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Frida
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 Posté - 14 janv. 2015 : 12:28:36
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Bonjour,
Je pense avoir lu beaucoup de posts ici sur ce sujet et j'ai encore du mal à me faire une idée précise.
Voilà je pense aussi que notre syndic nous a ouvert un faux compte séparé et cela est très dur à prouver. Dans les faits :
On a un compte courant "association " mais dont les conditions générales sont celles des professionnels et entreprises. Le code APE est 6832B. Sur notre chéquier c'est SDC Tartenpion chez Syndic Gudule et son adresse. Nous avons des relevés à notre nom mais ou il y des opérations avec des chiffres et noms des intitulés. Or notre syndic nous a fournis à ma demande une attestation de la banque qui affirme que le compte est bien séparé et ne fusionne avec aucun autre compte. Je ne sais plus que pense ni qui aller voir pour avoir des certitudes.
Merci de votre aide.
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 Posté - 14 janv. 2015 : 12:36:52
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Décompte bancaire et si vous ne trouver que des opérations concernant votre syndicat alors c'est ok.
Le fait que vous voyez des chiffres sur les relevés est plausible. Très rares sont les gens qui marquent sur leur virement : charges 1T2015 par exemple pour indiquer qu'ils payent les charges du premier trimestre 2015.
Pour moi ça ne me choque pas + que ça ...
Si en plus vous avez une attestation bancaire qui prouve de l'ouverture d'un compte séparé ... je ne pense pas que vous ayez du soucis à vous faire ... |
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Frida
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Posté - 14 janv. 2015 : 12:39:46
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Merci pour votre réponse. Et en ce qui concerne le code APE , il paraît que ce doit être 8110Z car celui que nous avons correspond aux administrateurs de biens! |
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Gédehem
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Posté - 14 janv. 2015 : 18:44:23
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Sur notre chéquier c'est :
SDC Tartenpion
chez Syndic Gudule
et son adresse
Vous avez un compte séparé au nom du syndicat :
Nom du titulaire du compte,
Domiciliation / nom du mandataire,
son adresse.
Le compte séparé d'un syndicat est à l'identique de celui des milliers d'associations en France.
Association Tartempion
Chez son président, M. Dupont, mandataire du compte
domiciliation : adresse de Dupont
On se moque ici d'un Siret, APE et autres, qui n'ont aucun intérêt pour le compte bancaire.
Banques qui classent nos syndicats de copropriétaires dans leur rubrique "Association", parce qu'elles ne savent pas où les mettre ailleurs, puisque nous ne sommes ni des personnes physiques ni des personnes morales "entreprises", et que nos groupements sont à but non lucratif.
"On a un compte courant "association " mais dont les conditions générales sont celles des professionnels et entreprises. "
Les frais liés à ces comptes "professionnels" sont généralement très importants, à comparer de ceux imputés aux comptes "association".
Il faut donc voir ici ce qu'il en est. D'où la nécessité éventuelle du choix de la banque mis à l'ODJ d'une AG pour réduire autant que possible ces frais.
La démarche ici est identique à celle d'un particulier. |
Édité par - Gédehem le 14 janv. 2015 18:53:18 |
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Frida
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Posté - 14 janv. 2015 : 19:15:14
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Merci pour votre réponse. Je suis rassurée pour le chéquier, les relevés de compte et les frais de banque (effectivement il faut faire jouer la concurrence)... en revanche pour le code APE deux personnes et une autre banque m'ont affirmé que ce n'était pas le bon et que ce détail avait son importance car il définissait le véritable titulaire du compte! Dans le cas du syndicat des copropriétaires cela devrait être 8110Z et non 6832B qui définit les administrateurs de biens. |
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Gédehem
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Posté - 14 janv. 2015 : 19:46:38
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Tentative d'explication simplifiée .....
Le n°siren ou Siret et le code AP est délivré sur demande de la personne morale concernée par l'Insee.
Dans la mesure où une association, un syndicat de copropriétaires n'a pas d'employé, il n'a aucune utilité d'un n° Siren ou Siret, et de son code APE : type activité.
Sauf que certains organismes (dont les banques) ou certains fournisseurs (edf, gdf ou autres mis en concurrence) exigent parfois (toujours ?) dans la pratique cet enregistrement, dans la mesure où ce n'est pas une entreprise, un professionnel dument déclaré.
Le problème de nos syndicats, c'est que nous ne sommes ni une entreprise, alors enregistrée au tribunal de commerce, ni une association, alors déclarée en préfecture + JO pour officialiser, mais "simplement" un 'machin' au fichier immobilier par acte notarié, .... ce dont se moquent tous ces organismes ou fournisseurs, qui ne savent même pas ce qu'est ce "fichier".
Dans notre pays (mais d'autres sont dans ce genre) où l'aspect administratif prend le pas sur tout (il faut le bon papier avec le bon tampon), nos pauvres groupements de personnes sont quasi inconnus au bataillon.
D'où des classements improbables dans les banques, dans une rubrique "Association" ... que nous ne sommes pas. Avec des banques qui exigent un enregistrement "officiel", donc un n° Siren, avec son code APE.
Siren et APE qu'à du utiliser le syndic en mettant le sien en avant lors de sa demande à l'Insee.
Ou alors avec votre propre Siren/Siret, mais un code APE faisant ressortir que votre syndicat est un "professionnel".
Il y a là un vide administratif que personne n'a eu l'idée de combler, l'administration elle-même ne sachant pas trop où nous caser. |
Édité par - Gédehem le 14 janv. 2015 19:50:13 |
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Frida
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Posté - 14 janv. 2015 : 20:04:19
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Ah très bien ,merci pour ces précisions, j'y vois plus clair!! Il est vrai que tout cela est flou et demande beaucoup de connaissances... |
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ALH14U
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Posté - 14 janv. 2015 : 20:22:25
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Votre attestation de banque n'a éventuellement aucune valeur,
Certaines professionnels avec même un département dédié aux professions immobilières n'hésite pas à vous faire une fausse attestation,
N'hésitez pas à contacter après avoir demandé à l'agence (si sans doute ne vous le donnera pas, puisqu'elle fournit une attestation !) la banque et à demander le double de la convention d'ouverture qui seule fait foi et vous permet de savoir si c'est vraiment votre syndic qui est le titulaire du compte.
C'est un audit de l'ARC en 2011 qui nous avait signalé un fausse gestion sans compte séparé,.... Contactés de nombreuses fois alors que j'étais Pdt du CS mes interlocuteurs de l'agence ne m'ont jamais donné le double de la convention d'ouverture,
L'année suivante je n'étais plus conseiller syndical, et bien au contraire alors que j'avais eu également le refus et l'attestation de la banque un avocat voire par ailleurs intervenait auprès de moi en m'accusant de harceler le syndic, les membres du conseil syndical et les professionnels de la banque,....
J'ai dénoncé cet avocat à son conseil de l'Ordre et au Procureur de Paris,
Tous ces cols blancs protègent les délinquants des agences et leurs complices des banques et ou des avocats,... en effet, avec le bordereau des archives indiquant le chéquier obtenu avec le nouveau syndic j'ai une nouvelle d'une ouverture d'un faux compte bancaire avec des détournements financiers !
J'ai mis tout celà sur la place publique, mais c'est la corruption toale organisée entre administrations dirigeants d'agence et professionnels avocats et banquiers.
J'essaye de motiver le nouveau Président l'ARC que j'ai rencontré il y a quelques mois maintenant (4 mois !!!) avec cette nouvelle preuve donnée par le nouveau syndic mais avec le syndic élu apparemment je n'ai guère de succès dans ma bataille, mon combat de Don Quichotte !
En effet les articles de la revue sont très bien faits,
Les audits aussi
Mais pour la suite c'est bien le contraire et parfois de gros ennuis pour vous,
Il faut changer le système administratif policier et judiciaire concernant la détection et la sanction des fraudes et se rassembler pour celà .
Je vous conseille d'être très méfiante à ce sujet, ou de rejoindre une association de combat !
"Ceux qui vivent, ce sont ceux qui luttent" Victor Hugo, c'est sur la carte de voeux 2015 de mon député, Pascal CHERKI,....
Un peu triste surtout après les événements que l'on sait !
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ALH14U
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Posté - 14 janv. 2015 : 20:51:14
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Nota : le relevé de compte ne fait pas foi, puisque de toute façon les agences ouvrent des comptes individualisés par immeubles, ... comptes parfois présentés par les banques comme de vrais comptes séparés,
Ce qui explique que le libellé sur le chéque peut être trompeur et ne vaut rien, demandez donc qui signe les chèques effectués à partir du compte, ou qui à l'autorisation d'encaissement des charges auprès de la banque... c'est la question qui risque de déranger,... fortement,....
Nous sommes dans des domaines société personne morale et il y a plus ou moins beaucoup d'hommes de paille, substitués et de mouvements (achats, regroupement,..) ce qui rend quasi impossible la création de vrais compte de copropriété, car il faudrait que le titulaire de l'agence et mandataire du syndicat (seul autorisé à signer par les membres du conseil syndical) soit fixe pendant la durée du mandat,
Compte séparé ou unique, arguments?
http://www.universimmo.fr/forum_uni...&whichpage=3
Généralement lors de l'ouverture du vrai compte séparé les conseillers syndicaux sont informés et le nom du président du Conseil Syndical est également indiqué, sur la convention puisqu'il s'agit d'un compte de copropriété, autorisant alors un mandataire ou plusieurs de l'agence à y effectuer les dépots et prélèvements, avez vous eu des informations par les membres du conseil syndical dont le rôle est de surveiller l'ouverture du compte et sa véritable qualité ?
Il y a beaucoup de chemin à faire,
Bientôt ce seront les CCI qui distribueront les cartes à la place des Préfecture et il y aura des cartes personnelles de syndic,... je pense que l'on aura fait de gros progrès et que celà obligera tout le monde d'être vertueux |
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Frida
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Posté - 14 janv. 2015 : 22:23:20
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La présidente c'est moi et j'ai dû être très ferme pour obtenir ces papiers; la convention ne mentionne pas d'ouverture de compte séparé mais l'ouverture d'un "compte courant association". De plus mon nom n'y figure pas mais celui du mandataire c-a-d le gérant du syndic.
J'ai également demandé à voir le rapport de la caisse de garantie mais j'ai eu un refus pour raison de "données confidentielles"...
De plus j'ai appelé la banque qui n'a pas voulu me renseigner sur notre compte, arguant qu'elle n' avait comme interlocuteur QUE le mandataire donc le syndic.
Je suis à nouveau face au mur! N'y a t'il donc aucun moyen de savoir si l'on possède un vrai compte séparé??? Je trouve tout cela délirant.
Ou alors si c'est légal , je demande à la prochaine AG de voter une résolution pour changer de banque., tout en gardant le même syndic. Les deux seraient indépendants et donc pas de risque. |
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Frida
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Posté - 14 janv. 2015 : 22:36:36
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Ah j'oubliais: certains copropriétaires, dont moi, payent les charges par chèques, et nous les faisons à l'ordre du syndic et nom celui du syndicat des copropriétaires. Est-ce aussi normal? |
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ALH14U
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11
Posté - 14 janv. 2015 : 22:44:30
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Pour avoir malheureusement bien étudié le problème, la création de "vrais comptes séparés" n'est pas en France à mon avis pour demain ! et pour diverses raisons exposées ci dessus qui rendent impossible dans de nombreuses agences ou plutôt succursalle l'ouverture par un mandataire de syndicat.
Donc il faut vivre avec de faux comptes séparés,
La question principale quand on est président de CS c'est de savoir et de dire aux autres copropriétaires si ce type de cachoteries touchent également les autres domaines de la gestion :
Préparation des AG
Accès aux comptes
Suivi des travaux et documents de réception accessible
Pas trop de substitution ou d'intervention d'architectes ou d'avocats
la question accessoire est de savoir si les autres copropriétaires sont contents et souhaitent en savoir plus : en effet la sanction c'est s'il n'y a pas eu ouverture dans les 3 mois après l'AG demandant le compte séparé une nullité de mandat, naturellement que l'on peut demander.
Y a t'il eu des détournements d'argent ou de vacations, des sommes placées donnant d'importants intérêts ?
Vous êtes ainsi capable de déterminer s'il faut changer d'agence lors de la prochaine AG et présenter un nouveau syndic qui lui espérons le ouvre de vrais comptes séparés,.... très rares !
Donc oui en France il est impossible de faire appliquer la Loi, qui est contournée par les lobbyngs de façon astucieuse !
Ne vous mordez pas les ailes,
En parallèle faites auprès de la Préfecture et du greffe du Tribunal du Commerce une petite enquête sur votre société et les gens qui y travaille,... ainsi vous comprendrez bien, je le pense, expliquant celà .... qu'à l'impossible, nul n'est tenu !
Comme Pdt de CS vous pouvez demanderez officiellement d'avoir accès au double de la convention de compte puisque les textes donnent cette prérogative au Pdt et cette obligation de répondre au personnel de l'agence,...
A priori personnel louche ! agence louche !
Mais que peut on y faire dans le contexte général, garder l'agence, ne faites rien si le reste est bien géré et transparent.
Méfiance sur ce sujet, car certaines banques et avocats sont complices au profit des syndicats disent ils (mais au profit des intérêts des agences en fait, auxquelles elles prêtent bien souvent de l'argent pour l'achat d'autres agences ou autres nécessité !
Tenez nous informé
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Gédehem
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Posté - 14 janv. 2015 : 22:46:23
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"et nous les faisons à l'ordre du syndic et nom celui du syndicat des copropriétaires"
Sur ce point, pardon de le dire ainsi, c'est une bêtise !!!!
Quelle folle idée !!!!
Lorsque vous payez une facture, une prestation, vos impots, une cotisation associative, vous ne le faites pas au nom du percepteur, du gérant de la société, au patron de l'organisme, du pdt de l'association !!
Vos chèques et versments sont a effectuer au "Syndicat des copropriétaires Tartempion", ou en plus court " SDC Tartempion", ou encore "Copropriété Tartempion", le syndicat étant le titulaire du compte, mais certainement pas nominativement au nom du syndic, qu'il soit en nom propre ou en Société.
"demandé à voir le rapport de la caisse de garantie mais j'ai eu un refus pour raison de "données confidentielles"...
De quoi parlez-vous ??? Du garant financier ?
De plus j'ai appelé la banque qui n'a pas voulu me renseigner sur notre compte,
Normal. Vous un tiers inconnu de la banque, vous n'êtes ni "le syndicat" titulaire du compte, ni son mandataire.
Ceci étant c'est une anomalie juridique, dans la mesure où le controle du syndicat sur la gestion du syndic se heurte au refus de la banque pour ce qui concerne le compte 'syndical'. |
Édité par - Gédehem le 14 janv. 2015 22:53:12 |
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Posté - 15 janv. 2015 : 07:57:59
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citation: D'où des classements improbables dans les banques, dans une rubrique "Association" ... que nous ne sommes pas. Avec des banques qui exigent un enregistrement "officiel", donc un n° Siren, avec son code APE.
il ne faut pas oublier que parfois, il vaut mieux être classé "association " que "entreprise", car les frais bancaires sont en général moindres...  (ex la Banque Postale).
mais il est vrai que les syndicats sont inclassables officiellement par une banque, donc elle pare au moins mal; il ne faut pas toujours voir magouille... (même si cela est possible, quelquefois...), les conseillers bancaires ne sont pas tous des *******. |
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Frida
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Posté - 15 janv. 2015 : 09:35:38
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Oui je vais arrêter de faire les chèques au nom du syndic!!!! Mais a t-il le droit de déposer des chèques à son nom sur notre compte dans ce cas?
La question du papier de la caisse de garantie c'est pour voir si le syndic touche des intérêts sur les comptes car cela est écrit sur le rapport c'est une obligation légale... auquel cas nous savons que les comptes sont vraiment séparés!
En général concernant notre syndic, ce n'est pas le pire que nous ayons eu mais il ne fait grand chose pour trop d'argent!! Le problème là encore c'est qu'à Paris je ne connais pratiquement personne qui soit satisfait de son syndic! Et nous sommes une petite copropriété donc certains nous refusent. De plus, il est assez pénible de changer tous les trois ans ou d'accepter de payer deux voire trois fois le prix pour tout! La plupart des gens baissent les bras car ils en ont assez. Le système fonctionne car ils vous ont à l'usure...
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Gédehem
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Posté - 15 janv. 2015 : 10:38:41
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Je ne vois pas trop le lien entre une "caisse de garantie" et des intérets sur compte bancaire .....
Ni de quel "rapport" il s'agit, d'une "obligation légale" ! 
Concernant les provisions pour charges, il faut que le CS en suive le versement (ce que doit faire le syndic), ce qui permet de controler s'il y a des retards, des impayés, 1ère plaie des copropriétés
Il faut demander au syndic chaque trimestre un état des comptes des copropriétaires.
La provision étant exigible le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre (sauf autre modalité décidée par l'AG), il est "facile" de controler en fin de trimestre la situation des comptes. Ce que fait le syndic pour l'avis (ou appel) pour le trimestre suivant.
C'est cet état qu'il faut lui demander.
Vous saurez qui paye ou pas, vous (au CS) permettant de voir ce qu'il en est des relances ou procédures de recouvrement engagées ...ou pas par le syndic.
PS : pour le classement "bancaire" dans la rubrique association faute de création d'une autre branche, il n'a d'intéret que pour les moindre frais qui nous sont appliqués.
C'est pourquoi certains, dont l'Arc, voulaient que le choix de la banque incombe au syndicat (AG) et non au syndic.
Sauf à ce que les banques ne nous classent pas dans les "entreprises" ou "professionnels", avec des frais bancaires importants. Mais il ne faut pas trop compter sur elles sur ce point ....  |
Édité par - Gédehem le 15 janv. 2015 10:44:28 |
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Frida
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Posté - 15 janv. 2015 : 12:06:39
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Le rapport de la caisse de garantie établit un bilan de l'activité financière du syndic et donc des produits financiers qu'il perçoit. C'est une information fondamentale pour savoir s'il fait travailler l'argent des copropriétés et en perçoit les bénéfices.
Dans le cas d'un vrai compte séparé, cette pratique est totalement illégale. Et cela explique la frilosité des syndics à montrer ce document... |
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Posté - 18 janv. 2015 : 19:45:17
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Bonjour Frida,
"........ Je ne sais plus que pense ni qui aller voir pour avoir des certitudes."
Il vous reste une seule chose à faire, celle par la quelle vous auriez du commencer: vous procurer la Convention d'Ouverture de Compte (C.O.C.) que votre syndic a obligatoirement signée avec son banquier.
Bon courage Frida. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Frida
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18
Posté - 19 janv. 2015 : 12:10:41
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J'ai la convention de compte, mais elle est très ambigÜe! Là est tout mon problème. |
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Gédehem
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19
Posté - 19 janv. 2015 : 14:15:31
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Ce document 'bancaire' n'a quasi aucun intéret ici.
Ce qui en a c'est ce que vous rapportez plus haut :
Sur notre chéquier c'est :
- SDC Tartenpion Titulaire du compte bancaire
- chez Syndic Gudule Mandataire du compte bancaire
- et son adresse sa domiciliation. |
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JB22
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Posté - 19 janv. 2015 : 15:43:37
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"Ce document 'bancaire' (La convention de compte) n'a quasi aucun intérêt ici."
Vous pouvez avoir un compte au nom du syndicat des copropriétaires faisant l' objet d' une convention de fusion avec un autre compte.
Un compte au nom du syndicat n' est pas nécessairement un "compte séparé".
Dans une entreprise il est courant d' avoir plusieurs comptes au nom de l' entreprise, faisant tous l' objet d' une convention de fusion. |
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Encore le compte séparé!!! 
