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dan25
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341
 Posté - 12 juin 2016 : 18:01:17
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philippe388 merci pour ces calculs, j'ai envoyé un mail au nouveau syndic, j'attends une réponse pour aller au TGI.
Si l'ancien syndic n'avais pas possibilité de passer à l'art25.1 pourquoi dit il sur le pv d'ag qu'il est toujours syndic...?...
Stéphane, philippe388 à raison, recueillir = en sa faveur, je cueille des cerises dans un arbres elles sont à moi, celles qui restent non, celles qui tombent s'abstiennent de venir avec moi.
Merci à la rédaction universimmo d'intervenir et de confirmer les textes de lois.
Désolé encore une fois d'être aussi naïf mais ça commence à rentrer...
Je mets tous les textes de lois de coté pour réviser... |
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andre78fr
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 342
 Posté - 12 juin 2016 : 18:18:21
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Sans doute que Nexity est un tout petit cabinet sans service juridique ni avocats et qu'il ne maîtrise pas très bien le vote de la désignation d'un syndic ;-)
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dan25
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343
Posté - 12 juin 2016 : 18:35:13
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anddre78fr, Nexity est un syndic à échelle national, dans le collimateur de la justice, et notamment la CLCV et UFC que choisir, pour ces abus de surfacturations et le non respect des lois... |
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andre78fr
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344
Posté - 12 juin 2016 : 18:41:42
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Je ne défends pas Nexity, les abus doivent être dénoncés et punis, je vous mets juste en garde contre une procédure basée sur une interprêtation de l'article 25.1 (accessoirement des articles 17 ou 46 du décret) qui n'est pas vraiment unanimement partagée mais si vous allez au bout ça nous apportera (enfin) une jurisprudence intéressante sur la question !
Pour moi et d'après l'extrait du PV que vous avez diffusé, la vraie faute consiste à interrompre l'AG sans voter les points suivants... mais est-ce que ça suffit à annuler un mandat et/ou désigner un autre syndic par le tribunal ??? Vous reviendrez nous tenir au courant ! |
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Gédehem
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345
Posté - 12 juin 2016 : 18:52:51
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Sans doute que cette Ste commerciale, comme bien d'autres exerçant cette activité de gestion immobilière, est très au fait de ces affaires, qui plus est utilement conseillée par son "service juridique", et qu'il applique le bon vieux principe rappelé à foison :
"Si vous n'êtes pas content(s), si vous contestez :
(selon le cas)
- assignez moi,
- assignez le syndicat
- sollicitez le juge
On sait ce qu'il en est dans 95% des cas ...... 
Quant à la volonté du législateur, elle est depuis toujours d'obliger le syndicat à avoir un syndic.
Si le syndicat en est incapable lors de l'AG "dûment convoquée à cet effet", c'est le juge qui prend la main.
Le syndicat n'en a plus compétence.
Comme il en est de tous les cas autres où le syndicat est dépourvu de syndic.
Similitude entre D.art.46 et 47, dispositifs "jumeaux" en vigueur depuis 1967 ....
Volonté du législateur réaffirmée par la modification récente de L.art.17, ainsi quelques retouches sur l'extinction du mandat en cours, pour ceux qui n'auraient pas bien suivi ...... 
PS : "c'est le cas pour les points n et o (travaux et individualisation...)."
Pas possible d'inclure le "c:", qui englobe les membres du CS, non cernés par cette affaire.
L.art.17 et son application D.art.46, qui concernent exclusivement le syndic, se suffisent à eux mêmes.
PS 2 : sur la maitrise des affaires par ces Ste commerciales, il faudrait ouvrir les yeux sur ces AG se tenant à quelques jours de l'échéance du mandat en cours, ou fin juin pour un exercice précédent arrêté au 31 décembre, avec la seule candidature du sortant .....
Pas de doute, le "capitaine du bateau" sait très bien manœuvrer .... |
Édité par - Gédehem le 12 juin 2016 19:02:02 |
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346
Posté - 12 juin 2016 : 19:03:15
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andre78fr : Pas de soucis pour aller au TGI avec un tel PV !!
Il n'y a aucun rapport entre l'interruption de cette AG par un syndic qui n'a aucun droit de le faire en activité, et l'article 46 qui s'applique ici.
L'interruption de l'AG à l'article 8 de l'AG de dan25, élection du syndic est de la faute du SEUL président de séance. Méconnaissance, incompétence, .... qui ont amené ce SDC dans un vrai bourbier.
La faute à tous les copros qui se moquent de la gestion de leur bien commun, et se laissent mener par le bout du nez par un syndic assez " voyou".
Le syndic devait quitter la séance n'ayant plus de mandat.
L'AG est dirigée par le président de séance pas par le syndic ! Il doit aller jusqu'au bout.
Un ou des copropriétaires ayant subi un préjudice par le non vote de certaines résolutions gagneront leurs procès contre le SDC !!
andre78fr : Attention aux amalgames ! 
Toujours pas d'avis sur LA phrase importance du texte : l'AG dument convoquée à cet effet
Naturellement, si vous ne tenez pas compte de ce texte TRES TRES clair, le syndic peut continuer à convoquer des AG jusqu'à son élection !
Prouvez nous que la majorité des juristes, syndics, assoc, CS, .... ont la même lecture que vous. En tout cas par su ce forum ou il me semble que vous n'êtes que 2, avec Luc Standon. 
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andre78fr
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347
Posté - 12 juin 2016 : 19:18:31
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Pour moi le texte très clair est le suivant :
citation: Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
J'ai donné plusieurs liens déjà et je pense que nous sommes plusieurs sur UI à ne pas être systématiquement d'accord avec vous, Gédehem ou même UI et notamment sur ce point particulier, JPM par exemple... Je pense surtout que c'est une bonne chose de ne pas être d'accord, qu'un forum est un espace de débat et de discussion et qu'il importe de garder un peu d'humilité car nul ne détient une vérité absolue et nous pouvons tous nous tromper.
Laissons donc dan25 mener sa procédure et nous faire profiter de son expérience !!!
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andre78fr
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348
Posté - 12 juin 2016 : 19:34:10
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Je vous laisse aussi méditer et commenter cet arrêt de la cour de cassation :
http://www.onb-france.com/actualite...identiques-0
citation: Selon ces textes,, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires et que le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut statuer à la majorité prévue à l'art. 24 de la loi du 10 juillet 1965.
L'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Portes du Soleil du 31 mars 2011 n'ayant pas voté le projet de résolution relatif à la désignation du syndic en raison de l'insuffisance de copropriétaires présents, une seconde assemblée générale, convoquée le 27 juin 2011 en application de l'art. 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, a adopté une résolution désignant le syndic et approuvant les conditions de son contrat ; M. X a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision ;
Pour rejeter la demande, l'arrêt d'appel retient que le contrat présenté à l'assemblée générale du 27 juin 2011 ne comporte pas de modification substantielle par rapport à celui présenté à l'assemblée générale du 31 mars 2011 et que les modifications vont dans un sens favorable au syndicat.
En statuant ainsi, alors que le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l'art. 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être identique à celui sur lequel l'assemblée générale n'a pas statué à la majorité de l'article 25, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
La version intégrale pour nos amis juristes :
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...96&fastPos=1
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Édité par - andre78fr le 12 juin 2016 19:38:20 |
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dan25
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349
Posté - 13 juin 2016 : 02:50:59
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andre78fr:
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le contrat présenté à l'assemblée générale du 27 juin 2011 ne comporte pas de modification substantielle par rapport à celui présenté à l'assemblée générale du 31 mars 2011
Mon contrat est le même que celui de Nexity mais pour 5500€ TTC/an de moins !
Vous pensez que le juge ne va pas tenir compte d'une telle baisse ?
Personnellement je suis sur que si ! Surtout si en plus j'étale au TGI et aux pénales les escroqueries et les non respect des lois et des décisions d'AG, dont nous sommes victimes.
D'autre part, nous ne présentons aucun contrat à une AG, contrairement à ce jugement, la on parle de mise en concurrence lors de deux AG distincts, ce qui n'est pas du tout mon cas.
Dans mon cas nous sommes restés 4 mois sans CS = faute grave du syndic qu'il be faut pas oublier! |
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Gédehem
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350
Posté - 13 juin 2016 : 11:07:33
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Sur l'arret rapporté par André, il est très classiquement sauté les motifs avancés par le demandeur, le point de droit dont il s'agit.
Ici de savoir si une résolution présentée en seconde lecture à une autre AG en application du dernier alinéa de l'art;25-1 pouvait être différente (un peu ou beaucoup) de celle présentée la première fois.
Sur ce point précis, la Cour répond justement "...le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l'art. 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être identique à celui sur lequel l'assemblée générale n'a pas statué à la majorité de l'article 25,..."
Sauf à lire de travers, elle ne s'est pas prononcée sur un autre point de droit, ce qui ne lui était pas demandé.
Dit autrement, cet arrêt est sans aucun rapport avec notre "dispute" ....
Autre chose aurait été une action destinée à faire préciser si au visa des art.17 de la loi et 46 du décret la convocation d'une "autre AG" éventuelle, hypothétique et soumise à condition était possible spécifiquement pour la désignation du syndic.
Car sauf à les occulter ou à les lire ici aussi de travers, en l'état de ces textes elle ne l'est pas. |
Édité par - Gédehem le 13 juin 2016 11:15:46 |
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andre78fr
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351
Posté - 13 juin 2016 : 11:13:44
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La résolution en question concerne bien la désignation du syndic... et ô surprise, la cour de cassation n'invoque pas l'article 17 ou 46 du décret !!!
Si vous êtes incapable de tirer les conclusions de cet arrêt, je ne peux plus faire grand chose n'est-ce-pas ?
Errare humanum est, perseverare diabolicum |
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Gédehem
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352
Posté - 13 juin 2016 : 11:19:52
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C'est juste une question de lecture, cher André, accessoirement de compréhension :
"Sur le moyen unique :
Vu les articles 24, 25 c et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 19 du décret du 17 mars 1967 ;
Question posée : une résolution présentée en seconde lecture peut-elle être différente de celle présentée la première fois.
Il n'est pas question d'autre chose.
Réponse de la Cour : la résolution doit être identique.
Que ce soit pour la désignation du syndic est ici totalement accessoire, la Cour n'abordant pas de point qui ne lui est pas demandé.
Sauf à faire dire ce qu'elle ne dit pas, la question posée à la Cour ne porte pas sur la conformité de la seconde AG au visa des art.17 de la loi et particulièrement 46 du décret.
Ce n'est pas la question de droit qui lui est posée, elle n'y répond pas .... |
Édité par - Gédehem le 13 juin 2016 11:35:30 |
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dan25
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353
Posté - 13 juin 2016 : 11:44:25
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andre78fr, ce que vous ne comprenez pas, notre syndic n'est plus syndic.
Comme le précise le pv de l'AG il n'y a pas eu de mise en concurrence pour faute grave du syndic, (non renouvellement du mandat des postes vacants) le juge devra en tenir compte...
Cette affaire que vous cité n'a rien à voir avec la mienne. |
Édité par - dan25 le 13 juin 2016 11:50:30 |
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Gédehem
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354
Posté - 13 juin 2016 : 12:35:00
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Dan, il ne faut pas se disperser. Une mise en concurrence est ici accessoire.
Votre AG n'ayant pas désigné de syndic à la maj.art.25, un second vote étant rendu impossible faute d'avoir recueilli le 1/3 des voix, votre syndicat est dépourvu de syndic.
Avec copie du PV en main, direction le TGI, où votre avocat déposera requête en désignation d'un syndic ainsi qu'il est prescrit en pareil cas par D art.46.
André, il ne faut pas faire de découpage en tranches.
Le dernier alinéa de 25-1 est un dispositif général.
Il y a débat pour savoir s'il est applicable uniquement pour les décisions listées par cet art.25, pour toutes les décisions précisées par ailleurs relevant aussi de cet maj.art.25 .
Et encore pour les décision "à la majorité des voix du syndicat" sans référence à l'art.25, auquel cas cette possibilité n'existerait pas.
Et puis il y a le "décret d'application de la loi", qui précise ce qu'il en est .... de l'application, des modalités de mise en œuvre des dispositions légales.
Décret qui précise, et ici explicitement, la situation du syndicat dépourvu de syndic et la procédure à mettre en œuvre pour y palier. :
- soit parce que l'AG "dument convoquée pour le désigner" (précision d'importance) ne le désigne pas.
- soit que "pour tous les autres cas" ....où il n'y a pas de syndic ...
Différentiation d'importance. On aurait pu en rester à "lorsque le syndicat est dépourvu de syndic pour quelque cause que ce soit ...;etc " .
Auquel cas la seconde AG était possible.
Mais non, il à fallut que le législateur précise bien que lorsqu'une AG est "dument convoquée pour désigner le syndic mais ne le désigne pas", il n'y a plus de syndic, celui-ci ne pouvant alors être désigné que par le pdt du TGI.
On ne peut mettre en avant l'art.25-1 de portée générale et faire abstraction de D.art.46 qui précise ce qu'il en est spécifiquement de son application sur la désignation du syndic |
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355
Posté - 13 juin 2016 : 13:04:23
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andre78fr : Si vous êtes incapable de tirer les conclusions de cet arrêt, je ne peux plus faire grand chose n'est-ce-pas ?
Errare humanum est, perseverare diabolicum
il y a peu de temps vous écriviez ceci : Je pense surtout que c'est une bonne chose de ne pas être d'accord, qu'un forum est un espace de débat et de discussion et qu'il importe de garder un peu d'humilité car nul ne détient une vérité absolue et nous pouvons tous nous tromper.
!!!!!! magnifique ! vous parlez d'opposition de lecture et de débat ! Mais vous insultez les intervenants.
Vous tirez des conclusions d'une cass. qui n'a rien à voir avec le cas de dan25.
Si l'on vous suit, l'article 46 ne sert strictement à rien. Vous ne prenez toujours pas en compte le texte de loi de cet article D46.
andre78fr : puisque votre lecture des textes est toujours la bonne, donnez donc une explication concernant l'application de l'article 46. Dans quels cas s'appliquerait il ?
et attention aux hors sujet ! |
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dan25
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356
Posté - 13 juin 2016 : 13:09:02
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Merci Gédehem.
Donc case TGI obligatoire dans mon cas...
Même si l'AG du 29 juin est légale ? |
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dan25
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357
Posté - 13 juin 2016 : 13:14:57
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philippe388 oui cette affaire citée par andre78fr n'a rien à voir dans mon cas;
De plus, plus de syndic chez nous, si le TGI est obligatoire pour nommer un syndic judiciaire, le TGI décidera de la position à prendre.
La différence je le répète est énorme, 5500€ TTC de moins que Nexity! En plus d'un service de communication inexistant chez Nexity, il n'y a qu'à aller voir sur leur page FB, les gens viennent exprimer leur mécontentement cela ne peux plus durer! |
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358
Posté - 13 juin 2016 : 13:48:19
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dan25 : vous êtes décidé à demander un syndic judiciaire; mais pour l'instant la question des honos d'un nouveau syndic est accessoire.
L'idéal est que le TGI soit saisi et le syndic judiciaire nommé très rapidement.
Il va falloir aussi que votre avocat demande en même temps l'annulation de cette nouvelle AG.
Pour le CS c'est une autre histoire, ne mélangez pas tout. Le syndic n'est pas responsable de la tenue d l'AG. Il a juste manqué à son devoir de conseil. Le président de séance est fautif la dessus. Pas de circonstances atténuantes dans ce cas
dan25 : Même si l'AG du 29 juin est légale ?
pourquoi relancez vous cette question ? Le syndic n'est plus syndic, il ne peut pas convoquer une AG. le président du CS non plus, et pas plus un copro. ( l'article 47 ne s'appliquant pas à votre cas).
Comme il s'agit de l'article 46, seul le président du TGI peut nommer le syndic.
Maintenant seul le juge a les " bonnes " réponses, et sa lecture de la loi.
Il serait très intéressant de connaitre la position de votre avocat sur l'application des articles 17 et 46 en cas de non élection du syndic lors de l'AG dument convoquée à l'élire.
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dan25
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359
Posté - 13 juin 2016 : 14:00:47
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philippe388, Merci pour tout çà
Je garde espoir que tout cela n'est pas fait pour rien...!
Le nouveau syndic que je viens de contacter, me suis dans mes démarches, mais il reste persuadé que l'ancien syndic peut organiser une nouvelle ag à l'art 24 pour présenter son contrat... 
On tourne en rond... lol
L'avocate nous on dira plus... |
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360
Posté - 13 juin 2016 : 14:25:53
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dan25 : n'écoutez plus personne !! seul le juge vous suivra ou non, et quelquefois les jugements sont très surprenants.
C'est à l'avocat d'invoquer les articles 17 et 46, et pas le 25.1 !!! suivez donc bien ses conclusions.
Expérience perso sur la justice : nous fumes condamnés par les prudhommes à payer des commissions à un vendeur qui avait le secteur Paris-Banlieue sur des factures d'un client à Miami, Floride , USA !; et également sur des repas pris le même jour ( fausses factures de restaurants) par la même personne à Bordeaux, Paris et Marseille ( trajet en voiture). Nous avons gagné en appel 3 ans après !! OUF.
Chacun peut lire et interpréter les textes, mais seul le juge vous donnera raison , ou pas ! mais foncez au TGI quand même, car cette nouvelle AG peut être annulée sur le fait que vous ayez reçu votre convocation après le délai légal des 21 jours, et cela c'est du béton.
La première aussi pourrait être annulée car le syndic a pris la responsabilité de mettre fin aux débats en toute illégalité, qu'il n'a pas jouer son role de conseil lors de l'élection d'un CS plus régulièrement constitué, ......
Ce syndic traine quand même quelques gros boulets. |
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Sujet |
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Dissoudre un conseil syndical par qui et commment? 
