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ACJ
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 Posté - 20 juin 2015 : 21:59:26
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A la prochaine AG, dans quelques jours, un groupe de copropriétaires va refuser de donner l'approbation des comptes sous le prétexte que certains travaux, réalisés dans le cadre du montant autorisé sans vote d'AG, ne leur sont d'aucune utilité.
Que se passera-t-il ensuite s'ils ont obtenu la majorité ?
Merci de nous éclairer sur ce point.
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nefer
Modérateur
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 Posté - 20 juin 2015 : 22:35:29
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que voulez vous dire?
s'agit il de travaux d'entretien courant effectués dans le cadre du budget prévisionnel?
quelle est leur nature ? |
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JPM
Modérateur
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 2
Posté - 20 juin 2015 : 22:54:25
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Le rejet global des comptes est une solution absurde, sauf dans le cas où le syndic présente réellement une comptabilité confuse, in vérifiable voire falsifiée.
Les effets : impossibilité de solder l'exercice, de restituer les excédents ou appeler les insuffisances, mais aussi d'adopter le budget prévisionnel de N+2 et de déterminer les provisions de cet exercice. Plus généralement la paralysie du syndicat. On en vient vite à l'administrateur provisoire si on s'obstine de chaque côté.
Solution absurde parce qu'objectivement les comptes sont souvent parfaitement exacts. Qu'éventuellement le coût de certains travaux aient été inclus dans les charges sans avoir été engagés régulièrement c'est un problème certes, mais il ne justifie pas le refus global des comptes.
Il est possible d'approuver les comptes en faisant des réserves sur certains postes. A la vérité il s'agit d'une problème de gestion et pas de comptabilité.
Par ailleurs il faut voir le caractère sérieux ou non de la contestation. Certains travaux peuvent être engagés par le syndic sans décision de l'assemblée.
Il faut donc préciser vos observations . nature des travaux, montants et avis du conseil syndical s'il y a lieu.
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Posté - 21 juin 2015 : 07:49:22
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Incitez leur en effet à approuver mais en faisant des réserves sur les dépenses qu'ils pointent, comme l'écrit JPM, car tout bloquer ne gêne pas le syndic qui continue à être rémunéré, mais bloque le syndicat. |
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JPM
Modérateur
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4
Posté - 21 juin 2015 : 08:07:07
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Le syndic bloque le syndicat 
C'est le syndic ? Ou c'est comme on voit souvent un copropriétaire qui veut refuser les comptes parce que le syndic a fait revernir une porte en pitchpin pas entretenue depuis six ans pour 850 € ?
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Gemar59
Contributeur actif
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Posté - 21 juin 2015 : 09:19:24
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citation:
le syndic a fait revenir une porte etc etc
Qu'entendez vous par là ?? vernir une porte ......peut etre ?, |
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Posté - 21 juin 2015 : 09:39:35
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si les copros ne suivent pas les conseils de JPM et Ribouldingue, cela signifie que si :
* le solde des comptes est positif, ce surplus ne peut être rendu aux copros
* le solde des comptes est négatif, et dans ce cas le syndic ne peut appeler des fonds pour combler le "trou" au risque à terme de mettre la trésorerie du syndic en difficultés.
Donc absurde de ne pas approuver les comptes ; il vaut mieux approuver en émettant (et inscrivant au PV) des réserves précises sur certaines factures (entreprise, montant et n°). |
Édité par - rambouillet le 21 juin 2015 11:15:41 |
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Posté - 21 juin 2015 : 09:47:50
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citation: Le syndic bloque le syndicat JPM, vous avez besoin d'un café, car je n'ai jamais écrit cela. |
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ACJ
Contributeur débutant
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8
Posté - 21 juin 2015 : 11:59:54
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A propos de mon message initial, je m'explique un peu plus puisqu'on me l'a demandé.
C'étaient des travaux d'entretien, un peu exceptionnels, il est vrai, mais indispensables, au nombre de quatre : le remplacement du digicode d'un portillon-piétons tombé en panne, celui d'une tête de lampadaire vieux de 35 ans et dont la fixation du globe tout effrittée par la vétusté menaçait la sécurité, mais d'un modèle introuvable maintenant, un élagage sévère de deux très gros pins qui arrêtaient la lumière et s'approchaient trop d'appartements d'où risques en cas de feu, et enfin la réparation de 10 mètres de trottoir (bordure cassée, affaissement vers un massif). Le Conseil Syndical est vigilant sur le bon entretien et la sécurité.
Ces travaux ont bien été décidés par le Conseil Syndical à l'unanimité, avec des devis, chacun n'a pas dépassé le montant de 1500 euros autorisé au syndic sans AG, total 4000 euros pris dans le budget voté, qui n'a pas été dépassé pour autant. Le sujet de la contestation n'est d'ailleurs pas là .
Mais ... la copropriété comprend deux immeubles : un gros, Antarès avec 53 % des tantièmes et Sirius, avec le reste.
Or, par malchance, ces travaux concernent tous les alentours de Sirius. A Antarès tout un groupe s'est "remonté" et déclare qu'ils n'ont pas besoin d'utiliser tout cela : ils voudraient que ces dépenses soient imputées à Sirius uniquement, donc ils croient bon pour eux de refuser les comptes dans huit jours pour que le syndic les revoit selon leur volonté.
Voilà le souci. Il est simple mais nous inquiète tout de même, pour la suite qui découlera de ce refus. Vous l'aurez compris : je suis copropriétaire dans Sirius, mais Antarès n'est jamais oublié quand il y a des travaux à y faire.
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Posté - 21 juin 2015 : 14:01:08
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il faudrait savoir si votre RdC autorise ou non le vote par bâtiments pour les travaux d'entretien de chaque bâtiment, et cela à condition que chaque bâtiment dispose d'une clé spéciale...
Le RdC dit quoi à ce propos ? |
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ACJ
Contributeur débutant
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Posté - 21 juin 2015 : 14:13:46
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Pour l'intérieur des bâtiments, les budgets votés sont distincts. Chacun vote ses travaux. Pour les parties communes extérieures, c'est un seul budget et les deux bâtiments ensemble votent ce budget et les travaux, si pour eux un vote est nécessaire. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 21 juin 2015 : 16:42:51
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ACJ citation: le remplacement du digicode d'un portillon-piétons tombé en panne
celui d'une tête de lampadaire vieux de 35 ans et dont la fixation du globe tout effrittée
un élagage sévère de deux très gros pins qui arrêtaient la lumière et s'approchaient trop d'appartements
et enfin la réparation de 10 mètres de trottoir le syndic doit garder les équipements en état de marche, il le fait avec retard mais le fait, OK.
citation: Ces travaux ont bien été décidés par le Conseil Syndical à l'unanimité, Formellement, le CS a dit au syndic que ces travaux étaient à faire dans l'immédiat et le syndic a décidé de suivre cet avis
citation: avec des devis, chacun n'a pas dépassé le montant de 1500 euros autorisé au syndic sans AG, L'AG n'a pas à voter de "montant de 1500 euros autorisé au syndic sans AG", le syndic fait avec les lignes de budget votées par l'AG, une ligne peut-être à 5.000 €, une autre à 2.000 €, si le syndic dépense 8.000 € pour entretenir, c'est l'ordre des choses quand il s'agit de réparer ce qui ne peut attendre un an de plus.
citation: Or, par malchance, ces travaux concernent tous les alentours de Sirius. A Antarès tout un groupe s'est "remonté" et déclare qu'ils n'ont pas besoin d'utiliser tout cela : ils voudraient que ces dépenses soient imputées à Sirius uniquement,
donc ils croient bon pour eux de refuser les comptes dans huit jours pour que le syndic les revoit selon leur volonté. Il faut expliquer aux copropriétaires d'Antarès que :
- les charges doivent être réparties suivant le règlement de copropriété et pas suivant l'utilité qu'ont ou n'ont pas les copropriétaires de certain bâtiment,
- si les réparations n'étaient pas faites, ils auraient à subir les conséquences des accidents (dont augmentation prime d'assurance) même si la cause est loin de leur bâtiment,
- une autre fois les travaux communs pourront être à l'avantage d'Antarès
- en copropriété, il faut considérer une certaine solidarité sinon il faut habituer en individuel.
Une façon d'éviter ces soucis à l'avenir est de citer ces réparations lors de l'AG, que tous comprennent que l'AG décide des les faire, citer ces réparations dans le texte du PV d'AG.
Sur le plan "terminologie", attention au mot "réserves", il vaut mieux parler de ligne de dépenses refusées (en donnant le montant de chacune), le mot "réserves" suggère des actions pour les lever. Une ligne refusée est refusée net sans attendre quelque action de plus.
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 21 juin 2015 16:46:05 |
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Posté - 21 juin 2015 : 17:04:21
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Suite au post de LOuis92 je pense qu'il y a une erreur d'interprétation sur ce point citation: Ces travaux ont bien été décidés par le Conseil Syndical à l'unanimité, avec des devis, chacun n'a pas dépassé le montant de 1500 euros autorisé au syndic sans AG, total 4000 euros pris dans le budget voté, qui n'a pas été dépassé pour autant. Le sujet de la contestation n'est d'ailleurs pas là . Il n'y a JAMAIS de possibilité pour le syndic ni pour le conseil syndical de dépenser n'importe quoi en deçà d'un certain montant.
Il n'y a jamais de possibilité pour le conseil syndical de décider d'une dépense, hors délégation.
Il doit vraisemblablement s'agir ici de dépense d'entretien ou de réparation (en effet) dépassant le montant minimum (1500 euros semblent avoir été voté comme seuil) qui impliquent que le conseil syndical donne son avis.
Le conseil doit donner son avis, mais le syndic n'est pas obligé de le suivre d'ailleurs.
Il n'y a ensuite pas à 'discuter' des tantièmes, mais à appliquer ceux qui sont prévus, point. |
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ACJ
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Posté - 21 juin 2015 : 17:09:02
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Merci, c'est très clair et c'est, en beaucoup mieux formulé et approfondi, ce que nous pensions un peu, vaguement . Mais, si quand tout est bien expliqué, les copropriétaires d'Antarès s'entêtent tout de même et votent "contre" au moment de la résolution sur les comptes ainsi présentés, qu'arrivera-t-il ? |
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Gédehem
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Posté - 21 juin 2015 : 17:12:55
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Bien entendu.
On a là l'exemple type de copropriétaires qui n'ont rien compris à ce qu'est la collectivité "Syndicat", à la répartition des charges sur des parties communes dont ils ont une fraction de propriété.....
Qu'ils doivent à ce titre entretenir. |
Édité par - Gédehem le 21 juin 2015 17:15:15 |
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JPM
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Posté - 21 juin 2015 : 17:23:58
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A lire certains intervenants un profane peut penser que le syndic ce qu'il veut dès lors qu'il est toujours dans le cadre du budget prévisionnel. Ce qui est faux.
A lire certains autres, un profane peut penser que, face à un besoin manifestement urgent le syndic ne peut pas dépasser le budget prévisionnel. Ce qui est faux également.
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Gédehem
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Posté - 21 juin 2015 : 17:40:01
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Sur le point 1, certainement.
Sur le point 2 sans doute pas.
S'il y a un besoin "urgent" hors prévisionnel, il y a la procédure "urgente" pour y répondre, le budget prévis étant pour le courant habituel y compris "imprévisible"  , mais pas pour l'"urgent" hors prévisionnel.
Sur le présent sujet cette question ne se pose pas. Il s'agit de la répartition de travaux communs 'généraux' que tous les copropriétaires supportent selon leurs tantièmes généraux.
Ce que certains n'ont pas compris. |
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JPM
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Posté - 21 juin 2015 : 18:05:09
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La procédure d'urgence ne joue que pour des travaux importants.
Quand une minuterie est " collée ", on la remplace. Point.
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ACJ
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Posté - 21 juin 2015 : 18:43:57
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Pardonnez-moi d'insister, mais quel sera le scenario ensuite si "Antarès" persiste dans son erreur et qu'avec leur proportion de 53% de tantièmes ils arrivent au refus des comptes. D'autant plus facilement que je vois dans l'ordre du jour que la résolution est voté à l'article 24 et que dans SIRIUS, il y a plusieurs non-résidents impossibles à joindre rapidement et à secouer avant la date de l'AG pour qu'ils envoient leur pouvoir. Et puis, nous nous demandons si finalement, ce rapport de pourcentage entre les deux immeubles est normal : le plus gros peut toujours gagner, c'est déjà arrivé dans les années passées. |
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Posté - 21 juin 2015 : 19:07:24
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Il faut qu'en AG les gens de SIRIUS soient très clairs:
Si le vote est illégal alors assignation du syndicat au tribunla ce qui coute cher aux deux parties mais in fine ce sera la partie perdante donc ANTARES qui paiera les deux avocats.
Il faut aussi que le sydnic fasse son boulot, sinon son travail peut etre également mis en cause. |
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ACJ
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Posté - 21 juin 2015 : 19:23:06
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Bon, c'est un peu rassurant quoiqu'une assignation n'amuse personne puisqu'il faudrait d'abord avancer les frais avant d'avoir gagné.
Et le boulot du syndic sur ce différend, c'est quoi au juste ? Que faut-il attendre de lui et exiger ? |
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comptes refusés 
