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Laurent CAMPEDEL
Contributeur vétéran



France
2000 message(s)
Statut: Laurent CAMPEDEL est déconnecté

Posté - 13 mai 2009 :  21:30:58  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Préambule : j'ai constaté récemment que plusieurs de mes éclairages étaient repris sur le web. Si mes textes sont effectivement postés sur un forum public, il reste néanmoins ma propriété intellectuelle. Ceci étant rappelé, j'autorise qu'ils soient repris, même intégralement, mais à la condition express que vous me citiez en tant qu'auteur, et que vous me contactiez préalablement via la fonction courriel de ce site. Merci.


Pour déterminer les obligations urbanistiques en matière d'aménagement de greniers, il convient d'abord de déterminer la nature de ces combles existants au regard de l'urbanisme.


  • 1)Soit les combles constituent de la SHOB, soit ils n'en constituent pas.


    • a)Les combles ne constituent pas de SHOB s'il n'y a pas de plancher mais seulement un plafond pour l'étage du dessous, et que la structure portant ce plafond n'est pas capable de porter un plancher permettant une activité humaine "normale".

    • b)Les combles constituent de la SHOB dans les cas contraires, et en particulier :

      • Le fait qu'il n'y ai pas d'accès aux combles n'est pas un critère permettant de les exclure de la SHOB.

      • Le fait que la structure portant le plancher ne permette pas une activité humaine "normale" (stockage de quelques cartons seulement) n'est pas un critère permettant de les exclure.

      • Le fait qu'il n'y ai pas de jours (velux, lucarnes, etc.) n'est pas un critère permettant de les exclure de la SHOB.

      • Le fait que la hauteur entre le plancher et la sous-face de l'isolant ou des chevrons soit inférieure à 1m80 n'est pas un critère permettant de les exclure de la SHOB.


  • 2)Ensuite, si les combles constituent de la SHOB, ils peuvent ou non constituer de la SHON.


    • a)les combles ne constituent pas de la SHON

      • Si la charpente est très encombrante. Le cas le plus classique est l'encombrement lié à une charpente industrialisée (fermettes). Par contre, le fait que quelques entrées de fermes d'une charpente traditionnelle coupent les combles en quelques parties n'est pas suffisant.

      • Dans les parties où la hauteur entre la sous-face du complexe isolant ou des chevrons et le plancher fait moins de 1m80.


    • b)Ces combles constituent de la SHON dans les autres cas, et en particulier :

      • Le fait qu'il n'y ai pas d'accès aux combles n'est pas un critère permettant de les exclure de la SHON.

      • Le fait qu'il n'y ai pas de jours (velux, lucarnes, etc) dans les combles n'est pas un critère permettant de les exclure de la SHON.





Ceci étant déterminé :


  • 1) Si l'on créé un étage de combles, c'est à dire que l'on pose un plancher (ou une dalle béton), ainsi que la structure le portant, ou si l'on renforce des solives existantes, originellement strictement incapables de porter un plancher, il faudra obtenir une autorisation pour création de SHOB.

    • -Si la SHOB créée est inférieure à 20m2, il faut obtenir une Déclaration Préalable.

    • -Si la SHOB créée est supérieure à 20m2, il faut obtenir un Permis de Construire.


  • 2) Si l'on aménage un grenier existant constituant uniquement de la SHOB (donc de hauteur inférieure à 1m80), ainsi qu'un grenier constituant de la SHOB et de la SHON, sans modifier l'apparence extérieure de la construction, il n'y a besoin d'aucune autorisation.

    • Par contre, si l'on souhaite rajouter des fenêtres de toit, il faudra obtenir une Déclaration Préalable car on modifie la façade qu'est la toiture d'une maison. Dans cette déclaration, on ne remplira pas le partie réservée aux surfaces puisqu'on ne modifie pas celles-ci. On ne remplira que le cadre 5.1

    • Même chose pour une modification pourtant bien plus importante, à savoir le réhaussement du toit de la maison afin de créer ou d'agrandir la surface où la hauteur sera supérieure à 1m80, donc créer ou agrandir la SHON (mais dans ce cas, il faudra indiquer le changement de surface dans la déclaration).

    • Par contre, si en réhaussant les murs il est créé des fenêtres dans ceux-ci (c'est à dire donc pas des fenêtres de toit), il faudra alors obtenir un Permis de Construire.

    • Enfin, pour le cas très théorique où un plancher aurait été posé dans une charpente encombrante, le fait de modifier celle-ci obligera à déposer soit une DP soit un PC, en fonction de la surface de plancher ainsi dégagée et donc rendu aménageable (donc création de SHOB).


    Au sujet de ces aménagements de greniers existants, il faut savoir qu'il y a énormément de confusion à ce sujet dans les services instructeurs, en particulier en mairie, ce qui débouche sur beaucoup d'abus de pouvoir, c'est à dire sur des obligations à PC ou à DP.
    Ainsi, certains pensent qu'un grenier n'est pas une "vrai" surface et qu'il faut donc la "créer" par l'intermédiaire d'un PC ou d'une DP si on les aménage. Cet argument est proche du ridicule. Un grenier disposant d'un plancher est de la SHOB. Nul besoin d'autorisation pour créer une surface qui existe déjà !
    Ensuite, un peu plus sérieusement, certains pensent qu'aménager un grenier constitue un changement de destination. Ceci est également faux. Les dépendances d'une habitation ont pour destination l'habitation. La destination "grenier" n'existe pas et n'a jamais existé. Aménager son grenier n'est pas plus un changement de destination que de transformer son salon en chambre à coucher. Depuis le 1e octobre 2007, ceci est clairement établi par la loi. Donc, si l'on tente de vous opposer cet argument, citez le code de l'urbanisme !

    Ne vous laissez pas faire à ce sujet !



Tout ceci étant dit, quoi qu'il en soit, n'oubliez pas d'aller déclarer l'aménagement de vos combles aux impôts locaux. Si vous ne le faites pas, vous serez en infraction permanente et vous pourrez à tout moment, même 20 ans après, à la revente par exemple, être redressé sur 3 ans, au niveau de la taxe foncière et de la taxe d'habitation.


Ce qui précède est tiré de la circulaire 90-80 qui s'imposent imparablement aux services et établissements de l'Etat, comme le précise le décret 2008-1281 dans son 1er alinéa.
En particulier, on peut y lire :
En revanche, est considéré comme étant aménageable et faisant donc partie intégrante de la SHON tout local en comble ou en sous-sol où peut s'exercer une activité quelconque, tel que : buanderies, celliers, ateliers, resserres, locaux divers affectés par exemple au rangement de matériel de loisir, de jeux ou d'équipements de sport, salles de jeux, séchoirs, vestiaires, cantines, dépôts, réserves commerciales, restaurants, salles de réunion, salles de cinéma, salles d'ordinateurs, etc
Si dans un grenier on peut y marcher et y stocker des cartons, on en tire logiquement que qu'il forme SHON.
Mais plus encore :
Il en est ainsi lorsque la surface des combles apparaît manifestement comme non aménageable :

· soit en raison de son impossibilité à supporter des charges liées à des usages d'habitation ou d'activité;

· soit en raison de l'encombrement de la charpente.

Toutefois, il convient de n'accorder la déduction que si les caractéristiques techniques de résistance du plancher et d'encombrement du comble apparaissent très nettement dans les plans annexés à la demande de permis de construire. En l'absence d'informations suffisantes, les surfaces concernées seront réputées aménageables sauf si les critères de hauteur ou d'affectation se révèlent être applicables.

Donc, à contrario, un comble dont la structure portant le plafond du dessous serait suffisamment dimensionnée pour porter aussi un plancher (même futur !) doit être considéré comme formant SHON.


Pour mémoire, même si elle n'est plus utile maintenant, voici une jurisprudence, le jugement N°05DA00847, de la cours administrative d'appel de Douai.
Ce jugement explique à une mairie que non, aménager le comble d'une habitation ne constitue pas un changement d'affectation ou de destination (le jugement enterrinant qu'il n'y a pas de différences entre les termes).
Si un jour on tente de vous opposer que les travaux d'aménagement de votre grenier auraient du à l'époque faire l'objet d'un permis de contruire, vous saurez quoi répondre.

Signature de Laurent CAMPEDEL 
Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables.

Édité par - Laurent CAMPEDEL le 23 janv. 2011 10:46:00

bubulle36
Nouveau Membre

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 1 Posté - 30 mai 2009 :  14:59:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour
nous avons acheté en décembre 2006 une maison datant d'environ 1850.
cette année nous allons aménager le grenier qui fait environ 60 m².
notre entrepreneur nous a dit qu'il suffisait de faire une demande pour la pose des vélux et qu'un permis n'était pas nécessaire.
mais la surface aménagée étant supérieure à 20m² a t'il raison ou doit on demander un PC ?
merci de votre réponse

Emmanuel Wormser
Modérateur

13800 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 30 mai 2009 :  15:09:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bubulle, avez vous lu le message de Laurent ci dessus ?
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !

bubulle36
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 30 mai 2009 :  15:12:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Emmanuel Wormser

bubulle, avez vous lu le message de Laurent ci dessus ?


oui mais je comprend pas grand chose

Emmanuel Wormser
Modérateur

13800 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 30 mai 2009 :  15:15:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
votre surface existe
donc pas d'autorisation nécessaire pour seulement l'aménager.
DP obligatoire pour mettre les fenêtre de toit, comme l'indique avec raison votre entrepreneur.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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bubulle36
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 30 mai 2009 :  15:18:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci pour votre réponse
bon week-end

pax2310
Nouveau Membre

45 message(s)
Statut: pax2310 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 18 juin 2009 :  09:00:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour à tous,
Pouvez vous me confirmer qu'un garage et un appenti ouvert constituent de la SHOB & de la SHON et donc que je peux les aménager à ma guise?
Sachant que la seule surface de la maison (donc hors garage & appenti) me font être au maxi permis par le COS?

gloran
Contributeur senior



968 message(s)
Statut: gloran est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 18 juin 2009 :  09:20:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En principe, SHOB, mais pas SHON pour garage ou appenti ouvert.

Emmanuel Wormser
Modérateur

13800 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 18 juin 2009 :  09:23:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
non, l'un et l'autres forment SHOB non SHON.
d'une part leur aménagement en SHON nécessite donc une DP, qui sera refusée pour dépassement de COS.
d'autre part, dans tous les cas, que vos travaux soient ou non soumis à autorisation d'urbanisme, ils doivent respecter le règlement d'urbanisme, notamment quant au COS.

avez vous lu ce fil de laurent :
http://www.universimmo.com/forum_un...?TOPIC_ID=19

vous y trouverez des liens vers des documents très explicites.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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pax2310
Nouveau Membre

45 message(s)
Statut: pax2310 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 18 juin 2009 :  09:38:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ah zut donc ça ne passe pas.
Merci beaucoup pour vos réponses.

Jean-Michel Lugherini
Pilier de forums

France
3388 message(s)
Statut: Jean-Michel Lugherini est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 30 juil. 2009 :  20:49:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Laurent CAMPEDEL
[
  • a)Les combles ne constituent pas de SHOB s'il n'y a pas de plancher mais seulement un plafond pour l'étage du dessous, et que la structure portant ce plafond n'est pas capable de porter un plancher.



  • Bonsoir
    Cas professionnel !
    La stucture ne permet pas de porter un plancher ! Donc ni shob/shon
    Ie propriétaire du dessous achète les combles à la copropriété. (Modificatif EDD...etc)
    Il démoli le plafond. Puis crée un plancher de +20 m² et laisse le reste vide pour avoir une hauteur sous plafond supérieure!
    Un peit vélux...en sus
    C'est bien un PC ? ET accessoirement faut-il se préoccuper en amont des probèmes de stationnements ........qu'il n'y a pas...plein centre ville
    Merci d'avance
    Signature de Jean-Michel Lugherini 
    Cordialement

    Emmanuel Wormser
    Modérateur

    13800 message(s)
    Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

    Revenir en haut de la page 11 Posté - 30 juil. 2009 :  21:07:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
    PC puisque+ de 20m2 de SHOB/SHON créée.

    donc stationnement... en fonction de la rédaction de la règle locale que je ne connais pas.
    Signature de Emmanuel Wormser 
    cordialement
    Emmanuel Wormser

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    Jean-Michel Lugherini
    Pilier de forums

    France
    3388 message(s)
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    Revenir en haut de la page 12 Posté - 30 juil. 2009 :  21:12:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
    ouf! o))))
    Signature de Jean-Michel Lugherini 
    Cordialement

    cactus01
    Nouveau Membre

    France
    2 message(s)
    Statut: cactus01 est déconnecté

    Revenir en haut de la page 13 Posté - 07 oct. 2009 :  16:51:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
    Bonjour. Après avoir parcouru l'ensemble des sujets actifs sans y trouver de réponses, ma question est la suivante:
    Je possède une maison mitoyenne des deux côtés et je dois refaire ma toiture en mauvais état. Pour se faire, mes voisins doivent eux aussi intervenir sur
    leur toiture car les assemblages de la charpente sur les parties mitoyennes sont eux aussi bien précaires.
    Quelles sont les obligations de mes voisins en cas de refus de leurs parts de réaliser ces travaux?.
    L'avis d'un expert est il nécessaire pour constater cet état de fait?.
    Et enfin, un charpentier est venu regarder, mais sont intervention est lié à l'obligation d'obtenir de mes voisins une décharge de responsabilité à son profit.
    Merci pour vos réponses.
    Signature de cactus01 
    papa01

    Laurent CAMPEDEL
    Contributeur vétéran



    France
    2000 message(s)
    Statut: Laurent CAMPEDEL est déconnecté

    Revenir en haut de la page 14 Posté - 07 oct. 2009 :  19:09:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
    citation:
    Initialement posté par cactus01

    Bonjour. Après avoir parcouru l'ensemble des sujets actifs sans y trouver de réponses, ma question est la suivante:

    Hum, c'est sans rapport avec mon éclairage.
    Mais bon...
    citation:

    Je possède une maison mitoyenne des deux côtés et je dois refaire ma toiture en mauvais état. Pour se faire, mes voisins doivent eux aussi intervenir sur leur toiture car les assemblages de la charpente sur les parties mitoyennes sont eux aussi bien précaires.

    Mais ici ça les regarde.
    Vous ne pourrez pas les obliger à faire des travaux.
    Par contre, vous pouvez leur demander l'autorisation de les faire à leur place.
    citation:

    Quelles sont les obligations de mes voisins en cas de refus de leurs parts de réaliser ces travaux?

    Aucune. On ne peut pas forcer un voisin à faire des travaux.
    Hormis s'il y a péril pour ses propres biens.
    citation:

    L'avis d'un expert est il nécessaire pour constater cet état de fait?
    Et enfin, un charpentier est venu regarder, mais sont intervention est lié à l'obligation d'obtenir de mes voisins une décharge de responsabilité à son profit.

    Hum, délicat à obtenir.
    Avez-vous parlé à vos voisins ?
    Qu'en disent-ils ?
    Alors demandez leur.
    citation:

    Merci pour vos réponses.
    Signature de Laurent CAMPEDEL 
    Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables.

    alaingibert
    Nouveau Membre

    France
    1 message
    Statut: alaingibert est déconnecté

    Revenir en haut de la page 15 Posté - 07 déc. 2009 :  22:14:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
    bonjour.


    enfin un forum qui pourra peut etre répondre à mes questions. merci à vous

    donc voila mon cas. il es simple. j'ai une maison avec sous sol, rc, 1er etage. je souhaite amenager les combles pour y creer une tres grande chambre, une salle de bain.

    niveau chiffre. hors aménagement du grenier. je suis limite dans le cos. celui-ci me permet 165 m2. si j'amenage les combles je rajoute 55 m2 de shon (shob moin la surface sous 1M80)

    j'ai acheté la maison il y'a 7 ans et celle-ci à 30 ans.

    donc ma question est simple.

    le grenier est il (maintenant donc amenagement non fait) deja pris en compte dans la shon ? en gros le fait de vouloir l'amenager implique t'il de faire une déclaration préalable sachant que

    il y'a deja un plancher
    il y'a deja une fenetre

    donc si il est deja de fait dans la shon (et donc je depasse le cos) je n'ai pas à craindre un dépassement qui existe deja ?(j'ai acheté la maison en l'etat) en gros la mairie peux t'elle s'opposer à l'amenagement pour des combles qui sont deja de la surface habitable (soit deja de la shon)


    si j'ai bien compris je n'aurai de DP à faire que si je mets des velux ? ce que je compte faire.


    bon je sais pas si c'est clair mais bon...

    Blussae
    Contributeur actif

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    Revenir en haut de la page 16 Posté - 08 déc. 2009 :  16:59:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
    Ce sont les surfaces non aménageables qui sont exclues de la SHON: R112-2 a). Vos combles constituent donc déjà de la SHON puisqu'ils sont aménageables.

    - Si le règlement à été publié postérieurement à la création du plancher, vous n'êtes pas concerné puisque les lois ne sont pas rétroactives: Art 2 du CC.
    - Si ce n'est pas le cas, la prescription pénales est de trois ans. Pas de souci pour vous, puisque le plancher existe depuis plus de trois ans.

    Vous n'aurez à faire une DP qu'au titre de la modification de l'aspect extérieur occasionné par la pose des fenêtres de toit: R421-17 a).

    Emmanuel Wormser
    Modérateur

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    Revenir en haut de la page 17 Posté - 08 déc. 2009 :  17:10:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
    blussae, je n'ai rien compris de vos histoires d'article 2 du CC...

    soit la construction est antérieure à la législation sur les PC, soit elle ne l''est pas.
    si elle l'est, le plancher existe et forme SHON et il est régulier
    si elle ne l'est pas, le plancher existe, forme SHON et n'est régulier que si le PC initialement accordé a été respecté.
    si le plancher est irrégulier et représente moins de 20m2 de SHON, l'article L111-12 du Curb le régularise de facto (surface créée entrant dans le cadre de la DT/DP)
    si le plancher est irrégulier et représente plus de 20m2 de SHON, l'article L111-12 du Curb ne le régularise pas (surface créée entrant dans le cadre du PC)

    dans le dernier cas, et seulmeent celui là, le risque pénal est nul au dela de 3 ans mais il est possible , quoique rare, de s'opposer à la DP pour la fenêtre de toit en se fondant sur le L111-12.
    Signature de Emmanuel Wormser 
    cordialement
    Emmanuel Wormser

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    kioups
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    Revenir en haut de la page 18 Posté - 21 déc. 2009 :  21:00:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
    Bonsoir,

    J'ai un problème très simple (mais pas pour moi). Je lis des réponses ici qui semblent correspondre à ma situation, mais bon, pas envie de faire de boulettes...

    Nous aménageons une partie des combles, dont pose de 3 velux.
    Dans la DP, on demande donc la SHON existante avant travaux, la SHON créée par transformation de SHOB en SHON.
    A priori, la SHON existante, c'est la surface actuelle du logement. Et la SHON créée, ce sont les comblas aménagés. Est-ce bien cela ?

    Sinon, la préfecture demande un plan de situation du terrain. Qu'est-ce donc ? On trouve ça où ?

    Merci beaucoup !

    Édité par - kioups le 21 déc. 2009 22:31:15

    Emmanuel Wormser
    Modérateur

    13800 message(s)
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    Revenir en haut de la page 19 Posté - 21 déc. 2009 :  22:29:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
    l'aménagement de SHON existante ne crée pas de SHON !
    Donc SHON actuelle = SHON future si les combles sont déjà aménageables, et alors SHON créée = 0
    Le plan de situation doit permettre de situer sur la commune votre propriété : un extrait de www.cadastre.gouv.fr doit même suffire !
    Signature de Emmanuel Wormser 
    cordialement
    Emmanuel Wormser

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    kioups
    Nouveau Membre

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    Revenir en haut de la page 20 Posté - 22 déc. 2009 :  08:38:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
    Merci.

    Donc SHON créée=0 et SHON existante= surface aménagée ?
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