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brasyl
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 Posté - 03 déc. 2014 : 10:09:06
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Bonjour, Mon frère a acheté une maison par vente par adjudication en juin 2013. L'ancien propriétaire avait un arriéré de charges d'ASL (et non de charges de copropriété) de 10 ans, soit un montant global de 300 euros.
Comme l’achat de la maison s’est fait par vente par adjudication au TGI, il est stipulé dans le cahier des conditions de vente que le nouvel acquéreur n’est redevable des charges qu’à compter de la date d’adjudication.
Mon frère s'était entretenu avec le Président de l'ASL il y a 6 mois, qui lui avait bien confirmé que ce n'était pas à lui de régler cet arriéré, et que cette somme serait déclaré en perte dans les comptes de l'ASL (compte 677 : pertes sur créances irrécouvrables).
L’assemblée Générale annuelle des propriétaires va avoir lieu courant décembre, et de ce fait, le trésorier de l’ASL le relance encore au sujet de ces impayés. Il insiste vraiment sur le fait que c’est bien à lui de payer cet arriéré, et s’appuie pour cela sur le texte de loi suivant :
- L’article 3 de l’Ordonnance N° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires (décret d’application n°2006-504 du 3 Mai 2006). Il s’appuie aussi sur le fait qu’il ne s’agit pas d’une copropriété mais d’une ASL de type pavillonnaire et que la nature des charges d’ASL est très particulière et totalement différente de charges de copropriété. Les ASL n'ont rien à voir avec la loi copropriété 65-557 du 10 Juillet 1965, modifiée par la loi SRU du 13 décembre 2000. En dehors des articles cités ci-dessous, la loi du 10 Juillet 1965 ne s'applique pas à l'ASL.
L’article 3 de cette ordonnance dit ceci :
« Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre. En cas d'usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l'association. Il informe l'usufruitier de la création ou de l'existence de l'association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir avec l'usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l'association et l'informera des décisions prises par celle-ci. Lors de la mutation d'un bien compris dans le périmètre d'une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l'association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. »
Effectivement, cet article dit bien clairement que les dettes de charges d’ASL ne sont pas personnelles et qu’elles sont dues par le nouveau propriétaire si elles n’ont pas été payées car les charges d’ASL sont rattachées au bien et non à l’ancien propriétaire.
L’article 6 de cette ordonnance dit également ceci au sujet de la garantie de créance d'une association vis à vis de l'un de ses membres (hypothèque légale sur les immeubles de ce membre compris dans le périmètre de l'association) :
« Les créances de toute nature d'une association syndicale de propriétaires à l'encontre d'un de ses membres sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de ce membre compris dans le périmètre de l'association. Les conditions d'inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles prévues aux trois premiers alinéas de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. ».
Pouvez-vous svp me confirmer si c’est l’ordonnance de 2004 qui prévaut ou si c’est le jugement de vente par adjudication du TGI qui prévaut ? QUI A RAISON ???
Si effectivement, le jugement prévaut, je pense que c’était le rôle du président de l’ASL de recouvrer les impayés durant la procédure de vente judiciaire et de s’inscrire comme créancier auprès du liquidateur judiciaire ou de l’avocat vendeur.
Merci pour votre aide et vos réponses !
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majik
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Posté - 03 déc. 2014 : 14:19:50
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citation: Comme l’achat de la maison s’est fait par vente par adjudication au TGI, il est stipulé dans le cahier des conditions de vente que le nouvel acquéreur n’est redevable des charges qu’à compter de la date d’adjudication
c'est là qu'est l'os...
En effet,
s'il s'avère (preuve nécessaire)
que la maison (en droit = l'immeuble) est incluse dans le périmètre d'une ASL, les COTISATIONS sont dues par l'immeuble.
Il faut donc vérifier la légalité de la situation de l'ASL et surtout
vérifier si ses statuts SONT CONFORMES aux dispositions de l'ordonnance n°2004-632 et à son décret d'application
Pour être conformes il doivent notamment contenir la liste des immeubles avec leur références cadastrales |
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 2
Posté - 03 déc. 2014 : 14:40:15
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brasyl
Nouveau Membre
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Posté - 03 déc. 2014 : 15:46:48
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Bonjour, je vous remercie pour vos réponses.
Je viens de vérifier les statuts de l'ASL et le lot de mon frère est bien dans le périmètre (article 2 - désignation du périmètre / point A) Parties privatives).
L'AG va avoir lieu en décembre et il sera d'ailleurs présenté dans l'ordre du jour la mise à jour les statuts de l'ASL d'après la loi 2004.
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majik
Contributeur senior
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Posté - 03 déc. 2014 : 16:29:01
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citation: L'AG va avoir lieu en décembre et il sera d'ailleurs présenté dans l'ordre du jour la mise à jour les statuts de l'ASL d'après la loi 2004.
ça va changer que :
ça explique sans doute "l'os" du cahier des conditions de vente...
ça rend irrecevable la demande judiciaire de paiement de cotisations...
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 Posté - 03 déc. 2014 : 16:35:20
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faux...
l'ASL a jusqu'à la décision du juge pour régulariser. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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6
Posté - 03 déc. 2014 : 16:47:46
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majik
Contributeur senior
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7
Posté - 03 déc. 2014 : 18:16:38
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citation:
Cour de cassation chambre civile 3
Audience publique du mercredi 12 novembre 2014
N° de pourvoi: 13-25547
Publié au bulletin
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 14 octobre 2013) rendu sur renvoi après cassation (3e Civ. 11 juillet 2012, pourvoi n° 09-10. 914), que l'association syndicale libre Renaissance croix de pierre (l'ASL), créée le 12 avril 1989, a assigné le 31 mai 2005 l'un de ses membres, la société Aber-Cos, en paiement de charges ; que la société Aber-Cos a soulevé l'irrecevabilité de l'action de l'ASL et par conséquent de la saisine de la cour d'appel de renvoi ;
...
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que l'ASL ne produisait aucune pièce justifiant de la modification effective de ses statuts valant mise en conformité avec l'ordonnance du 1er juillet 2004,
l'accusé de réception « des statuts de l'association » délivré par la préfecture le 27 décembre 2004 étant insuffisant à justifier qu'il s'agissait bien des statuts mis en conformité avec la nouvelle réglementation et l'établissement de nouveaux statuts en date du 3 octobre 2011, dont elle a constaté par un motif non critiqué qu'ils n'étaient pas conformes aux textes applicables, ne pouvant lui permettre de régulariser sa situation au regard de son droit d'agir en justice, la cour d'appel, qui a exactement retenu que le droit d'agir s'appréciait à tout moment de la procédure, en a déduit à bon droit que l'ASL avait perdu sa capacité d'ester en justice à compter du 6 mai 2008 et que son action était irrecevable ;
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8
Posté - 03 déc. 2014 : 20:31:28
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hes
Contributeur actif
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Posté - 03 déc. 2014 : 20:34:02
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Bonsoir
Recentrons le débat.
Ce qui est certain, c'est que contrairement à la copropriété, en ASL, le nouvel acquéreur des tenu des charges antérieures impayées.
En droit, c'est incontestable, la jurisprudence a été un peu hésitante, mais tenons le pour acquis.
Ici, cas particulier, vente judiciaire, dont la spécificité est certaine. C'est ce que nous devons examiner.
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Posté - 03 déc. 2014 : 21:19:10
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le droit d'agir s'appréciait à tout moment de la procédure
puis
l'absence de mise en conformité des statuts de l'ASL ne remettait pas en cause son existence légale : la cour d'appel, qui a constaté que cette irrégularité était couverte au moment où elle statuait, a violé les textes susvisés
le mythe Mout s'effondre : son fondement sablonneux -un commentaire un peu rapide d'Atias sur un arrêt bancal- aura eu raison de la légende |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 03 déc. 2014 21:22:09 |
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majik
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Posté - 04 déc. 2014 : 05:51:14
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citation: Recentrons le débat.
Ce qui est certain, c'est que contrairement à la copropriété, en ASL, le nouvel acquéreur des tenu des charges cotisations antérieures impayées.
les textes relatifs aux associations syndicales de propriétaires n'usent que du mot COTISATIONS
citation: Ici, cas particulier, vente judiciaire, dont la spécificité est certaine. C'est ce que nous devons examiner.
la question est de savoir pourquoi l'arriéré de cotisations n'a pas été signalé pour cette vente spécifique...
on ignore tout des circonstances de cette vente spécifique d'un immeuble
on ignore si le représentant de l'ASL a déclaré sa créance...
si oui :pourquoi n'a t'elle pas été retenue ?
si non: pourquoi le représentant s'est abstenu?
en tout état de cause, la question de l'arriéré de cotisations n'a pas été traitée en temps utile.
et la question actuelle en 2014 est à la régularisation de l'organisme engourdi...
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brasyl
Nouveau Membre
France
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Posté - 04 déc. 2014 : 10:14:27
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bonjour,
merci à tous pour vos réponses.
Je suis d'accord avec vous sur le fait qu'en ASL, le nouvel acquéreur des tenu des charges antérieures impayées, mais sur le jugement d'adjudication du TGI, il est bien écrit que mon frère est redevable des charges à compter de la date d'adjudication. Cela rendrait donc cette clause du jugement d'adjudication non valable ?
Mon frère a envoyé un mail hier à l'avocat vendeur afin d'éclaircir cette situation, car comme vous dites, "ici, cas particulier, vente judiciaire, dont la spécificité est certaine".
Nous sommes en tout cas certains que l'ASL n'a pas déclaré sa créance, et je pense que c'est dû au fait qu'elle n'a pas ses statuts à jour. L'avis de mutation n'a pas été fait non plus par l'avocat vendeur (il l'a bien confirmé hier), mais comme il y a eu plusieurs avocats intervenants sur ce dossier, et même un mandataire judiciaire, ce dernier va se renseigner afin de savoir si un autre intervenant l'aurait fait ....
Je suis d'accord avec vous, en tout état de cause, la question de l'arriéré de cotisations n'a pas été traitée en temps utile, ni par lesa vocats, ni par l'ASL.
Je voudrais donc savoir justement si l'ASL n'est pas quand même en grande partie fautive car elle aurait du agir, et ce depuis 10 ans, face aux impayés (en clair car elle n'a pas fait ce qu'il fallait)?
Est-ce que mon frère peut mettre en cause la responsabilité civile de l'ASL, meme si elle n'a pas été avisée par l'avis de mutation?
De plus, le président avait verbalement dit à mon frère il y a 6 mois qu'effectivement ce n'était pas à lui de régler cet arriéré, et que cette dette serait déclaré en "perte sur créance irrécouvrable" dans les comptes de l'ASL. C'est pour cela qu'il ne s'était plus inquiété de cela. , mais visiblement, le trésorier de l'ASL ne l'entends pas de la même façon. Et comme l'AG va avoir lieu, il revient à la charge. Est-ce que l'un d'entre vous peut me dire si la "solution" qui avait été évoqué par le président de l'ASL est possible ?
De même que la "solution" de demander à ce que la dette soit présentée en AG pour qu'elle soit apurée par l'ensemble des colotis ?
Merci pour vos réponses. |
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hes
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13
Posté - 04 déc. 2014 : 14:35:28
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de quelle somme parle t on ? |
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brasyl
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14
Posté - 04 déc. 2014 : 14:58:55
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Re-bonjour,
l'arriéré s'élève à 240 euros.
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majik
Contributeur senior
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Posté - 05 déc. 2014 : 06:43:58
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citation: l'arriéré s'élève à 240 euros.
Bien évidemment, la question du paiement était sous-jacente à toutes les considérations précédentes...
La somme est faible, surtout si on la rapproche des dépenses qu'occasionnerait un recours en justice!
Il faut rechercher une autre voie de solution.
Peut-être en considérant l'hypothèse où le président de l'ASL semble plus hésitant que le trésorier,
il existerait des tensions internes au syndicat
entre les tenants du pragmatisme audacieux:
"peu importe les statuts, de toutes façons, il faudra toujours payer, et des sommes si faibles qu'on ne va pas y passer tout notre temps"
et les tenants de la rigueur molle:
"à présent, il faudrait se soucier de se mettre en règle..sans que cela soit trop coûteux."
Si les statuts initiaux ont été bien faits,
la mise en conformité consiste à y ajouter l'adresse exacte de l'ASL (qui n'était exigée par l'ancien dispositif),
à faire la déclaration en veillant à fournir toutes les pièces
et à obtenir le récépissé complet pour procéder à la publication...
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Posté - 05 déc. 2014 : 07:36:31
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**modération**
majik, vous polluez tous les fils avec votre obsession de la mise à jour des statuts.
il est inutile de remettre le couvert à chaque message : une unique alerte dans un fil suffit sans qu'il soit besoin d'y revenir lorsque la question posée est sans lien direct avec cette contrainte
il est donc indispensable que vous mettiez fin à ces dérives systématiques : je ne voudrais pas avoir à faire comme avec Mout
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brasyl
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Posté - 05 déc. 2014 : 14:23:53
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bonjour,
pour info, je pense effectivement qu'il peut exister des tensions au sein du syndicat. je viens d'ailleurs d'apprendre que le président et le trésorier vont démmissioner de leurs fonctions l'année prochaine.
Cela dit, pour en revenir à mon sujet, mon frère souhaite une solution alternative au règlement de la dette. Par conséquent, j'ai besoin de votre aide pour savoir quel recours il existe pour ne pas payer ?
Quelles sont les autres solutions ?
Et si le cas échéant il n'y a pas d'autres solutions que celle de payer, une prescription de 5 ans est-elle possible dans ce cas particulier ?
La loi française est bien faite, on possède un jugement d'adjudication du TGI qui dit que l'on n'a pas à payer, mais finalement il le faut .... quand on n'est pas juriste à la base, on s'y fie !
Merci.
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majik
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Posté - 05 déc. 2014 : 16:30:38
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citation: j'ai besoin de votre aide pour savoir quel recours il existe pour ne pas payer
Vous avez un acte publié qui établit
citation: que le nouvel acquéreur n’est redevable des charges qu’à compter de la date
donc pas d'arriéré à payer
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brasyl
Nouveau Membre
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Posté - 09 déc. 2014 : 16:28:18
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bonjour Majik,
merci pour votre réponse.
justement je me pose la question de savoir si cette clause du jugement n'est pas illégale car contraire au texte de loi qui régit les ASL sur ce point ?
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majik
Contributeur senior
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Posté - 09 déc. 2014 : 19:51:40
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citation: justement je me pose la question de savoir si cette clause du jugement n'est pas illégale car contraire au texte de loi qui régit les ASL sur ce point ?
qui a intérêt à contester cette clause?
pas vous, c'est certain.
l'ASL?
c'est le créancier qui n'a pas déclaré sa créance...!!!
est-ce qu'il est de son intérêt d'engager des frais de procédure pour récupérer (peut-être!) 240€ ?
tant que personne ne fait de recours contre cet acte ...il s'applique
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Vente par adjudication et arriéré charges ASL 
