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JPM
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 Posté - 14 mars 2014 : 18:57:57
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Viviane : citation: Car si le CS n'est pas le prescripteur des travaux, le syndic ne l'est pas non plus, c'est l'AG qui l'est...
Affirmation inexacte.
Le prescripteur est le maître d'oeuvre professionnel quand il y en a un.
L'assemblée générale n'est pas precriptrice. Le conseil syndical non plus. Le syndic n'est un véritable maître d'oeuvre que lorsqu'il s'agit d'un architecte exerçant l'activité de syndic.
Ceci étant la participation du conseil syndical aux rendez vous de chantier est officiellement souhaité dans le texte du Protocole du ravalement de la Ville de Paris. Cela entre dans le rôle d'assistance et cela est souvent fort utile.
Mais cela n'entre ni dans la gestion ni dans l'administration.
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Gédehem
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Posté - 15 mars 2014 : 00:21:09
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Sur le syndic "virtuel", bien s'accord avec JPM : 100 fois NON !
Déja qu'avec une Ste commerciale on ne sait pas trop qui est "le syndic" ....
Sur le CS, cher Philippe, il faudrait bien saisir les mots, leur sens, et ne pas les interpréter au filtre de sa pensée ...
JPM écrivait : " Le CS ne peut donc intervenir légalement dans la gestion que dans un cadre assez strict qui est rarement mis en place."
Propos que je partage : le CS n'est pas un un organe de gestion du syndicat. Il en est un acteur, qui n'est pas pour autant réduit à :
"...controler les comptes du SDC, la gestion du syndic. "
Quant à "assistance du syndic dans sa gestion", elle couvre tout ce qui relève de la gestion du syndic, sans limitation autre que la compétence ou l'engagement des conseillers syndicaux.
Il n'y a pas substitution du syndic, il y a "assistance du syndic " ... 
Une des raisons pour laquelle il n'est pas possible d'envisager un syndic "virtuel dématérialisé", le CS ne pouvant plus assister qui que ce soit .....faute de "matériel"  |
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Viviane
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Posté - 15 mars 2014 : 01:22:27
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citation: citation:
Car si le CS n'est pas le prescripteur des travaux, le syndic ne l'est pas non plus, c'est l'AG qui l'est...
Affirmation inexacte.
Le prescripteur est le maître d'oeuvre professionnel quand il y en a un.
L'assemblée générale n'est pas precriptrice. Le conseil syndical non plus.
Après avoir consulté le dictionnaire, et même si au fond je pense que vous aviez fort bien compris ce que je voulais dire, je vous accorde que j'ai mal choisi le mot, JPM.
Ce que je veux dire, c'est que c'est l'AG qui autorise les travaux, et les copropriétaires, dont l'AG est l'organe de décision, qui les payent.
Ni le syndic, ni le CS, n'ont de décision à prendre.
Le rôle du syndic est d'éxécuter les décisions de l'AG.
Celui du CS de l'assister dans cette exécution.
Le CS a donc parfaitement sa place, s'il veut la prendre, dans les relations avec les entrepreneurs. |
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Édité par - Viviane le 15 mars 2014 01:33:37 |
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JPM
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Posté - 15 mars 2014 : 10:34:35
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OK ! Viviane.
Mais attention il y a la terminologie du dictionnaire et le jargon (au sens véritable et noble).
Le prescripteur a un sens particulier dans le langage du bâtiment, qui est bien entendu repris par les praticiens de la copropriété quand ils parlent de travaux..
Il y a par ailleurs la langage juridique. La mode est à abaisser le niveau du langage juridique pour faire croire aux profanes qu'ils comprendront mieux.
C'est faux bien entendu car cet abaissement a pour effet premier d'empecher les juristes professionnels de s'exprimer clairement entre eux. On a cru bien faire en supprimant les citations latines mais c'est en fait le plantage. Il faut souvent dix lignes de français actuel pour exprimer le contenu de " fraus omnia corrumpit ".
Au côté d'une institution collective il y a toujours un " conseil ". C'est comme cela depuis deux mille ans, et sans doute plus.
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JPM
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25
Posté - 15 mars 2014 : 10:36:38
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OK ! Viviane.
Mais attention il y a la terminologie du dictionnaire et le jargon (au sens véritable et noble).
Le prescripteur a un sens particulier dans le langage du bâtiment, qui est bien entendu repris par les praticiens de la copropriété quand ils parlent de travaux..
Il y a par ailleurs la langage juridique. La mode est à abaisser le niveau du langage juridique pour faire croire aux profanes qu'ils comprendront mieux.
C'est faux bien entendu car cet abaissement a pour effet premier d'empecher les juristes professionnels de s'exprimer clairement entre eux. On a cru bien faire en supprimant les citations latines mais c'est en fait le plantage. Il faut souvent dix lignes de français actuel pour exprimer le contenu de " fraus omnia corrumpit ".
Au côté d'une institution collective il y a toujours un " conseil ". C'est comme cela depuis deux mille ans, et sans doute plus.
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Viviane
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Posté - 15 mars 2014 : 11:43:32
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Etant donné qu'il n'est pas requis des Uinautes d'être avocats, juristes, ou spécialistes du bâtiment pour intervenir sur ce forum, sans quoi je ne suis pas certaine qu'il y aurait encore des intervenants, je m'en vais participer à l'éducation desdits Uinautes qui ne connaîtraient pas la signification exacte des mots ou expressions ci-dessous, dont moi jusqu'à aujourd'hui
Dictionnaire du bâtiment:
http://www.editions-eyrolles.com/Di...tml?id=10935
prescripteur - n.m.
[Eco.] Personne redigeant un cahier de prescriptions (maitre d'oeuvre, maitre de l'ouvrage notamment).
Lorsqu'il n'y a pas d'architecte, parce que la nature, et l'étendue des travaux ne l'imposent pas, que le CS reçoit une entreprise et lui remet un document écrit stipulant par exemple: dans ce local de ménage, on voudrait transformer cette fenêtre en porte pour pouvoir y rentrer les poubelles, remplacer cet évier cassé et ce carrelage usé, mettre un plafonnier ici, repeindre ...le CS est donc, contrairement à ce que je disais, prescripteur.
Tout comme est prescripteur le particulier qui, par exemple, fait refaire sa cuisine et détermine la couleur de la peinture et l'emplacement des meubles..
Et si par exemple, avant de gros travaux, on décide, ce qui peut parfois se justifier, de faire approuver par l'AG un cahier des charges avant de faire faire les devis, je dirais que même si c'est le secrétaire d'AG qui tient le stylo, le prescripteur est l'AG...
Fraus omnia corrumpit:
Expression latine voulant dit La fraude corrompt tout. Adage latin exprimant que tout acte juridique entaché de fraude peut être l'objet d'une action en nullité.
http://www.avocat-lingibe.com/lexiq...?glossaire=F
http://fr.wikipedia.org/wiki/Fraus_omnia_corrumpit
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Édité par - Viviane le 15 mars 2014 12:07:34 |
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Posté - 15 mars 2014 : 11:44:03
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gedehem : Une des raisons pour laquelle il n'est pas possible d'envisager un syndic "virtuel dématérialisé", le CS ne pouvant plus assister qui que ce soit .....faute de "matériel
Nous sommes donc d'accord.
Ce genre de nouveauté est plus prêt de l'anarque que d'une gestion simplifié et moins couteuse.
Rappelons nous "syndic plus"  |
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Gédehem
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28
Posté - 15 mars 2014 : 12:40:47
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"Etant donné qu'il n'est pas requis des Uinautes d'être avocats, juristes, ou spécialistes du bâtiment pour intervenir sur ce forum, sans quoi je ne suis pas certaine qu'il y aurait encore des intervenants, je m'en vais participer à l'éducation desdits Uinautes qui ne connaîtraient pas la signification exacte des mots ou expressions ci-dessous, dont moi jusqu'à aujourd'hui "
C'est toute la limite des forum "généralistes", lorsqu'il s'agit d'aborder un domaine très technique.
Ici que ce soit juridique, technique du bâtiment.
Ailleurs dans le médical, dans la technique aéronautique.
Parler de 'vortex' à un jurisque, et il (ou elle) va croire que c'est une proposition à s'envoyer en l'air !
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JPM
Modérateur
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29
Posté - 15 mars 2014 : 13:51:26
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Bonne remarque Gedehem !!
Que devient Syndic + 
Ce serait une information intéressante. |
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andre78fr
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 Posté - 15 mars 2014 : 13:53:38
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La démarche intellectuelle qui consiste à dire "ce n'est pas possible" pour décrire un phénomène et une réalité est assez mystérieuse...
Que le principe de ces nouveaux syndics dématérialisés pose problème soit mais vous ne pouvez pas dire que ce n'est pas possible puisque ces sociétés se créent et ne semblent pas tomber sous le coup de la loi ou d'une interdiction évidente et flagrante...
Le monde change et internet a et va révolutionner de nombreux métiers. Il y a quelques années encore on n'imaginait pas un courtier en assurance ou une banque sans agence ou guichet, on n'imaginait pas non plus faire ses courses sur son smartphone et être livré le lendemain. (Presque) aujourd'hui on peut même télécharger un objet et imprimer en 3D la pièce détachée qu'il fallait commander et attendre 2 mois il y a quelques années !
Il est évident que ces syndics dématérialisés vont devoir résoudre bon nombre de problèmes, la transmission des archives, les visites et réceptions de travaux, la gestion des AG, etc... mais je n'ai aucun doute sur le fait qu'ils grignoteront rapidement des parts de marché, notamment sur les petites copropriétés. Dans l'offre de "Clic syndic" il y a un forfait à 475 € TTC pour les syndicats de moins de 6 lots et quand on sait combien réclament les syndics traditionnels... forcément ça va en attirer certains !
Les nouvelles technologies sont là et il faut désormais un cadre législatif moderne et réactif pour accompagner et suivre ces évolutions plutôt que d'imaginer les bloquer. Des possibilités de délégation pour le syndic non professionnel, des organisations alternatives, plus souples entre CS et syndic, le rôle et le fonctionnement des prestataires qui eux aussi se développent très fort via la web... tout ceci est possible. Ça aurait pu être (mieux) fait dans la loi ALUR mais ce qui compte ce n'est pas juste d'appliquer dogmatiquement les textes actuels mais de réfléchir à leur évolution, notamment par rapport aux nouvelles technologies.
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Posté - 15 mars 2014 : 14:21:24
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dans la gestion de la copro, il existe plusieurs modes législatifs (je simplifie):
* le syndic pro : homme de métier qui administre et gère à partir ds décisions d'une AG
* le syndic non pro, copro dit bénévole en général, fait la même chose mais n'est pas forcément du métier, ce qui n’empêche nullement qu'il soit compétent..
* le syndic coopératif : qui lui gère et administre, mais avec des collègues copros comme lui au mieux de leur syndicat. Ils sont compétents ou non
il manque donc une structure qui a été abordée dans les discussions de la loi Alur, mais n'a pas abouti : c'est le syndicat coopératif avec un professionnel compétent, parce que les copros ne se sentent pas compétents sur les textes et c'est dommage.
Or les nouveaux métiers qui apparaissent : syndic+, syndic clic, etc.. sont une voie intermédiaire mais à qui il faut aussi peut-être donner une chance pour se retrouver dans la structure que j'estime manquante... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 mars 2014 : 14:27:40
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Il y a belle lurette qu'il y a des syndicats coopératifs qui bénéficient des services d'un syndic professionnel. Il est alors un prestataire de services mais aussi un conseiller quand on le choisit bien.
Idem pour des ASL et même parfois des syndicats avec syndic réellement bénévole.
C'est prévu clairement dans les textes. Il est totalement inutile de rajouter des textes qui existent déjà .
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Viviane
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Posté - 15 mars 2014 : 15:21:05
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Pour moi il ne s'agit pas de dire "c'est pas possible". Plutôt "est-ce souhaitable?".
Exemple: votre fournisseur free n'a pas de bureau et est il est totalement injoignable physiquement.
On connaît les conséquences possibles de la chose en cas de problème. Ligne téléphonique qui ne répond jamais, avec appels surtaxés de préférence. Service technique joignable seulement par internet ou téléphone, sauf que si votre Freebox marche plus, et que tous vos appareils y sont raccordés, vous n'avez plus ni l'un ni l'autre...
Ca m'empêche pas d'avoir choisi cet opérateur parce que le rapport entre le coût de la prestation à 30€ par mois et le risque de perte d'argent ou autre pour dysfonctionnement est finalement bon.
Un syndic, c'est autre chose.
Vous dites que ces sociétés "ne semblent pas tomber sous le coup de la loi ou d'une interdiction évidente et flagrante...".
Je dirais plutôt: pas encore, du moins pour certaines. Prenons le cas de ce syndic précis, clicsyndic, qui va jusqu'à proposer de gérer un syndicat dans les DOM TOM alors qu'il est à Lyon. Le législateur se "réveillera" pour interdire ce genre de choses .... quand il y aura un problème. C'est quasiment toujours comme ça se passe.
Alors ma foi, personnellement je ne suis pas opposée par principe à la chose. Mais en l'état actuel de la législation, qui est très loin de définir clairement ce que serait exactement le rôle et la responsabilité juridique du CS dans ce cas, ou ce qu'il advient des archives, ou qui procède à la signature de la liste de présence en début d'AG...je voudrais pas être parmi les syndicats qui essuieront les plâtres de ce nouveau type de gestion.
Enfin, étant donné que le syndic dématérialisé ne peut marcher qu'avec un CS très investi, ce qu'ils annoncent clairement, le syndic aura tôt fait de rejeter sur le CS la responsabilité de tout ce qui "foire". CS qui pour autant n'aura de par la loi pas plus de pouvoir qu'avec un syndic "classique". Pour ma part, je refuserais d'être au CS avec ce type de syndic.
Il faudrait donc, peut-être, prévoir dans la loi un statut différent pour le CS en cas de gestion par ce type de syndic.
Quant aux archives, c'est déjà LE problème crucial dans les rapports syndic/syndicat/copros en l'état actuel des choses, puisque le syndicat, s'il veut apporter la preuve d'un quelconque manquement de son syndic, a besoin des archives que ce même syndic refuse la plupart du temps de lui communiquer lorsqu'il y a litige.
Mais avec des syndics "dématérialisés", à qui pour l'instant rien n'interdit de gérer des copros situées à des centaines de km, qui pourraient très bien n'avoir aucune "heure d'ouverture de bureau", juste une plate forme téléphonique à l'autre bout du monde parce que c'est moins cher... j'ose même pas imaginer, en l'absence de précisions vraiment claires dans la loi, jusqu'où les complications pourraient aller.
Enfin, je ne vois pas un bon rapport qualité/prix dans ces propositions. Pour moi, c'est un peu le miroir aux alouettes.
Il existe d'ores et déjà des logiciels permettant d'éditer d'un clic la plupart des documents indispensables. Je connais un syndic bénévole d'une petite copro qui fait d'ores et déjà , les appels de charge par mail, et fait appel à un prestataire pour l'établissement des pièces comptables, à un prix nettement inférieur à 95€ par lot.
En l'état actuel des choses, la solution syndic non pro ou syndicat coopératif + prestataire me semble donc nettement plus claire juridiquement, plus pratique, et sans doute pas plus chère qu'un "clicsyndic". |
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FBO
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Posté - 15 mars 2014 : 16:52:39
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Personnellement je pense que le jeu n'en vaut pas la chandelle : risquer des problèmes sur les travaux, et donc sur son patrimoine... ainsi que risquer des annulations d'AG car il y aura forcément des coquilles à avoir des AG tenues par des non-professionnels, sans syndic qui contrôle sur place ce qui se dit ou fait...
Prendre autant de risques, pour économiser quoi... 30 à 80 € par copropriétaire et par an ?
Franchement, c'est assez incroyable... |
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Posté - 15 mars 2014 : 16:58:46
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citation: Il y a belle lurette qu'il y a des syndicats coopératifs qui bénéficient des services d'un syndic professionnel.
exact, jpm... mais dans ce cas, ce fournisseur de prestation n'est pas syndic.
Moi je parlais d'une structure où le syndic pro reste le syndic et s'appuie énormément sur le CS à qui serait dévolu des possibilités de décisions de par les textes. |
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JPM
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Posté - 15 mars 2014 : 17:24:03
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citation: Moi je parlais d'une structure où le syndic pro reste le syndic et s'appuie énormément sur le CS à qui serait dévolu des possibilités de décisions de par les textes.
Ce serait un mécansime totalement boiteux ! Le contrôleur de gestion serait alors gestionnaire ! Qui donc le contrôlerait ?
Le CS assiste le syndic et contrôle sa gestion. Point c'est tout. Ce qui n'interdit ni quelques interventions occasionnelles ni quelques délégations de pouvoir officielles.
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Posté - 15 mars 2014 : 17:42:18
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citation: Ce serait un mécansime totalement boiteux ! Le contrôleur de gestion serait alors gestionnaire ! Qui donc le contrôlerait ?
Le CS assiste le syndic et contrôle sa gestion. Point c'est tout.
vous manquez d'imagination, cher jpm, et vous revenez aux textes actuels. Un législateur pourrait tout à fait rendre obligatoire dans ce cas, (et à mon avis ce serait très bien, même si c'est un coût) un contrôleur aux comptes extérieur ou un expert comptable, comme il en donne DEJA la possibilité pour un syndicat coopératif.
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JPM
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Posté - 15 mars 2014 : 18:04:47
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Un syndic qui représente mais ne fait rien !
Un conseil syndical qui décide tout et ne fait rien !
Un contrôleur de gestion professionnel extérieur !
Il fallait proposer cela à Mme Dufflot. Elle aurait sauté dessus.
Dans le même genre, dans la loi ALUR, lisez le chapitre Société d'attribution
Qui a bien pu pondre cette ode hérétique à l'angélisme ???
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Gédehem
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Posté - 15 mars 2014 : 22:53:39
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André écrivait :
"La démarche intellectuelle qui consiste à dire "ce n'est pas possible" pour décrire un phénomène et une réalité est assez mystérieuse..."
Ce n'est pas une démarche intellectuelle !
C'est très factuel : il y a une impossibilité fonctionnelle ET juridique à ce que le syndic, juridiquement désigné mandataire social du syndicat "intuitu personae", y compris lorsqu'il s'agit d'une personne morale, soit un "être" dématérialisé, qui ne serait qu'une adresse mail et/ou un n° de téléphone.
La personne morale "syndic" est représentée physiquement par un fondé de pouvoir, un gestionnaire délégué.
Qui représente physiquement le syndic "dématérialisé" ??
Les techniques modernes n'ont rien à voir avec cet aspect des choses !
Entre commander un paquet de frites (et le payer) par son smartphone et se faire représenter en tout à un tiers (*), il fait espérer que chacun en fait la distinction !
(*) en désignant son syndic, le syndicat se met sous sa tutelle pleine et entière, acte juridique qui est étranger à la commande d'un produit, d'une prestation, que ce soit par satellite, internet ou autres moyens "modernes" .....
PS : demain, le lot de copropriété "dématérialisé" ?
Un truc à coucher sous les ponts .....  |
Édité par - Gédehem le 15 mars 2014 22:56:41 |
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JPM
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Posté - 15 mars 2014 : 23:43:24
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Il me semble qu'avec l'impossibilité fonctionnelle et juridique Gedehem a définitivement envoyé ad patres le projet de syndic dématérialisé.
La " copropriété ", sous ses aspects divers, est devenue un terrain de chasse pour certains professionnels innovateurs. L'ennui est que pour beaucoup d'entre eux le cadre statutaire est gênant voire dirimant. Une solution évident est de casser le cadre
D'où quelques libelles dans lesquels on a pu trouver les prémices (avec bien un c ) de la loi ALUR.
Il est dommage que, pendant ce temps, rien ne soit fait pour améliorer le plan comptable et aussi l'usage raisonnable des moyens électroniques. On a toujours des PV d'assemblées très cafouilleux avec des formules illicites comme celles des délégation de pouvoir pour les conseils syndicaux.
Je ne sais pas pourquoi je songe en même temps à la Tour Montparnasse Cette tour qui serait belle si elle était ailleurs et qui risque de disparaître parce que pourrie d'amiante. Un thème de méditation pour les coachs : le plâtre de Clamart est-il dangereux pour la santé ?
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Sujet |
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Un syndic de copropriété 100% dématérialisé 
