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JB22
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 Posté - 17 mars 2013 : 17:15:36
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Le plan comptable général prévoit un compte 164 "Emprunts auprès d' un établissement de crédit".
Donc dans l' esprit de ce plan il faut donc créer un compte 164 au lieu est place du compte 515 que j 'avais proposé, le reste étant sans changement.
La classe 1 concernant les fonds dont dispose le syndicat à long terme que ces fonds lui appartiennent (Aux copropriétaires) en propre ou dont il dispose, fonds prêtés.
Dans l' annexe 1 il faudra donc ajouter une ligne 164 Emprunts. |
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JPM
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 22
Posté - 17 mars 2013 : 23:43:55
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Mon projet peut être consulté avec le lien :
http://www.jpm-copro.com/Comptabili...emprunts.htm
Il peut certainement être amélioré.
Pour faire simple j'ai pris le cas d'une copro à deux  avec un chantier de 3000 € et un emprunt de même montant.
Il y a les écritures et une sorte de grand livre.
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andre78fr
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23
Posté - 19 mars 2013 : 05:56:38
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Bonjour,
Finalement après avoir tout relu et cogité pendant 2 jours, il me semble que c'est "Rédaction Universimmo" qui avait le mieux résumé tout ça, en dehors du compte 140...
L'exemple détaillé de JB22 pose problème à cause du compte 515 et je dois avouer que je n'ai rien compris aux tableaux de JPM !
En fait je ne vois pas pourquoi on a besoin de ces comptes 461 et 462, a priori on peut tout à fait s'en passer.
Au début je pensais que 450-4 était nécessairement une subdivision de TOUS les comptes mais si c'est un compte unique ça me semble la meilleure solution puisqu'il existe et a le bon intitulé !
Pour résumer un traitement de base, avec travaux terminés dans l'année, je vous propose un premier PDF :
Il me semble important d'insister sur l'usage des clés pour ne pas avoir de sous-comptes et passer globalement le montant sur le 164 ou le 4504... Au moment de la répartition elles jouent évidemment un rôle crucial entre les souscripteurs et les autres.
Du coup les principales "réformes" et adaptations qui seraient bienvenues sont :
1. la création du compte 164 - Emprunts ;
2. son insertion dans le modèle d'annexe 1 avec les avances et provisions ;
3. supprimer évidemment le cadre "Emprunt" hors-comptabilité qui est tout en bas à droite ;
4. l'utilisation de la ligne 459 qui ne sert pas souvent (enfin je crois) pour en faire un 4504 - Emprunts.
Voici l'allure de cette nouvelle Annexe 1 :
La question délicate qui suit est celle des appels de fonds sur ces travaux où certains copropriétaires ont souscrit et d'autres pas...
André
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JPM
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24
Posté - 19 mars 2013 : 07:38:21
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Sur le message d'André 78 :
D'abord bravo pour les techniques d'insertion de documents dans le message. C'est très choette avec notamment les commandes d'impression dans le document inséré.
Sur la première ligne vote / engagement
Pour ma part j'ai sauté l'engagement et il est vrai qu'on peut l'insérer dans le dispositif. Mais l'engagement n'existe qu'au niveau du syndicat qui a seul qualité d'emprunteur. Et l'engagement ne peut être enregistré qu'à la date d'acceptation formelle du prêt par l'établissement financier.
OK pour le 164 à créer. C'est un élément définitivement retenu.
La contre partie dans 450400 ? c'est impossible.
On ne peut passer en 450 que des dettes ou créances exigibles et les mouvements financiers liés à ces dettes et créances
Une autre question est ensuite de savoir si, au déblocage des fonds, ceux ci doivent aller au 712. Je ne le crois pas puisqu'au final ils doivent se retrouver au crédit des 450 des copropriétaires emprunteurs. Là ils constitueront le paiement des appels de fonds pour les travaux réalisés par le syndic.
Le montant global de l'emprunt doit donc passer par un compte de transit d'où les fonds ressortiront en 5 quotes-parts s'il y a 5 emprunteurs
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Potus
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Posté - 19 mars 2013 : 10:47:15
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Nous avons effectué des travaux importants financés par un Copro 100 souscrit par les 2/3 des copropriétaires.
Le cumul des sommes empruntées par les copropriétaires a été versé intégralement par Copro 100 au syndic.
Celui-ci l'a inscrit comptablement au compte 12 ""solde en attente sur travaux".
Résultat, le solde de l'annexe 5 ne correspond pas au solde du compte 12 en annexe 1...
Les comptes doivent-ils être rejetés par l'AG??
Le syndic aurait du inscrire ces sommes sur des comptes 45 créés pour chaque copropriétaire concerné et les répartir en débit/crédit au rythme desp appels de fonds.
Les travaux correspondants à l'objet de l'emprunt Copro 100 se déroulent sur deux exercices.
Donc nous "baladons" cette anomalie comptable sur 2 exercices...
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JPM
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26
Posté - 19 mars 2013 : 11:38:30
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Il est inopportun a priori de rejeter les comptes puisque jusqu'à présent encore il n'existe réglementation pour la tenue de la comptabilité des emprunts. Les syndics font ce qu'ils peuvent.
Vous trouvez trace du versement des fonds dans la comptabilité, c'est déja très bien.
Il faut surtout vérifier que les fonds bien à l'abri et même éventuellement placés si les travaux ne sont pas commencés.
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JB22
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Posté - 19 mars 2013 : 17:42:13
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L' exemple de JPM ne traite que les mouvements financiers, qui devraient, avec les nouvelles règles, intervenir par l'intermédiaire du syndic.
Ne sont pas traitées les opérations de remboursements de l' emprunts compte 661, ni le paiements des intérêts , compte 662 qui constituent des charges.
Ne sont pas non plus traitées l'emprunt lui-même, compte 712, ni le remboursement d' annuités d' emprunts, qui en copropriété constituent des "produits"
Ces charges et produits doivent faire l' objet dune répartition et apparaître dans l' annexe 2 et l' annexe 4.
Le problème se complique si un plusieurs remboursements anticipés partiels ou totaux interviennent.
On se trouve face à un problème de clés de répartition... |
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JPM
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28
Posté - 19 mars 2013 : 18:59:26
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Très rapidement une remarque :
On ne peut pas ici utiliser les comptes 7 ou 6 puisque le syndicat, certes seul emprunteur à l'égard de l'établissement financier, n'est qu'un intermédiaire au profit des copropriétaires.
L'emprunt n'est pas un produit puisque les fonds vont effectivement aux copropriétaires par le crédit de leurs 450.
Les remboursements ne peuvent entrer dans les charges communes. Il s'agit peut être d'une charge mais imputable individuellement comme dans le cas de l'arrticle 10-1.
J'ai bien traité les remboursements mais je n'ai utilisé ni 712 nin 661.
Je n'ai pas traité les intérêts, c'est exact.
Le problème des grilles de répartition se pose!
Et se posera aussi le problème de la rémunération du syndic car on ne pourra pas clamer partout qu'il n'y a pas grand chose à faire. Rien qu'à cet égard la réforme est très critiquable.
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JB22
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Posté - 19 mars 2013 : 19:56:26
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L"article 10-1 ne concerne que de l' imputation au seul "copropriétaire concerné", il ne dit pas que ces charges ne doivent être comptabilisées.
Il est courant que des charges travaux ne soient imputables qu' à certains copropriétaires, ce n' est pas un motif de non-comptabilisation.
Il serait bon que la "rédaction Universimmo" revienne dans la discution. |
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JPM
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Posté - 20 mars 2013 : 11:57:14
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Il n'est pas douteux qu'avant tout il convient de se mettre d'accord sur la nécessité ou non des comptes 6 et / ou 7.
L'article 26-4 de la souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat mais au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d'y participer.
Les fonds sont donc versés au syndicat. Ils ne lui appartiennent bien entendu pas mais, deplus, le syndic n'a pas la liberté de les manier à son gré. Il ne peut en disposer que pour les placer au crédit des différents comptes 450 concernés, et pour assurer la couverture des appels de fonds effectués pour les travaux concernés.
Le syndic peut conserver les fonds prêtés et ne les libérer qu'au fur et à mesure des appels de fonds successifs. Il ne peut pas les utiliser pour un autre usage.
Les fonds reçus doivent donc être placés dans un compte de transit. Il n'y a pas lieu de les enregistrer comme produits revenant au syndicat.
Quant aux remboursements annuels ? Il ne s'agit pas de charges de copropriété au sens propre du terme.
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JB22
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Posté - 20 mars 2013 : 13:28:16
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"Il n'est pas douteux qu'avant tout il convient de se mettre d'accord sur la nécessité ou non des comptes 6 et / ou 7. "
Non, il s' agit de savoir si on respecte les règles du décret comptable.
rédaction Universimmo toujours muette..... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 20 mars 2013 : 13:45:01
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Juste histoire de mettre mon grain de sable dans ce sujet...
1 - Je recommande que puisqu'il s'agit d'un emprunt du SDC auprès des copropriétaires qui y consentent, le taux applicable ne devrait pas être inférieur aux taux d’intérêt légal et pas supérieur par exemple aux taux du Livret A.
Bref, prévoir de fixer des limites de taux d'emprunt (seuil et plafond) serait une bonne initiative.
2 - Concernant l'aspect fiscale....
On considère que le SDC est une association syndical (personne morale), mais que ce n'est évidement pas une entreprise.
C'est d'ailleurs ce qui permet à un SDC d'ouvrir un compte épargne dans une banque.
Imaginons la situation suivante :
- Un SDC fait une demande d'emprunt auprès des copropriétaires, lesquels acceptent moyennant un remboursement sous 24 mois au taux d'intérêt légal en vigueur.
- Imaginons que la quote-part afférent à cet emprunt d'un des copropriétaires dépasse 760€ (hors intérêt).
Quid de la déclaration fiscal du SDC envers ledit copropriétaire considérant qu'à partir d’un montant de prêt de 760€, la déclaration aux impôts est obligatoire.
Un prêt étant un acte sous seing privé qui est signé par les différentes parties entre eux. Une fois enregistré auprès des impôts (à partir d’un montant de prêt de 760€, la déclaration aux impôts est obligatoire) et contre un forfait de 125€ (en 2011) le document aura alors deux valeurs qui seront très précieuses en cas de litige : une date certaine qui établit la date de départ du prêt, et la nature exacte de la transaction sera reconnue, ce qui évitera de la confondre avec un don et couvrira les copropriétaires participants d’éventuelles assimilations à un pseudo fonds de solidarité.
- Au-delà de 1 500 euros, il est conseillé de passer par un acte notarié afin d’officialiser l’opération de prêt entre particulier (comptez environ 550€ de frais pour un prêt de 20 000 €). Reste à savoir la force probante et opposable par devant les juridiction compétente d'une décision d'AG concernant la rédaction d'une décision d'AG sur le consentement individuel des copropriétaires d'un prêt collectif envers le syndicat....
Je ne suis pas certain que la décision collective en ce cas s'applique à tous, y compris aux copropriétaires opposants. Et sur ce point, je suis OK avec JPM.
Petite lecture, en parallèle, histoire de confronter des notions fiduciaire entre particuliers et copropriétaires/SDC :
- http://www.confidentielles.com/r_33...ensables.htm
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andre78fr
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 Posté - 20 mars 2013 : 15:15:17
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Bonjour,
La question du taux c'est surtout une affaire de négociation avec les banques mais il semble surtout important de rémunérer celui qui assume la gestion ; dans le cas d'un Copro 100 l'organisme financier a un travail administratif bien plus conséquent que si c'est le syndic qui gère... L'aspect fiscal est également important et gagnerait à être précisé.
Je viens de travailler comme un malade depuis 4 jours pour introduire cette gestion dans mon logiciel et je vous invite à jeter un oeil à la présentation/documentation que j'ai rédigée et qui aborde aussi bien les questions générales que la mise en oeuvre particulière dans ce programme :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=15043
Ou le PDF directement : http://www.valcompta.net/Gestion_em...mpta_v34.pdf
André
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Posté - 20 mars 2013 : 15:31:17
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Le présent message s'insère avant l'intervention de Luc Standon...
Le sujet a bien avancé et nous nous proposons de communiquer le lien vers ce sujet à ceux qui, comme l'ARC notamment, vont probablement être consultés pour une mise à jour de l'arrêté du 14 mars 2005.
Nous souscrivons aux dernières propositions mais avec des différences :
- d'accord pour comptabiliser la souscription du prêt obtenu au crédit d'un 164 par le débit d'un 4611, mais subdivisé par copropriétaire pour le suivi des capitaux restant dus par copropriétaire participant ;
- nous comptabilisons l'encaissement du prêt au crédit du 712 sur la rubrique des travaux concernés par le débit de la banque ;
- nous n'effectuons le ou les appels de provisions que sur les copropriétaires non participants, au moyen d'une clé qui exclut les lots participants à l'emprunt ;
- la suite concernant les travaux se déroule comme normalement ;
si la banque ne prélève pas directement les trimestrialités de remboursement sur les copropriétaires :
- à réception de chaque trimestrialité de la banque, le montant de la trimestrialité globale est décomposé en capital et intérêts ;
la trimestrialité globale est passée au crédit du compte fournisseur de la banque, les intérêts sont passés au débit du compte de charges financières sur emprunt (662) et le capital au débit du 164 ;
parallèlement, la trimestrialité est décomposée en quote-parts par copropriétaire participant, chaque quote-part est débitée au copropriétaire concerné ; la contrepartie crédit de ces écritures est la suivante : la part capital de chaque quote-part est débitée au 4611 de chaque copropriétaire et le montant des intérêts crédité au compte de produits financiers (716), le 716 et le 662 se compensant aux arrondis près...
Le paiement ensuite de la trimestrialité se fait de fournisseur à banque.
si la banque prélève directement les trimestrialités de remboursement sur les copropriétaires :
il faut alors travailler à partir des tableaux d'amortissement fournis nécessairement par la banque sur le modèle probablement de ce que fournit le CFF pour le copro 100 ;
les écritures à passer ne concernent alors que le capital amorti par la trimestrialité, passé au débit du 164 et, divisé en quote-parts au crédit du 4611 de chaque participant...
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Édité par - rédaction Universimmo le 20 mars 2013 15:33:33 |
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andre78fr
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Posté - 20 mars 2013 : 15:40:03
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Pour l'essentiel nous nous rejoignons mais je préconise pour ma part :
1. le compte 454 - Copropriétaires / emprunt qui peut remplacer le 459 de l'annexe 1 (cf. la documentation du précédent message) et non subdivisé dans mon système (associé à une clé pour en connaître sa répartition) ;
2. La gestion des appels est beaucoup plus délicate, il ne suffit pas d'exclure les lots "non emprunteurs" puisque les emprunteurs partiels seront rattrapés à un moment par les appels de provisions normaux...
3. Le compte 704 - Remboursement d'annuités est plus adapté que le compte 716 qui correspond à des produits financiers (c'est à dire d'une épargne placée).
Sur la question des tableaux d'amortissement et des frais accessoires (assurance, gestion...) il faut en effet laisser sa gestion à l'organisme de crédit.
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Édité par - andre78fr le 20 mars 2013 15:42:35 |
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Posté - 20 mars 2013 : 16:13:36
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citation: 1. le compte 454 - Copropriétaires / emprunt qui peut remplacer le 459 de l'annexe 1 (cf. la documentation du précédent message) et non subdivisé dans mon système (associé à une clé pour en connaître sa répartition) ;
Nous sommes sensibles à l'argument de JPM : les 45 sont des comptes de créance à vue...
Et c'est bien pratique de le subdiviser par copropriétaire participant car en cas de vente cela permet de connaître tout de suite le capital restant dû à mentionner à l'état daté !
citation: 2. La gestion des appels est beaucoup plus délicate, il ne suffit pas d'exclure les lots "non emprunteurs" puisque les emprunteurs partiels seront rattrapés à un moment par les appels de provisions normaux...
Non : ils ne seront jamais rattrapés car tous les appels de provision seront faits sur une clé de répartition qui exclut les lots des copropriétaires participants : il n'y a aucune raison de leur faite un appel de provision puisque leur quote-part a été entièrement réglée par l'emprunt ; ils ne seront sollicités qu'en cas d'appel complémentaire et bien entendu pour le solde de régularisation...
citation: 3. Le compte 704 - Remboursement d'annuités est plus adapté que le compte 716 qui correspond à des produits financiers (c'est à dire d'une épargne placée).
Vous avez probablement raison. |
Édité par - rédaction Universimmo le 20 mars 2013 16:16:08 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 mars 2013 : 16:20:52
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OK en premier lieu avec Universimmo pour le compte fournisseur du prêteur.
Mais pour citation: nous n'effectuons le ou les appels de provisions que sur les copropriétaires non participants, au moyen d'une clé qui exclut les lots participants à l'emprunt
je comprends bien mais ce serait casse gueule avec beaucoup de syndics ou beaucoup de comptables (c'est sur).
Enregistrer la masse du prêt en 712, je comprends bien aussi. Mais pour des chantiers non terminés à la clôture de l'exercice cela risque de faire presenter comme boiteux aussi bien le compte 12 que le compte de l'emprunt. Cela aura l'avantage de faire un matelas de trésorerie pour le paiement des travaux mais ....
Il faut prévoir aussi le cas d'une vente avec reprise de l'emprunt.
Il est clair que le décret remplace un bon mécanisme par un moins bon et surtout beaucoup plus coûteux.
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Potus
Contributeur actif
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Posté - 20 mars 2013 : 16:29:35
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Etes vous d'accord avec ce que j'écrivais :
"...Le syndic aurait du inscrire ces sommes sur des comptes 45 créés pour chaque copropriétaire concerné et les répartir en débit/crédit au rythme des appels de fonds."
et encore :
"..Le cumul des sommes empruntées par les copropriétaires a été versé intégralement par Copro 100 au syndic.
Celui-ci l'a inscrit comptablement au compte 12 ""solde en attente sur travaux".
Résultat, le solde de l'annexe 5 ne correspond pas au solde du compte 12 en annexe 1... "
Comment en sortir
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Édité par - Potus le 20 mars 2013 16:32:33 |
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andre78fr
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Posté - 20 mars 2013 : 16:36:28
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Potus, il est assez difficile de dire avec certitude de quelle manière le syndic aurait du comptabiliser ces opérations mais il faut évidemment que les comptes soient juste, tant sur le plan global qu'individuel...
Universimmo ; pour les appels le problème c'est qu'il est justement possible de souscrire non pas la totalité mais une partie de la quote-part dans les travaux !
Article 26.4 :
citation: Les copropriétaires qui décident de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses. |
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JPM
Modérateur
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40
Posté - 20 mars 2013 : 17:21:00
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Observation très pertinente d'André 78
On peut aussi y ajouter les remboursements anticipés partiels quand ils sont possibles.
Je crois vraiment qu'il faut abandonner cette idée. Les appels doivent être effectués conformément à la pratique habituelle aussi bien pour les emprunteurs que les autres.
C'est à la procédure comptable de l'emprunt de s'adapter.
Il faudra aussi tenter de faire le clair sur le caractère impératif de cette procédure ou sur la possibilité qu'auraient les banques de continuer le Copro 100 traditionnel.
De même UI évoque le maintien éventuel de prélèvement automatique sur le compte de l'emprunteur qui serait très souhaitable mais qui est écarté par le texte.
Dernière observation : pour l'effet du privilège spécial les remboursements périodiques sont assimilées aux charges de copropriété. Bonne solution mais qui montre bien qu'il ne s'agit pas de charges de copropriété.
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Emprunt collectif de copropriété et comptabilité 
