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uncopro
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 Posté - 23 juin 2015 : 09:37:52
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Bonjour,
Prenons le cas de travaux sur une partie commune,
Votés à X, appelés à (X+n), partiellement payés à x1, x2, x3, jugement à Y, soldés à Z.
L'article 43 dispose que lorsqu'une telle clause a été déclarée non écrite, le juge procède à la nouvelle répartition.
Si une dépense est liée à des travaux est en cours, quel est le point de départ retenu pour la nouvelle donne:
- le vote des travaux,
- l'échéancier des paiements,
- la fin du chantier?
Merci.
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Posté - 23 juin 2015 : 12:04:10
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Le point G !   |
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uncopro
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 Posté - 25 juin 2015 : 08:54:52
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Excellent, mais comme ça risque de ne pas être l'extase, je vais essayer d'être plus simple.
Je sais aussi que la décision d'un juge comporte une part d'aléas.
Des travaux ont été votés et partiellement appelés sur des parties communes.
Parallèlement une procédure a été engagée pour faire déclarer non écrite la clause exonérant certains copropriétaires d'y participer.
La justice étant sereine, les travaux risque d'être faits et réglés quand le jugement sera rendu.
Et il y a l'évolution de la jurisprudence relative à article 43 de la loi de 65.
Compte tenu de cette tendance, quel sera vraisemblablement selon votre expérience le point de départ de l'application du jugement:
- la date de décision des dépenses,
- la date d'engagement des dépenses,
- la date de paiement des dépenses? |
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Posté - 26 juin 2015 : 06:54:56
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Ce sujet est mal parti à cause de la formulation de la question, alors qu'elle est intéressante... 
La Cour de cassation semble tergiverser sur la date d'application d'une annulation de répartition des charges : en principe, si une répartition est déclarée nulle parce qu'elle contrevient au principe d'utilité du 1er alinéa de l'article 10 (et uniquement évidemment pour les charges de cette catégorie), la répartition annulée est réputée n'avoir jamais existé et la nouvelle s'applique depuis l'origine sous réserve de la prescription décennale de l'article 42. La cour de cass. avait jugé ainsi en 2005 Cass., 3ème Ch. civ., 02 mars. 2005, n° 03-16731 ( http://www.courdecassation.fr/agend...ion-civ3.htm ). Mais patatras : Cass., 3ème Ch. civ., 10 juillet 2013, n° 12-14569 ( http://www.legifrance.gouv.fr/affic...20&fastPos=1 ) ! l'application ne serait possible qu'à compter de la "date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée"... |
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uncopro
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Posté - 26 juin 2015 : 10:05:44
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Merci.
Supposons, en prenant un exemple, que la décision soit applicable à la date de la chose jugée.
janvier 2015: vote des travaux
juin 2015: appel des fonds: 90.000€,
juillet 2015: travaux, versement acompte 30.000€
septembre 2015: jugement favorable,
décembre 2015: réception travaux, paiement du solde 60.000€.
Applicable en septembre, portera il sur:
0€ puisque le vote des travaux était antérieur,
0€ puisque l'appel de fonds était antérieur,
60.000€ puisque le paiement a eu lieu après le jugement?
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JPM
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Posté - 26 juin 2015 : 17:56:19
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La Cour de cassation est revenue au bon sens 
Il faut la suivre.
Vos travaux seront répartis comme il est dit dans le règlement de copropriété. MM les Hauts Conseillers ont dû admettre que leur solution initiale était inapplicable et d'ailleurs juridiquement très contestable.
Rétroactivité sur dix ans plus la durée de la procédure 
Dîtes nous quand même pourquoi certains copropriétaires, ou plus exactement certains lots sont exclus de toute contribution à ces travaux, et aussi quelle est la nature de ceux ci.
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uncopro
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Posté - 26 juin 2015 : 19:03:04
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Euh ... c'est à dire?
Les travaux concernent le ravalement de la cage d'escalier, déclaré partie commune dans le RCP de 1962.
Sauf que que les lots du RDC sont exonérés de son entretien et de ses charges.
Or ces lots y ont accès par le hall d'entrée. |
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Posté - 26 juin 2015 : 19:18:43
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Il y a un petit nota bene : une action en nullité ne peut concerner aujourd'hui dans votre copropriété que les charges du 1er alinéa de l'article 10 (services collectifs et équipements communs) ; or vos travaux sont des charges du 2ème alinéa (conservation, entretien et administration des parties communes) : aucune chance que le juge prononce la nullité ! |
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JPM
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Posté - 26 juin 2015 : 21:32:48
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L'escalier est une partie commune comme entrant dans le gros Å“uvre (Jurisprudence unanime).
Mais peut être mentionnée comme partie commune à certains copropriétaires seulement (controverse)
Le règlement de copropriété le mentionne dans les partis communes.
Une clause excluant certains lots des charges de ravalement de l'escalier peut faire l'objet d'une action tendant à la déclarer non écrite (Cass. civ. 12/01/1982 et jurisprudence postérieure).
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uncopro
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Posté - 27 juin 2015 : 09:53:54
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L'escalier est mentionné dans le paragraphe: "parties communes entre tous les copropriétaires de chaque bâtiment" avec le libellé:
... les escaliers avec leurs cages et leurs tapis.
Toutefois les propriétaires des lots sis au rez de chaussée seront exclus des travaux inhérant aux escaliers, à leurs cages et tapis. |
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JPM
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Posté - 27 juin 2015 : 11:17:25
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Un extrait déterminant de l'arrêt cité :
MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR RAPPELE QUE SELON LE REGLEMENT DE COPROPRIETE, LES MURS D'ESCALIERS ETANT PARTIES COMMUNES, LE COUT DE TRAVAUX DE REPARATION ET D'ENTRETIEN DES ESCALIERS DEVAIT ETRE COMPRIS DANS LES CHARGES COMMUNES REPARTIES ENTRE LES COPROPRIETAIRES, L'ARRET RETIENT A BON DROIT QU'IL NE S'AGISSAIT PAS DE SERVICES COLLECTIFS OU D'ELEMENTS D'EQUIPEMENT COMMUNS AU SENS DE L'ARTICLE 10, ALINEA 1ER, DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 ET QUE MME X... NE POUVAIT INVOQUER LE DEFAUT D'UTILITE POUR SES LOTS DE L'ENTRETIEN DES MURS DE L'ESCALIER
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uncopro
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Posté - 27 juin 2015 : 14:10:05
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Magistral.
D'après ce que j'ai compris de l'arrêt, l'application était rétroactive.
En sera il de même aujourd'hui?
Autres points:
la rénovation de l'escalier inclut:
- celle des paliers d'étage (sans utilité non plus pour le rez de chaussée) non séparés de l'escalier par une cloison,
- la mise aux normes de sécurité de la rambarde.
Même combat? |
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Posté - 27 juin 2015 : 19:36:23
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citation: Initialement posté par JPM
Un extrait déterminant de l'arrêt cité :
MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR RAPPELE QUE SELON LE REGLEMENT DE COPROPRIETE, LES MURS D'ESCALIERS ETANT PARTIES COMMUNES, LE COUT DE TRAVAUX DE REPARATION ET D'ENTRETIEN DES ESCALIERS DEVAIT ETRE COMPRIS DANS LES CHARGES COMMUNES REPARTIES ENTRE LES COPROPRIETAIRES, L'ARRET RETIENT A BON DROIT QU'IL NE S'AGISSAIT PAS DE SERVICES COLLECTIFS OU D'ELEMENTS D'EQUIPEMENT COMMUNS AU SENS DE L'ARTICLE 10, ALINEA 1ER, DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 ET QUE MME X... NE POUVAIT INVOQUER LE DEFAUT D'UTILITE POUR SES LOTS DE L'ENTRETIEN DES MURS DE L'ESCALIER
C'est bien ce que nous disions, non ? |
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JPM
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Posté - 27 juin 2015 : 23:37:14
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L'arrêt reproduit est celui qui a jugé que l'escalier est une partie commune et que tout le monde doit participer.
Ce sont des arrêts postérieurs qui ont réputé non écrite une clause dispensant les copropriétaires du rez-de-chaussée de contribuer au ravalement de l'escalier
Mais en son état actuel Cass civ 3e 06/05/2003 Sdc 1 place Victor Hugo à PAris la jurisprudence reste illogique puisqu'elle admet une dérogation lorsque par leur configuration et leur situation certains lots bénéficient d'accès totalement indépendant de l'escalier. Cette dérogation devrait être limitée à l'entretien de propreté à la consommation d'électricité.
Par ailleurs le tapis d'escalier posé avec barres est un élément d'équipement mais il est partie commune s'il est collé
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uncopro
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Posté - 28 juin 2015 : 10:46:12
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S'agirait il d'une distinction entre "illégale" et "non écrite"?
Selon la cour de cassation de 1982, l'escalier est partie commune entre tous.
Selon la cour de cassation de 2003, il peut ne pas être commun à ceux qui n'y ont pas accès.
On n'est pas dans ce cas et le tapis (du lino) est collé sur les marches.
Ca devrait donc être bon.
Reste le cas de la clause non écrite et de la date prise en compte pour l'application du jugement:
- date du vote,
- date des acomptes,
- date du paiement du solde? |
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JPM
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Posté - 28 juin 2015 : 11:32:14
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La décision de faire le chantier doit comporter l'indication de la clef de répartition applicable aux chantier tant pour les appels de fond que pour la répartition définitive.
S'il y a contestation elle doit donc être faite lors du vote. L'opposant sur la répartition devient opposant sur le tout. Il aura deux mois après réception de la notification pour agir en Justice.
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uncopro
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Posté - 28 juin 2015 : 14:55:48
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application art 43 à la répartition des charges 
