division parcellaire. |
|
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
 22
 Posté - 14 mai 2016 : 00:56:08
|
jprp33 : citation: car les biens immobiliers, propriété des personnes publiques, sont inaliénables, indivisibles et insaisissables (article 1111-1, 2311-1 du Code général de la propriété des personnes publiques) donc incompatibles avec le statut de la copropriété
C'est inexact ! Une personne de droit public est un copropriétaire comme les autres. Voyez
http://www.jpm-copro.com/Etude%201-2-3-1.htm
et encore : citation: Le droit de superficie !
Ce droit jurisprudentiel prend ses « racines » avec les articles 551 à 553 du Code civil.
La propriété du dessus (superficiaire) et la propriété du sol et du dessous (tréfoncière) peut ne pas être détenue par la même personne.
Pourquoi un droit jurisprudentiel alors que vous citez les articles du Code civil qui le constituent ?
De plus le droit de superficie n'est pas une création du Code civil. Il nous vient du droit romain. On en trouve la trace dans des droits plus anciens.
|
|
|
|
touq62
Nouveau Membre
45 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 14 mai 2016 : 16:22:58
|
Bonjour à tous, merci pour vos contributions.
Je me suis procuré une copie du compromis de vente.
Voici le descriptif du lot rédigé par le notaire.
Désignation.
Ville Département
Un local constituant des parties communes de la résidence « XXX » à Ville, dénommé « Club House » composé d'un plateau brut de béton, clos de baies vitrées, couvert et définies au règlement de copropriété de la façon suivante :
Le Cub House à usage commun :
D'environ X m² au total, avec lavabo WC, local
Rangement et loggias, se trouve en façade de la résidence et relie les bâtiments « B » et « I » avec une emprise au rez-de-chaussée et 1er étage de chacun d'eux.
Un plan des locaux établi par Y géomètre expert à ville est annexé au présent compromis.
Le local est vendu vide et libre de toute occupation.
Ce local n'a jamais été occupé par une association comme prévu à l'origine, les copropriétaires réunis en AG ont toujours refusé par crainte de nuisances.
Je revient à ma première question : il y a-t-il changement de destination ?
|
|
|
|
touq62
Nouveau Membre
45 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 14 mai 2016 : 16:26:31
|
|
PS: c'est moi et non pas le notaire qui a ajouté que ce local n'a jamais été occupé par une association |
|
|
|
vazy
Contributeur vétéran
1380 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 16 mai 2016 : 22:44:49
|
|
citation: Je revient à ma première question : il y a-t-il changement de destination ?
Mais cette question est accessoire comme ont tenté de vous le faire comprendre les différents intervenants.
Le changement de destination est une notion d'urbanisme a laquelle sera (peut-être) confronté le futur acquéreur.
Pour vous (les copropriétaires) l'important est de répondre aux questions essentielles (vous n'y avez pas répondu jusqu'à présent):
Le local peut-il être totalement séparé physiquement du reste de la copro ? (eau, electricité assainissement)
Si il est séparé disposera-t-il d'un accès à la voie publique sans passer par la voirie privée de la copro ?
répondre à ces question est essentiel sinon votre projet risque de vous couter plus de charges que la situation actuelle !
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
26
Posté - 16 mai 2016 : 23:21:58
|
J'ai eu l'occasion de signaler qu'il s'agit sans nul doute d'un local collectif résidentiel ; il est vrai que ce régime juridique a disparu au niveau des collectivités territoriales mais il est vrai aussi que nombreux sont les ensembles immobiliers qui sont dotés d'une salle commune d'activités.
Certaines écoles ont été bien heureuses de les trouver pour les fameuses activités scolaires ; dans d'autres cas ce sont les copropriétaires eux mêmes qui les gèrent ... avec beaucoup de courage car cela n'est pas toujours facile.
Dans le présent cas il n'est pas impossible d'étudier une solution mais il faut en premier lieu savoir si les copropriétaires le veulent et décident de réaliser l'étude. Cette consultation officielle ne semble pas avoir eu lieu.
Il serait inopportun de se retrouver plus tard avec un occupant gênant.
|
|
|
|
|
|
jprp33
Contributeur actif
France
230 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 17 mai 2016 : 10:26:07
|
JPM vous avez un avis différent à cette réponse ministérielle (http://www.senat.fr/questions/base/...0238306.html) : une personne de droit public n’est pas un copropriétaire comme un autre !
Pour le droit de superficie, vous me décevez : Vous savez pertinemment que je veux dire que le droit de superficie est un droit jurisprudentiel qui a ses origines dans les articles 551 à 553 du Code civil (classique mainte fois répété par la « doctrine »), et qui d’après certaines recherches de ma part « apparaît » dans l’article 7 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 (qui ne devrait pas avoir de secret pour un spécialiste de la copropriété), sans oublier les articles 71-1 à 71-13 (qui remplacent l’article 71 originel) du décret 55-1350 du 14octobre 1955 (pour application du 55-22) qui « décrivent » l’état descriptif de division (« plan » et en volume). |
|
|
|
touq62
Nouveau Membre
45 message(s)
Statut:
|
|
28
Posté - 17 mai 2016 : 10:35:47
|
Bonjour à tous, merci pour vos réponses.
Merci JPM, si je comprends bien votre réponse, avant de présenter en AG la mise en vente de ce bâtiment (qui a un accès direct à la voie publique) il faut au préalable obtenir un accord en AG pour la modification du règlement de copropriété ( vote art 26 de la loi de 1965) pour réaliser une étude de faisabilité. Le changement de destination serait l'affaire du promoteur |
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
29
Posté - 17 mai 2016 : 11:47:41
|
Pour jprp 33 : J'ai écrit que le Ministère des finances, propriétaire du lot 34 dans un immeuble en copropriété, pour les services d'une trésorerie, est un copropriétaire comme un autre.
Vous m'opposez une réponse ministérielle indiquant que deux administrations publiques propriétaires pour une moitié chacune d'un bâtiment entier ne peuvent pas le placer sous le régime de la loi du 10 juillet 1965  C'est évident.
Quant au droit de superficie, il trouve son fondement dans l'article 533 du Code civil et nulle part ailleurs.
En droit romain la superficie qui fait exception à la règle " superficies solo cedit "se trouve dans le Digeste 43, 18,1
Dans l'ancien droit français la superficie existe dans la tenure à domaine congéable de la basse Bretagne. Ce régime existe toujours dans le Code rural en ses articles 904 et suivants (réserve faite d'une éventuelle modification récente de numérotation)
La seule institution prétorienne ( jurisprudentielle) dans notre matière est la reconnaissance comme bien immobilier au même titre qu'une maison et son jardin d'un volume d'espace non accolé au sol naturel, non construit mais défini par ses coordonnées planimétriques (Lambert ou assimilées ) et altimétriques NGF.
à noter qu'en altitude la propriété superficiaire n'est en principe pas limitée ( usque ad caelos) alors que le volume immobilier indépendant est dans une enveloppe fermée.
Enfin pour touq62 : le bon sens commande de consulter un notaire sur l'ensemble de l'opération. Si vous laissez le soin de la destination au promoteur il va vous coller une discothèque ! Ce qui serai d'ailleurs relativement proche de la destination initiale 
Il faut laisser au notaire le soin de la rédaction du ou des projet(s) de résolution à soumettre à l'assemblée.
|
|
|
|
|
|
jprp33
Contributeur actif
France
230 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 17 mai 2016 : 12:00:34
|
La bonne nouvelle c’est que le bâtiment a un accès direct à la voie publique et que les parties communes de la copropriété n’ont aucune utilité pour ce bâtiment.
Il ne faut pas vendre le bâtiment seul, il faut arriver à vendre un lot correspondant à un bâtiment pour que ce lot puisse être retiré de la copropriété pour constituer une propriété séparée ; ce lot deviendrait alors, avant son retrait, un lot dit transitoire comprenant le droit exclusif d'utiliser une surface déterminée du sol pour y édifier une construction puis de subdiviser (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...17&fastPos=1).
Pour cela il faudra faire opérer une division parcellaire pour attribuer une référence cadastrale à chaque nouvelle entité : nouvelle copropriété et nouvelle propriété (l’assiette de la copropriété étant modifiée d’autant).
Il va sans dire que les frais concernant les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par le retrait, seront à la charge de l’acheteur (à savoir que dans ce cas l’article 749.A du Code général des impôts exonère du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière les partages d'immeubles bâtis, de groupe d'immeubles bâtis ou d'ensembles immobiliers soumis à la loi n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et la redistribution des parties communes qui leur est consécutive.)
Sinon le bâtiment restera en copropriété ! |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 17 mai 2016 : 12:49:32
|
C'est la solution toute simple qui a été préconisée plus haut dans le post n°5 ....
Ayant constaté que ce bâtiment pouvait être séparé de l'ensemble en copropriété, démembrement de la parcelle d'origine pour en créer 2 nouvelles, dont l'une pour ce bâtiment (bornage).
Suit la création d'un lot/vente, les 2 opérations étant liées.
Il peut y avoir convention avec le promoteur, aussi bien pour le nombre de lots que pour la destination envisagée. |
|
|
|
jprp33
Contributeur actif
France
230 message(s)
Statut:
|
|
32
Posté - 17 mai 2016 : 13:13:32
|
L'avantage du retrait pur et simple du lot (parcelle encombrée) permet au promoteur de « destiner » l'immeuble comme bon lui semble (si absence de convention restrictive), car si le bâtiment reste dans la copropriété il faut l'unanimité pour modifier la destination de l'immeuble.
Pour terminer sur l'incompatibilité du statut de la copropriété avec un bien d'une personne publique, je précise que le bien d’une personne publique étant indivisible, ce bien ne peut être qu’une propriété pleine et entière, c’est-à -dire sans partage sur la maitrise du bien.
Une quote-part est un partage ; le deuxième alinéa de l’article 9 de la loi n° 65-557 est incompatible avec la maitrise totale d’un bien, de même qu'une majorité de copropriétaires ne peut pas imposer une décision à une personne publique. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 17 mai 2016 : 19:29:45
|
On ne peut vous suivre sur ce dernier point.
Une personne de droit public est soumise au statut de la copropriété lorsqu'elle est propriétaire d'un lot de copropriété dans un immeuble placé sous ce statut.
Statut qui ne s'applique pas lorsque l'ensemble relève du droit public, peu importe les personnes publiques concernées.
J'ai eu à connaitre certaines communes dans ce cas, sans que cela n'ai jamais soulevé de difficulté 'juridique'. En particulier pour le règlement des provisions pour charges.
Un seul cas "difficile" où "la mairie" à décidé de ne pas prendre part au vote s'agissant de régler un conflit avec le syndic ex promoteur de ce grand ensemble (+ de 400 lots).
Retrait qui a facilité le changement de syndic.... et accessoirement de CS, sans contestation du sortant, pourtant "proche de la mairie" comme on dit ....
|
Édité par - Gédehem le 17 mai 2016 19:35:03 |
|
|
|
jprp33
Contributeur actif
France
230 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 18 mai 2016 : 09:46:37
|
Vous oubliez une règle intangible : la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne déroge pas aux articles L1 et L2311-1 du CGPPP !
Article L1 : « Le présent code s'applique aux biens et aux droits, à caractère mobilier ou immobilier, appartenant à l’État, aux collectivités territoriales et à leurs groupements, ainsi qu'aux établissements publics. »
Article L2311-1 : « Les biens des personnes publiques mentionnées à l’article L1 sont insaisissables. »
Comme dans le domaine juridique l'on fixe la règle de droit et que l'on démontre si elle s'applique ou non, si l'on pose comme règle l'incompatibilité d'un bien immobilier d'une personne publique avec le statut de la copropriété, il faut le démontrer... ou non !
- Un bien d'une personne publique est obligatoirement insaisissable !
- Ce bien ne peut être qu'une propriété pleine et entière dans sa totalité !
- C'est à dire sans partage sur la maîtrise totale du bien (un tiers ne peut rien imposer à une personne publique) !
- Un bien en copropriété se compose d'une propriété privative et d'une quote-part de parties communes !
- La loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose l'indivision forcée perpétuelle (articles 3 et 4) !
- Une quote-part est une division fruit d'une indivision donc un partage !
- Article 6 de la loi n° 65-557 : « Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée. » !
- Une licitation forcée est une « saisie » !
- Cet article est incompatible avec l'insaisissabilité d'un bien d'une personne publique !
- Le deuxième alinéa de l'article 9 de la loi n° 65-557 impose : « Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30. »
- Cet alinéa est incompatible avec la maîtrise totale d'un bien !
- Le premier alinéa de l'article 17 de la loi n° 65-557 impose : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. »
- Cet alinéa est incompatible avec l'interdiction faite à un groupe de personnes d'imposer une décision à une personne publique !
- Premier alinéa de l'article 19 de la loi n° 65-557 : « Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. » !
- Cet alinéa est incompatible avec l'insaisissabilité d'un bien appartenant à une personne publique !
Prouvez moi légalement et non comme vous le pensez, que le statut de la copropriété est compatible avec le bien d'une personne publique ! |
|
|
|
jprp33
Contributeur actif
France
230 message(s)
Statut:
|
|
35
Posté - 18 mai 2016 : 10:03:45
|
Pour terminer sur le cas du Maire qui vote ou ne vote pas… le cas ne se pose pas !
Article 432-12 du Code pénal : « Le fait, par une personne dépositaire de l'autorité publique ou chargée d'une mission de service public ou par une personne investie d'un mandat électif public, de prendre, recevoir ou conserver, directement ou indirectement, un intérêt quelconque dans une entreprise ou dans une opération dont elle a, au moment de l'acte, en tout ou partie, la charge d'assurer la surveillance, l'administration, la liquidation ou le paiement, est puni de cinq ans d'emprisonnement et d'une amende de 500 000 €, dont le montant peut être porté au double du produit tiré de l'infraction. »
Premier alinéa de l’article 14 de la loi n° 65-557 : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. »
Deuxième alinéa de l’article 14 de la loi n° 65-557 : « Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. »
Troisième alinéa de l’article 14 de la loi n° 65-557 : « Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. »
Quatrième alinéa de l’article 14 de la loi n° 65-557 : « Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
Le Maire (membre du syndicat des copropriétaires) investi d’un mandat électif public administre bien une « opération » ! |
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
36
Posté - 18 mai 2016 : 11:26:25
|
Bof ! Au hasard voici le projet d'acte de vente de lots de copropriété appartenant à l'État.
A Grigny 2 la Commune demeurait propriétaire d'un lot non construit de 35 000 m² pour laquelle elle avait obtenu de l'assemblée une exonération au paiement des charges.
La décision d'exemption a été annulée par le TGI d'Evry. Par ailleurs une énorme facture d'eau a été divisée par 2. Cela a remplumé un peu la copropriété en mauvaise passe.
Autre exemple :
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...23&fastPos=4
Une personne de droit public peut être propriétaire d'un lot de copropriété.
Il est placé dans le domaine privé de la personne publique
|
|
|
|
jprp33
Contributeur actif
France
230 message(s)
Statut:
|
|
37
Posté - 18 mai 2016 : 12:00:10
|
Vous avez mis tout ce temps pour trouver ce « classique » qui dit que la justice administrative est incompétente en matière de copropriété pour une personne publique.
Lisez bien « l’attendu » : « Considérant que les règles essentielles du régime de la copropriété telles qu'elles sont fixées par la loi du 10 juillet 1965, et notamment la propriété indivise des parties communes, - au nombre desquelles figurent, en particulier, outre le gros œuvre de l'immeuble, les voies d'accès, passages et corridors -, la mitoyenneté présumée des cloisons et des murs séparant les parties privatives, l'interdiction faite aux copropriétaires de s'opposer à l'exécution, même à l'intérieur de leurs parties privatives, de certains travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires se prononçant à la majorité, la garantie des créances du syndicat des copropriétaires à l'encontre d'un copropriétaire par une hypothèque légale sur son lot, sont incompatibles tant avec le régime de la domanialité publique qu'avec les caractères des ouvrages publics… »
Un lot de copropriété est bien incompatible avec les articles L1 et L2311-1 du CGPPP !
Prenez l’article 6 de l’ordonnance 2004-632 : « Les conditions d'inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles prévues aux trois premiers alinéas de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. »
Y-a-t-il compatibilité de l’ordonnance 2004-632 avec les articles L1 et L2311-1 du CGPPP ? |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Vente d'un local commun en copropriété 
