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mfld
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 Posté - 22 juil. 2015 : 15:05:45
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Bonjour à tous !
Nous débutons pour un de nos syndicats secondaires une mise en concurrence de son syndic professionnel, et devant la relative pauvreté de l'offre locale, nous envisageons l'option du passage en mode coopératif...
Sauf qu'ayant déjà quelques années de pratique de ce mode de gestion, je suis convaincu de ses bienfaits mais pas du tout, mais alors pas du tout, enthousiasmé par l'investissement en temps que cela représente pour les membres d'un CS, même bien organisé, car le secondaire en question, d'une taille conséquente, va demander un dur labeur de reprise et de normalisation sur plusieurs années, avant de gros travaux de rénovation qui se profilent à l'horizon.
D'où l'idée de sous-traiter la partie "appels de provisions, encaissements, règlements des fournisseurs, comptabilité, reprographie, diffusion par voie postale ou électronique"... c.a.d. le maximum de tâches répétitives sans valeur ajoutée "patrimoniale".
Connaissez-vous donc (au delà d'une simple recherche sur internet, ce que je sais faire aussi) des professionnels qui ne proposent pas de se fourvoyer dans le piège du "syndic virtuel", mais qui fournissent à un tarif raisonnable une assistance efficace à un syndic bénévole ou coopératif ?
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Posté - 22 juil. 2015 : 15:59:36
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avez vous réfléchi au comptable autoentrepreneur ? |
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nefer
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 2
Posté - 22 juil. 2015 : 17:15:11
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citation: Initialement posté par rambouillet
avez vous réfléchi au comptable autoentrepreneur ?
les annonces que j'ai vues, indiquent "pas de comptabilité copropriété" |
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mfld
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3
 Posté - 23 juil. 2015 : 13:18:42
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Non, je n'y ai pas réfléchi, mais je souhaite avoir un prestataire qui ait une certaine "taille critique" pour avoir un outil de production et une logistique adaptés (parce que l'artisanal, je connais déjà ).
J'ai contacté quelques sites de "syndic en ligne" pour avoir une offre seulement d'assistance, mais sans succès, un seul m'ayant répondu qu'il me recontacterait... après les vacances. |
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 23 juil. 2015 13:20:35 |
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mfld
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Posté - 25 juil. 2015 : 14:22:22
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Bon, je vois que ma question déchaine les passions  ...
OK, j'ai compris, il ne me reste plus qu'à joindre à l'appel d'offres pour un contrat de syndic de pleine mission, une option pour un contrat de sous-traitance / externalisation des pôles comptabilité / secrétariat.
On va bien voir comment les entreprises existantes d'administration de biens réagissent à cette option, ça peut être intéressant...
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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andre78fr
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Posté - 25 juil. 2015 : 14:50:58
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Le problème c'est qu'on est dans une période assez floue ; les syndics digèrent doucement la loi ALUR et le contrat-type, les nouveaux syndics en ligne cherchent toujours leurs marques et leur clientèle, les associations deviennent elles-même des prestataires de service (audit, assistance, etc.), d'autres prestataires émergent doucement mais là encore avec des articulations très délicates à trouver entre syndic (coopératif / bénévole) et conseil syndical...
Pas évident non plus sous l'angle purement commercial d'être productif et de faire une marge sur la partie la plus "mécanique" et sans grande valeur ajoutée comme vous le soulignez... et puis c'est l'été et ça ne fait que 3 jours, d'autres contributions viendront sans doute avec les retours ;-) |
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JPM
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6
Posté - 26 juil. 2015 : 13:50:03
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Il est stupéfiant qu'il soit difficile à notre époque de trouver des administrateurs de biens faisant de l'assistance d'une manière ou d'une autre.
C'est un moyen excellent de rentabiliser un matériel de bonne qualité utilisable aussi bien pour les syndicats administrés que pour ceux assistés.
Mais l'assistance exige la proximité s'il s'agit d'un ensemble relativement important.
Si c'est dans les Yvelines voyez parmi les indépendants.
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pimco
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Posté - 07 août 2015 : 20:28:30
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une copropriété de 145 appartements en banlieue parisienne dont le syndic bénévole est un ami a fait appel à un syndic en ligne (clics....c) pour faire un travail qui me semble correspondre à ce que vous évoquer dans le premier message. Je lui avais indiqué ce syndic car c'est celui qui s'occupe de notre immeuble depuis plus d'un an. Ils ont signé un contrat de prestation de services, et pas un contrat de syndic, d'1 an renouvelable, apparemment très satisfait. Je trouve que c'est une bonne idée. A vous lire quand vous aurez pris une décision
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mfld
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Posté - 07 août 2015 : 20:48:22
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Merci beaucoup Pimco pour l'information  !
Il se trouve que C...C m'a répondu le 3 dernier, je vais donc discuter de ce sujet avec eux à mon retour de pause estivale.
Auriez-vous l’amabilité de me communiquer juste les noms des deux copropriétés que vous citez (*) ?
Ceci afin de faciliter la discussion...
Edit : en MP, bien sûr...
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 08 août 2015 10:01:27 |
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sparte
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Posté - 07 août 2015 : 21:50:00
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André a parfaitement résumé la situation. Compte tenu des nombreuses et nouvelles obligations qui pèsent et vont peser sur les syndics pro du fait d'Alur, ces derniers ne sont pas en mesure de répondre à ce type particulier de demandes dont on peut également se demander si elles ne nécessitent pas un encadrement réglementaire particulier. |
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Posté - 09 août 2015 : 11:01:16
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En fait c'est de la sous-traitance partielle de la mission du syndic, et cela se pratique fréquemment dans le milieu HLM, notamment quand un organisme met en vente un ensemble immobilier et devient syndic de droit, mais n'a pas la structure pour assurer la gestion... Les prestataires (le plus gros est Quadral) sont issus eux-mêmes du monde HLM. |
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JPM
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Posté - 09 août 2015 : 15:36:19
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A noter que l'article 42 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic peut, sous sa responsabilité, confier l'exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d'autres prestataires extérieurs.
Cela veut dire qu'en cas d'erreur dans la gestion préjudiciable au syndicat ou à certains copropriétaires il ne peut pas invoquer une faute de l'assistant. Il peut seulement se retourner contre l'assistant mais il doit indemniser la victime sans attendre l'issue de son propre recours.
Il faut donc au syndic coopératif une solide assurance avec une police visant explicitement la possibilité d'une assistance.
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mfld
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Posté - 12 août 2015 : 18:48:19
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mfld
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Posté - 20 août 2015 : 11:57:23
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@pimco : pour retour d'info, j'ai discuté avec C...C qui fait couramment de la prestation au profit de syndic pros ou non-pros et qui m'a fait une première proposition.
L'ordre de grandeur est de 50 € / lot / an, plus 30 € / lot pour la prise en charge (HT).
Je crois qu'on tient là une bonne alternative aux modes de gestion classiques...
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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pimco
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Posté - 22 août 2015 : 11:01:32
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je crois effectivement que c'est une bonne alternative tant pour des moyennes que des grosses copropriétés, le tout dans des conditions financières très intéressantes
En tant que syndic pro Cl.....C a évidemment une assurance Responsabilité Civile professionnelle et garantie financière, je pense que ça couvre également les contrats de prestation de services
Pour le tarif que vous mentionnez, l'extranet est inclus?
Tenez nous au courant
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JPM
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15
Posté - 22 août 2015 : 11:33:01
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S'agissant d'un syndic non professionnel, il ne peut confier le maniement des fonds à un assistant.
On ne voit donc pas pourquoi l'assistant aurait une garantie financière, sauf s'il exerce par ailleurs la fonction de syndic pour d'autres syndicats.
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pimco
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16
Posté - 22 août 2015 : 14:10:39
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ce qui est le cas pour C........C |
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mfld
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Posté - 23 août 2015 : 17:56:10
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@pimco : merci pour la réponse en MP. S'agissant de l'extranet, j'ai demandé à ce que les documents reçus ou édités par le prestataire soient mis à disposition sur l'extranet, avec une garantie de conservation ("coffre-fort électronique"), et mon interlocuteur m'a indiqué que cela faisait partie de la prestation.
@JPM : s'agissant de la garantie financière, elle est à mon sens nécessaire même pour un prestataire, celui-ci ayant délégation de signature sur le compte séparé, en plus d'une RCP. En désaccord également sur l'impossibilité de confier le maniement des fonds à un assistant : cela m'étonnerait qu'au Chesnay, ce soit le syndic en titre qui signe tous les chèques ou valide tous les virements, et que le directeur et les autres salariés ne fassent que de la saisie. Sur quelles dispositions vous basez-vous pour affirmez cela ?
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Gédehem
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Posté - 23 août 2015 : 19:37:50
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celui-ci ayant délégation de signature sur le compte séparé
On n'est plus du tout dans l'assistance, dans la prestation de services, de la sous traitance de certaines taches annexes..
Il s'agit là d'une substitution de syndic, interdite.
Ce que rappelait justement JPM : "S'agissant d'un syndic non professionnel, il ne peut confier le maniement des fonds à un assistant. "
("Sur quelles dispositions vous basez-vous pour affirmez cela ? " : la bonne blague, loi de 65 art.18 point IV)
Pour les syndicats coopératifs, vous confondez !
Le comptable salarié du syndicat, agissant sous les directive du syndic (pdt-syndic) n'est pas tiers au syndicat, n'est pas "assistant" dans le sens que vous entendez.
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Édité par - Gédehem le 23 août 2015 19:48:26 |
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Posté - 23 août 2015 : 19:49:40
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mfld : la garantie financière est dès a présent mise en cause par les caisses de garantie en cas de compte séparé.
Un prestataire n'est pas un mandataire social. Etes vous sur que les caisses de garantie vont garantir un prestataire de services ?? quelle drole d'idée pour un syndic.
Le seul responsable connu des caisses de garantie est celui qui possède la carte professionnelle, dont la garantie financière et RCP est obligatoire pour l'obtenir.
Mfld : tout syndic pro. sait qu'il ne peut se faire substituer.
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mfld
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Posté - 23 août 2015 : 20:32:19
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Il serait bon que les donneurs de leçon théorique de ce forum cessent de polluer ce sujet, dont je souhaite qu'il soit plus une discussion concrète entre praticiens ayant déjà une expérience réelle de sous-traitance, ou ayant négocié une option de sous-traitance, que l'exposé sans appel de conceptions qui, très franchement, ne m'aident pas pour construire une solution viable dans le cas de mon syndicat. Je connais les textes, merci, et je vous ai déjà exposé mon point de vue sur la méthode dans un précédent sujet.
Je répondrais juste que:
1- Il ne s'agit pas à mon sens de substitution, puisque le syndic bénévole / coopératif reste seul responsable, avec les moyens de reprendre la main à n'importe quel moment (d'où l'exigence d'un accès instantané aux documents via l'extranet), et prendra bien sûr soin de demander l'autorisation à l'AG de recourir à tel sous-traitant dans un périmètre bien précis, encore une fois sous sa seule responsabilité, garantie par une solide assurance RC personnelle. On reste ainsi à mon avis respectueux du L.18-IV cité, en tout cas plus qu'avec la solution du "syndic virtuel" telle qu'actuellement proposée, juridiquement plus bancale.
2- Rédaction UI vous a déjà indiqué plus haut que cela se pratique couramment entre offices HLM et prestataires, et moi je vous conseille d'aller discuter un peu avec les syndics professionnels (pas les gros) pour vous rendre compte à quel point le recours à la sous-traitance à des acteurs spécialisés est répandu : cela a commencé par la reprographie et le courrier en nombre, cela continue avec la numérisation du cabinet, et cela finira... bien malin celui qui peut le dire aujourd’hui, car le marché est en pleine mutation.
3- la question de la caisse de garantie a été abordée, et c'est plutôt le fait que le syndic bénévole / coopératif garde la main sur le compte séparé qui poserait problème aux auditeurs des caisses, et pas du tout que le prestataire ait délégation de signature; prestataire assurant par ailleurs dans le cas de C...C des missions de syndic "classique".
4- à ce propos de double-casquette du professionnel, je rappelle juste que l'intérêt pour le syndic bénévole / coopératif est de profiter d'un outil de production / logistique déjà en place, et cesser de faire de l'artisanal, trop coûteux en temps personnel non rémunéré pour des syndicats moyens ou grands, et le professionnel de rentabiliser cet outil de production. C'est un grand classique dans le monde de l'entreprise.
Merci donc à Rambouillet, André, Rédaction UI, Sparte et surtout Pimco de m'avoir apporté des informations exploitables, les autres, merci de bien vouloir aller vous distraire ailleurs, à moins que vous n'ayez des retours d'expérience dont les lecteurs de ce fil (que j'espère syndics bénévoles ou coopératifs) pourraient tirer profit dans l'exercice quotidien de leur mission, ce qui est quand même le but premier d'un forum communautaire. |
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