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jaso
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 Posté - 27 oct. 2014 : 13:22:08
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Bonjour,
Nous subissons depuis plusieurs années les pratiques indélicates d'un copro mauvais payeur de ses charges. Celles-ci ne sont jamais payées spontanément, mais toujours à l'issue de procédures :
- le dernier jugement remonte au 23 déc. 2013 où l'intéressé a été condamné à payer 19450 € pour ses impayés arrêtés au 9/02/13 + 1021 € article 10-1 + 1500 € article 700 ; ce dernier jugement est en cours d'exécution ;
- nous venons de lancer une nouvelle assignation devant le TGI pour une somme à payer de 8013 € correspondant à une période d'impayés courant du 1er janvier 2013 au 1er oct. 2014 + intérêts au taux légal + 3000 € article 700 + sanction article 32-1 du code de procédure civile.
L'avocat qui met en œuvre cette nouvelle assignation nous dit que la somme de 8000 € actuellement en cause n'est pas suffisamment importante pour réclamer une saisie immobilière. Selon lui, le juge rejetterait notre demande. Qu'en pensez-vous ? Vos expériences vous permettent-elles de définir le seuil en euros au-delà duquel la saisie immobilière ne serait pas rejetée par le juge ?
NB : notre AG a déjà voté, en 2012, les résolutions obligatoires en vue d'une telle saisie.
Avec mes remerciements, bien cordialement,
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 Posté - 27 oct. 2014 : 13:30:51
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Quels sont les sources de revenus du locataire?
Il est deja possible de faire une inscruiption hypothécaire |
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Posté - 27 oct. 2014 : 13:56:29
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D'abord, l’intéressé ayant été condamné à payer une importante somme (21000 €), il faut se poser la question : est-il en mesure de payer ?..... si, non, comment allez vous récupérer cet argent ; qu'en dit votre avocat ?
ensuite, deuxième fournée d'impayés, qui s'accumulent aux précédentes....
alors, comme le dit riboulingue, la première chose est la prise d'hypothèque aux frais du débiteur....
puis ensuite, il faudra voter cette fameuse saisie, car vous allez vous retrouvez devant le fameux dilemme : délai dépassé, pas de récupération possible des charges ou avances.... Et il faudra se méfier de la mise à prix car si personne n'echérit le syndicat devra acheter !!!! |
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jaso
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Posté - 27 oct. 2014 : 13:57:48
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Quels sont les sources de revenus du locataire?
Il est deja possible de faire une inscruiption hypothécaire
Il ne s'agit pas d'un locataire, mais d'un copropriétaire qui n'utilise pas son logement ; pour des raisons professionnelles les copros indélicats sont en Touraine (l'épouse est cadre-sup dans une entreprise pharmaceutique). Lui est prof libérale (type architecte).
Nous sommes 11 autres copros d'appartement dans notre entrée et nous soupçonnons d'ailleurs l'intéressé de louer son appartement à des occupants "temporaires". Mais cela n'est pas le problème essentiel !
Le nécessaire est fait auprès des hypothèques. |
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Posté - 27 oct. 2014 : 14:06:20
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jaso : avant de lancer une saisie immobilière il faut que l'AG donne son accord.
Elle intervient après que toutes les mesures possibles ont été prise par le syndic : MED, prise d'hypothèque légale, assignation en justice, saisie de loyers, vote d'un appel de fonds solidarité en l'attente du paiement de la dette,... sans besoin de l'accord de l'AG.
27 000 € d'impayés c'est beaucoup, mais faire vendre le bien d'un voisin d'une valeur très supérieure est un choix difficile pour les copropriétaires, et il rejetteront cet accord obligatoire pour lancer cette saisie et la vente en adjudication ou le prix de vente sera très en dessous de la valeur du bien.
L'avocat a raison sur le montant "faible" des impayés, il accordera des délais de paiement.
L'avocat sait aussi que l'accord de l'AG est nécessaire au SDC pour lancer cette saisie. Vous a t'il informer la dessus ?
Mais l'AG peut voter cette saisie sans lancer immédiatement la cavalerie. C'est un moyen de pression efficace pour récupérer les dettes de charges. ( expérience perso. dans notre SDC)  
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Édité par - philippe388 le 27 oct. 2014 14:07:49 |
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jaso
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Posté - 27 oct. 2014 : 14:13:28
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citation: Initialement posté par rambouillet
D'abord, l’intéressé ayant été condamné à payer une importante somme (21000 €), il faut se poser la question : est-il en mesure de payer ?..... si, non, comment allez vous récupérer cet argent ; qu'en dit votre avocat ?
Un architecte et une cadre-sup industrie pharma me semblent susceptibles de payer leurs charges. Il s'agit manifestement d'une position de principe. Un différent entre le copro indélicat et le syndic semble à l'origine de ce non paiement de charges ; mais là encore c'est du détail : un copro ne peut se faire justice soi-même en ne payant pas ses charges.
citation: Initialement posté par rambouillet
alors, comme le dit riboulingue, la première chose est la prise d'hypothèque aux frais du débiteur....
Le nécessaire est fait.
citation: Initialement posté par rambouillet
puis ensuite, il faudra voter cette fameuse saisie, car vous allez vous retrouvez devant le fameux dilemme : délai dépassé, pas de récupération possible des charges ou avances.... Et il faudra se méfier de la mise à prix car si personne n'echérit le syndicat devra acheter !!!!
La saisie a déjà été votée en 2012.
Ma question porte sur le montant de la dette qui, par son ampleur, ne permettrait pas au juge de refuser la saisie immobilière. |
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Posté - 27 oct. 2014 : 14:21:31
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jaso : " Un différent entre le copro indélicat et le syndic semble à l'origine de ce non paiement de charges ; mais là encore c'est du détail : un copro ne peut se faire justice soi-même en ne payant pas ses charges."
Il existe un grand principe juridique : "on ne peut pas invoquer sa propre turpitude"
Ce copropriétaire qui avancerait un différent entre le syndic pour ne pas payer la totalité de ses charges de copropriété, qui sont des charges de fonctionnement qui s'imposent à chacun, commettrait une erreur devant le juge; qui pourrait alors voter cette saisie.
La bonne foi du débiteur est aussi prise en compte par le juge, et si ce mauvais payeur gagne bien sa vie ( déclaration d'impots demandés par le juge) , il prend alors beaucoup de risques. |
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jaso
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Posté - 27 oct. 2014 : 14:29:25
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citation: Initialement posté par philippe388
jaso : avant de lancer une saisie immobilière il faut que l'AG donne son accord.
L'accord a déjà été donné avec un montant de mise à prix de 100.000 €. Des appartements similaires se sont vendu 230.000 € vers 2008. Il est vrai que la période actuelle est moins favorable.
L'hypothèque est prise, nous sommes en première position. |
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nefer
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Posté - 27 oct. 2014 : 14:44:31
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le syndic a t il pris contact avec l'ordre des architectes ?
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jaso
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Posté - 27 oct. 2014 : 14:50:07
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Si la somme est actuellement trop faible (8000 €), n'aurions-nous pas finalement intérêt à attendre que celle-ci grossisse : attendre 2 ou 3 ans ? Pour 3 ans la dette serait de 16.800 €, serait-ce suffisant ? Avec le risque qu'en attendant trop sans agir, nous risquons de dépasser le délai au-delà duquel rien ne peut plus être récupéré.
On tourne en rond ! La situation est-elle vraiment sans solution ? Ne peut-on pas imaginer qu'après deux jugements, si le non paiement des charges continue d'être constaté, un juge "éclairé" n'accède à notre demande ? |
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jaso
Contributeur débutant
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Posté - 27 oct. 2014 : 14:55:59
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citation: Initialement posté par nefer
le syndic a t il pris contact avec l'ordre des architectes ?
Je ne pense pas. Nous ne sommes pas certain de la profession de l'intéressé : est-il vraiment architecte ? ou directeur de travaux ? Le bâtiment semble être sa partie, c'est tout ce que nous savons. |
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Posté - 27 oct. 2014 : 16:50:34
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attendre que la dette grossisse n'est pas une bonne solution, car ce copro peut aussi attendre que sa dette disparaisse d'elle-même par les délais....
il faut que le syndic fasse systématiquement des injonctions de payer et mettre en oeuvre les jugements à l'aide saisie sur les salaires, les revenus, via un huissier... |
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JPM
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Posté - 27 oct. 2014 : 16:58:59
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Compte tenu des montants évoqués, il est évident qu'il y a lieu d'engager la procédure tenant à la vente du bien.
L'hypothèque légale doit être convertie en hypothèque judiciaire et il y a lieu de veiller à ce que le montant garanti soit adapté aux créances ultérieures.
Il n'existe pas de seuil pour la saisie immobilière et il n'y a pas d'autorisation à demander au Juge. Par contre c'est une mesure d'exécution grave et il faut pouvoir justifier des tentatives d'exécution par d'autres moyens.
Dès lors que le débiteur ne paie même pas des acomptes, vous pouvez prendre une nouvelle décision d'autorisation au syndic. L'ordre du jour fera peut être bouger le débiteur. Ensuite commandement
Ensuite vous continuer sans désemparer. La nouvelle procédure de saisie immobilière est beaucoup moins cruelle.
Elle permet même une vente amiable sous le contrôle du Juge.
Il me se semble que jusqu'à présent l'exécution n' pas été suivie de près.
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Posté - 27 oct. 2014 : 17:38:06
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Désolé pour le locataire plus haut qui m'a échappé, je voulais écrire copro.
N'y a t'il pas deja une simple opération de saisie sur compte bancaire a faire pour s'assurer qu'une parie d ela somme ne peut pas deja etre récupérée par un moyen simple, si ces personnes ne sont pas impécunieux.
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jaso
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Posté - 27 oct. 2014 : 17:48:08
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Merci à tous pour vos différents conseils.
Le "malheur", si je puis dire, c'est que notre indélicat règle de temps en temps ce qu'il doit (avec plus ou moins de célérité). Actuellement il doit 8000 €, lorsque le procès aura lieu (c'est toujours long) vers juin juillet 2015, il règlera les 8000 €, mais n'aura pas payé ces charges entre octobre 14 et juillet 15, il faudra relancer une procédure.
Nous n'atteindrons jamais, avec sa stratégie, des sommes vraiment importantes. C'est pourquoi il me semble que la situation peut perdurer, sauf si nous acceptons, après x procès, de tenter une demande de saisie auprès du TGI. A la suite du prochain jugement, ce sera peut-être la solution à tenter.
Pour les dernières propositions de ribouldingue, Les intéressés sont solvables (voir mes autres réponses). Les "petits" moyens n'ont pas été mis en œuvre, l'intéressé truque ses comptes bancaires. De plus, même les "gros" moyens comme l'assignation devant le TGI ne déclenche pas immédiatement le paiement. |
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JPM
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Posté - 27 oct. 2014 : 18:27:59
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Il n'y a pas de demande de saisie à effectuer !!!!!
Par ailleurs vous pouvez faire le recouvrement par requête à fin d'injonction de payer chaque fois qu'il y a une créance de 1000 € au moins
C'est une procédure peu coûteuse et relativement rapide. A chaque ordonnance pour 1000 ou 1500 € il verra arriver l'huissier avec les frais correspondants.
Votre syndic peut établir la requête lui même  A partir du 1er janvier 2015 le tribunal d'instance du lieu de l'immeuble retrouve sa compétence initiale.
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Posté - 27 oct. 2014 : 19:12:20
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Bon, je comprends que l'injonction de payer gratuite n'est donc pas assez chère..... :-)
Que voulez-vous dire par 'il truque ses comptes?
Comment quelqu'un (et qui) s'en est aperçu?
citation: Votre syndic peut établir la requête lui même A partir du 1er janvier 2015 Question pour JPM (ne pas me taper s'il vous plait) Combien prend un syndic qui fait gratuitement cette opération (il y a un piège dans la question)?
Sans blaguer, je n’escompte pas qu'un sydnic travaille gratuitement, donc comment le syndic s'y retrouve? |
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jaso
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Posté - 27 oct. 2014 : 19:27:57
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citation: Initialement posté par JPM
Il n'y a pas de demande de saisie à effectuer !!!!!
Pour faire court j'ai écrit "demande de saisie" ; effectivement je devrais plutôt écrire "dans la longue procédure de la saisie immobilière, une étape, dite audience d'orientation, va permettre au juge des exécutions de décider la vente par adjudication, s'il n'autorise pas une vente amiable". Dans cette prise de décision, le juge tient compte du montant des sommes à recouvrer. Il se peut qu'il refuse la vente.
En relisant le livre de l'ARC "Savoir traiter les impayés en copropriété", je constate que dans la phase où un huissier adresse un commandement valant saisie immobilière, ce commandement de payer comporte le décompte des sommes réclamées et la sommation de les payer sous 8 jours.
Si mon interprétation est bonne et si le paiement est effectué par le débiteur, sa dette s’éteint - et finalement cette stratégie n'apporte rien de plus que celles utilisées jusqu'à présent. Elle serait peut-être même moins efficace car elle ne prévoit pas les mêmes sanctions financières applicables lors d'une assignation au TGI.
Je suis convaincu que notre cas est sans solutions. Nous allons faire l'avance du paiement des charges de ce copro indélicat jusqu'à ce qu'il se lasse d'avoir des sanctions ou des frais augmentant sensiblement ses charges.
Cette discussion vient de m'apporter la preuve que la saisie immobilière n'est pas une solution pour notre propre cas. |
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jaso
Contributeur débutant
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Posté - 27 oct. 2014 : 20:24:23
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Que voulez-vous dire par 'il truque ses comptes?
Comment quelqu'un (et qui) s'en est aperçu?
Toujours pour faire court, j'ai simplifié en évoquant un "truquage". Dans le détail, j'aurais pu écrire que le syndic nous avait déjà expliqué que ses tentatives auprès du banquier lui avaient montré que les comptes étaient vidés de leur contenu.
Notre "homme" pourrait avoir d'autres créanciers, s'il était vraiment insolvable. Or, il n'en est rien, nous sommes les seuls à avoir posé une hypothèque.
Merci pour vos diverses interventions. Je pense que nous pouvons en rester là . Ma dernière intervention résume ma compréhension de la question. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 oct. 2014 : 22:44:33
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citation: Je suis convaincu que notre cas est sans solutions.
Votre cas est tout à fait banal.
Votre syndic n'a pas la bonne pratique pour les recouvrements alors qu'il a l'obligation de les mener tambour battant.
Une autre solution est qu'il est paralysé par l'attitude des copropriétaires.
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pepa
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Posté - 28 oct. 2014 : 00:09:15
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Peut-être que si votre avocat, à chaque procédure, demandait l'application de l'article19-2, ce qui ne semble pas être le cas, vous économiseriez quelques procédures (et des frais d'avocat.....)
En effet, ça permet de rendre exigible immédiatement les sommes "à échoir", autrement dit toutes les provisions déjà votées;
Comme je comprends le texte, si au 15 octobre 2014 vous avez déjà voté le budget 2015, (ce qui normalement est le cas) vous pouvez réclamer, en plus des provisions dont la date d'exigibilité est passée, les 4 trimestres à venir de 2015.
De plus, si c'est un gros contributeur, ça fait très vite monter la note, et donc l'éventualité que le juge vous accorde la saisie immobilière;
Article 19-2 LOI 1965
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.
Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à -vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. |
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Quel montant d'impayés pour saisie immobilière ? 
