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JB22
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 Posté - 21 mars 2013 : 13:42:18
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De même qu'il n'est pas possible d'utiliser un compte 45 ou 46 pour enregistrer la dette à moyen terme de l' emprunt et utiliser un compte 164 il faut créer un compte 274 Prét au lieu du compte 454. |
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JPM
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 42
Posté - 24 mars 2013 : 11:23:08
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Pour ma part, je reste sur mon topo, complété et remis en forme
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-6-3-3.htm
J'ai précisé : Le projet est établi en fonction des caractéristiques juridiques énoncées dans la loi :
- Elle évoque « la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires »
- L’emprunt est alors souscrit au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer
- Il est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
- Les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus de contribuer à son remboursement au syndicat
Les fonds versés au syndicat par l’établissement bancaire, au bénéfice des seuls copropriétaires « décidant d’y participer » ne sont pas un produit du syndicat.
L'arrêté du 14 mars 2005 dit bien qu'à réception des fonds empruntés, le compte 712 " emprunt " est crédité par le débit du compte 51.
Mais il s'agissait en 2005 de l'emprunt classique du syndicat assez rare.
Le régime créé en 2012 exige une autre approche.
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andre78fr
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 Posté - 24 mars 2013 : 12:19:09
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Faites des simulations ; si vous avez 20 000 € de travaux payés (terminés) dans l'exercice, 15 000 € financés par l'emprunt et 5 000 € par des appels vous allez faire ressortir un déficit de 15 000 € dans la partie travaux de l'annexe 2 si vous ne faites pas apparaître cet emprunt comme un produit. |
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JB22
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44
Posté - 24 mars 2013 : 13:00:09
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"Mais il s'agissait en 2005 de l'emprunt classique du syndicat assez rare.
Le régime créé en 2012 exige une autre approche."
Le régime crée par le décret de 2012, ne change rien à la nature juridique de l' emprunt, il impose au syndicat de payer lui-même les échéances du prêt et de les récupérer auprès des copropriétaires emprunteurs, et la gestion par le syndic.( ce qui entraînera le paiement d' honoraires, dont on se serait bien passés).
On peut dire que les copropriétaires qui n'ont pas l'intention de souscrire au Prêt copropriété ont intérêt à voter contre, pour éviter au syndicat de devoir faire l' avance des fonds en cas d'impayé;et devoir engager une procédure de recouvrement auprès de l' organisme de garantie.
La particularité des emprunts copropriété et le fait que le paiement des annuités d' emprunt constituent des "charges" et la récupération auprès des copropriétaires des " profits", au même titre que les "provisions" sur charges.
Part contre il est bien certain que cela complique la gestion, on a une charge d' un coté et un profit de même montant d 'autre part.
Cela complique énormément la gestion en cas de remboursements anticipés.
D' accord avec andre78fr, il faut être cohérent.
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JPM
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45
Posté - 24 mars 2013 : 13:59:48
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JB 22 : citation: On peut dire que les copropriétaires qui n'ont pas l'intention de souscrire au Prêt copropriété ont intérêt à voter contre, pour éviter au syndicat de devoir faire l' avance des fonds en cas d'impayé;et devoir engager une procédure de recouvrement auprès de l' organisme de garantie.
Juste observation de JB 22 !
L'avantage de Copro 100 était que la décision initiale imposée au syndicat était neutre : enregistrer les noms de ceux qui souhaitent emprunter, recueillir les dossiers et les transmettre à l'établissement financier. Si une majorité avait voté contre elle aurait été lourdement condamnée pour abus de majorité.
Par contre il n'y a pas lieu " d'engager une procédure de recouvrement cntre le garant ". Il suffit d'une mise en demeure LRAR au débiteur demeurée vaine pendant 30 jours puis de saisir la garant qui doit payer à première demande.
Le dispositif nouveau est d'autant plus vicieux que le vote exige la même majorité que celle nécessaire pour décider les travaux 
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JPM
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46
Posté - 24 mars 2013 : 14:31:46
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André 78 : citation: Faites des simulations ; si vous avez 20 000 € de travaux payés (terminés) dans l'exercice, 15 000 € financés par l'emprunt et 5 000 € par des appels vous allez faire ressortir un déficit de 15 000 € dans la partie travaux de l'annexe 2 si vous ne faites pas apparaître cet emprunt comme un produit.
Je suis très à l'écoute et prêt à faire une simulation mais dans mon mécanisme l'existence d'un emprunt n'a aucune incidence sur la réalisation des appels de fonds pour travaux.
S'il y a 4 copropriétaires dont trois empruntent, les 450-01 à 04 seront débités de la quote-part de l'appel de fonds.
Le montant total de l'appel figurera au crédit du 102 (ou 702)
Pour un copropriétaire le 450 sera crédité par son paiement par chéque.
Pour les trois qui empruntent le 450 sera crédité par le débit du compte de transit (prélèvement sur la quote-part des fonds versés au titre de l'emprunt). Il est bien entendu que le syndicat conserve la maîtrise et le maniement des fonds encaissés au titre de l'emprunt.
Je ne vois donc pas en quoi il pourrait y avoir une distorsion dans l'annexe 2 puisque le traitement des appels de fonds n'est pas modifié par l'existence de l'emprunt.
Il me semble que l'exemple donné par Universimmo les fonds versés par l'établissement de crédit sont passé au crédit de 712.
Dans mon système il y a en fait deux comptabilités parallèles : celle des travaux et celle de l'emprunt. La comptabilité des travaux n'est en rien affectée par l'existence d'un emprunt.
Un seul lien entre les deux : flux financier du compte de transit vers les comptes 450 (ct) des emprunteurs pour couvrir les appels de fonds portés à leur débit.
Par la suite, le compte travaux étant en principe clôturé, on en vient à l'opération de remboursement du prêt.
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andre78fr
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Posté - 24 mars 2013 : 15:04:06
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Ce qui est dommage puisque vous ne distinguer alors pas la partie emprunt de la partie réellement appelée comme dans cet exemple :
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JPM
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Posté - 24 mars 2013 : 15:56:01
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Votre tableau est très bien pour un emprunt du syndicat au sens propre du terme. vraiment très bien.
Mais pour le nouveau régime légal, le syndicat n'est emprunteur qu'à l'égard de l'établissement financier pour le seul service de l'emprunt.On a déja dit à ce propos que le syndicat n'a qu'un patrimoine de transit, comme le popotier du mess.
Il n'y a en principe aucun risque pour le syndicat qui est couvert par le garant.
Donc les emprunteurs véritables sont les copropriétaires ayant décidé d'emprunter.
C'est pour eux que les fonds sont un produit. Il n'y a pas lieu de les faire apparaître dans l'annexe 2. Tout se passe en vérité comme s'ils avaient emprunté ailleurs et à l'insu du syndicat.
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andre78fr
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Posté - 24 mars 2013 : 16:29:12
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Excusez moi mais il me semble que c'est tout le contraire ; avant c'était les banques qui proposaient des emprunts groupés mais en gérant directement les remboursements alors que le nouveau dispositif fait du syndicat d'une part la caution solidaire et d'autre part le gestionnaire (enfin sans doute que des établissements bancaires vont proposer divers systèmes et dispositifs)...
Franchement ne pensez-vous pas que les copropriétaires seraient étonnés de voir la ligne "7122 - Emprunts sur travaux" vide alors qu'ils ont voté cet emprunt ?
Evidemment l'emprunt peut ne concerner qu'une partie des copropriétaires mais c'est également le cas des travaux qui peuvent être sur une catégorie/clé spéciale (que le bâtiment A par exemple...).
citation: comme s'ils avaient emprunté ailleurs et à l'insu du syndicat.
C'est beau comme du Virenque !!! |
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JB22
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Posté - 24 mars 2013 : 16:46:34
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"Par contre il n'y a pas lieu " d'engager une procédure de recouvrement cntre le garant"
Je ne parle pas de procédure judiciaire, je me suis mal exprimé.
Il va bien valoir faire les démarches pour obtenir le remboursement de l' impayé, d' abord auprès de l 'emprunteur et ensuite auprès du garant si le l' emprunteur n' a pas remboursé.
Pendant ce temps c'est le syndicat qui finance.
"Si une majorité avait voté contre elle aurait été lourdement condamnée pour abus de majorité."
Dans les emprunts de type copro100, il y a, en général, une exclusion de garantie en cas de "surendettement".
Donc les non emprunteurs étaient en droit de ne pas courir ce risque. Sous l' appréciation souveraine des tribunaux. |
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JPM
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Posté - 24 mars 2013 : 18:15:22
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André 78 citation: le nouveau dispositif fait du syndicat d'une part la caution solidaire
C'est totalement inexact !
L'art. 26-7 indique que le syndicat est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire fourni par une entreprise d'assurance spcialement agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l'art L 518-1 du Code monétaire et financier ...
Ce texte répond également à l'observation de JB 22 : en totalité, sans franchise et sans délai de carence. Faut-il rappeler à propos des garants financiers que si certaines copropriétés, dans le passé, ont éprouvé des difficultés pour obtenir une provision en cas de sinistre, d'autres, mieux conseillées, ont obtenu pour le même dossier satisfaction dans des délais très brefs.
Dans le nouveau dispositif, et comme dans bien d'autres situations du régime de la copropriété le syndicat est un intermédiaire entre les copropriétaires et le monde extérieur, ici un établissement financier.
Cher André 78, rassurez vous ! S'ils ne trouvent rien en 7122, les copropriétaires dormiront quand même tranquilles 
Enfin : je présente un projet ; je n'ai aucune prétention à la vérité dogmatique ; Je constate qu'en l'espèce le syndicat n'est pas l'emprunteur réel mais le gestionnaire des fonds empruntés par certains copropriétaires avec mission impérative d'abonder leurs comptes individuels en temps approprié pour couvrir des appels de fonds pour travaux.
Il convient d'organiser la comptabilité de ces opérations en respectant leur nature juridique.
Rien ne dit pour autant que les pouvoirs publics suivront ce raisonnement. Nous savons tous que l'engagement juridique de l'article 14-3 a été maintenu fermement dans la loi mais que le décret comptable ne le respecte que très partiellement.
Quant on tire trop sur l'élastique, il vous pète à la g......
Preuve en est que cette année beaucoup de syndics présentent des "contrats de syndic" dans lesquels on ne trouve plus les 6 ou 7 pages du damier incompréhensible de la CNC. Qui pourrait les blâmer ?
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andre78fr
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Posté - 24 mars 2013 : 19:08:42
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Il s'agit bien de voter par l'AG un emprunt au nom du syndicat et si ce dernier est garanti par un organisme c'est justement parce qu'il est lui même garant des emprunteurs, non ?
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andre78fr
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Posté - 24 mars 2013 : 19:20:24
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JPM
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Posté - 26 mars 2013 : 07:27:14
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Ce sont bien les copropriétaires qui sont les emprunteurs. Les fonds pretés vont au crédit de leur compte. Ce sont encore les emprunteurs qui remboursent et personne d'autre.
L'établissement financier est le prêteur
Conclusion : le syndicat n'est ni prêteur ni emprunteur mais un intermédiaire entre les deux. Un peu comme un serveur de restaurant entre les convives et le cuisinier. Il prend les commande et apporte les plats. Ensuite il apporte l'addition, prend les sous et les rapporte à la caissière.
Tout cela est lié aux spécificités de l'institution juridique particuliere qu'est la copropriété. Les juristes français ont du mal à absorber le préfixe co dès lors qu'on sort des secteurs marécageux ou il y a concubinage, copinage, concussion, etc ...
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JB22
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Posté - 26 mars 2013 : 08:17:54
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Cité par JPM
"L'art. 26-7 indique que le syndicat est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire fourni par une entreprise d'assurance spcialement agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l'art L 518-1 du Code monétaire et financier ..."
Pourquoi le syndic aurait-il besoin d' une caution s'il n' est pas l' emprunteur et le débiteur des annuités d' emprunt.
Une garantie (caution) ne dispense pas de la responsabilité, de même qu'une assurance ne vous dispense pas de votre responsabilité.
Pourquoi mettre dans l' annexe 1, en engagements le montant de l' emprunt dû, s'il n'y a pas d' emprunt par le syndicat. Il n' y a pas non plus à mettre dans l' annexe 1 au débit le montant restant dû par les copropriétaires et au crédit le montant dû à l' emprunteur.
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JPM
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Posté - 26 mars 2013 : 09:37:19
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JB 22 citation: Pourquoi mettre dans l' annexe 1, en engagements le montant de l' emprunt dû, s'il n'y a pas d' emprunt par le syndicat. Il n' y a pas non plus à mettre dans l' annexe 1 au débit le montant restant dû par les copropriétaires et au crédit le montant dû à l' emprunteur.
Bonne question
Le syndicat doit conserver la maîtrise des fonds empruntés pendant la durée de leur consommation c'est à dire pendant tout ou partie de la durée du chantier jusqu'à la clôture des comptes des travaux.
Comme indiqué précédemment la consommation des fonds prétés se fait par virement au crédit des 450 des emprunteurs chaque fois qu'il y a un nouvel de fonds et jusqu'à épuisement de la quote part empruntée.
Il est bien évident que si les sommes empruntées étaient placées d'emblée au crédit des 450 ou même des 450-4, les comptes individuels présenteraient un solde créditeur absurde et paralysant le paiement des appels de fonds ordinaires.
Cela justifie l'apparition de l'emprunt en annexe 1.
Par ailleurs la situation de l'opération doit apparaître à tout moment, au fil de l'eau dans la comptabilité de l'immeuble par le truchement de mouvements par OD (sans mouvement financier physique) ce qui justifie l'utilisation de comptes de transit 461 et 462 ou à créer spécialement.
J'étais bien débiteur à l'égard de l'épicier Boualem. Mais c'était comme si les 7 officiers de la compagnie étaient venus les uns après les autres acheter 100 gr de pois chiches.
Comme si ? " On dirait que tu es la marchande et moi je suis la cliente ! Vous n'avez jamais entendu cela ?
Popotier, ce n'est pas une fiction, c'est une fonction. Le syndicat c'est pareil
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Sujet |
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Emprunt collectif de copropriété et comptabilité 
