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chenkak
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 Posté - 16 déc. 2015 : 18:43:39
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L'article 25a de la loi (65-557) permet la délégation de prendre l'une des décisions visées à l'article 24.
Deux questions se posent :
1) On peut supposer que les décisions par 25/1 sont exclues ?
2) Revenons à la phrase "Permet la délégation de prendre l'une des décisions...".
Mais lorsque l'assemblée vote un projet avec budget précis ou limite, la décision est donc déjà prise par l'AG; mais qui veut quand-même déléguer le choix définitif du prestataire, en raison par exemple de compétence technique, plutôt que de perdre du temps jusqu'à l'AG suivante pour avoir cette précision, etc...
Dans ce cas, il me semble que cette délégation n'est pas tout-à -fait le 25a. Ce genre de délégation pour choix final, ne pourrait-elle donc pas s'appliquer à n'importe quelle résolution sortant du cadre de l'article 24 qu'impose le 25a ?
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Édité par - chenkak le 16 déc. 2015 18:44:52 |
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Gédehem
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Posté - 16 déc. 2015 : 19:10:37
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Je ne comprends pas trop....
Il me semble que vous confondiez la nature de l'acte délégué, qui doit relever de la majorité art.24, avec la majorité requise nécessaire à toute délégation de pouvoir.
Si les travaux relèvent de la maj.24, le choix de l'entreprise (du prestataire) en découle. Ce choix peut être délégué.
Délégation qui se décide à la maj.art.25
S'il s'agissait par exemple de travaux d'installation de compteurs divisionnaires, de compteurs de calories (maj.art.25), aucune délégation n'est possible, en totalité ou partiellement. |
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chenkak
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 2
 Posté - 17 déc. 2015 : 21:57:48
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Merci. Vous avez bien compris la question.
Par contre votre phrase "le choix de l'entreprise en découle" ne me paraît pas évidente.
Voter la nature des travaux et le budget affecté est une chose, mais, je ne vois pas pourquoi le choix de l'entreprise devrait forcément y être associé !
Logiquement il faudrait pouvoir déléguer ce choix d'appréciation technique quelle que soit la nature de la résolution (24 ou 25 ou même 26), plutôt que de faire reculer la résolution d'un an pour quelques détails techniques à compléter dont la plupart des copropriétaires n'y comprendrons rien ! |
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JPM
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Posté - 17 déc. 2015 : 23:31:06
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Il ne faut pas oublier l'article 21 du décret qui fixe les modalités d'application de l'article 25 a.
L'article 25 a permet de prendre l'une des décisions visées à l'article 24. Il s'agit, dans l'esprit du législateur d'origine de toutes les décisions autres que celles pour laquelle la loi impose une majorité renforcée spécifique.
La logique de cette rédaction a été violée ultérieurement par des textes relatifs à diverses actions comme par exemple les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées. Il suffisait de traiter ailleurs ces actions sans préciser de majorité spécifique.
Quoiqu'il en soit il n'y a pas lieu de prévoir une extension du champ d'application de l'article 25 a.
Dans la pratique, il est fait un usage très abusif de la délégation de pouvoir. On constate fréquemment que l'assemblée décide des travaux relativement importants sans aucun descriptif précis et parfois même sans plafond financier et délègue tout le reste au conseil syndical.
Tout cela permet de mettre à l'ordre du jour des travaux sans aucune préparation de la décision : pas de devis, pas de descriptif, pas de date d'exécution, pas de modalité de financement.
C'est une dérive critiquable.
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Gédehem
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Posté - 18 déc. 2015 : 10:43:25
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Dans le même sens que JPM.
" pour quelques détails techniques à compléter dont la plupart des copropriétaires n'y comprendront rien !
Parce que les membres du CS désignés parmi eux y comprendront davantage ??
Il ne faut pas se le cacher : les AG donnent bien souvent délégation en raison de dossiers mal fichus, incomplet, ne permettant pas aux copropriétaires de statuer "en pleine connaissance de cause"
Ils ne sont pas plus bêtes que d'autres, même s'il faut parfois leur expliquer longtemps et surtout en détail !
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Posté - 18 déc. 2015 : 13:33:28
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Proposer des dossiers mal fichus, sans devis concurrents, ou des devis distribués lors de l'AG car reçus tardivement !!   , c'est souvent voulu par un CS qui désire diriger le SDC (et les exemples sont de plus en plus nombreux sur UI), et un syndic qui se débarrasse du problème.
Ce genre de mandat devrait être interdit.
Cela permettra au CS de vérifier que les dossiers joints à l'OdJ soient complets, que les explications soient aussi jointes dans le rapport d'activité. Cela poussera syndic et CS à rechercher des devis bien avant l'AG, en prenant conseil auprès de professionnels. Car ni le syndic, ni le CS sont des pros du batiment.
Nous savons tous que les artisans qui affichent sur leur camionnette : plombiers-maçons-carreleurs-couvreurs-électriciens-peintres-élaguers-chauffagistes-...... ne sont pas pros dans toutes ces métiers manuels ! 
Alors un CS ou un syndic !!!
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chenkak
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Posté - 18 déc. 2015 : 14:01:52
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Je vois que mon idée n'a pas de succès.
Malheureusement ma logique ne correspond pas à celle des 3 interlocuteurs ci-dessus.
Nos arguments ne se rejoignent pas. Je parle d'aspect pratique; on me parle d'abus.
Attendons des jours meilleurs......
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Gédehem
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Posté - 18 déc. 2015 : 16:59:47
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Elle en aurait si l'expérience montrait que la délégation (au CS) avait une efficacité et surtout une sureté bien plus importante que le choix de l'assemblée.
JPM l'a pointé du digt :
"Tout cela permet de mettre à l'ordre du jour des travaux sans aucune préparation de la décision ..... "
"Pas grave, et c'est même mleux : le CS s'en débrouillera !" 
On connait le résultat dans bien des cas ! 
Voyez cet exemple, alors que le projet semblait bien ficelé.
Sauf que personne n'a pensé à joindre un plan ou un schéma au dossier pour préciser ce "droit de passage", des dimensions..
Qui plus est avec des conseillers surpris des critiques !!
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=3
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Édité par - Gédehem le 18 déc. 2015 17:05:23 |
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Posté - 18 déc. 2015 : 17:27:39
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chenkak :"Je parle d'aspect pratique; on me parle d'abus."
Mais c'est justement parce que c'est pratique de donner un mandat au CS ( qui le sollicite très souvent) que l'AG se débarrasse de son pouvoir de décision, et le syndic de son boulot de recherche de devis, de préparation d'un cahier des charges précis avant de demander des devis, ..............
Il est aussi évident et important de choisir une entreprise sérieuse, qui a une existence réelle et non en liquidation judiciaire ( c'est courant) et pas simplement le devis moins cher sans un cahier des charges sérieux.
dan5 : Logiquement il faudrait pouvoir déléguer ce choix d'appréciation technique quelle que soit la nature de la résolution (24 ou 25 ou même 26), plutôt que de faire reculer la résolution d'un an pour quelques détails techniques à compléter dont la plupart des copropriétaires n'y comprendrons rien !
AIE !!! l'appréciation technique c'est le boulot des professionnels; pas d'un CS ou d'un syndic. Le CS peut prendre conseil, le syndic aussi. Cela est prévu par la loi.
Pour des travaux importants, un MO architecte est une necéssité absolue. Un CS ne peut pas être MO !!! c'est aussi la loi, et le bon sens.
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chenkak
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Posté - 18 déc. 2015 : 18:57:56
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Cela pourrait quand-même intéresser d'autres personnes de savoir que dans notre copropriété nous pratiquons la délégation depuis plus de vingt ans, à la grande satisfaction des copropriétaires, et dans l'intérêt de la résidence.
Mais rares sont les copropriétés qui ont la chance d'avoir de bonnes compétences disponibles au sein d'un conseil syndical. |
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Posté - 18 déc. 2015 : 19:50:09
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Sauf que vous donnez des délégations illégales sur des votes à l'article 25 et 26 ! Le syndic et le CS devraient refuser ce genre de délégation en rappelant la loi. Leurs responsabilités est totalement engagées, ce n'est pas sérieux.
Ou est donc l'intérêt d'un SDC d'élire ce genre de personnages au CS et comme syndics.
Le syndicat est en totale illégalité; ou est donc son intérêt en cas de contestation et d'assignation par un ou des copros.
Le " PAS VU? PAS PRIS" n'est pas une méthode de gestion. Un très mauvais exemple aux visiteurs de ce site.
Ceal fait 20 ans que je roule ) 200 kms/h et tous les automobilistes que je croisent sont contents ! sauf le jour ou un môme traversera devant votre voiture. Irresponsable, et pas coupable encore une fois.
chenkak : un petit rappel qui s'impose en démocratie :
" L’article 4 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 dispose en effet : "La liberté consiste à pouvoir faire tout ce qui ne nuit pas à autrui "
Ce qui signifie :" une liberté sans bornes ne peut aboutir qu’à l’anarchie et à la loi du plus fort."
La loi du plus fort dans votre copropriété c'est la majorité qui vote pour des délégations aux articles 25 et 26. C'est imposer aux opposants et aux absents qu'ils soient aussi des " hors la loi"
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Édité par - philippe388 le 18 déc. 2015 19:57:41 |
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Posté - 19 déc. 2015 : 07:06:52
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citation: La loi du plus fort dans votre copropriété c'est la majorité qui vote pour des délégations aux articles 25 et 26. C'est imposer aux opposants et aux absents qu'ils soient aussi des " hors la loi"
Philippe, on peut toutefois reconnaître à notre démocratie, la possibilité qu'offre la loi à ces opposants et absents de faire dire à un juge l'illégalité d'une telle résolution (certes moyennant "pépètes"...). |
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Gédehem
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Posté - 19 déc. 2015 : 09:32:00
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Shérif Philippe et les "Hors la loi" ...... 
Bientôt ce sera :
" WANTED
Mort ou vif
mise à prix Chenkak ...."
Cela pourrait quand-même intéresser d'autres personnes de savoir que dans notre copropriété nous pratiquons la délégation depuis plus de vingt ans
C'est la règle de fonctionnement dans les syndicats coopératifs, où le CS coop est l'organe collectif de gestion, aux cotés du syndic.
Il faut choisir, aller au bout de la démarche : soit on adopte cette forme, soit on reste dans le traditionnel.
Le cul entre 2 chaises n'a jamais fait du bien .... |
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chenkak
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Posté - 19 déc. 2015 : 11:55:54
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Intéressante remarque, Gédehem, et qui mène à 2 réflexions :
1) On peut être condamné à mort (ou hors la loi) à telle date; mais ne plus être jugé hors la loi l'année suivante, sachant que les lois changent souvent (surtout pour les copropriétés !!!).
2) Si le syndicat coopératif permet plus facilement la délégation, pourquoi la loi concernant un même problème autoriserait la délégation dans le sens que j'indique, dans ce cas, et l'interdirait dans le cas d'une gestion plus classique...? Cette législation semble donc présenter une anomalie !
En attendant, nous essayerons de suivre vos recommandations... |
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Posté - 19 déc. 2015 : 11:59:42
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gedehem : le "hors la loi" est entre des guillemets !!! c'est une boutade, pas besoin de revenir à chaque fois la dessus.
rambouillet : syndic et CS savent très bien qu'il y a très peu de chance que ces illégalités " chroniques" , ces passages en force, soient contestés. Cause pépètes, malheureusement.
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Gédehem
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Posté - 19 déc. 2015 : 13:29:36
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Cette législation semble donc présenter une anomalie !
Permettre une délégation de pouvoir à un "machin" sans personnalité juridique, irresponsable, est effectivement une anomalie.
D'où la folie de cette possibilité de délégation
Différence notable avec le CScoop, dont le syndic est une émanation.
Il n'y a pas ici "délégation", les actes du syndic étant très encadrés. |
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JPM
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Posté - 19 déc. 2015 : 14:11:09
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citation: Si le syndicat coopératif permet plus facilement la délégation, pourquoi la loi concernant un même problème autoriserait la délégation dans le sens que j'indique, dans ce cas, et l'interdirait dans le cas d'une gestion plus classique...?
La vérité est que dans le cas des syndicats de forme coopérative il n'y a pas de conseil syndic au sens de la loi de 1965 mais bel et bien un conseil d'administration.
Preuve en est que le contrôle des comptes est effectué par un copropriétaire étranger au CS ou un expert comptable.
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Gédehem
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Posté - 19 déc. 2015 : 15:05:37
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Nous sommes bien d'accord.
Raison pour laquelle une délégation au CS coop n'est pas possible, ou du moins "rigolote", puisque mise en œuvre par son président ... qui est syndic ! |
Édité par - Gédehem le 19 déc. 2015 15:10:03 |
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Posté - 19 déc. 2015 : 16:03:56
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chenkak : " Si le syndicat coopératif permet plus facilement la délégation, pourquoi la loi concernant un même problème autoriserait la délégation dans le sens que j'indique, dans ce cas, et l'interdirait dans le cas d'une gestion plus classique."
Pas de délégation en syndicat coopératif !
Le fonctionnement est totalement différent d'un syndicat classique. L'AG désigne les membres du conseil syndical, qui est obligatoire. Ceux-ci éliront en leur sein un président qui assure de plein droit les fonctions de syndic.
Le président-syndic est désigné et révoqué par les membres du conseil syndical à la majorité de ses membres.
Le président-syndic ne peut prétendre à une indemnité à la différence d'un syndic non-professionnel.
Il appartient à l'assemblée générale de désigner les copropriétaires chargés du contrôle des comptes, ou un expert comptable.
La gestion de forme coopérative permet donc une gestion par les copropriétaires eux-mêmes avec une dimension collégiale, puisque le conseil syndical désigne en son sein le syndic. Syndic qui est un copropriétaire avec un CS qui gère.
chenkak : votre rêve enfin réalisé.
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Délégation de pouvoir votée par l'AG 
