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doctor
Contributeur actif

255 message(s)
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Posté - 16 janv. 2013 :  16:45:03  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de doctor
Bonsoir,

je profite du précédent post pour rapporter les résultats d'une étude que nous avons réalisée sur l'assujettissement des SCI à l'impôt sur les sociétés.
Notre modèle de calcul tient compte de la fiscalité en cours de vie mais également lors de la sortie (transmission pour voie de cession ou autre).

Nous avons ensuite fait varier les hypothèses selon 3 axes :

- durée de détention égale à 15 ou 30 ans
- Impôt sur les sociétés à 15% ou 33,33%
- tranche marginale d'imposition de l'associé : 14%, 30%, 41% ou 45%.

Cela fait 16 configurations

Résultat : l'option pour l'IS n'est intéressante pour aucune d'entre elles.
Le taux de surfiscalisation varie entre 31% et 164%.
En d'autres termes, dans le meilleur des cas, l'assujettissement entraîne un surcroît d'imposition de 31%. Dans le pire, l'imposition globale est multipliée par 2,64.

L'étude devrait prochainement faire l'objet d'une nouvelle publication.

Seule solution pour ceux prisonniers d'une SCI ayant opté pour l'IS : céder la nue propriété à une nouvelle SCI à l'IR tout en conservant temporairement l'usufruit dans la SCI à l'IS.

En espérant éclairer ceux qui avaient des doutes sur le sujet.


Édité par - doctor le 17 janv. 2013 00:07:28

nefer
Modérateur

12615 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 Posté - 17 janv. 2013 :  10:12:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par doctor

Bonsoir,

je profite du précédent post pour rapporter les résultats d'une étude que nous avons réalisée sur l'assujettissement des SCI à l'impôt sur les sociétés.
Notre modèle de calcul tient compte de la fiscalité en cours de vie mais également lors de la sortie (transmission pour voie de cession ou autre).

Nous avons ensuite fait varier les hypothèses selon 3 axes :

- durée de détention égale à 15 ou 30 ans
- Impôt sur les sociétés à 15% ou 33,33%
- tranche marginale d'imposition de l'associé : 14%, 30%, 41% ou 45%.

Cela fait 16 configurations

Résultat : l'option pour l'IS n'est intéressante pour aucune d'entre elles.
Le taux de surfiscalisation varie entre 31% et 164%.
En d'autres termes, dans le meilleur des cas, l'assujettissement entraîne un surcroît d'imposition de 31%. Dans le pire, l'imposition globale est multipliée par 2,64.

L'étude devrait prochainement faire l'objet d'une nouvelle publication.

Seule solution pour ceux prisonniers d'une SCI ayant opté pour l'IS : céder la nue propriété à une nouvelle SCI à l'IR tout en conservant temporairement l'usufruit dans la SCI à l'IS.

En espérant éclairer ceux qui avaient des doutes sur le sujet.




un grand merci pour cet exposé qui est très clair...même si je ne suis pas dans ce cas


philippe30
Contributeur vétéran



1515 message(s)
Statut: philippe30 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 17 janv. 2013 :  10:34:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A lire avec intérêt le résultat de votre étude

A ma connaissance , je peux me tromper mais voici ce que j'ai compris sur les parts sociales.

le calcul de la plus value des parts sociales portent sur la valeur de ventes - la valeur d'achat.

Lors de la vente, il est nécessaire de calculer la valeur des parts à partir de l'actif - le passif.

Si j'ai un bien de 200 Ke dans une SCI , un bien payé l'évaluation des parts sociales s'appuient sur la valeur du bien / nombre de parts ce qui me donnent le montant des parts sociales.
Le calcul de plus value se fait alors entre cette valeur moins la valeur initiale des parts.

Si j'achète un nouveau bien d'un valeur de 200 K€ , mon actif - mon passif est proche de zéro alors ma plus value de parts sociales s'effacent par l'augmentation du passif ?

Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.


Édité par - philippe30 le 17 janv. 2013 19:00:32

philippe30
Contributeur vétéran



1515 message(s)
Statut: philippe30 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 04 févr. 2013 :  09:54:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonne explication sur l'opération
http://avocats.fr/space/franck.dema...94057B72B214
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.


doctor
Contributeur actif

255 message(s)
Statut: doctor est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 30 mai 2013 :  19:52:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de doctor
Bonsoir,

je prolonge le débat "SCI à l'IR versus SCI à l'IS".

Nous avons enrichi l'étude en multipliant les hypothèses et surtout en intégrant les changements consécutifs à la Loi de finance 2013.

La méthodologie adoptée et les résultats ont fait l'objet d'une publication dans la REVUE FISCALE DU PATRIMOINE (Ed. Lexis Nexis) de ce mois. L'article s'intitule :
SOCIETE CIVILE ET CHOIX FISCAUX


Cette nouvelle étude confirme les enseignements de la première : quelque soit l'hypothèse retenue (durée de détention du bien, tranche marginale d'imposition, taux d'impôt sur les sociétés, mode de cession), la fiscalité globale est largement plus pénalisante si la SCI est assujettie à l'IS (sauf à considérer que le bien ne sera jamais cédé).
L'article s'achève par une section consacrée au démembrement, solution optimale pour la détention d'un immobilier professionnel.

Ceux qui sont intéressés ont la possibilité de télécharger l'article à l'adresse suivante :
http://avocats.fr/space/marc.amblar...0703C41EF3D5

Bonne soirée.

biscotte
Contributeur senior



789 message(s)
Statut: biscotte est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 31 mai 2013 :  11:19:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci doctor ;)

papypapy
Nouveau Membre

6 message(s)
Statut: papypapy est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 01 déc. 2013 :  23:39:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour cet excellent est très utile article. Quelques questions à sa lecture

- vous excluez les droits d'enregistrement du calcul, pour quelle raison : je pensais que pour une sci à l'is, ils rentraient dans le résultat de la société l'anne 1 et qu'il était possible dans le cas d'une sci à l'ir de les déduire pour le calcul de la plus-value. Me trompe-je ?

- le mécanisme du démembrement temporaire de la section 4. est présenté dans le cas d'un projet d'acquisition professionnel.

1. Est-il utilisable dans le cadre d'un investissement immobilier patrimonial (par opposition à professionel) ou est-ce retoqué par le fisc ?

2. A partir de quel montant d'investissement jugez vous que le coût de la complexité (frais d'actes et de gestion) dépasse l'intérêt fiscal du démembrement temporaire

Merci d'avance pour votre réponse,

-

philippe30
Contributeur vétéran



1515 message(s)
Statut: philippe30 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 23 juil. 2015 :  18:11:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'option SCI IS est une option à réfléchir

La mauvaise option à l'IS est de penser revendre ensuite le bien par contre pour un achat patrimonial c'est parfait.
Une fiscalité CRl de 2,5 % , amortissement et déficit permettent de se constituer un patrimoine.

Les possibilités de sortie peuvent être la revente des parts sociales à un tiers , à ses enfants , à une holding.


Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.


ohennequin
Nouveau Membre

10 message(s)
Statut: ohennequin est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 22 mai 2017 :  19:33:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Si l'on considère que chaque année les bénéfice d'une SCI a l'IS sont récupérés par les associés, effectivement il n'y a aucun intérêt de cette dernière puisqu'il y a double imposition (l'IS puis le revenu sur les dividendes).

Si les bénéfices restent dans la SCI, la faible imposition de celle-ci permet tout de même de faire des réinvestissements (remboursement de crédits, achat de nouveaux bien, ...) si bien que sur une période moyenne (10 a 15 ans), il est possible d'avoir 1 a deux biens supplémentaires...
Dans ce cas, la revente des biens et la récupération de toutes les sommes, même soumise a l’impôt sur les dividendes, est supérieur a ce que une SCI a l'IR donnerais avec le ou les biens d'origine.

Et plus la période est longue, plus il peut y avoir réinvestissements, et plus la SCI a l'IS gagne en intérêt.

Il est donc nécessaire d'augmenter les comptes courant en associés, et dans le cas d'une SCI pour transmission de patrimoine, de céder aussi les comptes courant aux héritiers. C'est toujours un plus.

A+

Ohe



ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 23 mai 2017 :  14:01:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Dans ce cas, la revente des biens et la récupération de toutes les sommes, même soumise a l’impôt sur les dividendes, est supérieur a ce que une SCI a l'IR donnerais avec le ou les biens d'origine.
Sans aucun exemple chiffré vous annoncez exactement l'inverse de ce qui est écrit et documenté par une personne dont la compétence est reconnue sur ce forum, et basé sur des cas différents et nombreux.

C'est donc peu crédible;

Édité par - ribouldingue le 23 mai 2017 14:02:18

ohennequin
Nouveau Membre

10 message(s)
Statut: ohennequin est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 23 mai 2017 :  15:45:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Je ne remet absolument pas en cause ni les compétences ni la simulation de cette personne (cf la première ligne).

Je dis simplement que toutes les simulations qu'on peut voir sur internet partent toujours du meme postulat: l'argent economisé grace a l'IS est stocké sur le compte et ne sert a "rien"...

J'ajoute donc une autre donnée a l’équation, a savoir les intérêts que peuvent rapporter ce cash, par l'achat d'autres biens immobiliers, ce qui ne serait pas possible a l'IR (cf ma 2eme phrase).

Je ferais un exemple avec des chiffres, ce sera plus parlant.

A+

Ohe
 
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