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 Posté - 21 juin 2015 : 19:45:34
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citation: t qu'avec leur proportion de 53% de tantièmes ils arrivent au refus des comptes.
qu'en vous donnez ces chiffres, c'est du théorique ?... dans les faits il est tout à fait possible que les copros de l'un Sirius soient plus nombreux que l'autre Antares en séance; non ?.... |
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 Posté - 21 juin 2015 : 20:08:59
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Son boulot est d'appliquer la loi du syndicat et non la loi des révoltés |
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Gédehem
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Posté - 21 juin 2015 : 20:39:35
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Quand une minuterie est " collée ", on la remplace. Point.
Si cela n'entre pas dans la rubrique "entretien/réparation" du budget prévis élaboré par le syndic, c'est qu'il faut l'envoyer planter des choux.
Sur les comptes, les copropriétaires ne peuvent en aucun cas les rejeter en bloc, sauf à mettre en avant des erreurs "gravissimes" du type "3 + 2 = 8" (ou = 4, ce qui revient au même).
Car ce qui est contesté ici relève de la répartition d'une dépense, et non les travaux eux-mêmes.
L'argument de l'utilité" est ici folklorique : un refus sur ce prétexte serait "abus de droit", la règle édictée par le RDC étant que les dépenses d'entretien sont réparties entre tous s'agissant de charges communes générales (L.art.10 al.2)
Le syndic n'a pas à transiger, mais à expliquer les choses à des copropriétaires qui manifestement n'entendent rien aux affaires de copropriété.
Syndic qui pourrait se faire "assister" par un représentant d'une assoce de copropriétaires ....
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Louis92
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Posté - 21 juin 2015 : 22:06:55
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Gédehem citation: L'argument de l'utilité" est ici folklorique : un refus sur ce prétexte serait "abus de droit", la règle édictée par le RDC étant que les dépenses d'entretien sont réparties entre tous s'agissant de charges communes générales (L.art.10 al.2). Les 4 travaux de ACJ sont :citation: - le remplacement du digicode d'un portillon-piétons tombé en panne,
- celui d'une tête de lampadaire vieux de 35 ans,
- un élagage sévère de deux très gros pins,
- la réparation de 10 mètres de trottoir J'ai mon avis sur l'application du RCP contre l'application de L.art.10 al.1 (je dis bien al.1) mais j'aimerais le conforter. Je connais 2 autres sujets où vous, Gédehem, avez donné votre avis sur ce sujet. Votre qualificatif de folklorique s'applique-t-il vraiment aux 4 travaux ci-dessus ?
Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
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25
Posté - 22 juin 2015 : 09:34:39
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A part le digicode, dont il faut vérifier la nature, je ne vois pas dans les autres points ce qui serait "les services collectifs et les éléments d’équipement commun" dont il s'agit L.art.10 al.1.
Qui sont dissociés des "parties communes générales".
L'ensemble des points identifiés est indistinctement "partie commune" (dont les arbres et plantations), dont l'entretien et la réfection sont à charge de tous sans référence à une quelconque "utilité". |
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Louis92
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26
Posté - 22 juin 2015 : 10:12:06
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Merci Gédehem, le digicode est un équipement OK. Mais, pour moi, il est clair, qu'un lampadaire est aussi un équipement.
Je défendrais la position que les arbres et trottoirs sont assimilables à des équipements car on peut les arracher et les planter sans casser l'intégrité de parties communes.
Pour les équipements de voirie, je ne sais pas mais un trottoir peut être déposé et remplacé par un neuf préfabriqué en usine et donc être un équipement.
Quel sont les avis ?
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 22 juin 2015 : 11:19:32
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Pour moi : le digicode est un équipement à 100 %.
Le lampadaire c'est un peu plus litigieux : soit on considère qu'il fait partie des VRD et ce n'est pas un équipement, soit ce n'est pas un VRD, mais un équipement. A titre perso, je dirai un VRD au même titre qu'une gouttière, donc pas un équipement.
Pour les arbres et les trottoirs, pour moi ce ne sont pas des équipements à 100 €. |
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Louis92
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28
Posté - 22 juin 2015 : 11:38:16
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C'est tout de même limite de mettre les lampadaires en VRD (Voirie et Réseaux Divers), les lampadaires apportent le service "éclairage et sécurité".
L'éclairage normal et l'éclairage de secours à l'intérieur des bâtiments sont bien des équipements, non ?
Peut-on catégoriser en équipement des "choses" qui n'apportent pas de service collectif ?
Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
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29
Posté - 22 juin 2015 : 11:52:42
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Confusion entre "parties communes" qui seraient "spéciales" à certains et "élément d'équipement commun" à l'utilité de certains.
Un arbre (*), un espace vert, une haie, une voie de circulation (en général les VRD), un lampadaire, sont indistinctement des "parties communes" à tous, ou à certains (alors "spéciales"), selon la distinction faite par le RDC.
A distinguer d'un "service collectif" tel le chauffage, ou d'un "élément d'équipement commun" tel l'ascenseur, qui ne sont pas des "parties communes".
Le trottoir, ou sa bordure, ne sont pas "élément d'équipement commun".
(*) cas connu de l'arbre "partie commune" implanté dans un jardin/espace vert grevé d'un droit de jouissance exclusif.
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Édité par - Gédehem le 22 juin 2015 11:57:59 |
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Louis92
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30
Posté - 22 juin 2015 : 12:01:00
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Je ne lis pas de justification des catégorisations que vous faîtes entre "partie commune" et équipement, Gédehem, ne peut-on avoir des définitions permettant d'éviter de confondre "partie commune" et équipement ?
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Posté - 22 juin 2015 : 13:00:43
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Dans le jargon de la construction, lorsqu'on parle de VRD, ce sont voiries et réseaux divers, l'éclairage étant un réseau divers.... car une partie est enterrée (en général). Idem pour le téléphone et la télévision. |
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JPM
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Posté - 22 juin 2015 : 14:32:26
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Les parties communes sont le terrain, son dessus et son dessous, le gros œuvre du bâtiment et, dans ce gros œuvre, les volumes internes affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Les éléments d'équipement commun ?
On dit en général les équipements : installations de confort d'un bâtiment : chauffage, ventilation, réseaux électriques, contrôle d'accès, ascenseur etc ...
Ces installations sont fixées au gros œuvre mais lui sont étrangères.
Les services sont les avantages procurés par les éléments d'équipement. La chaudière est un élément d'équipement le chauffage est un service.
A noter que l'article 3 ne parle pas des éléments d'équipement commun.
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Gédehem
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Posté - 22 juin 2015 : 14:38:27
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C'est la façon dont chacun supporte des charges qui va déterminer ce qui est "charge commune", à tous ou spéciale à certains, des services ou éléments d'équipement commun, ceux-ci suivant le critère "utilité".
En fait, il s'agit de définir qui est exonéré de telle charge, le principe étant que tous les copropriétaires en supportent.
Le gros œuvre est indistinctement "partie commune". Comme le sont tous les réseaux ou canalisations desservant au moins 2 lots.
Mais les plots lumineux du hall, des étages, sont-ils indistinctement "partie commune" à charge de tous ou "élément" à l'utilité de quelques uns ... ? 
Faute pour le RDC de le préciser, c'est le juge qui tranche cette répartition en cas de litige.
D'où les solutions adoptées ici et là .
Comme l'escalier, partie communes à charge de tous, mais pas le tapis de revêtement des marches, élément d'équipement commun (utilité).
Certainement pas le lampadaire pour l'éclairage des voies de circulation, ni pour les 5 m de bordure d'un trottoir .... |
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Louis92
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34
Posté - 22 juin 2015 : 15:09:26
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Gédehem citation: C'est la façon dont chacun supporte des charges qui va déterminer ce qui est "charge commune", à tous ou spéciale à certains, des services ou éléments d'équipement commun, ceux-ci suivant le critère "utilité". La question posée par ACJ et moi est de savoir de quelle façon chacun doit supporter des charges d'où la recherche de définition assez précise de ce qu'est une partie commune et un équipement pour savoir si l'article L.art.10 al.1. est applicable dans le cas où le RCP ne précise pas la répartition des charges. L'un découle de l'autre ou l'autre découle de l'un ?
Merci à JPM et Gédehem dans vos messages 32 et 33 d'avoir tenté de préciser la définition de partie commune et d'équipement. A ce stade général, je les connais. S'il n'existe pas de définition assez précise d'un équipement, il est utile de le dire.
Dans le cas d'ACJ, je comprends que :
- si le portillon-piétons tombé en panne a une utilité pour un seul bâtiment, l'article L.art.10 al.1. est applicable et seul ce bâtiment supporterait la charge,
- si le portillon-piétons a une utilité pour tout le monde, il est partie commune.
Il y a des gens qui peuvent tirer le même raisonnement appuyé sur l'article L.art.10 al.1.pour la tête de lampadaire d'ACJ.
Cela promet des discussions en CS et des AGs chaudes faute de définitions précises.
Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
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Posté - 22 juin 2015 : 15:46:04
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a une utilité pour un seul bâtiment
Dans ce cas il y aurait spécialisation des parties communes, et donc des charges qui en découlent, par bâtiment.
Ce n'est pas le sens de L.art.10 al 1 : "en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot".
Quels lots ont "utilité", quels lots n'en ont aucune.
Le point a été soulevé dans un autre sujet qui concernait la platine interphone installée sur un bâtiment A d'un syndicat comptant 3 ou 4 bâtiments, sans spécialisation des parties communes, des charges.
Sauf à ce que le lampadaire éclairant les voie de circulation soit discriminant : il ne s'allume que lorsque le propriétaire du lot en ayant "utilité" passe dans le coin, mais reste éteint aux "étrangers" qui n'en ont aucune ....
Quant à la bordure du trottoir ...... 
... ou le critère "utilité" pour un arbre ....  |
Édité par - Gédehem le 22 juin 2015 15:58:49 |
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Louis92
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36
Posté - 22 juin 2015 : 16:01:49
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Arf ! encore une finesse : à l'égard de chaque lot. Je suppose qu'il faut comprendre à l'égard de chaque lot d'un bâtiment, ceci excluant le cas de 100% des lots d'un bâtiment ceci excluant l'application de L.art.10 al.1. aux espaces verts et voiries c'est-à -dire à tout ce qui est à l'extérieur.
Est-ce cela ?
Cdlt. Louis92.
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Gédehem
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Posté - 22 juin 2015 : 16:10:42
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Si c'était simple ce ne serait pas compliqué .....
"Chaque lot" c'est chaque lot pris individuellement, peu importe où il se trouve, un ou plusieurs bâtiments...
Sauf à ce que le RDC précise ce qu'il en est des voiries (en général VRD) des espaces verts, des clotures, portillons, etc , cllassés "parie commune spéciale" à certains (lots ou bâtiments), ils sont indistinctement communs à tous. (L.art.3)
Comme le serait l'escalier d'un bâtiment, constitutif du gros œuvre.
Ou l'interrupteur du hall d'entrée de tel bâtiment. Il n'est pas à l'utilité des seuls propriétaires de lot. |
Édité par - Gédehem le 22 juin 2015 16:14:33 |
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Louis92
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Posté - 22 juin 2015 : 17:02:50
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Donc pour l'extérieur de ACJ ou d'ailleurs, seul le RCP s'applique et personne ne peut invoquer l'article L.art.10 al.1. pour répartir des dépenses autrement.
Le schmilblic a bien avancé.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 22 juin 2015 17:03:26 |
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Gédehem
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Posté - 22 juin 2015 : 17:15:40
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Sauf à démontrer que la clause de répartition RCP est contraire à L.art.10 al. 1, et solliciter le juge pour la réformer .... 
La copropriété est un long fleuve tranquille .... |
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JPM
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Posté - 22 juin 2015 : 18:46:06
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Le digicode est un élément d'équipement au même titre qu'une porte de garage. On essaie souvent de rechercher qui est protégé. Dans la plupart des cas tout le monde est protégé.
Le lampadaire est un élément d'équipement lié au terrain.
A la lecture, il apparaît que certains ne connaissent pas la théorie de l'utilité objective qui permet de répartir les charges de gardiennage au prorata des tantièmes alors qu'il s'agit d'un service.
Oui mais (finesse extrême) la Cour de cassation a juge que dans ce cas le critère de l'utilité à retenir était celui des tantièmes !!!!!
La méthode a prospéré avec aussi la répartition 1 lot = 1 part
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comptes refusés 
