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goutelette
Contributeur vétéran
1872 message(s)
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 Posté - 13 août 2009 : 16:05:55
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Bonjour a tous
J' ai lu les différents postes qui traitent ce sujet. Mais aucun ne répond au problème de base.
A la prochaine AG nous allons avoir a opter ou refuser le compte séparé.
Est ce que quelqu' un est en mesure de développer ou argumenter des points positifs, qui pourraient être l' intérêt des copropriètaires ?
Si toutes ces années passant, aucun syndic nous l' a proposé c'est que cela ne les arrangent pas.
Donc la question : Qu' avons nous a gagner avant de créer un désordre inutile.
Merci de vos conseils
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ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
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Posté - 13 août 2009 : 17:11:53
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Posté - 13 août 2009 : 18:26:56
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estapak : citation: Sachez quand même « que nous sommes le seul pays en Europe où un syndic n’est pas obligé, sans dérogation possible, d’ouvrir un compte par copropriété ».
N'est ce pas plutôt le contraire, le compte séparé est une OBLIGATION, en France, et les syndics français ont inventé et imposé la dérogation par l'AG !!!
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ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
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3
Posté - 13 août 2009 : 21:49:16
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Philipe388,
Tout est une question d’interprétation :
Lorsque je cite « que nous sommes le seul pays en Europe où un syndic n’est pas obligé, sans dérogation possible, d’ouvrir un compte par copropriété. »
Cela signifie, qu’excepté la France, tous les autres pays européens ont l’obligation, sans aucune dérogation possible, d’ouvrir un compte par copropriété.
Ce qui signifie également que « le compte séparé est une OBLIGATION, en France, et les syndics français ont inventé et imposé la dérogation par l'AG !!! »
Comme vous pouvez le constater, il n’y a rien de contradictoire dans mes propos, bien au contraire.
Sachez également que ces propos ne m’appartiennent pas, elles émanent du lien de l’ARC que je cite, d’où l’écriture en italique.
Voyez à nouveau ce lien :
L’ARC et les syndics : neuf questions / neuf réponses :
« Une copropriété, un compte bancaire : est-ce si difficile d’appliquer cette règle si banale ! (à ce propos, rappelons que nous sommes le SEUL pays en Europe où un syndic n’est pas obligé, sans dérogation possible, d’ouvrir un compte par copropriété). »
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/...abus1508.htm
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goutelette
Contributeur vétéran
1872 message(s)
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4
Posté - 13 août 2009 : 22:45:03
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Merci ETASPAK pour ces liens.
Je vais me plonger dans la lecture afin de pouvoir me créer une opinion
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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Posté - 19 août 2009 : 22:16:50
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goutelette, je dirais que la question n'est pas seulement compte séparé ou pas mais :
1- compte bancaire de votre copro séparé du compte bancaire multicopropriété du syndic,
2- sous-compte pour votre copro dans le compte bancaire du syndic,
3- pas de sous-compte et grande difficulté pour savoir où la copro en est.
Le cas 3 est à proscrire. Le cas 2 est accepté par les syndics. Des syndics ne veulent pas du cas 1 (et menacent de démissionner), la copro doit savoir si elle préfère assumer les inconvénients d'un changement de syndic afin d'avoir un compte séparé.
J'ajoute que les syndics présentent le compte séparé comme n'apportant pas d'avantages aux copropriétaires mais apportant des inconvénients aux syndics, il y a des copropriétaires qui ne veulent pas faire de peine au syndic (pour pouvoir obtenir des choses de lui plus facilement, croient-ils), des copropriétaires votent donc la dispense pour cette raison.
J'ajoute que rarement les copropriétaires qui donnent leur pouvoir précisent qu'ils sont contre la dispense (ils ne précisent d'ailleurs rien et sont "pour" toutes les résolutions). La majorité "pour la dispense" est donc facile à obtenir pour un syndic si le CS n'est pas à 100 % contre et s'il n'a pu faire une campagne contre la dispense.
Par rapport aux arguments émis par d'autres UInautes, j'ajoute les miens. Le compte séparé permet :
- d'éliminer la période de flottement au changement de syndic, liée à l'ouverture d'un nouveau compte et à l'envoi d'un courrier syndic annonçant cette ouverture aux copropriétaires (flottement = copropriétaires qui n'envoient plus leurs versements, fournisseurs qui ne sont plus payés, travaux qui ne sont pas lancés),
- de la pédagogie : il devient clair aux yeux des copropriétaires que l'argent est celui de l'ensemble des copropriétaires et pas celui du syndic, que le syndic ne peut pas en disposer et que les copropriétaires doivent veiller à régler leurs charges en temps et en heure.
Histoires vécues. Cdlt. Louis92. |
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goutelette
Contributeur vétéran
1872 message(s)
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Posté - 20 août 2009 : 22:27:39
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Bonsoir Louis 92
je vous remercie de m'avoir exposé votre analyse. En effet j'ai bien pris lecture des différents liens et aucun n'est arrivé a mettre en évidence l' intérêt de ma copro/
Je pense que sur ce point, il n' y a pas 2 copros/ qui se gèrent a l' identique.
Dans les points d' intérêts dit positif nous ne rencontrons pas de problème avec notre syndic actuel. Rien est loin d' être parfait, mais nous suivons de très près ce qu' il fait. Ce qui nous permet de redresser dans le suivi ces négligences. En ce qui concerne, le paiement des entreprises, dans l'ensemble le paiement est de 3 semaines.
Pour les travaux hors Contrat, c'est nous qui donnons l' acceptation de payer avec modification ou non après réception du travail de l'entrepreneur.
Avoir un CPT séparé nous apportera quoi ? nous savons pertinament qu' il ne nous rapportera rien.. Cela est équivallant a un compte courant. Cela fait 14 ans que nous travaillons avec le même Cabinet. En ce qui concerne la vérification des comptes, nous vérifions avec minutie, toutes les factures. Le montant des provisions, moins nos dépenses.
Il est possible que le fisc, est des difficultés a prendre sa Com/ sur les intérêts que perçoit le Syndic sur le groupement de ces versements. Mais ne soyons pas jaloux; en ce qui nous concernent cela nous rapportera rien
Part contre part sécurité, il me parait bien de remettre a l' ordre du jour chaque année. ce qui peut permettre en cas de doute ou autre de revoir notre décision. |
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 20 août 2009 : 22:49:45
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Aux arguments de Louis92 l'ajouterai:
-Le compte séparé permet de vérifier les dates de règlements aux fournisseurs et le contrôle des envois effectifs des chèques aux Fournisseurs en vérifiant les dates d'encaissement...impossible avec un compte unique et un compte "pivot".
-Le syndic ne peut, sans commettre une faute, payer des fournisseurs ne concernant pas la copropriété sur le compte séparé du syndicat. Car sauf erreur inintentionnelle, il s'agit alors d'un détournement de fonds. |
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Posté - 23 août 2009 : 18:09:45
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goutelette : citation: Il est possible que le fisc, est des difficultés a prendre sa Com/ sur les intérêts que perçoit le Syndic sur le groupement de ces versements. Mais ne soyons pas jaloux; en ce qui nous concernent cela nous rapportera rien
????
goutelette : Les fonds des copropriétés versés sur le compte du syndic produisent des intérêts pour le compte du syndic. Ceci rentrent dans sa comptabilité et son compte de bilan.
Le compte séapré est une OBLIGATION de la loi, le fait que les syndics proposent une dérogataion à l'AG avec une augmentation de ces honoraires est hors la loi, et condamnable.
De plus les fonds de roulement - des centaines de millions d'euros - ne sont plus obligatoires.
Pourquoi, nous copros, ne toucherions pas les intérêts de NOTRE argent ???? goutelette : vous faites un chèque au syndic pour qu'il le place sur SON compte à SON profit ????? Vous allez trouver sur le site de l'ARC un jugmement d'un tribunal qui confirme l'obligation du compte séparé et non un compte indiviudlaisé.
goutelette : un conseil, allez sur le site de l'ARC et lisez TOUS les dangers d'un compte non séparé, de nombreuses copros en ont payés le prix.
Au dela des intérêts le compte séparé permet une vérification SERIEUSE de la comptabilté de la copro, ce qui n'est pas possible avec un compte individualisé dans le compte du syndic .
Vous ne pouvez pas faire un rapprochement bancaire avec un compte non séparé, ce qui exclu donc toute vérif précise des mouvements bancaires. La vérif des comptes n'est pas seulement la vérification des factures, mais aussi de vérifier le paiement des fournisseurs, de tous les honoraires perçus par le syndic, des impayés de copros,.....Seuls les raprrochement des factures, du grand livre et des relevés du compte bancaire permettent de vérifier cela.
goutelette : Comment faites vous avec des relevés de banque du compte individualisédu SDC dans le compte du syndic, sans aucun détails des paiements ( n°fact, noms fournisseurs,noms des copros,... )avec des paiements groupés,.....
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bénigne
Nouveau Membre
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Posté - 27 sept. 2009 : 20:37:41
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Bonjour,
Je prends la discussion en route car je me pose en ce moment la même question que Goutelette et c'est en recherchant sur le forum que je suis tombé sur ce topic.
Les réponses que vous donnez ne me semblent guère convaincantes par rapport aux objections de Goutelette. Je m'explique.
La plupart des arguments tournent autour du garde-fous que constitue un compte séparé. Cela peut être intéressant dans le cas où l'on suspecte le syndic de malversations ou capable de malversations. L'ARC est une association très utile que je respecte mais à qui l'on pourrait faire le reproche d'ériger en postulat que les syndics sont des voleurs. Je ne m'étonne donc pas de cet argumentaire repris par certains d'entre vous.
Je pense que la confiance est aussi un mode de relation noble. La confiance, cela s'acquiert et cela se contrôle de temps en temps. Pour cela, nul besoin de compte séparé. Un simple contrôle par échantillonnage permet de vérifier si le syndic mérite toujours cette confiance.
Le délai de paiement des fournisseurs ? Perso, je pose la question directement aux fournisseurs quand je les rencontre. Aucun ne s'est plaint.
Les copropriétaires mauvais payeurs ? Le contrôle est fait une fois par an au travers des états de créance fournis à la régularisation de charge. Cette fréquence est suffisante me semble-t-il.
Les "transferts" de dépenses d'une copro vers une autre ? Le contrôle des factures tout au long de l'année nous permet de les détecter tout aussi bien.
D'autres arguments font état de l'obligation du syndic de procéder à un compte séparé (la dispense étant nécessairement votée en AG) et au manque à gagner pour les copropriétés du fait que cet argent pourrait produire des intérêts.
Sur le premier point, contrairement à ce qu'à dit qqun, ce n'est pas parce que le compte séparé est la norme légale que le contrat ne peut pas faire payer un supplément à son forfait si ce compte séparé ne fait pas l'objet de dispense. Dès lors que c'est écrit dans le contrat de syndic et que le montant de ce supplément est aussi défini, il n'y a rien d'illégal. La norme légale ne coïncide pas forcément avec le forfait d'un contrat. Tout au plus, cette disposition est assez tordue, mais rien n'interdit les commerciaux des syndics d'être rusés, l'important étant la transparence.
Or, le fond du pb est bien que le choix d'un compte séparé fait augmenter le montant du forfait (10 €HT par lot chez nous).
Le second point permet d'envisager un crédit apporté par le biais d'intérêts issus d'un placement. L'argent devant être liquide, je ne vois guère que le livret A ou le LDD comme support de placement éligible dans le cadre d'un compte de copro. Si vous voyez d'autres supports possibles, tenez-moi au courant. Je ne prétends pas tout connaître.
Ces 2 supports sont plafonnés en dépôt : 15000 € pour l'un, 6000 € pour l'autre. Notre copro a un budget de 60000 à 70000€ par an. Rémunéré à 1.25% actuellement (septembre 2009), je m'interroge sur le gain réel qui doit compenser le coût (10 €HT par lot dans mon cas) pour être rentable. Sans compter qu'il faut passer son temps à pister les moindres soldes positifs pour les virer sur les livrets et vice-versa.
Bref, je ne suis pas un pro, juste un membre de conseil syndical très actif depuis 2 ans, particulièrement soucieux de la bonne gestion de sa copro ; nous avons à ce titre réduit nos charges courantes de 12% la première année et négocié notre contrat de maintenance d'ascenseur à -35%.
Pour autant, je ne vois toujours pas l'intérêt d'exiger un compte séparé
- dans le cas de syndics dont l'expérience n'a pas permis de mettre en doute l'honnêteté jusqu'ici.
- malgré les arguments développés dans les posts précédents
- en raison d'une rentabilité plus que douteuse que l'on peut obtenir en contrebalançant le coût facturé par le syndic et les intérêts des sommes placées sur des livrets
- en raison de la faible valeur ajoutée de ce dispositif en terme d'aide la la gestion
Mais, étant là aussi pour progresser, je ne demande qu'à être convaincu que je me trompe. |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 28 sept. 2009 : 00:13:42
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citation: Le délai de paiement des fournisseurs ? Perso, je pose la question directement aux fournisseurs quand je les rencontre. Aucun ne s'est plaint.
ce n'est pas LA preuve notamment si ces fournisseurs travaillent beaucoup avec ce syndic;ils ne vont pas se "griller" |
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bénigne
Nouveau Membre
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Posté - 29 sept. 2009 : 22:14:35
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citation: Initialement posté par felix1930citation: Le délai de paiement des fournisseurs ? Perso, je pose la question directement aux fournisseurs quand je les rencontre. Aucun ne s'est plaint. ce n'est pas LA preuve notamment si ces fournisseurs travaillent beaucoup avec ce syndic;ils ne vont pas se "griller"
Bien sûr que c'est pas LA preuve. Mais c'est un indice. Et si l'on répète la question à des fournisseurs variés en ayant à l'esprit les contextes qui pourraient les amener à ne pas répondre avec franchise, on commence à avoir "une bonne idée". Et "une bonne idée", cela me satisfait.
Pour le reste de mon message précédent, je suis toujours preneur de contre-argumentaires visant à me convaincre de l'impérieuse nécessité d'avoir des comptes séparés.
Je profite de ce post pour rajouter un inconvénient du compte séparé. Lorsqu'un copropriétaire a un débit important parce qu'il n'a pas payé régulièrement, le compte séparé permet de le voir tout de suite, tout comme le compte non séparé en bilan d'exercice, mais si vous avez un compte séparé, il y a des chances qu'il passe en découvert immédiatement aussi et les agios vous sont aussitôt facturés. Dans le cas d'un compte non séparé, il est probable que la trésorerie du syndic permet de compenser et éviter ainsi les agios dus par le fait d'un seul mauvais payeur. C'est en tout cas ce qui nous est arrivé récemment avec notre syndic. A contrario, la prise de conscience qu'il y avait un mauvais payeur ne nous a pas échappé et l'absence de conséquences immédiates directes pour nos comptes ne nous a pas empêché de lancer quand même les démarches de recouvrement qui s'imposaient. |
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Gédehem
Pilier de forums
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12
Posté - 30 sept. 2009 : 01:56:17
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JJuste 2 ou 3 points ....
bénigne :
".... mais si vous avez un compte séparé, il y a des chances qu'il passe en découvert immédiatement aussi et les agios vous sont aussitôt facturés."..
Ben voila ! ... La crainte du "découvert" ... qui a sa solution :
"Dans le cas d'un compte non séparé, il est probable que la trésorerie du syndic permet de compenser et éviter ainsi les aggios dus par le fait d'un seul mauvais payeur."
Cela vous semble parfait ? Votre syndicat n'arrive pas à faire rentrer les fonds, mais on s'en moque puisque "la trésorerie du syndic" (???) permet de compenser ....
Votre syndic devient "banquier-preteur " ?? 
D'où vient cette "trésorerie du syndic" ???
Une piste : La prochaine fois que mon compte perso est à découvert je vais demander à mon voisin de le combler sur sa trésorerie-de-voisin ....
Concernant les €€ demandés en plus pour le compte séparé il me semble que nous avons avec bien d'autres (dont JPM (coucou !) que connaissent bien les "anciens"), qu'il s'agissait d'une "remise à niveau" des honoraires gestion courante.
Car n'en déplaise à certains/beaucoup, les honoraires gestion courante des syndics ont toujours été tirés vers le bas.
Pourquoi ? Parce que ce sont les seuls visibles des copropriétaires, sur eux qu'ils vont se déterminer pour désigner le syndic .... sans voir tous ces honoraires facturés en plus en fin d'exercice !
Comme cela est possible ? Tout simplement en passant en "gestion particulière" des taches qui relèvent de la "gestion courante" avec facturation "tache particulière.
D'où parfois des honoraires globaux payés par le syndicat du double de ceux qui ont été annoncés initialement pour "gestion courante". Sauf que personne n'est en mesure d'estimer à l'avance ces honoraires "gestion particulière" facturés en plus en fin d'exercice.
Pourquoi croyez-vous que les syndics refusent le "contrat type CNC" ?
Sans doute parce qu'ils refusent toute contrainte. Mais surtout parce que cela les obligerait :
- soit à perdre ces honoraires "gestion particulière" puisque les taches correspondantes seront passées en "gestion courante"
- soit à augmenter de 10, 15 voire pour les plus bas de 20% les honoraires "gestion courante".
Ce que ne voient pas les copropriétaires c'est qu'ils auraient sans doute 10 ou 15 % d'honoraires en plus pour la gestion courante, y compris le compte séparé ... mais quasi plus d'honoraires en sus pour "gestion particulière" puisqu'il n'y en aurait quasi plus, ou à la marge au coup par coup....
L'autre aspect : la rémunération issue des comptes globaux/pivots/groupés et autres appellations incontrolées. Cette rémiunération annexe, que personne ne voit, provient du placement des fonds versés par les syndicat sur ce compte global ..
Vous ne pouvez pas imaginer les sommes ......
Mettons un petit syndic qui gere 50 copropriétés pour un budget moyen de 100.000 € chacune.
Cela fait donc annuellement 5.000.000 €, soit 1.250.000 € chaque trimestre .... qu'il dépose chez son banquier ...
Une paille ! 
On peut ajouter le fonds de roulement sur 25 copropriétés, 600.000 €, qui lui est permanent.
Si vous regardez les échéances diverses de paiement des fournisseurs, vous constaterez qu'il y a un étalement pour beaucoup (bimestre, trimestre ...), je pense ici aux assurances, à l'énergie pour le chauffage/eau chaude, lélectricité, etc ....
Ce qui fait que si ce syndic se débrouille bien, il dispose en gros de 1.000.000 à 1.300.000 € qui dorment en permanence au cours de l'année puisque les provisions pour 1.250.000 tombent tous les trimestres.
Je ne suis ni banquier ni financier, mais voila en gros le mécanisme de cette "rémunération annexe" issue des fonds sur "compte global" ...
Faites un essai demain matin : allez voir votre banquier, dites lui que vous avez gagné 1.000.000 € au Loto, ou si vous êtes modeste, 800.000 € : "Que pouvez-vous faire pour moi dans des placements à court terme, mensuels par exemple ..?."
Faites l'essai et revenez nous voir .....
Je précise que nous parlons ici d'un petit syndic qui gere 50 copropriétés moyennes. Je vous laisse imaginer pour les gros qui en ont plusieurs centaines.
(NB : pourquoi croyez-vous que les grands groupes "syndics" appartiennent a des banques ou organismes financiers ? Regardez qui sont leur "maison mère" .....
Je pense que tout le monde à bien compris que cette rémunération annexe provient de fonds qui appartiennent aux divers syndicats et non au syndic et qu'il "travaille" avec l'argent des autres.
Nous sommes loin du compte séparé ? Pas du tout : nous sommes en plein dedans ! Compte séparé = plus de rémunération annexe pour le syndic ...
"Avoir un CPT séparé nous apportera quoi ? nous savons pertinament qu' il ne nous rapportera rien."
Que voila un vilain mot : "Qu'est-ce que cela nous rapporte" ??
Le critère ne serait pas la transparence, la sécurité, en particulier lorsqu'on change de syndic, mais le RAPPORT, sous forme de gros sous bien entendu !
Non, le compte séparé ne rapporte rien du tout, juste de la tranquilité et de la sécurité pour le syndicat ....
On peut le comprendre : ce n'est pas un argument de "vente"..., tranquilité et sécurité ne "rapportant" rien.... |
Édité par - Gédehem le 30 sept. 2009 02:24:56 |
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Posté - 30 sept. 2009 : 08:44:28
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bénigne vous dites : citation: Les "transferts" de dépenses d'une copro vers une autre ? Le contrôle des factures tout au long de l'année nous permet de les détecter tout aussi bien. le controle des factures ne vous dit pas, si l'une d'entre elles d'une autre copropriété a été payée par votre sous compte.
En fin d'exercice, comment etes vous sur du chiffre que l'on vous avance sur le compte 512 de l'annexe 1 !
Dire que le compte séparé coûte plus cher, c'est faux. C'est le compte unique qui coûte moins cher.... c'est rigolo ce que je dis, hein ! Mais dans une AG les copros sont sensibles à ce qui coute MOINS.
Quant au revenu d'un compte séparé, vous ne trouverez pas beaucoup de syndic qui place la trésorerie d'un compte séparé sauf les avances sur travaux, car c'est trop de travail et on le comprend ; un syndic non pro peut le faire lui....
La sécurité et la transparence et notamment le compte 512 (ce qui n'est pas rien) est le maitre mot du compte séparé comme le dit gedehem.
C'est vrai que le compte séparé ne met pas à l'abri de malversations notamment en fin de contrat, mais le compte unique, c'est sur, ne met pas à l'abri de malversations ou erreurs en permanence et très souvent invérifiables.
En compte unique vous n'avez aucune certitude sur votre portefeuille, c'est comme si vous donniez votre portemonnaie à quelqu'un en lui disant gérer mes dépenses, mais mettez moi un papier pour me dire ce qui reste... vous avez jamais entendu parler des "abus de confiance"...
la confiance est un acte de foi qui se vérifie disait Saint Exupéry...
pour ma part, je suis un farouche défenseur du compte séparé quitte à payer 10€/an de plus et me "bagarrer" sur des photocopies, des frais administratifs, des honoraires.
Bénigne, je suis d'accord avec vous tous les syndics ne sont pas véreux. Est ce que le votre fournit à l'AG un récapitulatif de ses rémunérations à l'AG ? et est ce que vous en profitez pour faire le % par rapport au contrat de base ? en général, c'est plus fort que la ristourne du compte "unique"... |
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bénigne
Nouveau Membre
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 Posté - 30 sept. 2009 : 09:58:31
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@ Gedehem
Votre dissertation sur citation: Votre syndicat n'arrive pas à faire rentrer les fonds, mais on s'en moque puisque "la trésorerie du syndic" (???) était inutile pour ma part car j'ai bien pris soin de préciser que l'absence de risque d'agios ne nous dispensait pas dans la pratique de poursuivre les mauvais payeurs malgré tout, question de morale et d'équité.
Je retiens votre conclusion qui est quand même beaucoup plus soft que les gesticulations de l'ARC en faveur du compte séparé :
citation: Non, le compte séparé ne rapporte rien du tout, juste de la tranquilité et de la sécurité pour le syndicat ....
On peut le comprendre : ce n'est pas un argument de "vente"..., tranquilité et sécurité ne "rapportant" rien....
@ rambouillet :
A vous lire, je dois vraiment être verni car, non seulement, nous n'avons aucune prestation hors forfait dans la pratique hormis les photocopies (le syndic ne nous compte pas les copies des feuilles imposées par la réglementation en matière de présentation de compte, mais seulement les copies des documents spécifiques aux résolutions - devis...) à un coût unitaire bien en-deça de ceux que dénoncent l'ARC et autres copropriétaires sur ce forum, et les frais de timbres. Le syndic nous présente d'ailleurs le décompte de ces photocopies et des frais de timbre chaque année.
Bref, dans mon cas, et suite à vos réactions, je sors renforcé dans l'idée que payer 10 € HT /an (je rappelle que c'est par lot tout de même ce qui représenterait en l'espèce environ 8% du forfait annuel !!) est absolument inutile pour l'instant. |
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