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eliot
Pilier de forums

233 réponses

Posté - 08 avr. 2007 :  18:44:38  Voir le profil
bonjour

quid en cas d'achat d'un bien par l'intermediaire d'une agence et frappée d'une DIA (preemption de la commune)

la commission devait etre payée par le vendeur, donc moi

l'agence a t-elle droit à sa commmission ?

qui la doit : moi ou la commune ?

merci
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 08 avr. 2007 :  18:56:58  Voir le profil
En cas de préemption la jurisprudence est claire. L'agent immobilier n'a droit à rien du tout.

Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 28 octobre 2003 Cassation.

N° de pourvoi : 01-00814
Publié au bulletin

Président : M. Lemontey.
Rapporteur : Mme Barberot.
Avocat général : Mme Petit.
Avocat : Me Cossa.

REPUBLIQUE FRANCAISE

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :

Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

Attendu qu'aux termes de ce texte, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes visées à l'article 1er de cette loi, ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ;

Attendu que Mme X..., née Y..., propriétaire d'un fonds de commerce "bar-tabac", a consenti à la société Valmer un mandat non exclusif de vente de sa licence IV ; qu'après que l'agent immobilier ait présenté plusieurs acquéreurs à sa cliente, la commune, exerçant son droit de préemption, a acheté l'ensemble des biens ;

Attendu que pour condamner Mme X... à payer à l'agent immobilier les honoraires prévus par le mandat, le jugement attaqué, rendu sur renvoi après cassation (1re civile, 3 janvier 1996, pourvoi n° D 93-16.521) retient que celle-ci n'a jamais accepté de se sentir engagée par les termes du contrat de mandat en sursoyant à la vente à chaque fois que le cabinet lui présentait un candidat ;

Attendu, cependant, que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut être assimilé à l'acte écrit contenant l'engagement des parties ; que l'agent immobilier n'a donc pas droit à la commission prévue par le mandat, mais seulement à des dommages-intérêts s'il prouve une faute de son mandant qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ;

D'où il suit qu'en statuant comme il l'a fait, le Tribunal a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 17 septembre 1999, entre les parties, par le tribunal de commerce de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal de grande instance de Belley, statuant en matière commerciale ;

Condamne la société Valmer aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit octobre deux mille trois.

Publication : Bulletin 2003 I N° 209 p. 165
Décision attaquée : Tribunal de commerce de Grenoble, 1999-09-17
Titrages et résumés AGENT IMMOBILIER - Commission - Opération effectivement conclue - Constatation dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties - Défaut - Portée.

Aux termes de l'article 6, alinéa 3, de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes visées à l'article 1e9 de cette loi, ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Dès lors, le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut être assimilé à l'acte écrit contenant l'engagement des parties. Il s'ensuit que, même en cas d'exercice du droit de préemption, l'agent immobilier n'a pas le droit à la commission prévue par le mandat, mais seulement à des dommages-intérêts s'il prouve une faute de son mandant qui l'aurait privé de la réalisation de la vente.



Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).

Edité par - LeNabot le 08 avr. 2007 18:58:24
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 08 avr. 2007 :  19:16:32  Voir le profil
Même solution ici.

Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 25 janvier 2005 Cassation sans renvoi

N° de pourvoi : 02-10764
Inédit

Président : M. RENARD-PAYEN conseiller

REPUBLIQUE FRANCAISE

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu les articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu que le 21 septembre 1995, la SCI Magenta Résidence a donné à la société Euro conseil immobilier, agent immobilier, mandat de rechercher un terrain à vendre à Châlons-en-Champagne au prix maximum de 720 000 francs, commission incluse ; que ce mandat, d'une durée de trois mois renouvelable, ne précisait pas le montant de la commission mise à la charge de l'acquéreur ; que le 29 mai 1997 un compromis de vente a été signé entre la SCI Magenta Résidence et les consorts X... prévoyant le versement par l'acquéreur d'une commission de 66 330 francs à la société Euro conseil immobilier ; que par arrêté municipal du 19 août 1997, la ville de Châlons-en-Champagne a exercé son droit de préemption au profit de l'Office public d'aménagement et de construction ; que la vente a été réalisée par acte authentique du 29 décembre 1997 ; que la société Euro conseil immobilier a assigné la commune en paiement de sa commission ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que même si le mandat n'est pas conforme aux exigences de la loi du 2 janvier 1970, la ville de Châlons-en-Champagne n'est pas recevable à en poursuivre la nullité, dès lors qu'elle a expressément déclaré, tant dans l'arrêté municipal que dans l'acte de vente, accepter les conditions de la vente prévues entre les consorts X... et la SCI Magenta ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que si, par une convention ultérieure, l'une des parties à la vente peut s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, la cour étant en mesure de mettre fin au litige ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 novembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ;

Dit n'y avoir lieu à renvoi ;

Déboute la société Euro conseil immobilier de ses demandes ;

Condamne la société Euro conseil immobilier aux dépens afférents aux instances devant les juges du fond ainsi qu'aux dépens de la présente instance ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille cinq.





Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
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eliot
Pilier de forums

233 réponses

Posté - 08 avr. 2007 :  19:51:08  Voir le profil
MERCI

mais je crois comprendre que le premier arret fait reference à l'absence de document ou d'accord du vendeur de vendre via l'agence

dans mon cas,
j'ai signé un mandat
j'ai signé un compromis de vente

donc je suis engagé envers l'agence car je reconnais par ce compromis qu'elle a effectivement fait son travail ???
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 08 avr. 2007 :  21:28:04  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par eliot

j'ai signé un mandat

Idem dans le premier arrêt. Sauf que la commission, dont le montant n'était pas précisé était à la charge de l'acquéreur.

Citation :
j'ai signé un compromis de vente

Cela n'est pas forcément nécessaire pour reconnaître le droit à commission (ou des dommages et intérêts) à un AI.

Citation :
donc je suis engagé envers l'agence car je reconnais par ce compromis qu'elle a effectivement fait son travail ???

La jurisprudence ne reconnaît pas comme un travail le fait de purger ou de faire purger un droit. En tout cas, concernant le droit de préemption des locataires c'est parfaitement clair. J'ai déjà cité sur UI des jurisprudences à ce propos.

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
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eliot
Pilier de forums

233 réponses

Posté - 09 avr. 2007 :  08:36:05  Voir le profil
merci


mais en l'espèce l'agence a vraiment fait son travail en cherchant et trouvant un acquereur ...
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jcm
Pilier de forums

5131 réponses

Posté - 10 avr. 2007 :  08:11:20  Voir le profil
EEn cas de préemption, la commission est due, c'est de jurisprudencs constante. Sauf pour le droit de préemption du locataire, lequel est déjà en place.
Elle est due par la partie prévue au compromis.

jcm
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 10 avr. 2007 :  08:28:57  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par jcm

EEn cas de préemption, la commission est due, c'est de jurisprudencs constante.
La première jurisprudence vous contredit parfaitement.

Citation :
Elle est due par la partie prévue au compromis.
Sauf que celui qui préempte est parfaitement étranger au compromis qui ne lui est pas opposable quant à cette clause.

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
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abrill
Contributeur vétéran

156 réponses

Posté - 10 avr. 2007 :  10:08:53  Voir le profil
La commission de l'agence est due uniquement si elle apparait dans la DIA (déclaration d'intention d'aliener). Sinon non bien sûr.
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 10 avr. 2007 :  10:32:51  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par abrill

La commission de l'agence est due uniquement si elle apparait dans la DIA (déclaration d'intention d'aliener). Sinon non bien sûr.

Au vu de la 1ère jurisprudence, cela ne suffit plus.

L'entremise par un agent immobilier n'étant pas un monopole public, il est toujours contestable d'imposer la rémunération de cet agent immobilier par un acquéreur titulaire d'un droit de préemption. On impose en quelque sorte une charge supplémentaire à une partie qui n'a jamais décidé de contracter un mandat d'entremise.

Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
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abrill
Contributeur vétéran

156 réponses

Posté - 10 avr. 2007 :  11:18:03  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par abrill

La commission de l'agence est due uniquement si elle apparait dans la DIA (déclaration d'intention d'aliener). Sinon non bien sûr.



Désolé cela suffit et là la jurisprudence est constante en la matière. La votre si j'ose dire se base sur le fait que cette commssion n'apparait pas lors de la déclaration DIA.
Voilà quelques références : Code de l'Urba R213-5
Rép min.n°23971 : JOAN Q. 9sept. 1991 p. 3605
Cass. 3e civ., 10 mars 1993, n°90-19.578 cne de Pouilly-les-Nomains c/Sté Dugourd et Game transaction : Bull. civ. III, n°36
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abrill
Contributeur vétéran

156 réponses

Posté - 10 avr. 2007 :  11:21:21  Voir le profil
Par contre notre vendeur devra lui même versé sur la vente la commssion, due à l'agence.
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 10 avr. 2007 :  14:08:24  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par abrill

Citation :
Initialement entré par abrill

La commission de l'agence est due uniquement si elle apparait dans la DIA (déclaration d'intention d'aliener). Sinon non bien sûr.



Désolé cela suffit et là la jurisprudence est constante en la matière. La votre si j'ose dire se base sur le fait que cette commssion n'apparait pas lors de la déclaration DIA.
...
Cass. 3e civ., 10 mars 1993, n°90-19.578 cne de Pouilly-les-Nomains c/Sté Dugourd et Game transaction : Bull. civ. III, n°36


La commission n'apparait pas dans la DIA dans votre jurisprudence non plus.

L'agent immobilier en l'espèce s'est vu refuser la commission. Au motif justement parce que la commission de l'agent manquait dans la DIA. Et quand bien même cette commission figure dans la DIA, encore faut-t-il que le mandat détenu par l'agent immobilier respecte les règles de validité.

Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 10 mars 1993 Cassation.

N° de pourvoi : 90-19578
Publié au bulletin

Président : M. Beauvois .
Rapporteur : M. Capoulade.
Avocat général : M. Sodini.
Avocat : la SCP Nicolay et de Lanouvelle.

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sur le moyen unique :

Vu l'article R. 213-5 du Code de l'urbanisme ;

Attendu que la déclaration par laquelle le propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption manifeste l'intention d'aliéner ce bien est établie dans les formes prescrites par un arrêté du ministre chargé de l'Urbanisme ; que cette déclaration doit être présentée en quatre exemplaires et indiquer les prix et conditions de l'aliénation projetée ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Roanne, 12 juin 1990), statuant en dernier ressort, que M. Dufour a, par acte sous seing privé, vendu un immeuble dont il était propriétaire, à Pouilly-les-Nonains, à la société AGIM, étant stipulé que la rémunération de l'agence, la société Dugourd et Game transaction (DGT), incomberait à l'acquéreur pour 7 500 francs ; que le notaire de M. Dufour a, le 17 juillet 1989, adressé à la commune, titulaire d'un droit de préemption urbain, une déclaration d'intention d'aliéner (DIA), mentionnant seulement le prix de vente, sans indiquer la clause relative à la rémunération de l'agence, qui n'a été portée à la connaissance de la commune que par une lettre recommandée du 4 septembre 1989, avec avis de réception ; qu'après délibération du conseil municipal, dans sa séance du 10 septembre 1989, la commune ayant, le 12 septembre 1989, notifié sa décision de préempter au prix demandé, sans prendre en compte la rémunération de l'agence, comme ne figurant pas dans la DIA, la société DGT a, par acte du 29 janvier 1990, fait assigner la commune en paiement ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, le jugement retient qu'en décidant de préempter, la commune qui connaissait la clause sur la rémunération de l'agence, était tenue de la prendre en considération et ne pouvait refuser d'exécuter l'ensemble des conditions de la vente ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la commune ne pouvait s'engager au-delà des conditions financières figurant dans la seule DIA qui lui avait été notifiée et qui ne contenait aucune indication sur la rémunération de l'agence, le Tribunal a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 12 juin 1990, entre les parties, par le tribunal d'instance de Roanne ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Lyon.



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Edité par - LeNabot le 10 avr. 2007 14:09:41
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abrill
Contributeur vétéran

156 réponses

Posté - 10 avr. 2007 :  15:10:58  Voir le profil
Je crois qu'il y a confusion : la commssion de l'agent immobilier est due si celle ci apparait dans la DIA par la commune et peu importe le contrat entre le vendeur et l'agent immobilier. La DIA est un engagement du déclarant.

Par contre si cette commission n'apparait pas dans la DIA. Le vendeur, selon son contrat, doit la régler directement à l'agence. A charge pour lui de prouver ou pas le bien fondé du contrat passé avec son agence
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 10 avr. 2007 :  15:15:43  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par abrill

Le vendeur, selon son contrat, doit la régler directement à l'agence.
Si le mandat prévoyait la commission à la charge du vendeur.

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jcm
Pilier de forums

5131 réponses

Posté - 10 avr. 2007 :  17:13:24  Voir le profil
LeNabot, tous les arrêts que vous nous présentez n'ont rien à voir avec la question. Pour le premier, l'AI n'avait pas vendu. Pour le deuxième, vice de forme. Pour le troisième, idem, le notaire avait oublié de notifier qu'il y avait une commission...
Si la préemption de la commune est acceptée par le vendeur, la commission est due, dans les conditions prévues initialement, charge vendeur si la comm était prévue vendeur, charge mairie si elle était prévue acquéreur.
Encore faut-il, dans ce dernier cas, que la DIA précise qu'il y a une comm charge acquéreur, sinon elle refusera de la payer.
La préemption s'analyse comme une substitution d'acquéreur, et c'est bien la vente initiée par l'AI qui aboutit.
Vu votre haine viscérale des AI, LeNabot, vous auriez préféré une autre solution, mais il faudra vous faire une raison.
J'ai personnellement gagné un procès sur ce point, il y a fort longtemps : la mairie et l'avocat de la mairie avaient prétendu que la comm n'était pas due, donc ils avaient fait baisser le prix. La comm était charge vendeur.

jcm

Edité par - jcm le 10 avr. 2007 17:14:19
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thoveyrat
Pilier de forums

8410 réponses

Posté - 10 avr. 2007 :  17:22:52  Voir le profil  Voir la page de thoveyrat
C'est vrai qu'il y a une nette différence entre le seul fait d'avoir envoyé un congé pour vente (ce n'est d'ailleurs pas nécessairement lui qui l'a envoyé) et le fait d'avoir trouvé un acquéreur, même si ensuite la mairie s'y substitue.
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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 10 avr. 2007 :  18:40:32  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par jcm

Vu votre haine viscérale des AI, LeNabot, vous auriez préféré une autre solution, mais il faudra vous faire une raison.


Laissez donc la supposition de la prétendue haine que j'ai contre les AI. Vous avez vous aussi vos bêtes noires, les notaires. Non ?

Je dirais que c'est encore positif chez vous de reconnaitre que dans le cas de la préemption d'un locataire, la commission n'est pas due. Car chez vos confrères, c'est loin d'être évident. Regardez donc le nombre d'arrêts de la Cour de Cass qui étendent par terre les AI qui prétendent le contraire.

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LeNabot
Pilier de forums

13018 réponses

Posté - 10 avr. 2007 :  19:20:23  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par jcm

et c'est bien la vente initiée par l'AI qui aboutit.

Vente aboutie ? Laissez moi rire.

Une préemption c'est à la fois un échec pour l'acquéreur et surtout pour le vendeur qui obtient rarement le prix demandé.

Mais savez vous jcm, que lorsque l'on fait une DIA, il n'est nul besoin de mentionner un acquéreur ? (information facultative).

http://www2.equipement.gouv.fr/formulaires/formfiche.asp?IdFormulaire=41


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Edité par - LeNabot le 10 avr. 2007 19:21:10
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abcyz
Contributeur senior

82 réponses

Posté - 20 mai 2007 :  11:36:41  Voir le profil
Dans le cas que vous citez, la commission est due par le vendeur, et la vente à la mairie a lieu à l'occasion d'une déclaration d'intention d'aliéner suivi d'une préemption.

La commission est due par le vendeur à l'agent immobilier comme précisé probablement sur le compromis de vente.

Si le prix de vente à la mairie est différent du prix de vente indiqué sur le compromis, la commission pourrait peut-être être revue à la baisse, mais ce n'est pas certain.

abcyz
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tibo13
Contributeur actif

43 réponses

Posté - 28 mai 2007 :  23:56:03  Voir le profil
Et oui Le Nabot, tous les AI ne sont pas des voyous et il parait même que certains travaillent !!!!
Alors laissez nous gagner notre vie quand le travail est fait et correctemment fait d'après Eliot

Cdlt

T
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