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Angie
Contributeur vétéran

1825 message(s)
Statut: Angie est déconnecté

Posté - 31 juil. 2009 :  23:48:34  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Angie
Bonsoir,

Une question que je me pose :
- cas "normal" : Je vends un bien X€ (net vendeur) par l'intermédiaire d'une agence immobilière (AI) qui va "empocher" y€ .
L'acquéreur va devoir payer (X+y)€ .

- préemption : lors de cette vente la mairie fait valoir son droit de préemption.
Je ne m'y oppose pas .
Comment l'AI est elle rémunérée, et par qui ???

Autre chose :
Peut-on dire que c'est l'acquéreur qui paye tous les frais relatifs à cette transaction ???

Merci de vos réponses éclairées .


**modération**
fil déplacé vers le forum "vente"

Signature de Angie 
"La plus grande gloire n'est pas de rester debout, c'est de se relever chaque fois qu'on tombe"
(Confucius).

Édité par - Emmanuel Wormser le 01 août 2009 10:01:11

Jean-Michel Lugherini
Pilier de forums

France
3388 message(s)
Statut: Jean-Michel Lugherini est déconnecté

 1 Posté - 01 août 2009 :  09:29:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je n'ai pas les textes....mais tous les cas que j'ai pu connaitre en cas de premption communale, c'est la commune qui a payé la commission......(hum! avec un certain délai) .....
Signature de Jean-Michel Lugherini 
Cordialement

Emmanuel Wormser
Modérateur



14116 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 01 août 2009 :  09:42:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
tout dépend apparemment des termes précis du mandat de l'agent.
une petite recherche dans le vieux forum vous présentera un fil où notre Nabot national a fait feu de tout bois... et où l'échange est riche d'éléments d'information :
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=52381

cette finesse est expliquée là :
http://www.senat.fr/questions/base/...0600150.html

voir aussi
http://www.jurisprudentes.org/bdd/a...article=7068
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !

Jean-Michel Lugherini
Pilier de forums

France
3388 message(s)
Statut: Jean-Michel Lugherini est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 01 août 2009 :  09:50:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et si donc le mandat était bien fait....un petit additif (dans la rubrique histoires vrais)
Cette question me fait remémorer certains souvenirs…croustillants.
Certaines agences étaient même très à l’affut de biens situées dans des zones de préemption où il était notoire que la commune préempterait.
Et dès qu’un bien était mis à la vente, sitôt le mandat signé, comme par hasard, le lendemain il y avait une offre d’achat ferme d’un professionnel de l’immo (les agences ont souvent non seulement plusieurs flèches, mais aussi plusieurs arcs)
Et tout s’enchainait très vite………..compromis…..et dans la foulée……la DIA était lancée (certains notaires sont très rapides)
Et une vente …….certaine !
Parfois, parfois uniquement on pouvait constater que même le vendeur qui pourtant prenait son café tous les matins avec Monsieurle Maire avait ……un petit sourire. (Sur d’avoir vendu à un bon prix)
Celui qui l’avait moins ensuite était l’Elu !
Mais bon, les petites histoires de l’immobilier sont infinies !

Signature de Jean-Michel Lugherini 
Cordialement

Angie
Contributeur vétéran

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Statut: Angie est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 01 août 2009 :  15:27:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Angie
Merci à tous !!!
Je pense que dans le cas qui me préoccupe nous sommes dans une situation analogue à celle évoquée par contact ...
L'AI a fini par faire admettre son idée de faire jouer la préemption .

Signature de Angie 
"La plus grande gloire n'est pas de rester debout, c'est de se relever chaque fois qu'on tombe"
(Confucius).

Angie
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 03 août 2009 :  03:11:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Angie
En suivant les liens proposés par Emmanuel j'ai pris quelques notes :

Si le prix de vente à la mairie est différent du prix de vente indiqué sur le compromis, la commission pourrait peut-être être revue à la baisse, mais ce n'est pas certain.
(abcyz)


En effet mais allons jusqu'au bout de la réflexion en disant que le vendeur n'est du coup pas obligé de vendre et dans ce cas, l'AI a bossé pour rien !!! En matière de préemption avec prix revu à la baisse, les coms d'agence sont souvent négociées aussi !!!!
(tibo13)


Je voudrais vous faire part de ma modeste expérience puisque j'effectue des préemptions. Et bien 90 % sont faites au prix affiché par le vendeur(prix validé par les domaines d'ailleurs).
(abrill)

élements qui répondent à une question que je me proposais de poser .

Donc la mairie doit rétribuer l'AI, si je comprends bien .

Signature de Angie 
"La plus grande gloire n'est pas de rester debout, c'est de se relever chaque fois qu'on tombe"
(Confucius).

Angie
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 21 oct. 2009 :  17:35:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Angie
Bonsoir,
Je reviens sur ma question.

Il se trouve :
1- que le compromis (31/07/2009) stipule que "je" vends un bien X€ par l'intermédiaire d'une agence immobilière (AI) qui va "empocher" y€ à la charge du vendeur

2- la commune préempte (décision du 09/10/2009) pour z€ (z bien inférieur à X).

D'après les posts précédents il semblerait que la commission de l'AI puisse, et à mon avis doive, être revue à la baisse, l'AI n'ayant pas trouvé d'acquéreur au prix demandé ou tout au moins n'ayant pas réalisé la vente par son entremise.

Dans le cas où l'AI maintiendrait ses prétentions pensez vous que l'affaire puisse se régler au tribunal ???

Signature de Angie 
"La plus grande gloire n'est pas de rester debout, c'est de se relever chaque fois qu'on tombe"
(Confucius).

amepi
Contributeur senior



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Revenir en haut de la page 7 Posté - 23 oct. 2009 :  12:31:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de amepi
Certaines communes préemptent quasi systématiquement à un prix TRES inférieur au prix de vente ; ce que le vendeur ne peut accepter. Contact pris, la commune accepte de ne pas préempter si la vente se fait à un prix nettement inférieur au prix de vente, mais supérieur au leur. D'où des "dessous de table" naturellement.
Objectif : pouvoir dire : "vous voyez chez nous les prix sont bas, il n'y a pas de spéculation immobilière" ; et avoir des prix de référence bas pour les cas où ils préemptent vraiment.

Pour en revenir au sujet, la commission est due par la partie prévue au mandat, tout simplement.

Si le prix est inférieur à celui du mandat, libre au vendeur de négocier la commission comme condition de son acceptation. Après c'est trop tard.
Signature de amepi 
amepi

Angie
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 23 oct. 2009 :  13:58:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Angie
citation:
Initialement posté par amepi


Pour en revenir au sujet, la commission est due par la partie prévue au mandat, tout simplement.

Si le prix est inférieur à celui du mandat, libre au vendeur de négocier la commission comme condition de son acceptation. Après c'est trop tard.


D'accord sur le fond .

Toutefois je reste persuadé que l'AI n'ayant pas trouvé d'acquéreur au prix demandé ou tout au moins n'ayant pas réalisé la vente par son entremise n'a droit à rien, à l'extrême limite .

Dans le cas qui "me"' concerne le vendeur est comme l'hydre, il a plusieurs têtes qui comme vous pouvez vous en douter auraient plutôt tendance à se dévorer qu'à se faire des bisous voraces.
Donc va se poser le problème de l'entente effective de ces "têtes" sur l'attitude à adopter.
C'est là que le problème se corse .

Signature de Angie 
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(Confucius).

amepi
Contributeur senior



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Revenir en haut de la page 9 Posté - 24 oct. 2009 :  13:36:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de amepi
La jurisprudence analyse la préemption pour ce qu'elle est, une substitution d'acquéreur, qui ne peut se faire que si l'agence a trouvé un acquéreur. C'est donc la vente initiée par l'agence qui se poursuit.
Cette jurisprudence est particulièrement constante.
Signature de amepi 
amepi

Angie
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 25 oct. 2009 :  02:35:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Angie
citation:
Initialement posté par amepi

La jurisprudence analyse la préemption pour ce qu'elle est, une substitution d'acquéreur, qui ne peut se faire que si l'agence a trouvé un acquéreur. C'est donc la vente initiée par l'agence qui se poursuit.
Cette jurisprudence est particulièrement constante.

D'accord sur cette notion.
Mais ne peut on pas faire valoir que la vente n'a pas lieu au prix demandé ???
Et si l'AI conserve sa commission ce n'est plus de la prestation ça devient de l'usure !!!
Signature de Angie 
"La plus grande gloire n'est pas de rester debout, c'est de se relever chaque fois qu'on tombe"
(Confucius).

Angie
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 12 nov. 2009 :  18:11:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Angie
Bonsoir,
Aujourd'hui entrevue des vendeurs avec le notaire, l'AI étant absent.

La position suivante a été décidée : si l'AI maintient ses prétentions les vendeurs ne donneront pas suite à la proposition de la commune .
A suivre ...

Signature de Angie 
"La plus grande gloire n'est pas de rester debout, c'est de se relever chaque fois qu'on tombe"
(Confucius).

amepi
Contributeur senior



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Revenir en haut de la page 12 Posté - 12 nov. 2009 :  19:31:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de amepi
citation:
Initialement posté par Angie


Mais ne peut on pas faire valoir que la vente n'a pas lieu au prix demandé ???


Si un tel argument était recevable, aucune agence ne pourrait jamais percevoir ses honoraires, il suffirait aux parties de se mettre d'accord pour baisser le prix d'un euro...
Signature de amepi 
amepi

quelboulot
Modérateur

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 12 nov. 2009 :  20:20:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir Angie,

Quelques liens pour la soirée.


http://www.leparticulier.fr/jcms/c_...ue-au-mandat
http://www.lagazettedescommunes.com...hier1676.pdf
p16/38
http://www.universimmo.com/forum/to...&whichpage=1
(ancien forum) discussion houleuse, mais normale en raison des intervenants ;-)
http://droit-finances.commentcamarc...e-preemption

Constat : le propriétaire bien informé établi lui-même sa DIA, après être allé consulter le PLU/POS de sa Mairie, avoir vérifié si son bien entre dans la cadre de la procédure de préemption urbaine prévue par la Municipalité etc...

En fait, comme nul n'est censé ignoré la loi, tout propriétaire devrait se "payer" quelques cours sur l'Urba et sa commune avant d'envisager la vente de son bien. Une sorte de permis de vendre en Immo, comme le Permis de conduire.
CQFD.
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Angie
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 12 nov. 2009 :  23:16:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Angie
citation:
Initialement posté par quelboulot

En fait, comme nul n'est censé ignoré la loi, tout propriétaire devrait se "payer" quelques cours sur l'Urba et sa commune avant d'envisager la vente de son bien. Une sorte de permis de vendre en Immo, comme le Permis de conduire.
CQFD.

Bonsoir Christophe,
Excellente chute.
Espérons qu'elle servira de leçon à ces vendeurs du clair de lune.
Car il y a une autre casserole de lait sur le feu .



Angie
Contributeur vétéran

1825 message(s)
Statut: Angie est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 24 nov. 2009 :  21:46:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Angie
Suite :

L'AI a finalement aligné sa commission, en appliquant tout simplement le pourcentage "agence" au prix proposé par la commune.
Le héritiers sont d'accord pour donner une suite favorable à la vente SAUF un, qui s'y oppose.
Ce dernier veut bien vendre mais sans rétribuer l'AI.
Est on en droit de penser que de ce fait la fratrie va rester dans l'indivision , la vente étant bloquée ???
Sauf revirement bien improbable du "récalcitrant" le passage par la case tribunal est il la seule solution ???


Signature de Angie 
"La plus grande gloire n'est pas de rester debout, c'est de se relever chaque fois qu'on tombe"
(Confucius).

quelboulot
Modérateur

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 24 nov. 2009 :  22:13:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Est on en droit de penser que de ce fait la fratrie va rester dans l'indivision , la vente étant bloquée ???
Sauf revirement bien improbable du "récalcitrant" le passage par la case tribunal est il la seule solution ???


Oui, malgré la simplification de la procédure
citation:
http://www.challenges.fr/immobilier...divisio.html

Les nouvelles modalités de vente des biens en indivision


La loi du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures est parue au Journal Officiel du 13 mai 2009. Elle reprend et complète les objectifs de la loi du 20 décembre 2007 relative à la simplification du droit et vise à supprimer les ambiguïtés des textes applicables, à rendre les règles juridiques plus cohérentes entre elles et à améliorer la clarté du langage utilisé. Sont notamment concernées les nouvelles modalités de vente des biens en indivision

Le principe de l’unanimité

La vente d’un bien indivis exige, comme tout acte de disposition, un accord unanime des indivisaires (art. 815-3 du Code civil). Plusieurs mesures tempèrent, toutefois, le caractère contraignant de cette règle traditionnelle. Tout d’abord, depuis la loi du 31 décembre 1976 relative à l’indivision, deux textes du code civil prennent formellement en considération l’intérêt commun pour permettre au juge d’autoriser un indivisaire à accomplir un acte subordonné à l’accord de tous :
- l’un visant l’opposition d’un indivisaire mettant en péril l’intérêt commun (art. 815-5 du Code civil),
- l’autre relatif à l’urgence que requiert ce même intérêt (art. 815-6 du Code civil).
Puis, la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions a innové en passant outre l’impératif d’unanimité pour la vente de meubles indivis en vue de payer les dettes et charges de l’indivision. Cette vente, et plus généralement la gestion courante des biens indivis, ne nécessite que l’accord d’une majorité représentant deux tiers des droits indivis (art. 815-3 du Code civil). La loi de simplification du droit franchit une étape en s’inspirant de ces précédents. Elle permet au juge d’autoriser la vente d’un bien de l’indivision à la demande d’une majorité qualifiée (2/3 des droits indivis).

Les nouvelles règles applicables en l’absence d’unanimité

L’objectif affiché du législateur est de faciliter et d’accélérer certains règlements de successions. Cette nouvelle forme de vente devrait supprimer, ou du moins limiter, les paralysies tenant aux oppositions de personnes, au veto ou à l’indifférence d’un indivisaire. En remédiant aux inconvénients liés à la règle de l’unanimité, le contentieux devrait être aussi allégé. Toutefois, certains auteurs ne manqueront pas d’observer que cette évolution donne à l’indivision des airs de groupement personnifié.

I) Demande d'indivisaires majoritaires :
Par exception au principe d’unanimité, l’aliénation d’un bien indivis peut intervenir à l’initiative d’un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis (art. 815-5-1, al. 1, nouv. du Code civil). L’application de la règle majoritaire n’est pas toutefois automatique, les intérêts des minoritaires ne pouvant être négligés. Un rôle important est, à cet égard, assigné au notaire. Le bon déroulement de la procédure dépend de lui. Le processus de vente est enclenché par l’affirmation devant ce praticien de la volonté des indivisaires majoritaires de procéder à l’aliénation (art. 815-5-1, al. 2, nouv. du Code civil).
Ce dispositif d’aliénation à la demande d’une majorité qualifiée n’a pas vocation à s’appliquer en cas de démembrement de la propriété du bien. La vente de ce bien s’effectue lors d’un partage dans les conditions prévues aux articles 817, 818 et 819 du Code civil.
L’application de l’article 815-5-1 du Code civil ne peut pas non plus être demandée si l’un des indivisaires est présumé absent ou hors d’état de manifester sa volonté par suite d’éloignement ou placé sous un régime de protection juridique. Dans ces cas prévus à l’article 836 du Code civil, l’indivisaire n’est pas en mesure de faire valoir ses droits faute de pouvoir être utilement informé de l’intention exprimée par les majoritaires. Or, cette information est une condition de la régularité de la procédure.

II) Information des minoritaires :
Afin de garantir les droits des minoritaires, la volonté de la majorité des indivisaires de procéder à l’aliénation d’un bien indivis doit leur être signifiée (art. 815-5-1, al. 3, nouv. du Code civil).
Le notaire dispose d’un délai d’un mois après avoir recueilli l’intention d’aliéner pour faire procéder à la signification. Cette formalité conditionne l’opposabilité à la minorité des décisions prises. Elle doit intervenir par acte d’huissier de justice.
Les indivisaires dûment informés ont 3 mois pour se prononcer sur l’aliénation envisagée. Ce délai de réflexion court à compter de la signification faite par le notaire (art. 815-5-1, al. 4, nouv. du Code civil).

III) Autorisation du tribunal en l'absence de ralliement des minoritaires :
Le recours au juge suppose une opposition déclarée à l’aliénation ou une absence de manifestation des minoritaires, celle-ci valant opposition à la vente. Le notaire constate leur refus ou leur inertie dans un procès-verbal de difficultés à l’issue du délai de 3 mois.
À la demande des indivisaires majoritaires, le Tribunal de Grande Instance (TGI) est alors convié à se prononcer sur l’aliénation du bien indivis. Celui-ci se prononce en tenant compte des éléments fournis à l’appui de la demande et des observations des minoritaires et notamment du procès-verbal constatant le conflit entre les indivisaires.
L’aliénation peut être autorisée par le TGI si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires (art. 815-5-1, al. 4 et 5, nouv. du Code civil). Il appartiendra à la jurisprudence de dégager le critère d’appréciation de cette atteinte excessive que la loi ne précise pas.

IV) Forme et opposabilité de la vente :
L’aliénation s’effectue dans la forme des licitations, c’est-à-dire par adjudication devant le TGI ou un notaire, mais elle ne vaut pas partage (art. 815-5-1, al. 6, nouv. du Code civil). Les sommes qui en sont retirées, reviennent dans la masse indivise et peuvent servir à l’apurement du passif.
Toutefois, le remploi des fonds indivis est exclu. Cette solution s’impose puisque l’objectif affiché de la vente vise précisément à permettre à des indivisaires de sortir de l’indivision.
L’aliénation qui intervient dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable aux indivisaires dont le consentement a fait défaut (art. 815-5-1, al. 7, nouv. du Code civil). Cette opposabilité de la vente suppose toutefois que les indivisaires qui ne se sont pas associés à la demande exprimée devant le notaire, aient été valablement informés par lui des intentions des majoritaires. Le défaut d’information rend la procédure irrégulière.

Remarque : l’indivisaire qui souhaite obtenir l’attribution préférentielle du bien litigieux peut faire une demande reconventionnelle en partage. Elle empêche alors la vente du bien.

V.G. avec le SYNAR, Syndicat National de la Rénovation.
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Édité par - quelboulot le 24 nov. 2009 22:15:00

Angie
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 25 nov. 2009 :  04:29:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Angie
citation:
Initialement posté par quelboulot

citation:
Est on en droit de penser que de ce fait la fratrie va rester dans l'indivision , la vente étant bloquée ???
Sauf revirement bien improbable du "récalcitrant" le passage par la case tribunal est il la seule solution ???


Oui, malgré la simplification de la procédure


Merci Christophe.
Je note que :

citation:

III) Autorisation du tribunal en l'absence de ralliement des minoritaires :
Le recours au juge suppose une opposition déclarée à l’aliénation ou une absence de manifestation des minoritaires, celle-ci valant opposition à la vente. Le notaire constate leur refus ou leur inertie dans un procès-verbal de difficultés à l’issue du délai de 3 mois.
À la demande des indivisaires majoritaires, le Tribunal de Grande Instance (TGI) est alors convié à se prononcer sur l’aliénation du bien indivis. Celui-ci se prononce en tenant compte des éléments fournis à l’appui de la demande et des observations des minoritaires et notamment du procès-verbal constatant le conflit entre les indivisaires.
L’aliénation peut être autorisée par le TGI si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires (art. 815-5-1, al. 4 et 5, nouv. du Code civil). Il appartiendra à la jurisprudence de dégager le critère d’appréciation de cette atteinte excessive que la loi ne précise pas.

V.G. avec le SYNAR, Syndicat National de la Rénovation.

ce qui signifie que, les vendeurs n'ayant pas donné suite en temps voulu (début décembre), la préemption est refusée ???

Si tel est le cas reste à se montrer persuasif avec le "récalcitrant" !!!
Peut-être que quelques roubles en dédommagement ???


Signature de Angie 
"La plus grande gloire n'est pas de rester debout, c'est de se relever chaque fois qu'on tombe"
(Confucius).

Angie
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 17 févr. 2010 :  12:06:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Angie
Bonjour,

Suite de l'histoire :
Les héritiers ont refusé la préemption.
Et l'AI n'a bien entendu pas touché sa commission.

Que ce passe-t il si 4 mois après un nouveau compromis est signé avec un autre AI ???

Signature de Angie 
"La plus grande gloire n'est pas de rester debout, c'est de se relever chaque fois qu'on tombe"
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