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runwarrior
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Statut: runwarrior est déconnecté

Post√© - 30 ao√Ľt 2009 :  11:48:16  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil

Bonjour,

Je ne sais pas vraiment o√Ļ poster car ma question pourrait entrer dans plusieurs rubriques. Il s'agit d'un m√™me sujet mais avec plusieurs champs de r√©ponses. Je laisse le soin aux mod√©rateurs de transf√©rer ce message dans une rubrique appropri√©e si ce n'est pas le cas. Merci et d√©sol√©.

J'envisage de me consacrer à plein temps dans la location meublée professionnelle.
J'ai donc investi dans 2 immeubles. Jusque là, tout va bien.

Cependant, en attendant de pouvoir réinvestir en nom propre dans d'autres biens immobiliers, j'envisage comme le statut le permet, de louer à d'autres propriétaires des logements nus afin de les sous louer meublés et ainsi faire un bénéfice.

Le but étant de proposer aux propriétaires de logements nus ayant de la difficulté à louer (biens non entretenus, dégradés, n'ayant pas les moyens d'effectuer de travaux ou simplement désirant la sécurité de revenu locatif), la réhabilitation de leur logement afin de pouvoir le sous louer, ainsi que la garantie d'un revenu locatif que je m'engagerai à leur verser.
En √©change, ces propri√©taires s'engageraient √† ne pas vendre leur bien et ne pas faire cesser le bail pendant une p√©riode d'engagement qui varierait en fonction du co√Ľt des travaux de r√©habilitation et/ou du montant du loyer que je leur verserai de mani√®re √† ce que chaque 'sous-location" puisse √™tre rentable.

Ma première question est donc relative au baux:
En effet, quel type de bail puis-je proposer à ces propriétaires de logements nus. Est-il possible de proposer un bail commercial de 9 ans ferme et d'y inclure une clause obligeant le propriétaire à ne pas vendre (ce qui casserait le bail) ou interrompre le bail avant cette période d'engagement? Ou tout du moins, en cas de vente en cours de bail, obliger le nouveau propriétaire à continuer l' engagement de l'ex-propriétaire jusqu'à son terme dans les mêmes conditions?

Ensuite, dans le cas d'une telle activité, qui nécessitera des frais peu communs habituellement pour un LMP, comme publicité, achat d'un fourgon pour livraison de meubles, achat d'outillage professionnel pour faire les travaux moi-même et frais de personnel...mais qui se justifieront par la nature de l'activité, pourrais-je déduire et/ou amortir (en fonction du type de frais) ses frais sans que le fisc y trouve à redire?

Puis-je ouvrir une agence, pignon sur rue (je possède un local commercial dans l'un de mes immeubles) afin d'accueillir des locataires potentiels de meublés ou les propriétaires désireux de me confier la location de leur bien?
Je me pose la question car en faisant cela, ne puis-je pas être qualifié d'agence immobilière, ce qui impliquerai carte professionnelle et gestion qui n'a plus rien à voir avec le LMP?

En fait, le fond de ces questions est :comment est-ce possible sur le plan juridique puisque que civilement, la location meublé n'est pas une activité (d'autant plus si le RCS m'est refusé) mais l'est sur le plan fiscal. Et que finalement, la gestion de meublés de cette façon est de fait une activité commerciale.

Merci pour vos éclairement








philippe30
Contributeur vétéran



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Statut: philippe30 est déconnecté

 1 Post√© - 31 ao√Ľt 2009 :  11:30:28  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour,

RunWarrior tu es très actif actuellement et tes sujets sont passionnants.

J'ai lu avec attention ton message sans pouvoir répondre , je vais essayé de poser des réflexions et une ébauche de réponses mais pourrais-tu nous donner plus d'informations sur le modèle "économique" que tu as développé pour concevoir ce projet.

Tu veux louer à des propriétaires des biens pour les sous louer en les ayant rénovés et meublés.

Si on raisonnes sur un studio par exemple ( tu le loues 150 ‚ā¨uros au propri√©taire ) et toi tu le reloues 300 ‚ā¨uros ensuite , tu marges 150 euros /mois mais pour couvrir tes frais cela me semble juste.

Comment tu feras pour passer tes frais de matériaux
nécessaire à la rénovation ?

Si tu n'as pas de structure juridique , as-tu le droit de louer et de rénover , est-ce que cela n'est pas considérer comme un travail au noir ?

Je pense que dans la rédaction du bail , il faut inclure un dédommagement proportionnel aux montants des travaux et à la durée si une rupture de contrat est faite par le propriétaire.

L'agence avec pignon sur rue ne t'apporteras rien et il faut disposer des dipl√īmes pour √™tre gestionnaire alors que si tu le fais √† titre personnel , rien n'est demand√©.

Si tu montes une structure juridique , tu vas payer des cotisations mais peut-être EURL pourrait être adaptée à ton idée.

Mes questions reprennes en partie tes interrogations mais il est vrai que je n'avais pas penser à ce type d'activité et je vais suivre avec beaucoup d'intérêt les réponses fournies.

Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.


runwarrior
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Revenir en haut de la page 2 Post√© - 31 ao√Ľt 2009 :  12:14:13  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci Philippe30 pour tes réponses.

Mais le statut de LMP que j'ai me permets théoriquement de faire ce genre d'activité à savoir de prendre Bail et de sous-louer en meublé.

Tout cela sans avoir à monter quelque structure juridique que ce soit puisque le Statut LMP est déjà en quelque sorte une structure juridique en entreprise individuelle (mais justement "en quelque sorte": fiscalement oui, civilement: pas vraiment)
A la rigueur, si j'avais une structure juridique à monter, ce serait une SARL de famille soumise à l'IR, ce qui ne changerait pas grand chose en terme de gestion.

En ce qui concerne le fait de r√©nover que tu pense √™tre qualifi√© "de travail au noir", √† partir du moment o√Ļ je suis locataire , et que le propri√©taire est d'accord pour les travaux, je ne vois pas ce qui peut m'emp√™cher d'effectuer des travaux.
Exemple:Si tu as un locataire dans ton parc immobilier qui te demande pour effectuer des travaux pour son confort en les réalisant lui-même et que tu donne ton consentement, c'est tout à fait concevable et ce n'est pas du travail au noir.

Maintenant, en fonction de la nature des travaux, il est évident que les chantiers trop important ne m'intéresseront pas par soucis de rentabilité. En fait, les travaux seront bien souvent assimilable à du "Home Staging", c'est à dire principalement des réaménagements intérieurs, refaire des enduits, des peintures, la décoration, la pose de revêtement de sols, la tapisserie...
Et les meubles...

Ainsi, je pense que ce genre de travaux peut parfaitement √™tre d√©ductible en charge de mon activit√© de LMP. Bien s√Ľr, en cas de r√©novation plus lourde dont les besoins en mat√©riaux d√©passent les simples mat√©riaux de d√©coration comme la pose de fen√™tres double vitrage, le coulage d'une dalle b√©ton... bien entendu, √ßa risque d'√™tre plus compliqu√© car on touche au gros oeuvre qui appartient au propri√©taire donc que je ne pourrai ni passer en charge, ni amortir, mais dans ce cas, la rentabilit√© risque de ne pas √™tre √©vidente et donc en fonction de la n√©gociation avec le propri√©taire, je pourrai tr√®s bien refuser.

En ce qui concerne de payer des cotisations, de toute façon, en LMP, j'y serais obligé sauf si le RCS m'est refusé. Mais dans ce cas, je demanderai tout de même mon rattachement au RSI si je fais cette activité à temps plein puisque je n'aurai plus de protection sociale par ailleurs donc ça m'intéresse surtout que c'est déductible des charges. Je cotiserai sans doute en complément sur un contrat Madelin car avec les amortissements vont diminuer significativement le compte de résultat et donc me faire cotiser de façon insuffisante par rapport aux revenus réel de l'activité.
Déjà qu'en temps normal, le régime des commerçant n'est pas mirobolant...

Ensuite, effectivement, tu m'oriente un peu. Il est vrai que spécifier une clause de dédommagement peut -être une solution. Mais dans ce cas, on n'est pas dans une rédaction de Bail classique et dans ce cas, ce genre de bail avec des clauses particulière est-il légal?

Concernant l'agence, je ne sais pas, d'o√Ļ ma question.
J'aurai tendance √† penser que l'agence est juste un local me permettant d'exercer l'activit√© de LMP et que si je ne fais que du LMP (recherche de locataire et prise de bail √† des propri√©taires) je rentre tout √† fait dans le cadre de la gestion d'un LMP donc nullement besoin de carte pro o√Ļ autre.
Mais là, j'ai justement besoin de conseils avisés.

√Čdit√© par - runwarrior le 31 ao√Ľt 2009 12:17:07

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 3 Post√© - 31 ao√Ľt 2009 :  12:45:35  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Je me garderai bien de donner un avis sur la faisabilité commerciale ou économique du projet.
Dans la mesure o√Ļ ce projet est de fournir des logements meubl√©s, le bail commercial me semble bien adapt√©.
Il donne un droit au renouvellement ou, en cas de résiliation à une indemnité d'éviction, ce qui, outre le fait qu'il est conclu pour un durée d'au moins neuf ans, procure une garantie de pérennité.
Votre statut serait celui d'un h√ītelier qui loue un immeuble, l'am√©nage et l'entretien pour l'utiliser comme h√ītel, et, si vous vous inscriviez comme tel au RCS, il n'y aurait aucune ambigu√Įt√© et vous garantirait le droit au bail commercial.
Mais, pour le propriétaire, consentir un tel bail est considéré comme un acte de disposition. A voir s'il serait prêt à accepter.

Vous pourriez peut-être aussi envisager des sous-locations nues. Dans ce cas, vous devriez conclure avec les propriétaires des baux atypiques, en-dehors de tout cadre existant, reposant donc sur les seules règles du code civil, mais stipulant expressément que vous puissiez sous-louer les locaux pris à bail de telle sorte que les occupants bénéficient de la loi du 6 juillet 1989 et, pour faire bonne mesure, stipulant aussi que les propriétaires concourent aux actes de sous-location. Il faudrait aussi prévoir assez précisément quels travaux vous seriez autorisés à entreprendre. Ce serait pour vous une activité civile imposable sous le régime des BNC. L'assistance d'un notaire et d'un expert-comptable me semblerait utile.

Dans les deux cas, bail commercial ou non, il est possible d'entreprendre de gros travaux amortissables sur la durée du bail principal.

Ouvrir un bureau ayant pignon sur rue ne me semble pas en contradiction avec la loi Hoguet mais il faudrait faire en sorte qu'il soit bien apparent que vous n'êtes pas un agent immobilier. Prudence.

√Čdit√© par - ainohi le 31 ao√Ľt 2009 12:50:18

runwarrior
Contributeur actif

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Statut: runwarrior est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 31 ao√Ľt 2009 :  12:56:19  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil

Merci Ainohi,

Mais ma question repose sur le fait de la faisabilité sous statut LMP et non de créer une entreprise indépendante soumise à du BNC ou autre
Et justement, dans le statut de LMP, ce genre d'activit√© est possible, d'o√Ļ mon raisonnement.

Quand au fait d'avoir un Statut similaire √† un H√īt√©lier, c'est surtout √† √©viter car dans ce cas, il est √©vident que je ne rentre plus dans le cadre d'un LMP.

Ensuite, sur l'enseigne de mon local, je stipule simplement "Loueur de Meublé Professionnel" et là, pas d'ambiguité possible à mon sens avec une agence immobilière.

ainohi
Contributeur vétéran

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Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 31 ao√Ľt 2009 :  16:18:36  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Si vous tenez absolument conserver le statut LMP, vous devez concocter un type de contrat de location qui soit adapté à ce que vous voulez faire.
Il restera à convaincre les bailleurs à signer des baux qui sortent de l'ordinaire.

philippe30
Contributeur vétéran



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Statut: philippe30 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 31 ao√Ľt 2009 :  17:44:45  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour,

RunWarrior , peux tu nous indiquez comment tu vas convaincre financièrement , humainement et juridiquement de te louer un des ses biens ?

1¬į)
Financièrement : quand une agence me prend 8 % des loyers je rale alors combien va tu prendre ? 40% tout ça pour un coup de peinture ???

Et si tu n'arrives pas à louer , tu le payes quand même ??

Comment tu gères les impayés car tu payes le propriétaire et toi tu n'es pas payé ..?

Comment le propriétaire peux être sur que tu vas le payer aussi ??


2¬į)
Humainement , comment peux-tu être sur de louer en faisant un coup de peinture alors que le propriétaire n'arrive pas à louer depuis plusieurs semaines ou mois par exemple ?

3¬į)
Juridiquement , Montage à valider avec un avocat fiscaliste ou autre ... Le propriétaire doit s'assurer , toi tu dois t'assurer aussi ??? et le locataire aussi
( Je vais faire assureur dans ce cas ...)
Si le locataire fait des dégradations ( casse des fenêtres , salle de bains etc ...) comment tu fais ?? , tu assures la remise en état ???


En fait dans ton idée qui est bonne , tu te retrouves entre le marteau et l'enclume avec des risques importants que tu dois gérer ( impayés , dégradations ) de la part du locataire et tout en étant juridiquement lié avec le propriétaire.

Je suppose que tu as pensé à ces aspects ?

Je pense qu'il faut bien préparer les choses surtout au niveau contractuel car sinon tu risques gros en cas de problèmes.


Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.


runwarrior
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Revenir en haut de la page 7 Post√© - 31 ao√Ľt 2009 :  19:56:59  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Philippe30,

La question n'est pas là, je sais comment faire, je veux juste savoir si je peux le faire et si c'est légal de proposer des baux "à la carte".

A partir du moment o√Ļ quelqu'un peut me confirmer qu'il n'y a rien qui me l'interdit, c'est bon.
N'oubliez pas que ce que je veux faire est bel et bien inscrit dans le statut du LMP: un LMP peut être preneur de bail nu afin de sous-louer meublé!
Il doit bien y avoir des LMP qui l'on déjà fait!

Je vais répondre à tes questions:
Concernant le coup de peinture, il ne s'agit pas d'un coup de peinture mais d'"architecture et de décoration intérieure que bien des gens semblent incapable de faire ou de penser parce qu'il n'ont pas l'esprit créatif. Regardez simplement "Maison à vendre" Et vous verrez qu'il suffit de pas grand chose et souvent à très peu de frais pour transformer entièrement une habitation.

J'ai moi-m√™me achet√© un appartement alors que je commen√ßais juste dans la vie active. Personne n'en voulait car la d√©co √©tait pourrie, mal orient√©...Mais j'ai la chance d'avoir un esprit tr√®s cr√©atif et de cerner assez vite le potentiel. j'ai donc achet√© cet appartement de 63 m¬≤ en bord de mer √† 48 000 ‚ā¨ alors qu'il √©tait en vente depuis 8 mois √† une √©poque o√Ļ l'immobilier cartonnait.

J'ai refait la d√©co, enlev√© une cloison pour apporter plus de lumi√®re, pos√© un parquet flottant, enlev√© la tapisserie et r√©enduit les murs: R√©sultat: 2 semaines de travaux et un appartement comme neuf, je l'ai propos√© imm√©diatement √† la vente et la seconde visite a sign√© imm√©diatement un compromis sans n√©gocier √† 115 000 ‚ā¨.... les mat√©riaux m'avaient co√Ľt√© 627 ‚ā¨...

Et lors de mes visites lors de mes recherches, j'ai visité des biens à louer pour juger un peu le marché et voir ce qui se proposait et à quel prix. Et c'est donc à l'issue de ça que je me suis conforté dans mon idée.
Par rapport à ce que je vais proposer comme prestations à mes locataires, je ne pense vraiment pas avoir de mal à trouver. D'ailleurs pour mes immeubles perso, je suis seulement en cours de travaux dans mes immeubles et 4 appartements sur 6 sont déjà loués. J'ai fait des plans en perspective de chaque appartement tel qu'ils seront fini et j'ai eu énormément de demandes d'infos rien qu'en imprimant ces plans et en les distribuant dans les boites aux lettres!

J'ai pu choisir le profil de locataire.

Concernant la façon de convaincre les proprio, c'est pas difficile, c'est tout bénéf pour eux, un appart refait à neuf et donc revalorisé pour la revente et une garantie de loyer. Tous les proprio ayant des appart insalubres ou dans le genre vont sauter sur l'occasion, après, c'est de la négociation et ça je sais faire aussi.

Pour que moi-m√™me soit s√Ľr d'√™tre pay√©, j'ai une assurance loyer impay√© qui prendra le relais en cas d'impay√© mais j'ai des locataires potentiels assez int√©ressants et des contacts avec divers organismes que les logements meubl√©s avec les prestations que je propose int√©ressent fortement...

Juridiquement, je ne vois pas le problème puisque c'est dans le statut, il n'y a pas besoin de montage particulier à mon sens.

La difficulté réside dans le bail de location aux propriétaires et c'est là que j'ai pas vraiment de réponse.
Comment se passe généralement une sous-location?

Ensuite, je voulais utiliser mon propre local commercial mais à la limite, j'en ai pas vraiment besoin et si c'est pas possible, je peux gérer de chez moi.

Et ma derni√®re demande, c'est que des frais peu habituels pour un LMP seront engag√©s et que je me demandais dans le cas o√Ļ ils sont justifi√©s si je pouvais les d√©duire ou √©ventuellement les amortir sans soucis.


√Čdit√© par - runwarrior le 31 ao√Ľt 2009 20:26:25

gregor
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Revenir en haut de la page 8 Post√© - 31 ao√Ľt 2009 :  22:03:48  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Runwarrior
citation:
A partir du moment o√Ļ quelqu'un peut me confirmer qu'il n'y a rien qui me l'interdit, c'est bon.
N'oubliez pas que ce que je veux faire est bel et bien inscrit dans le statut du LMP: un LMP peut être preneur de bail nu afin de sous-louer meublé!
Il doit bien y avoir des LMP qui l'on déjà fait!


Oui certains LMP louent des biens nus à des SCI qui ne peuvent pas louer meublé.

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 9 Post√© - 31 ao√Ľt 2009 :  22:09:46  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Je réponds affirmativement à toutes vos questions.
Il faudra apporter une grande attention à la rédaction des baux, mais, juridiquement il n'y a pas d'impossibilité. Pour éviter de commettre des erreurs je vous suggère le concours d'un notaire. Cela pourra aussi rassurer les bailleurs : ils auront affaire à un entrepreneur atypique mais néanmoins sérieux.
Un locataire ne peut accorder à un sous-locataire plus de droits qu'il n'en détient, c'est ce qu'il faut garder à l'esprit et, si la location en meublé est peu encadrée, elle l'est tout de même de sorte qu'il vous faudra éviter que vos obligations envers le bailleur vous empêchent de respecter vos obligations envers les sous-locataires, notamment en terme de durée de bail et de conditions de résiliation.

Le statut de loueur de meublés professionnel impose une inscription au RCS. Mais cette inscription ne peut être refusée sauf pour des raisons de nationalité ou de passé judiciaire chargé.

Le statut de LMP autorise fiscalement l'amortissement d'investissements.

√Čdit√© par - ainohi le 31 ao√Ľt 2009 22:10:40

runwarrior
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Revenir en haut de la page 10 Post√© - 01 sept. 2009 :  00:19:29  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil

Merci aihoni,

C'est ce que je me disais aussi mais sans trop en √™tre s√Ľr.
La location meubl√© est quand m√™me un statut particulier o√Ļ le c√īt√© juridique et le c√īt√© fiscal se contredise sans cesse. Et au final, on se retrouve √† devoir faire un choix entre ces deux aspects. D'ailleurs, c'est pour cette raison que les greffes des tribunaux refusent parfois l'inscription au RCS.

Et l√† c'est la m√™me chose, le type d'activit√© que je souhaite faire est bien indiqu√© comme une des possibilit√© du statut mais apr√®s, y a plus rien qui vient cadrer ce genre d'activit√©. Donc, en gros, si on respecte le peu de chose qui est √©crit, pour le reste on doit pouvoir faire un peu comme on veut. C'est du moins mon analyse et je voulais savoir si c'√©tait la v√ītre √©galement donc merci bien aihoni.

Effectivement, afin d'avoir au moins une ébauche de cadre, je vais m'entourer de mon notaire pour la rédaction des baux, vous avez raison, sa crédibilisera mon activité. Cependant, j'ai remarqué que même des gens qui normalement devrait être calé sur ce genre de question, sèchent parfois. Je me suis surpris d'apprendre quelques éléments à un juriste à qui je m'étais adressé pour demander conseil.


gregor
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Revenir en haut de la page 11 Post√© - 01 sept. 2009 :  05:42:39  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Il faudait pouvoir adapter le bail à réhabilitation aux particuliers




Pour les travaux que vous allez réaliser voir l'article suivant

http://www.anil.org/fr/analyses-et-...e-locataire/
citation:
Accueil >Analyses et commentaires >Jurisprudence >1993 >Revenus fonciers / Travaux réalisés par le locataire
Imprimer Envoyer Télécharger Signaler un problème Revenus fonciers / Travaux réalisés par le locataire
Conseil d'Etat : 6.1.93



--------------------------------------------------------------------------------

Les améliorations, embellissements et aménagements des locaux effectués par un locataire et devenant propriété immédiate du bailleur sans indemnité doivent-ils être inclus dans ses revenus fonciers ?

Le Conseil d'Etat répond par l'affirmative en notant que :


le transfert de propriété des travaux et aménagement dans le patrimoine du bailleur s'est fait immédiatement en vertu d'une clause spécifique du bail ;
les travaux d√©coulent de l'application directe du bail et, en cela, sont indissociables du loyer ; leur co√Ľt doit donc s'ajouter √† celui-ci dans la cat√©gorie des revenus fonciers.
Quant √† la date d'imposition, il faut retenir le moment o√Ļ les travaux sont pass√©s dans le patrimoine du bailleur, c'est-√†-dire la date de leur ach√®vement. Achev√©s en 1975, l'imposition doit s'exercer sur l'ann√©e 1975 en vertu du principe de l'annualit√© de l'imp√īt.

Il est intéressant de noter que, dans ses conclusions, le Commissaire du Gouvernement a écarté l'argument selon lequel l'avantage procuré par les travaux ne pouvait être imposé immédiatement dans la catégorie des revenus fonciers, car il serait éventuellement taxé ultérieurement sous forme de plus-values, lors de la cession du bien. Il peut y avoir cumul dans le temps de ces deux impositions dont le fait générateur est distinct ; le revenu foncier étant la contrepartie de la mise à disposition d'un bien, alors que la plus-value est le gain réalisé lors de la cession du bien.

--------------------------------------------------------------------------------

√Čdit√© par - gregor le 01 sept. 2009 05:57:32

gregor
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 12 Post√© - 01 sept. 2009 :  08:04:18  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
ainohi
citation:
Le statut de LMP autorise fiscalement l'amortissement d'investissements.


Pouvez vous préciser dans quel cadre de bail , le locataire peut amortir des travaux qui incombent normalement au propriétaire ?
Quelles sont les incidences fiscales pour le propriétaire ?

√Čdit√© par - gregor le 01 sept. 2009 08:13:51

runwarrior
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Revenir en haut de la page 13 Post√© - 01 sept. 2009 :  11:19:18  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil

Votre lien me confirme justement la façon dont je vois les choses:

Je fais des travaux de décoration et d'embellissement en tant que locataire , mais j'inclus une clause dans le Bail qui indique que le propriétaire n'aura la propriété des travaux qu'au terme du Bail de 9 ans. Si le bail venait à être dénoncé du fait du propriétaire avant terme, celui-ci serait redevable d'une indemnité qui serait dégressive du genre 110 % du prix des travaux la 1ère année, 100 % la 2ème, 90% la 3ème....jusqu'à 0 au terme de la 9ème année.

De plus, ça colle quasiment avec la durée pendant laquelle j'amortis ces travaux dans le cadre de mon LMP.

Dans ce cas, je peux amortir ces travaux (bien s√Ľr, pas des travaux de gros oeuvres mais juste des travaux de d√©co, parquet, am√©nagements...)
Le propriétaire n'est pas propriétaire des travaux durant toute la durée du bail donc n'a pas à déclarer le montant de ces travaux dans son revenu foncier ainsi, même lorsqu'il devient propriétaire des travaux au terme des 9 ans, la jurisprudence n'est plus applicable.




gregor
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 14 Post√© - 02 sept. 2009 :  05:55:26  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par runwarrior


Votre lien me confirme justement la façon dont je vois les choses:

Je fais des travaux de décoration et d'embellissement en tant que locataire , mais j'inclus une clause dans le Bail qui indique que le propriétaire n'aura la propriété des travaux qu'au terme du Bail de 9 ans. Si le bail venait à être dénoncé du fait du propriétaire avant terme, celui-ci serait redevable d'une indemnité qui serait dégressive du genre 110 % du prix des travaux la 1ère année, 100 % la 2ème, 90% la 3ème....jusqu'à 0 au terme de la 9ème année.

De plus, ça colle quasiment avec la durée pendant laquelle j'amortis ces travaux dans le cadre de mon LMP.

Dans ce cas, je peux amortir ces travaux (bien s√Ľr, pas des travaux de gros oeuvres mais juste des travaux de d√©co, parquet, am√©nagements...)
Le propriétaire n'est pas propriétaire des travaux durant toute la durée du bail donc n'a pas à déclarer le montant de ces travaux dans son revenu foncier ainsi, même lorsqu'il devient propriétaire des travaux au terme des 9 ans, la jurisprudence n'est plus applicable.






Votre consultation avec les professionnels vous a t'elle permis de savoir quel type de bail adopter ?

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 15 Post√© - 02 sept. 2009 :  22:43:30  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Je pense que le bail commercial est bien adapté, sauf que les logements d'hbaitation ne sont pas de nature commerciale. DOnc impossible dans uen vilel de plsu de 200 000 habitants par exmepel.


Il faut aussi tenir compte du fait que l'existence d'un bail commercial rend le locataire inexpulsable, et que on compte en génral que la partie immobilièr perd la moitié de sa valeur, aleur qui représente le fond de commerce.

Dit aurtement, aussitot vous entrez dans les lieux, aussitot le fond prend a peu pres la moitié de la valeur de l'immeuble, et le propriétaire en perd autant.
Il sera contraint de louer un local commercial affecté d'un fond de commerce qu'il ne psosède pas.

cette perte de valeur est souvent compensée partiellement pas un droit au bail ou un pas de porte.


la loi dit que si vous êtes locataire ous avez le doirt au renouvellement A CONDTIN d'une inscriptiion au RCS.
Or vous savez qu'on peut etre LMP en s'étant vu refuser le RCS. Il y a donc la un petuit danger, et comme le bail commercial est de nature publique, on ne peut pas inclure de clause qui y contreviennent sauf erreur de ma part.


Si vosu faites des travaux dans l'immeubel que vosu louer, qui ne sont pas des travaux d'entretiens, ou liés a votre activité (réparation de la toiture) je pense que vous ne pourrez ni les déduire, ni les amortir (pour l'amortissement c'est certain, pour la déduction, je suis sur à 99%)
de même vous ne pourrez dédure l'assurance de l'immeuble, les frais non répercutables sur le locataire.

ainohi
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Revenir en haut de la page 16 Post√© - 02 sept. 2009 :  22:50:39  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
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Initialement posté par gregor

ainohi
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Le statut de LMP autorise fiscalement l'amortissement d'investissements.


Pouvez vous préciser dans quel cadre de bail , le locataire peut amortir des travaux qui incombent normalement au propriétaire ?
Quelles sont les incidences fiscales pour le propriétaire ?
Il n'y a pas de bail type pour ce qu'envisage runwarrior. Il lui faudra donc rédiger un bail sur mesure. Il se trouvera dans la situation de tout entrepreneur qui fait des investissements pouvant être amortis sur la durée de vie de ces amortissements. Les bénéficiaires d'un bail commercial amortissent couramment les aménagements qu'ils réalisent dans les locaux loués même si ces aménagements doivent être détruits ou deviennent propriété du bailleur en fin de bail.

ainohi
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Revenir en haut de la page 17 Post√© - 02 sept. 2009 :  22:56:57  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
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Initialement posté par runwarrior

Effectivement, afin d'avoir au moins une ébauche de cadre, je vais m'entourer de mon notaire pour la rédaction des baux, vous avez raison, sa crédibilisera mon activité. Cependant, j'ai remarqué que même des gens qui normalement devrait être calé sur ce genre de question, sèchent parfois. Je me suis surpris d'apprendre quelques éléments à un juriste à qui je m'étais adressé pour demander conseil.
Oui, on a parfois des surprises. Il ne faut accorder qu'une confiance relative aux juristes, comme aux garagistes d'ailleurs. Celui qui vous répond du tac au tac sur tout est suspect. Mieux en vaut un qui vous demande modestement un délai pour étudier la question posée.

gregor
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Revenir en haut de la page 18 Post√© - 02 sept. 2009 :  23:14:38  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
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Initialement posté par ainohi

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Initialement posté par gregor

ainohi
citation:
Le statut de LMP autorise fiscalement l'amortissement d'investissements.


Pouvez vous préciser dans quel cadre de bail , le locataire peut amortir des travaux qui incombent normalement au propriétaire ?
Quelles sont les incidences fiscales pour le propriétaire ?
Il n'y a pas de bail type pour ce qu'envisage runwarrior. Il lui faudra donc rédiger un bail sur mesure. Il se trouvera dans la situation de tout entrepreneur qui fait des investissements pouvant être amortis sur la durée de vie de ces amortissements. Les bénéficiaires d'un bail commercial amortissent couramment les aménagements qu'ils réalisent dans les locaux loués même si ces aménagements doivent être détruits ou deviennent propriété du bailleur en fin de bail.


Ceci semble en contradiction avec ce qu'affirme Ribouldingue, qui a raison ?

ainohi
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Revenir en haut de la page 19 Post√© - 03 sept. 2009 :  00:31:33  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
On peut trouver des indications en suivant ce lien : http://jmeac.fr/lmp.php

Le bail commercial n'est pas de droit, mais on peut s'y soumettre conventionnellement. Je pense de toutes façons que le bail doit être fait sur mesure, en s'inspirant éventuellement des dispositions légales pour les baux commerciaux.

Outre le notaire pour la rédaction des baux, l'assistance d'un expert comptable pour les questions fiscales sera probablement indispensable.

Quel que soit le statut de l'entreprise, commerciale ou non, lorsqu'on investit, on amortit. Il y aura peut-être lieu de discuter avec l'administration fiscale sur le durée de l'amortissement, mais je n'imagine pas qu'on puisse nier ce principe. Le locataire d'un local professionnel n'a aucune difficulté à amortir les aménagement qu'il y fait.

L'assurance de l'immeuble est une charge liée à l'activité.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 20 Post√© - 04 sept. 2009 :  21:19:07  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Pour reprendre l'intervention de gregor, sir le preneur fait des installations nécessaire a son exploitation, celles-ci sont amortissables.

Si il réalise des travaux de réfection, d'entretien ou de construction sur le batiment, lequel n'est donc évidemment pas a son actif, ceci n'est pas amortissable.


De loin, cela ressemble au louer en meublé qui ne possède pas le logement; Il le prend en location à Monsieur X. Il achète des meuibles qu'ils sinstalle dedans et sous-loue a l'occupant final.
Il ne peut amortir le logement, ni les travaux que par convention avec le propriétaire il ferait,
mais il peut tout a fait amortir les meubles qu'il y installe.


Je pense donc que la vérité est dans la nature des travaux:
Sont-ce des travaux sur l'immeuble, ou des travaux non liés à l'immeuble (= que le propriétaire n'aurait pas fait) mais liéà l'exploitation du fond de commerce.?
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