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ainohi
Contributeur vétéran

1970 message(s)
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 21 Posté - 04 sept. 2009 :  21:45:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

Il ne peut amortir le logement, ni les travaux que par convention avec le propriétaire il ferait,
Pas forcément, cela dépend des conventions passées avec le propriétaire. On peut être en présence d'un contrat qui ressemblerait à un bail à réhabilitation : un bail de longue durée pour un loyer modique laissant une grande latitude d'aménagement ou de restauration au locataire lequel pourrait récupérer son investissement sur la durée du bail. Dans ces conditions le preneur investit pour son propre compte dans le cadre de son activité professionnelle. Il n'y a pas de raison que l'administration fiscale lui refuse de comptabiliser des charges d'amortissement.


ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 22 Posté - 04 sept. 2009 :  22:09:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si il s'agit d'un bail à réhabilitation, je ne comprends pas comment le locataire réhabiliatant un immeuble qui'il ne possède pas et qu'il n'a pas porté a son actif pourrait amortir.


Il fadrait qu'il porte a son actif l'nesemble des travaux qu'il fait comme une entité spécifique et nouvelle, laquelle produit des avantages uniquement pour lui, pas pour le propriétaire.
Il ne s'agit plus alors a proprement parler de réhabilitation, mais de création de quelque chose de spécifique (aménagements,..) qu'il est seul a utiliser


gregor
Contributeur actif



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Statut: gregor est déconnecté

Revenir en haut de la page 23 Posté - 04 sept. 2009 :  23:13:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

Si il s'agit d'un bail à réhabilitation, je ne comprends pas comment le locataire réhabiliatant un immeuble qui'il ne possède pas et qu'il n'a pas porté a son actif pourrait amortir.


Il fadrait qu'il porte a son actif l'nesemble des travaux qu'il fait comme une entité spécifique et nouvelle, laquelle produit des avantages uniquement pour lui, pas pour le propriétaire.
Il ne s'agit plus alors a proprement parler de réhabilitation, mais de création de quelque chose de spécifique (aménagements,..) qu'il est seul a utiliser




Un exemple un peu différent mais en cas de bail à construction on peut amortir un bien alors qu'on n'en est pas propriétaire puisqu'il revient au propriétaire du terrain en fin de bail.

ainohi
Contributeur vétéran

1970 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 24 Posté - 05 sept. 2009 :  20:49:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

Si il s'agit d'un bail à réhabilitation, je ne comprends pas comment le locataire réhabiliatant un immeuble qui'il ne possède pas et qu'il n'a pas porté a son actif pourrait amortir.


Il fadrait qu'il porte a son actif l'nesemble des travaux qu'il fait comme une entité spécifique et nouvelle, laquelle produit des avantages uniquement pour lui, pas pour le propriétaire.
Il ne s'agit plus alors a proprement parler de réhabilitation, mais de création de quelque chose de spécifique (aménagements,..) qu'il est seul a utiliser
Tout à fait. C'est l'esprit du bail à réhabilitation par lequel un organisme de logement social prend à bail, pour au moins douze ans, des logements à réhabiliter, les rénove et les sous-loue et, en fin de bail, les restitue au bailleur. Voir articles L 252-1 du code de la construction et de l'habitation.

runwarrior
Contributeur actif

113 message(s)
Statut: runwarrior est déconnecté

Revenir en haut de la page 25 Posté - 07 sept. 2009 :  10:45:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Je reviens après quelques jours où j'ai pu tirer au clair certains points concernant l'activité que je veux mettre en place.

Effectivement, il y a plusieurs type de baux possibles que je pourrai soumettre aux propriétaires en fonction des travaux et du coût de ces travaux de réhabilitation.

En effet, le Bail à réhabilitation peut s'appliquer et la propriété des travaux effectués m'appartient jusqu'à la fin du bail donc je peux amortir sans soucis ces travaux, le propriétaire ne récupérant la propriété qu'à la fin du bail.

le soucis est que le bail à réhabilitation intéresse la réhabilitation de logements à caractère social et en tant que personne physique en LMP, il m'est impossible d'être locataire:

Le locataire ne peut être qu’un organisme d’habitations à loyer modéré, une société d’économie mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements, une collectivité territoriale ou un organisme agréé dont l’un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées.

Par contre, un autre type de Bail serait très approprié puisqu'il permet de donner quasiment au locataire les même droit qu'un propriétaire sur l'immeuble, y compris celui de payer les taxe foncières...
Il s'agit du Bail emphytéotique conclut pour une durée de 18 ans minimum.
J'ai validé le montage avec un avocat fiscaliste et je peux bénéficier de tous les avantages et de la gestion d'un LMP (amortissement de tous les travaux, déductibilité du "canon emphytéotique", des charges...)

Je peux (et je comptais de toute façon le faire) me soumettre à la TVA et ainsi la récupérer sur tous les matériaux (à condition de respecter la mise à disposition des 3 services). Ce qui va me libérer de la trésorerie.

Le montage est dans les tuyaux.

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 26 Posté - 07 sept. 2009 :  11:23:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci de votre retour, cette information est très intéressante.


En ce qui concerne la TVA la location meublée ou nue sans les quatre prestation fiscalement nécessaires n'étant pas soumise a la TVA? vous pourrez quand même choisir uen autre option que la franchise en base?

runwarrior
Contributeur actif

113 message(s)
Statut: runwarrior est déconnecté

Revenir en haut de la page 27 Posté - 07 sept. 2009 :  12:11:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ribouldingue,

Concernant la TVA, justement il y a encore une fois un paradoxe entre la doctrine fiscale et les tribunaux pour le LMP.

Sachant que si vous respectez la doctrine fiscale , même si celle-ci est illégale au niveau de la loi (cf la nouvelle réforme du LMP mais c'est un autre sujet que j'aborderai dans un autre fil), on ne pourra jamais vous le reprocher et donc on ne pourra pas vous redresser.

Or, la doctrine fiscale est plus avantageuse dans le fait de récupérer la TVA. En effet, pour récupérer la TVA, il faut "être en mesure de proposer" au moins 3 des 4 services cité au b) de l'article 261 D du CGI à savoir:

-Petit déjeuner
-nettoyage régulier des locaux
-fourniture du linge de lit
-accueil direct ou indirect pour remise des clefs.

Ces prestations doivent figurer sur la facture à part de l'hébergement (avec tva à 19.6%, l'hébergement étant soumis à 5.5%)

3 de ces 4 prestations doivent être en mesure d'être fournies à tout moment à tous les locataires qui en font la demande (et qui dans ce cas font l'objet d'une facturation en sus).

Il faut pouvoir apporter la preuve que les moyens ont été préparé pour fournir ces services (prévoir un stock de draps, une femme de ménage 2 ou 3 h par semaine ou un contrat avec un prestataire de service)

Il faut aussi s'assurer que ces prestations sont consommées de temps en temps (proposer le nettoyage hebdomadaire à certains locataires par exemple dans le contrat de bail)

Ainsi, vous pouvez choisir l'option à la TVA, ce qui est intéressant notamment sur les matériaux des travaux et autres frais de fonctionnement. Mais ça implique une gestion effectivement professionnelle de l'investisseur et pas seulement à but défiscalisant.

Ca s'apparente à de la para-hôtellerie mais avec les avantages du LMP et la récupération de TVA

Voici les critère de l'administration fiscale:


Si l'on souhaite assujettir à la TVA l'activité, il faut s'assurer que l'on remplit les critères tels que définis par l'administration fiscale dans sa doctrine, ce qui est plus facile de respecter les règles légales telles qu'elles sont interprétées par le Conseil d'Etat.

Il s'agit d'être capable de fournir trois des quatre prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage des locaux, linge de maison, accueil des clients.

En principe et contrairement au Conseil d'Etat, l'administration n'exige pas que ces prestations soient effectivement fournies, mais seulement que l'exploitant puisse les fournir en cas de demande.

Par ailleurs, pour tous les services, il est nécessaire que l'offre de service ne soit pas seulement virtuelle et qu'il y ait, au moins de temps, une consommation effective de ces services.

La consommation effective des services, même occasionnelle, permet en effet de démontrer que ces services sont effectivement offerts.







Édité par - runwarrior le 07 sept. 2009 12:21:42

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 28 Posté - 07 sept. 2009 :  13:16:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai donc bien compris que pour pouvoir vous mettre sous le régime de la TVA vous allez mettre a minima en route la fourniture de trois des 4 prestations citées.

Mais en ce cas, vous ne pôuvez plus être LMP... Vous semblez dire le contraire, etes vous certain de votre fait?
En particulier, Pascal DENOS indique que c'est incompatible.

runwarrior
Contributeur actif

113 message(s)
Statut: runwarrior est déconnecté

Revenir en haut de la page 29 Posté - 07 sept. 2009 :  13:57:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Justement, Ribouldingue, c'est toute la subtilité de la doctrine fiscale.

Si vous fournissez ces services de façon systématique , vous n'êtes plus LMP.
Mais si vous fournissez ces services de manières accessoires et non systématique (tout en ayant préparé la mise en place de ces services et en s'assurant que de temps en temps, ils sont effectivement consommés), vous remplissez toujours les conditions pour être LMP et aussi pour être soumis à la TVA!


ribouldingue
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Revenir en haut de la page 30 Posté - 07 sept. 2009 :  14:03:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
OK, merci de le redire, parce que je ne l'avais pas compris la première fois.

Ca me semble subtil et... flirtant sur le dangereux, mais vous avez l'air sur de vous.nnY'a t'il un rescrit ou un texte sur lequel s'appuyer pour ce genre de distinguo tres tres subtil finalement?

runwarrior
Contributeur actif

113 message(s)
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Revenir en haut de la page 31 Posté - 07 sept. 2009 :  14:11:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Non, ce n'est pas du tout dangereux puisque c'est le fisc lui-même qui le dit dans son instruction en date du 30 juillet 2009:

"CHAPITRE 1 : CHAMP D'APPLICATION DU REGIME FISCAL DE LA LOCATION MEUBLEE


Section 1 : Périmètre de la location meublée


6. Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

7. Cependant sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d'hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien. Ainsi, l'exploitant qui fournit ou propose, en sus de l'hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l'article 261 D, à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements

d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée. En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d'hébergement à caractère hôtelier, l'activité relève du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l'occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n'est pas régulière"


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