|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
Page suivante |
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
danmasse
Contributeur senior
France
537 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 08 nov. 2014 : 18:17:46
|
Bonjour,
Je vous fais partager une réflexion qui me trotte dans la tête.
Mon immeuble comporte 138 appartements, et il est chauffé par une chaudière collective. Il date de 1970.
Membre du Conseil Syndical depuis 7 ou 8 ans, et Président de ce CS depuis 3 ans, j'ai également lu pas mal de messages, ici et ailleurs, et j'observe ceci :
- Il est rare de trouver un syndic ayant des connaissances suffisantes pour résoudre tous les problèmes techniques d'une copro. Ils sont en général compétents pour gérer les aspects financiers et légaux, mais n'ont pas les moyens pour détecter et résoudre les problèmes techniques. Que font-ils alors ? Ils s'adressent à une société qu'ils connaissent, et lui demandent de résoudre le problème. Ils n'ont pas le temps, ni les moyens, de chercher la société la plus compétente, ni d'évaluer la qualité des solutions proposées.
- Vous me direz : à quoi sert alors le Conseil Syndical ? Mais combien de copro ont un CS compétent, dont les membres sont prêts à étudier les problèmes, et à chercher des solutions ? Dans toutes les copros, c'est la même chose : celui qui se présente au CS est automatiquement accepté, quelles que soient ses motivations et ses compétences. Or, il y a ceux qui veulent faire partie du CS, parce que c'est le moyen de jouer un role social, ceux qui veulent défendre leurs intérêts personnels, ceux qui veulent seulement "être au courant"... et ceux qui n'ont aucune compétence, et qui ne sont pas prêts à passer le temps nécessaire pour apprendre...
Résultat : beaucoup de copros sont certainement très mal gérées, techniquement. Résultat : des dépenses absurdement élevées, pour les occupants des copros...
Et je suis étonné que ne soit pas apparu des personnes proposant un service comparable à celui qu'offrent les gestionnaires de chantier, par exemple (= celui qui, sans être architecte, gère un chantier de rénovation en surveillant et coordonnant les interventions des différents corps de métier, suivant le cahier des charges du propriétaire).
Un gestionnaire technique de copro aurait des connaissances techniques suffisantes pour surveiller un certain nombre de copros ayant des caractéristiques communes (par exemple : taille, chauffage collectif, année de construction semblable, etc...), ce qu'un syndic ne peut pas faire.
Par exemple, notre copro est la seule (dans le portefeuille de notre syndic) qui ait un chauffage collectif. C'est aussi l'immeuble le plus ancien (des problèmes apparaissent avec l'âge...). C'est aussi la seule qui ait des gardiens à demeure, logés sur place... etc...
Vous me direz que c'est au CS de trouver les aides extérieurs, bureau d'étude ou autre, capable de faire le travail. Mais il faut d'abord identifier les problèmes et améliorations possibles - ce dont le CS n'est pas forcément capable. Ensuite, il faut choisir l'intervenant : pas facile. Et surveiller la réalisation des travaux... Tous ceux qui font partie d'un CS savent combien il est difficile de trouver l'entreprise qui acceptera de réaliser un petit chantier. Combien de coups de fil, de rendez-vous...
Cela couterait cher ? Pas forcément : les économies réalisées compenseraient rapidement les dépenses, j'en suis convaincu.
Changer de syndic, pour en choisir un qui puisse apporter cette aide technique ? Ce n'est pas forcément facile d'en trouver un. Et nous savons tous que changer de syndic est une opération hasardeuse, qu'il vaut mieux éviter...
Qu'en pensez-vous ?
|
|
|
|
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 08 nov. 2014 : 20:19:04
|
Effectivement, le besoin d'expertise technique est patent dans les disciplines appliquées aux copropriétés comme la plomberie, le chauffage et l'étanchéité.
J'ai connu un syndic qui faisait appel à un tel expert : je reste marqué par la solution proposée par lui pour une fuite à travers la dalle de dessus d'un parking sous-sol : ne pas chercher à trouver la fuite sous le jardin ou rendre le dessus de la dalle étanche mais recueillir l'eau pluviale dans un chéneau et raccorder ce chéneau au réseau d'évacuations des EP. Plus de 10 ans après, plus de souci.
Une entreprise d'étanchéité aurait proposé la solution "étancher". Un expert non spécialisé va proposer des solutions plus simples car non biaisées par une spécialité particulière.
Il y a un marché pour de tels experts un peu généralistes mais expérimentés dans la problématique des copropriétés. Dans l'aide au choix de solutions, ils seraient plus appréciés par les AGs que le CS, le syndic ou l'entreprise qui a intérêt à vendre sa solution pra rapport à une autre.
Ces experts pourraient être appelés par les CS via les syndics ou non.
Les carnets d'entretien étant ce qu'ils sont, la connaissance de l'historique d'une copropriété par un CS reste très souhaitable pour aider cet expert.
Cdlt. Louis92. |
|
|
|
snp
Contributeur actif
432 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 09 nov. 2014 : 09:29:42
|
|
Une piste: le courtier en travaux !!! |
|
|
|
danmasse
Contributeur senior
France
537 message(s)
Statut:
|
|
3
 Posté - 09 nov. 2014 : 10:04:04
|
Merci snp : c'est bien ce que j'avais en tête. Je viens de voir qu'il en existe un sur Nancy (où est notre immeuble) : je vais le contacter, pour voir s'il serait disposé à nous aider. D'après ce que je vois sur son site, il s'occupe plutôt de la maitrise de travaux chez des particuliers.
Pour répondre à Louis92 : nous avons nous aussi notre MacGyver au sein du CS. Il nous a fait gagner beaucoup d'argent en proposant des solutions simples mais parfaitement suffisantes.
Mais il n'est plus tout jeune, et surtout, il ne connait pas tout : par exemple, il ne peut nous aider à choisir l'architecte et le bureau d'études thermiques qui fera notre bilan, il ne peut négocier un nouveau contrat de chauffage, ni identifier les faiblesses potentielles de nos ascenseurs (qui justifieraient un entretien préventif), il ne peut pas dire si les réducteurs de pression proposés par le plombier sont de qualité satisfaisante, il ne peut revoir le contrat d'embauche élaboré par notre syndic pour les futurs gardiens... Ces tâches sont très techniques, et demandent de l'expérience. Ma formation d'ingénieur me permet d'en résoudre certaines, au prix de nombreuses heures d'étude et de lecture (merci Internet !), mais je ne peux tout faire - et j'ai aussi d'autres activités, et d'autres centres d'intérêt ! |
|
|
|
vazy
Contributeur vétéran
1380 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 09 nov. 2014 : 10:52:00
|
138 lots cela fait au moins 200 personnes, c'est à dire un panel de compétences sans doute assez large qu'il faudrait trouver le moyen de mobiliser.
Si l'investissement au CS sur plusieurs années effraie les bonnes volontés,une sollicitation ponctuelle reste possible surtout lorsqu'on demande à une personne son avis dans son domaine de compétence, pour elle c'est valorisant, sans risque (et sans engagement) !
Reste à lister les compétences et les bonnes volontés ...ce qui demandera aussi du temps.
|
|
|
|
danmasse
Contributeur senior
France
537 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 09 nov. 2014 : 11:27:15
|
Et non... nous avons bien recherché parmi les occupants de l'immeuble. 50% propriétaires occupants, 50% locataires : les locataires ne sont pas vraiment intéressés à aider le CS (même sans en faire partie), et les propriétaires occupants sont souvent des personnes assez agées, à la retraite, qui ont des soucis autres que l'entretien de l'immeuble.
Nous avons mis des affiches, nous en avons parlé... nous l'avons affiché sur le forum de l'immeuble... rien... pas de réaction... |
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 09 nov. 2014 : 12:00:31
|
Votre intervention est méritoire mais vous êtes sur une fausse piste parce que, sans doute, vous ne connaissez pas de copropriété correctement administrée et gérée. Ce qui est parfaitement excusable.
Une vérité quand même en premier lieu : la formation technique des gestionnaires de copropriété reste très insuffisante. Incidemment, on peut étendre l'observation aux négociateurs immobiliers. Sic pour celui qui cherche sans doute encore l'emplacement des radiateurs dans un immeuble chauffé par le sol.
Les institutions de formation doivent améliorer les cours proposés, imposer la présence des étudiants aux cours de technique immobilière (gros problème), mais en outre prévoir des visites d'immeubles (chaufferies et terrasses notamment). Un gestionnaire doit savoir ce qu'est une vanne trois voies, un pied de colonne, un oriel, etc.
MAIS cette formation n'a pas pour objet de faire du gestionnaire un dépanneur, un prescripteur ou un réel maître d'œuvre au sens propre du terme
Elle a pour objet de lui faire connaître ce qu'il y a dans un immeuble, à quoi sert tel élément technique et quel est son nom, savoir ainsi décrire une panne et déterminer le partenaire à faire intervenir. Aussi encore lire des devis et rapports techniques (beaucoup des gestionnaires en sont incapables) et établir, sinon des descriptifs pour mise en concurrence, du moins des demandes d'établissement de devis compréhensibles pour ledestinataire.
Pour revenir à la pratique.
Il faut savoir qu'un bon syndic indépendant travaille avec de bons entrepreneurs, de bons architectes ou ingénieurs spécialisés. Très souvent il connaît personnellement des commis ou contremaîtres et, en sus de sa formation initiale, il a appris beaucoup de choses sur le terrain. Le suivi des expertises techniques est aussi une excellente formation quand l'expert prend la peine d'expliquer à l'auditoire ce qu'est une dalle flottante ou les inconvénients occasionnels des vannes thermostatiques.
Quand une copropriété a une bonne entreprise d'entretien pour le chauffage, c'est là qu'il faut frapper pour avoir des tuyaux. Les déchaînés de la mise en concurrence ignorent les avantages qu'il y a à utiliser des gens qui connaissent l'immeuble.
La mode est à dédaigner les vrais professionnels 
Le courtier en syndic et le courtier en travaux  Il peut y avoir des gens sérieux parmi les courtiers en travaux. Ils abandonneront vite cette appellation incohérente pour s'insérer dans la hiérarchie traditionnelle du bâtiment.
Il y aurait beaucoup à dire encore sur cette intéressante et très importante question.
Notamment sur les rapports avec les architectes.
|
|
|
|
danmasse
Contributeur senior
France
537 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 09 nov. 2014 : 13:03:13
|
|
citation: Initialement posté par JPM
Votre intervention est méritoire mais vous êtes sur une fausse piste parce que, sans doute, vous ne connaissez pas de copropriété correctement administrée et gérée. Ce qui est parfaitement excusable.
Oui, bien entendu, je ne connais pas de copro bien administrée et gérée... Pour en identifier, il faudrait que j'aille sonner à la porte des immeubles, que je cherche le président du CS, que je lui pose des questions...
Il y a certainement de bons syndics, mais c'est toute la question : comment trouver LE bon syndic ? D'autant que la valeur d'un syndic est égale à la valeur des employés qui travaillent dans le bureau dont on dépend.... |
|
|
|
juvaxe
Contributeur débutant
86 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 09 nov. 2014 : 15:01:30
|
Bonjour
La loi ALUR fait obligation, au 1 janvier 2017, de faire faire un diagnostic technique global de l'immeuble, avec proposition d'un plan d'action.
Loin de moi l'idée de dire que c'est la panacée; seulement une piste de réflexion. De nouveaux services vont apparaître sur le marché ...
Cordialement |
|
|
|
danmasse
Contributeur senior
France
537 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 09 nov. 2014 : 15:10:22
|
Bonjour,
La loi ALUR oblige seulement à faire réaliser un diagnostic thermique. C'est l'ARC qui suggère d'en profiter pour faire un bilan global : c'est une excellente idée.
Nous avons engagé le processus, avec l'aide de l'ARC, qui nous a orienté vers une aide locale (Mairie et Agence Locale de l'Energie). Nous avons lancé l'appel d'offres pour la maitrise d'oeuvre, et devons décider maintenant du groupement à qui nous confierons le travail.
Cependant, ce bilan ne fera qu'un état des lieux, avec des suggestions de travaux. Il nous restera à définir les travaux que nous souhaitons réaliser, et à trouver des entreprises : c'est là que nous aurons besoin d'aide. En fait, nous en aurions déjà besoin maintenant, pour choisir le maitre d'oeuvre... |
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 09 nov. 2014 : 16:33:45
|
Il sera intéressant de suivre cette expérience de municipalisation des l'entretien des copropriétés.
Pour certain c'est une tentative de municipalisation de la gestion des copropriétés.
Je ne crois pas. La publication des dossiers des copropriétés dégradées qui débute timidement montrera l'étatisation manifeste dans ce domaine mais aussi bien des lourdeurs. Aussi, il est vrai et on le comprend des difficultés financières.
|
|
|
|
|
|
11
Posté - 10 nov. 2014 : 08:11:00
|
|
citation: Initialement posté par danmasse
Bonjour,
La loi ALUR oblige seulement à faire réaliser un diagnostic thermique. C'est l'ARC qui suggère d'en profiter pour faire un bilan global : c'est une excellente idée.
Plus exactement, c'est la loi Grenelle II qui a rendu obligatoire, pour les immeubles à chauffage collectif, un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif, et pour les copropriétés de plus de 50 lots (caves et parkings compris) un "audit énergétique".
C'est ce dernier qui sera inclus dans le "diagnostic technique global" préconisé et non imposé par la loi ALUR à compter du 1er janvier 2017...
|
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 10 nov. 2014 : 10:02:17
|
Il me paraît utile de souligner que les résidences secondaires ne sont pas soumises au DPE : cf Décret n° 2008-461 du 15 mai 2008 avec le critère 4 mois d'utilisation annuelle "résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an". Je pense qu'un critère en termes de consommation d'énergie serait plus approprié mais bon ... résidences secondaires toutes exclues.
Pour danmasse citation: Il y a certainement de bons syndics, mais c'est toute la question : comment trouver LE bon syndic ? D'autant que la valeur d'un syndic est égale à la valeur des employés qui travaillent dans le bureau dont on dépend.... La valeur d'un syndic est relative : il peut être bon pour une copropriété et moins bon pour une autre. Un syndic va consacrer plus d'efforts à une copropriété dont le CS fait des efforts qu'à une copropriété dont les copropriétaires ne s'intéressent pas à la gestion de leur bien commun. Un CS est décisif sur l'implication d'un syndic. D'autant que les risques de se faire remplacer par un confrère sont faibles avec des copropriétaires moutons.
Cdlt. Louis92. |
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 10 nov. 2014 : 10:30:30
|
A propos de : citation: J'ai connu un syndic qui faisait appel à un tel expert : je reste marqué par la solution proposée par lui pour une fuite à travers la dalle de dessus d'un parking sous-sol : ne pas chercher à trouver la fuite sous le jardin ou rendre le dessus de la dalle étanche mais recueillir l'eau pluviale dans un chéneau et raccorder ce chéneau au réseau d'évacuations des EP. Plus de 10 ans après, plus de souci.
J'ai connu une histoire identique et la même solution. Seule différence : Il y avait aussi de nombreuses caves sous la dalle.
La " réparation " a tenu cinq ans mais la sixième année il a gelé à moins 12 pendant plusieurs jours. Le gel de la " nappe répandue " (expression figurant dans le rapport d'expertise) a transformé le poinçonnement dans l'étanchéité en un vaste décollement avec gros dégâts mobiliers dans les caves + la nécessité de refaire la totalité de l'étanchéité.
Pépin aggravé par le refus de prise en charge opposé par l'assureur qui a fait valoir que l'origine du sinistre initial n'avait pas été recherchée et que la cause n'en avait pas été réparée. Imparable.
|
|
|
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 10 nov. 2014 : 11:58:52
|
Merci JPM. Je prends bonne note du risque pris vis-à -vis d'une assurance à ne pas agir sur la cause d'un dommage.
Le risque est très faible dans le cas cité :
- l'infiltration est en fait via le joint de dilatation entre 2 dalles au-dessus d'un couloir de circulation : pas de dommages, juste l'anomalie d'écoulement d'eau et de flaque dans les périodes où la dalle se met en charge (eau pluviale non pompée par la végétation),
- l'eau infiltrée est maîtrisée car redirigée vers le réseau d'évacuation du sous-sol.
Cdlt. Louis92. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 10 nov. 2014 : 14:13:11
|
Sur la question posée, il est évident que l'évolution naturelle des choses a entrainé une complexification des problèmes qui se posent à la coproprité.
Que ce soit sur l'administration de la copropriété, la gestion du syndicat, les aspects juridiques, comptables, et ici techniques.
Si on y ajoute un défaut ou retard à l'entretien des immeubles, on en arrive à faire déborder la marmitte.
D'autant plus que de l'autre coté, les cabinets de syndics sont dans leur grande majorité passés de gestion de proximité "de bon père de famille" à une activité commercial d'un "centre de profit".
JPM relève à juste titre l'absence ou le peu de formation de bien des gestionaires. Lacune que nous relevions déja il y a 10 ou 15 ans.
Il est constant que ces gestionnaire doivent faire un très grand écart entre des compétences juridiques, des compétences administratives, des compétences techniques, et j'en saute.
Un gestionnaire d'immeuble est un "multicartes" dans des domaines différents qui deviennent de plus en plus pointus.
Certes, les grands groupes ont souvent des services dédiés, principalement comptables, juridiques. Concernant les travaux en général, on l'a bien pour les ascenseurs, c'est le vide. Les syndicats se trouvent un peu "plombés" par l'investissement supposé du gestionnaire.
A la différence des taches liées spécifiquement à la copropriété, celles administratives, comptables, juridiques, les travaux lui sont étranger ! Rien de spécifique à refaire la façade, la toiture, l'étanchéité d'une dalle.
L'exposé de Louis (et il est biend'autres exemples) montre que la question n'entre pas dans la spécialisation "copropriété", mais dans une compétence "travaux", qu'ils soient dans une copropriété, un centre commercial, une collectivité territoriale, un particulier.
Une dalle qui fuit, c'est une dalle qui fuit, oùqu'elle se trouve.
En quoi ces travaux seraient-il spécifiques à la copropriété, devant être traités par le seul syndic, dont il est de notoriété qu'une grande majorité n'en a pas la compétence ?
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 10 nov. 2014 : 14:48:22
|
Aujourd'hui encore commence une nouvelle campagne anti syndics.
Dans le Figaro qui vit en partie depuis des années des annonces insérées par les professionnels immobiliers.
Un copier-coller de Daniele Guinot à partir d'une enquête de la CLCV "réalisée en octobre sur Internet auprès de 2197 personnes" sans autre indication de méthodologie.
On ne sait pas en particulier si l'association a interrogé seulement ses membres ou au contraire un panel correctement établi .
On a une autre enquête pour laquelle IPSOS fournit les indications suivantes :
Enquête IPSOS réalisée auprès d’un échantillon de 712 individus, âgés de 20 ans et plus, résidants dans des appartements, issus d’un échantillon national représentatif de 2.000 individus âgés de 15 ans et plus, résidant en France Métropolitaine. Cette population a été sélectionnée selon la méthode des quotas (sexe, âge, profession du chef de ménage) doublée de la stratification région/ catégorie d’agglomération.
Date de recueil des informations : du jeudi 5 au samedi 7 juin 2014 et du vendredi 20 au lundi 23 juin 2014.
Mais là n'est pas vraiment mon propos. Les collaborateurs des syndics sont mensuellement abreuvés de ces torrents de mépris et d'injures.
Comment peut-il se faire que les organisations professionnelles soient incapables de maîtriser ce phénomène inadmissible.
Pourquoi ne redressent elles les erreurs manifestes de ces articles dans lesquels, par exemple, sont rarement distingués les honoraires forfaitaires des honoraires exceptionnels dont l'évolution est en fonction du nombre (ventes et procédures) ou de l'importance (travaux) des prestations.
Les charges ont augmenté ? Le chauffage à cause des degrés jour, les primes d'assurances pour des raison multiples, les honoraires de gestion courante de 2 % parait-il, en plein milieu d'un bouleversement de la gestion immobilière. 
Même l'ARC a été plus objective.
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 10 nov. 2014 : 15:18:39
|
Ce n'est pas trop dans le présent sujet ... Quoi que !
"La profession" en général a une très mauvaise image depuis longtemps, en particulier depuis que de "grands groupes" (assurances, banques) ont mis la main desuus, faisant disparaitre tous ces "petits syndics" du coin de la rue que nous connaissions bien il y a 30 ou 40 ans.
Mauvaise image qui s'est renforcée, d'une part par la prise de conscience de copropriétaires qui s'informent de plus en plus (bien que trop peu), d'autre part par la concentration de plus en plus grande de ces "groupes", mettant au grand jours des abus dont certains sont incompréhensibles en 2014, sans faire le moindre effort pour y mettre fin.
Nous savons tous ce qu'il en est du compte séparé, obligatoire depuis 13 ans (2001), que beaucoup refusent, avec des résolutions "bidons" relevant de la tromperie.
Nous savons tous les réactions après présentation de projet du "contrat type" de syndic, dont "la profession" ne voulait pas.
Nous savons tous que dès qu'une porte se ferme ici, la "profession" a tôt fait de passer par la fenetre.
Certes, il faut éviter les généralité, mais force est de constater que "la profession" dans son ensemble ne fait rien pour balayer devant sa porte.
Depuis l'histoire des "enveloppes" de dessous de tables il y a 40 ans en Ile de France (les organisations professionnelles n'ont pas bougé le petit doigt !!!), jusqu'aux abus et pratiques illicites relevé ici ou là , rien n'a changé.
Lorsqu'un problème est soulevé, qu'elle est la réponse de "la profession" en général : " Si vous n'etes pas content, poursuivez-moi devant un juge"
Réponse intelligente qui redore le blason !! 
On ne peut pas d'un coté, comme nous le faisons depuis longtemps, déplorer le manque de compétence des syndics, des gestionnaires, leur manque de formation, et de l'autre critiquer ... les critiques en raison des manquements constatés liés à ce manque de compétence.
Reste tout de même l'autre aspect : les pratiques déviantes institutionnalisés dans bien des Ste syndic. (*)
Il ne faut pas se boucher les yeux, faire comme si tout était immuable depuis des lustres.
La profession a changé : ce sont majoritairement des groupements commerciaux, qui ont comme objet de faire du profit.
Ce qui n'a rien en soi de condamnable, mais qui est "pipé" par le fait que l'autre partie au contrat, le syndicat, est de fait et de droit sous la tutelle de la Ste commerciale syndic.
Quasi pieds et poings liés.
C'est cette position qui est devenue intenable, avec comme seule réponse possible l'opération "coup de poing" par presse interposée .
Sur le fond de l'affaire, "la profession" récolte ce qu'elle a semé.
(*) avancer qu'un petit nombre de syndicats se plaint ne tient pas la route.
Lorsque qu'une pratique déviante est institutionalisée, elle concerne TOUS les syndicats gérés par cette Ste syndic, quand bien même 1 seul ou un très petit nombre la contesterait.
Les autres étant composés de copropriétaires ignorants, passifs, et donc de CS qui le sont tout autant et laissent faire par méconnaissance ne vont pas se signaler.
PS : et si nous revenions au "Gestinnaire technique" , qui est le sujet ?  |
Édité par - Gédehem le 10 nov. 2014 15:32:22 |
|
|
|
FBO
Contributeur senior
France
632 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 14 nov. 2014 : 00:03:59
|
Bonjour,
C'est un post très intéressant !
Je pense avoir un début d'explication. On part du principe que ces prestations sont dues par le syndic...
- soit il a un cabinet assez important pour avoir 1 personne qui répondra à ces besoins "techniques
- soit alors il faudrait soumettre une proposition d'assistance en AG, pour suppléer le syndic
Quelle AG accepterait de payer pour cela, alors que nombre de copropriétaires diraient que ces tâches reviennent au syndic ? énormément...
Je fais partie de ceux qui pensent qu'il y aurait évidemment un intérêt à avoir un "sachant" dans le bâtiment, la technique en général... car c'est un domaine pointu, et qui génère des travaux réguliers, et donc des enjeux financiers.
Mais combien de temps faudrait-il passer à expliquer aux copropriétaires, à leur démontrer, toute la réflexion de A à Z poussant à proposer cette solution ?
Tout va trop vite...
Combien de copropriétaires râlent que c'est long, dès qu'on arrive à 2 ou 3H d'AG ? Pourtant ce n'est qu'une fois par an ! Et on n'est moins prêt à passer 4H à son AG annuelle, alors qu'on dépense 1500-2000 € de charges de copropriété par an, que faire bronzette une après-midi durant 4H au soleil avec un bouquin... pourtant, c'est incomparable.
Je gère pour le moment 800 lots dont 500 lots répartis sur 3 copropriétés, et il suffit d'être en RDV / visite une matinée, pour avoir 40-50 mails quand on allume le PC à 13H...
Un gestionnaire de copropriété ne peut pas faire 35 ou 39H/semaine. Même 50H, c'est impossible. Il y a des dizaines de choses à penser, ne pas oublier, faire, suivre, tous les jours.
Où trouve-t-on le temps pour faire parfaitement comprendre le travail à tous nos conseils syndicaux ? Je m'y efforce personnellement, mais c'est dur, car il suffit de croiser 3 membres du CS un par un, pour devoir expliquer les choses 3 fois.
Heureusement que le métier est passionnant quand on le prend à cœur.
J'essaie de faire comprendre le métier dans son détail, mais les "freins" sont énormes. Pour le moindre oubli, on vous dit "c'est pourtant simple à penser !", pour le moindre détail insignifiant... ce qui pousse à penser à un maximum de choses, mais le "climat" et le contexte à propos du métier ne permet pas de travailler dans une parfaite confiance.
Et c'est là où j'en viens à ma conclusion : vous prenez 10 bons syndics qui vont proposer la solution de l'assistance d'un sachant, et vous aurez dans 9 cas un refus au prétexte que le travail revient au syndic, des films comme quoi on prendrait des bakchich, on chercherait le loup là où il n'y est pas...
Le manque de confiance, le manque de compréhension : là sont les blocages.
JPM en a parlé, et UI en a fait un article le 10/11 : http://www.universimmo.com/brev/uni...ev_Code=3403 (Les syndics de copropriété de plus en plus mal aimés...).
Le créneau est si porteur, qu'on en arrive forcément à l'objectif !
Le syndic, qui peut totalement être quelqu'un de bien et qui veut le meilleur pour ses copropriétés, n'a plus la confiance de ses copropriétaires. On le suspecte toujours...
Ce qui m'a persuadé de cela, date d'il y a 2 jours : je défendais une société qui fait du bon travail, en disant que si j'avais des prestataires de telle qualité / réactivité / bon prix, dans les différents corps de métier, je serai le plus heureux. 1 membre du CS m'a demandé très sérieusement si je touchais une commission sur des travaux en dehors de l'AG, et ce n'était pas une plaisanterie. Il m'a dit que j'avais l'air mal à l'aise sur le sujet, car je lui ai répondu que j'étais choqué et hallucinant d'avoir à répondre et se justifier là -dessus. J'ai du répondre et me justifier pour que cette personne lâche l'affaire... ceci sans que les autres membres ne lui disent qu'il dépassait les bornes, non, comme si c'était un test normal pour voir la réaction...
Et franchement, ça fait 2 jours que j'y pense et je n'en reviens toujours pas... on ne peut pas dire d'un prestataire qu'il est très bon !
Alors si demain on dit qu'il faudrait se faire aider, si on ne fait pas parti d'un cabinet de 6.000 lots pouvant disposer d'un "gestionnaire technique", personnellement je connais la réponse, alors que pourtant j'y verrais l'intérêt financier pour beaucoup... |
|
|
|
19
Posté - 14 nov. 2014 : 08:38:16
|
FBO : je vous suis à 100% sur votre constat.
Nous sommes dans le monde du "Tous Pourris" - syndics, garagistes, députés et sénateurs ( plus de 900 et seulement 4 qui trichent!), policiers,petits entrepreneurs tous riches et qui font du noir, ........ 
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 14 nov. 2014 : 10:45:02
|
Je partage aussi cette approche.
Permettez un argumentaire à avancer pour ces copropriétaires ignorants qui en reste à ce discours éculé "C'est au syndic, on le paye pour cela .."
Oubliant que pour ce qui concerne des activités hors gestion courante, dont les audits et travaux dont il est question ici, ils sont "payés" en plus de cette gestion courante.
Qu'ils le soient au syndic ou à un intervenant, où est le problème ?
Qui plus est si l'intervenant est bien plus qualifié dans son domaine !
Ce qui me semble être à la base de tout, c'est la méconnaissance qu'ont les copropriétaires, l'absence de conscience de ce qu'est la propriété d'un bien immobilier, ici la propriété partagée.
Il ne faut pas ignorer non plus que certaines Ste syndic voient d'un très mauvais oeil une source de rémunération supplémentaire leur échapper.
Peut-être faudrait-il s'inspirer de certains syndicats coopératifs, qui se font assister dans des domaines particuliers, pour des travaux, un audit, etc ...
|
Édité par - Gédehem le 14 nov. 2014 10:51:44 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
Gestionnaire technique copro : métier à inventer ? 
