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jofranc.138
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 Posté - 13 juil. 2015 : 10:10:45
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Contestation d'une décision d'AG.
Le Syndic, lors d'une AG extraordinaire, a fait voter une résolution avec la majorité absolue (article 25) alors que cette décision (modification d'usage d'une partie commune) aurait dû être votée selon la double majorité (article 26).
Quelles possibilités ont les copropriétaires opposants et/ou absents pour contester cette décision, la faire annuler amiablement courrier, lettre recommandée AR etc.. ou procédure judiciaire avec demande de dommages et intérêts.
Y-a-t-il des décisions judiciaires qui font jurisprudence dans un tel cas, car le Syndic s'en tient sur ce qui a été voté par l'article 25 au lieu de l'article 26 qui serait favorable aux opposants.
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Posté - 13 juil. 2015 : 13:19:00
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Remettons les choses dans l'ordre : c'est le président de séance qui a fait voter selon la majorité 25 au lieu de la majorité 26 (peut-être sous influence/conseil du syndic  ).
Ensuite question à se poser : nonobstant l'article utilisé dans l'AG et le PV, est ce que les résultats du vote montrent que la majorité obtenue est celle de la majorité de TOUS les copros ou celle des 2/3.
Puis si les résultat du vote ne sont pas bons par rapport à l'article devant être utilisé (à votre avis), vous commencez par une LRAR au président de séance en lui expliquant la situation et bien vouloir remettre de l'ordre sous 10 jours (par ex) : diffusion d'un nouveau PV.
Si rien ne se produit, il ne reste qu'aux opposants ou défaillants d'assigner le syndicat officiellement, pas d'autre solution.....
PS : etes vous sur que le vote devait avoir lieu à l'article 26 ?... |
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jofranc.138
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 Posté - 13 juil. 2015 : 15:11:16
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Rambouillet.
Je fais suite à vos observations.
1) C'est le Syndic qui a fait voter selon l'article 25.
2) La majorité obtenue est de 5660/10000èmes, contre 1615/10000èmes. Donc votée conformément à l'article 25 (plus de 5001/10000ème; majorité absolue) car pour l'article 26 il aurait fallu une majorité des 2/3 soit 6667/10000èmes.
3) Le vote aurait dû être à l'article 26. Une modification d'une partie commune c'est le 26, une aliénation d'une partie commune c'est l'unanimité. |
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Posté - 13 juil. 2015 : 16:52:25
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c'est peut-être le syndic qui a fait voter mais en fait c'est l'AG et son président qui ont accepté de voter à cet article ; si ces derniers avaient voulu voter à a majorité 26, le syndic n'avait rien à dire.....
Ce qui se vote à la majorité 26, c'est la modification du RdC en ce qui concerne les parties communes. Mais s'il s'agissait de transformer une partie commune ce n'est pas forcément la majorité 26, ce peut-être aussi la majorité 25 : "n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;". De ce coté ci du forum n'ayant pas plus d'explications on ne peut donner plus d'avis.
Ce qui est sur et pour revenir à votre question d'origine et en partant du postulat que, vous, vous ne souhaitez pas voir cette résolution aboutir... :
* les résultats du vote montrent que mathématiquement la majorité 26 ne peut-être atteinte
* si vous estimez que la majorité 26 s'imposait vous pouvez contester, il faut que vous soyez vous-même soit opposant, soit défaillant.
* si vous êtes opposant vous avez du exprimer en AG votre point de vue et vous n'avez pas obtenu satisfaction ; dans ce cas il vous faut assigner dans les 2 mois au plus tard de la notification du PV, Il aurait été bien d'émettre des réserves sur le bon choix de la majorité (peut-être l'avez vous fait)
* si vous êtes défaillant, vous pouvez toujours exprimer votre point de vue par LRAR au président de séance en précisant que si le PV n'est pas modifié et rediffusé sous 10 jours vous saisirez le juge. Passé ce délai, si rien n'est fait, vous devez assigner le syndicat (sans dépasser ce fameux délai des 2 mois de notification du PV).
Pas d'autres solutions si vous souhaitez (espérer) faire changer cette résolution.
Ecrire au syndic n'apporte rien dans votre cas, officiellement il n'y est pour rien dans ce choix de majorité  ....
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Posté - 13 juil. 2015 : 17:47:46
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jofrancs.138 : le syndic ne dirige pas l'AG. Il est le secrétaire de séance.
C'est le président de séance qui dirige l'AG, fait voter les copropriétaires, qui vérifie les majorités de vote et qui annonce les résultats.
Il est le seul responsable du PV.
Quelle est donc cette modification des paries communes ? Car cela se vote dorénavant à l'article 25 depuis la loi ALUR, comme l'a souligné rambouillet.
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jofranc.138
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Posté - 15 juil. 2015 : 15:14:07
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philippe388.
Le Président de Séance n'a fait aucune objection, de même que les copropriétaires présents à l'AG, pour voter à l'article 25.
Cette modification des parties communes consiste à supprimer le bureau du gardien logé, pour en faire une chambre supplémentaire au logement mitoyen qu'il occupe.
Telle est la question. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 15 juil. 2015 : 15:19:49
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quelle est la désignation de ce "bureau" dans le réglement de copropriété ? |
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Posté - 15 juil. 2015 : 15:42:13
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.. et accessoirement qu'est devenu le gardien( délogé, certes, mais...)? |
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Posté - 15 juil. 2015 : 17:50:38
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cette transformation passe effectivement au minimum par la double majorité de l'article 26, avec éventuellement la modification de l'EDD si le lot conciergerie/loge y est décrit. |
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jofranc.138
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Posté - 16 juil. 2015 : 14:44:14
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Il n'y a aucune mention de "bureau" dans le RdC ainsi que l'appartement du gardien et pourtant, ils existent bien depuis la création de la Copro en 1971. On pourrait dire qu'il s'agît de deux éléments "inconnus" non précisés donc carrément "parties communes"
Le gardien existe toujours puisqu'il est logé dans ce logement de 3/4 pièces de 75 m2 et il souhaiterai avoir une chambre supplémentaire (le bureau en question qui est mitoyen à l'appartement qu'il occupe) au motif que son épouse attend un heureux événement. |
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Posté - 16 juil. 2015 : 15:27:30
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Il convient de déconseiller cette manipulation car en cas de remplacement du concierge pour vacances ou autres, le remplaçant n'aura pas de pièces dite "bureau" pour accéder à tous documents, outils, clés, etc... propres à sa mission et habituellement entreposés dans cette pièce..
certes un enfant de plus est un souci de logement en plus, mais le syndicat n'a pas à rentrer dans cette configuration. |
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Posté - 16 juil. 2015 : 15:42:26
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jofranc138 : le loge est un élément commun du SDC, ce n'est pas un lot de copropriété comme généralement ses accessoires le logement du gardien, le parking du gardien, ...
Il faut vous plonger dans votre RDC sur le poste du gardien, de la loge et du logement lié à la loge.
Ce logement est lié au contrat du gardien.
jofranc138 : votre souci est bien plus compliqué que cela. Le SDC a un gardien, avec une loge qui sert à son activité de gardien. Il a plus qu'une modification d'usage d'un lot de copropriété. Le logement et la loge ne sont pas des lots de copropriété.
Le logement ne peut pas servir de bureau du gardien.
Si ce gardien accouche de quintuplé, le SDC ne proposera pas un logement avec 6 chambres.
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Posté - 16 juil. 2015 : 15:50:39
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jofranc.138 : je vous joins une petite fiche sur la suppression de la loge ' audineau et associés avocats en immobilier)
Suppression d'une loge de concierge et droit de l'urbanisme - changement d'usage
publié par eaudineau@audin... le jeu, 06/11/2014 - 16:57
LA SUPPRESSION DE LA LOGE DE GARDIEN
1) Vis-à -vis du droit de la copropriété.
Historiquement, la jurisprudence a considéré que si l’existence d’un concierge était prévue par le règlement de copropriété, la décision de procéder à sa suppression relevait de l’unanimité de la totalité des copropriétaires car cette suppression constituait une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives telle que résultant du règlement de copropriété.
Toutefois, certaines décisions avaient admis la validité d’une telle résolution adoptée à la majorité des deux tiers de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 s’il était possible de mettre en place des solutions de substitution apportant des avantages équivalents (interphones, boîtes aux lettres…).
La loi dite BOUTIN du 25 mars 2009 est venue modifier l’article 26 de la Loi précitée qui est rédigée désormais comme suit :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant :
f. la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat, sous réserve qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble »
Désormais il est certain que la décision de supprimer le poste de gardien et de supprimer ou de vendre la Loge dudit gardien doit être adoptée à la majorité des deux tiers de l’article 26 précité, sauf dans les immeubles de très haut standing.
2) Vis-à -vis du droit de l’urbanisme.
Une fois la loge désaffectée est-ce que le Syndicat des copropriétaires en a la libre disposition vis-à -vis du droit de l’urbanisme ?
Si l’Assemblée générale transforme l’ancienne loge en un lot privatif qu’elle vend ensuite à usage d’habitation, cette opération ne pose bien évidemment aucune difficulté vis-à -vis du droit de l’urbanisme, l’affectation à usage de logement du local n’étant pas modifiée.
En revanche, la transformation de l’ancienne loge en locaux technique (local V.O. ou local vélos/poussettes), voire en voie de circulation (agrandissement du hall d’entrée par exemple) pose difficulté.
En effet l’article L. 631 du Code de la construction et de l'habitation dispose que :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. »
Bien évidemment le fait que la loge ne soit pas un lot de copropriété n’a aucune conséquence quant à l’applicabilité de ce texte.
En effet, le droit de l’urbanisme n’est pas fondé sur le statut juridique du local (en copropriété ou non, parties communes ou privatives, en indivision ou non, …) mais sur son existence réelle.
Il convient donc de tenir compte de ces dispositions, ce qui entraine l’obligation d’obtenir une autorisation administrative de changement d’affectation dans les communes concernées et aux conditions fixées par ces dernières.
A Paris, depuis sa modification en 2009, le règlement municipal impose une compensation pour toute suppression d’un local d’habitation même situé en rez-de-chaussée, savoir :
- Soit de créer un local d’habitation d’une surface au moins équivalente (création pure ou transformation d’un local à usage autre en un local à usage d’habitation),
- Soit racheter ce droit (dit de « commercialité) à un tiers qui procède à une des opérations précitées concomitamment.
Ces dispositions d’ordre public ne prévoient aucune dérogation même si la copropriété se voit contraint de supprimer toute ou partie de l’ancienne loge afin de se mettre en conformité avec d’autres législation également d’ordre public (notamment de sécurité incendie en ce qui concerne le stockage des containers poubelles et d’accessibilité aux handicapés en ce qui concerne l’agrandissement des voies de circulation).
Comme il est presque toujours impossible pour les copropriétés de créer des surfaces nouvelles d’habitation, celles-ci n’ont pas d’autres choix que de racheter de la commercialité.
Cet achat peut se faire directement de gré-à -gré (mais il est fort rare de connaitre un opérateur procédant à la création de nouvelles surfaces d’habitation), soit auprès d’opérateurs publics de type « HLM » (qui dispose d’interlocuteurs dédiés pour ce type d’opération), soit auprès d’agence immobilières spécialisées.
A compter du 1er janvier 2015, il sera nécessaire sur Paris de racheter au moins la moitié de la surface de « commercialité » à un opérateur réalisant une création de locaux d’habitation dans le même arrondissement, ce qui rendra l’opération indiscutablement plus difficile (ce qui est d’ailleurs le but de cette évolution réglementaire).
Comme il ne s’agit pas d’un acte « d’acquisition immobilière » il ne relève pas de la majorité des deux tiers de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 en assemblée générale mais simplement de la majorité de l’article 24.
Le respect de cette législation est très important car les sanctions sont pénales et la copropriété peut surtout être condamnée à remettre les lieux en l’état.
Mais surtout il convient de souligner que sa violation n’est couverte par aucune prescription. De ce fait, même plus de trente ans après une transformation irrégulière, le propriétaire des lieux litigieux peut se voir contraint de remettre les lieux en l’état et les services de l’urbanisme sont en droit de refuser toute autorisation administrative d’effectuer des travaux tant que la situation n’a pas été régularisée.
Votre syndic a été très léger sur ce sujet. Un conseil juridique devait être demandé avent de proposer cette résolution à l'OdJ.
Il semble aussi que l'article 25 n'est pas approprié.
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Quelle majorité ? 
