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pneu
Contributeur débutant
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 Posté - 30 oct. 2012 : 23:51:58
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bonsoir
nous avions elu pour 3 ans du 1 03 2012 au 1 03 2015 notre syndic
et nous venons de recevoir le courrier suivant
en resumé
j ai decidé de passer le relais a l equipe que j'anime encore pour quelques temps et que vous connaissez bien;Celle ci va assurer au sein du groupe NEXITY la continuité grace a votre confiance que j espere vous leur maintiendrez et je vous en remercie
madame X est actuellement en charge du cabinet LAMY NEXITY A X et assurera a ce titre,la nouvelle direction du cabinet
dans un marché de l 'immobilier en perpetuelle evolution NEXITY va mettre a votre service de nouveaux moyens de gestion ect....
en souhaitant vivement que cette nouvelle cooperation vous donne toute satisfaction et restant a votre ecoute
signature des 2 parties
Je suis un peu etonné de cette demarche, pouvez vous me donner votre point de vue sur cet etat de fait et sur son coté legal
doit on attendre 2 ans pour essayer de nous trouver un nouveau syndic
cordialement
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 31 oct. 2012 : 07:06:52
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Votre syndic est le cabinet LAMY NEXITY , la personne physique , donc l'interlocuteur direct qui le représente et gère votre copropriété peut donc changer , sans remettre en cause votre contrat ..
Ces pratiques sont fréquentes et courantes au sein du personnel de tels groupes ..
Bonne journée , BIBI |
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Posté - 31 oct. 2012 : 08:03:27
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si le syndic qui s'arrete n'est pas nexity, il faut passer par une AG pour savoir si les copros sont d'accord.
est ce que le n° de siret change ? si oui, vous changez de syndic, et dans ce cas, sans autorisation d'AG : illégal  |
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nefer
Modérateur
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3
Posté - 31 oct. 2012 : 09:15:34
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citation: Initialement posté par BIBI
Votre syndic est le cabinet LAMY NEXITY , la personne physique , donc l'interlocuteur direct qui le représente et gère votre copropriété peut donc changer , sans remettre en cause votre contrat ..
Ces pratiques sont fréquentes et courantes au sein du personnel de tels groupes ..
Bonne journée , BIBI
vous n'avez ps bien lu...
il semble que le syndic actuel ait vendu son cabinet.... |
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BIBI
Contributeur vétéran
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4
Posté - 31 oct. 2012 : 09:39:19
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Chers contributeurs :
- Que pensez vous de prévoir une résolution en A.G. qui décide qu'une clause de sauvegarde sera systématiquement ajoutée au contrat du syndic .. de façon à éviter d'avoir à craindre de retrouver du jour au lendemain , la gestion de notre copro : "tomber" dans les mains d'un syndic inconnu ..
Ceci est à prévoir, surtout lorsque votre syndic est un indépendant qui prend sa retraite ou a des vélléités de revendre son affaire , au plus offrant : ce qui est normal ..
Mais dès lors , vous pouvez "tomber"sur n'importe qui ..
Il faut aussi prévoir ds cette clause de sauvegarde :
- le cas de fusion -absorption - vente de parts /sté .. et
- qu'en cas de changement de mains etc .. le syndic aura l'obnligation de prévenir le syndicat au moins 2 mois avant tout changement , de façon à laisser le temps matériel de faire jouer la concurrence etc .. avec bien entendu la convocation d'une A.G. aux frais du syndic dont le mandat est en cours ..
Je connais un syndic qui a accepté cet ajout à son mandat et a joué le jeu .. le jour ou il a signé la vente de son cabinet .. |
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BIBI
Contributeur vétéran
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 Posté - 31 oct. 2012 : 09:49:19
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Effectivement Nefer , pendant que je rédigeais la suggestion ci dessus .. je n'avais pas lu votre remarque ..
Il semblerait que justement , son syndic ait passé la main .. à Lamy Nexity .. et que Pneu se retrouve placé devant un fait accompli ..
Par hasard , ma suggestion tombe bien ..
- qu'en pensez vous Nefer et vous les autres contributeurs ??
Merci Ă tous ,
BIBI
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Posté - 31 oct. 2012 : 10:50:47
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citation: Il faut aussi prévoir ds cette clause de sauvegarde :
- le cas de fusion -absorption - vente de parts /sté .. et
- qu'en cas de changement de mains etc .. le syndic aura l'obnligation de prévenir le syndicat au moins 2 mois avant tout changement , de façon à laisser le temps matériel de faire jouer la concurrence etc .. avec bien entendu la convocation d'une A.G. aux frais du syndic dont le mandat est en cours ..
ceci ne me semble pas utile, car chaque contrat de syndic doit intégrer les conditions de son arret non prévu à la date prévue : démission, arret, rachat etc... c'est le ba,ba.... |
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pneu
Contributeur débutant
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7
Posté - 31 oct. 2012 : 11:53:43
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bonjour
le syndic actuel n'est pas NEXTY
je ne suis pas au conseil syndical pour le moment
et je n ai pas d'autre information que ce que je vous ai rappeorté
nous avons justement en cours un pb de remplacement ou remise aux normes de l'ascenceur
nous n avions eu qu un seul devis et le syndic nous a demandé de choisir entre les 2 options
ce que j ai refusé et les autres coproprietaires m ont suivi
report a la prochaine assemblee generale
ce que je veux dire egalement c est que notre syndic actuel ne prenait jamais de pourcentage sur les gros travaux
je sais qu il nen est as de meme pour NEXITY...jusqu a 5%
je parle en connaissance de cause j ai un autre logement justement geré par NEXITY
en cas de reprise par NEXITY comme annoncé
peux on exiger a ce qu il ny ai pas de pourcentage sur les travaux jusqu a l echeance du mandat initial
cordialement
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BIBI
Contributeur vétéran
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8
Posté - 31 oct. 2012 : 13:11:41
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Pneu ,
* le sujet du % sur travaux est à négocier à chaque fois que travaux , il y a .. que ce soit avec LAMY-NEXITY ou autre syndic ..
De plus :
** Précaution ultime : vérifier l'existence d'un vrai compte séparé !et veillez à réclamer le contrat d'ouverture du compte
soyez vigilant !
Cette question d'ouverture de compte séparé : sera impérativement posée lors de la première A.G. /organisée par LAMY/NEXITY ..
J'aborde ce sujet , ayant constaté , que ce groupe a la facheuse propension de se faire virer le solde des comptes , avant même d'avoir été élu officiellemnt syndic , par les copropriétaires ..
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Rambouillet .. dans l'absolu , il y a ce qui est écrit .. et ce qui est appliqué ..
J'ai personnellement vécu cette situation : avec comme repreneur .. justement LAMY ( à l'époque ..)
Pour preuve qu'une clause de sauvegarge peut ĂŞtre utile :
- c'est que ds le cas présent , qui préoccupe"Pneu ", au lieu d'être mis devant un fait accompli .. le syndic vendeur aurait été contraint d'organiser à ses frais une .A.G. avant d'imposer à ses clients un contrat avec le groupe : LAMY-NEXITY , sans leur laisser le choix et la possibilité de mise en concurrence .Détail important , pour qui connait les méthodes de ce groupe .. lorsque les copropriétaires veulent changer de gestionnaire !!
Il vaut mieux ( selon moi) prévenir .. que guérir .
Bonne fin de journée .
BIBI
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Posté - 31 oct. 2012 : 17:08:42
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citation: Pour preuve qu'une clause de sauvegarge peut ĂŞtre utile :
je ne conteste pas, bien au contraire, mais je préconise que cette clause ne soit pas uniquement en cas de vente de l'affaire, mais dans tous les cas où le contrat du syndic s'arrete avant la date initiale prévue lors de l'AG de sa désignation : cela peut-être arrêt de son activirté, démission, etc....
en fait cela s'apparente à une démission, et il vous propose une autre agence, mais avec un contrat bien négocié, il aurait pu vous annoncer par exemple 2 mois avant son terme, le fait qu'il arrétait son activité... |
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ETASPAK
Contributeur senior
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10
Posté - 31 oct. 2012 : 21:15:54
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citation: Initialement posté par pneu
bonsoir
nous avions elu pour 3 ans du 1 03 2012 au 1 03 2015 notre syndic
et nous venons de recevoir le courrier suivant
en resumé
j ai decidé de passer le relais a l equipe que j'anime encore pour quelques temps et que vous connaissez bien;Celle ci va assurer au sein du groupe NEXITY la continuité grace a votre confiance que j espere vous leur maintiendrez et je vous en remercie
madame X est actuellement en charge du cabinet LAMY NEXITY A X et assurera a ce titre,la nouvelle direction du cabinet
dans un marché de l 'immobilier en perpetuelle evolution NEXITY va mettre a votre service de nouveaux moyens de gestion ect....
en souhaitant vivement que cette nouvelle cooperation vous donne toute satisfaction et restant a votre ecoute
signature des 2 parties
Je suis un peu etonné de cette demarche, pouvez vous me donner votre point de vue sur cet etat de fait et sur son coté legal
doit on attendre 2 ans pour essayer de nous trouver un nouveau syndic
cordialement
Bonsoir,
Voyez ce que précise ce lien :
L'absorbtion d'un cabinet de syndic par un autre est-elle opposable aux copropriétaires ?
La société absorbante ne devient pas ipso-facto le syndic des copropriétés gérées par la société absorbée.
Afin dire qu'une société avait qualité à agir au nom du syndicat, un arrêt d'appel avait retenu que celle-ci, élue aux fonctions de syndic par une assemblée générale, était intervenue valablement avant cette date dès lors qu'elle était le fruit d'une fusion, ayant pris effet quelques années auparavant, entre une société et l'ancien syndic, et qu'une telle opération entraînait, en application des articles L. 236-1 et suivants du Code de commerce, transmission de l'entier patrimoine des dites sociétés à la nouvelle société comprenant les droits et actions dont elles bénéficiaient au titre des contrats en cours d'exécution.
La Cour de cassation retient que la loi du 10 juillet 1965, excluant toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale, ne permet pas à une société titulaire d'un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d'une opération de fusion-absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte.
Cass. 3e civ., 29 février 2012, n° 10-27.259
http://www.inglese-marin.fr/fr/page.htm?_ref=782
Cour de cassation du mercredi 29 février 2012 N° de pourvoi : 10-27259
Titrages et résumés : COPROPRIETE - Syndic - Syndic personne morale - Fusion-absorption - Effet
La loi du 10 juillet 1965 excluant toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale, la fusion absorption de la société titulaire du mandat de syndic n'a pas pour effet de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte
SOCIETE COMMERCIALE (règles générales) - Fusion - Fusion-absorption - Effets - Substitution d'une personne morale distincte - Syndic de copropriété - Nomination d'un nouveau syndic par un vote de l'assemblée générale - Nécessité
Précédents jurisprudentiels : Sur les effets de la fusion-absorption d'une société titulaire d'un mandat de syndic, à rapprocher :Com., 30 mai 2000, pourvoi n° 97-18.457, Bull. 2000, IV, n° 113 (rejet)
Textes appliqués : article 416 du code de procédure civile ; article 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; article L. 236-3 du code de commerce.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...59&fastPos=1
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BIBI
Contributeur vétéran
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Posté - 01 nov. 2012 : 17:11:55
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MERCI Estapak destextes officiels que vous avez produits ..
je vais m'empresser de les mettre en réserve , afin de pouvoir les utiliser utilement et sans contestation possible ..
Bonne soirée à tous .BIBI |
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pneu
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12
Posté - 21 nov. 2012 : 11:47:07
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bonjour
je me permet de revenir sur ce sujet
le syndic ayant ete elu jusqu 'en mars 2015
es ce que celui qui prend la suite(nexity)son echeance de mandat sera egalement mars 2015
ou si les 3 ans peuvent redémarrer avec ce nouveau syndic en mars 2013 pour 3 ans l' assembléé generale se fera certainement le mois prochain
je pense que de toute façon il n'y a pas de marge de manoeuvre et que nous sommes mis devant le fait accompli
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Posté - 21 nov. 2012 : 12:15:51
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pneu : ces passages en force de Lamy-Nexity sont totalement illégaux ! Estapak vous a donné des tesxtes la dessus, et c'est très clair.
La Cour de cassation retient que la loi du 10 juillet 1965, excluant toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale, ne permet pas à une société titulaire d'un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d'une opération de fusion-absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte.
Cass. 3e civ., 29 février 2012, n° 10-27.259
Le syndic vendeur vous a prévenu, le CS devait immédiatement demander au syndic sortant de convoquer une AG afin de chosir son syndic.
Le CS, comme tout autre copro., peut proposer d'autres contrats concurrents Ă Nexity.
Si rien ne bouge, alors vous avez ce syndic jusqu'en mars 2015, et bon courage avec Lamy-Nexity !!!
Votre syndic sortant savait déjà en mars 2012 qu'il cédait son cabinet. Il devait vous laisser le temps de trouver d'autres contrats !
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pneu
Contributeur débutant
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Posté - 21 nov. 2012 : 12:59:26
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lamy nexity je connais trop bien...
ne faisant pas partie du cs je suppose que je ne peux rien faire
sauf en faire la demande un president du cs
mais compte tenu que ce president est un ancien employé du syndic...vous voyez ce que je veux dire.... |
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Posté - 21 nov. 2012 : 13:42:55
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pneu : Votre président du CS est un ancien employé du syndic !!!!!!! Il devait connaitre les projets de votre syndic, et il n'a pas anticipé ce changement ???
A t'il été élu au CS alors qu'il était employé de ce syndic ?? cel était alors illégal !
pneu : vous avez le droit de contester devant le TGI l'illégalité de cette nomination car seule l'AG nome son syndic. Il n'existe pas de subrogation ou de transmission de contrat sans décision d'AG.
Vous devez saisir le TGI pour l'annulation de ce contrat de syndic; vous obtiendrez gain de cause; il suffit que votre avocat produise la cassation d'Estapak. Vous allez devoir avancer les frais d'avocat, mais le SDC vous les remboursera.
Vous n'avez pas à demander au CS et à son président l'autorisation d'attaquer le SDC et faire annuler cette décision de votre syndic, qui n'a aucun droit de passer le pouvoir à son acheteur, et par un simple courrier aux copropriétaires.
Le CS ne dirige pas le SDC, et pas les copropriétaires !!!
Vous pouvez toujours envoyer un joli RAR au syndic sortant en lui précisant qu'il n'a pas respecté la loi, avec copie de cette cassation; et qu'il doit convoquer une AG pour élir un nouveau syndic, en vous lmaissant le temps de proposer un nouveau contrat. Ce passage en force est illégal.
Bon Courage. |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 nov. 2012 : 16:41:35
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Il n'y a pas "illégalité" d'une nomination !!
Il a la fin unilatérale d'un mandat du fait d'un syndic .... qui entend cesser ses activités.
"j ai decidé de passer le relais a l equipe que j'anime encore pour quelques temps et que vous connaissez bien; Celle ci va assurer au sein du groupe NEXITY la continuité grace a votre confiance que j espere vous leur maintiendrez et je vous en remercie
madame X est actuellement en charge du cabinet LAMY NEXITY A X et assurera a ce titre,la nouvelle direction du cabinet."
A l'instant ou le syndic actuel cesse/cede son activité, ce syndicat sera dépourvu de syndic. C'est cette date qu'il convient de connaitre.
L'action à engager dans un tel cas, très 'classique', sera celle prévue D.art.47 : requête en désigantion d'un AP pour un syndicat dépourvu de syndic.
Avec peut être, lors d'une prochaine AG, l'autorisation a donner au ouveau syndic pour engager contre l'ancien l'action nécessaire à la réparation du préjudice que subirait ce syndicat.
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Posté - 21 nov. 2012 : 17:37:38
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gedehem : maitre gedehem, le retour !!!!!!
"Il n'y a pas "illégalité" d'une nomination !!"
Vous jouez encore sur les mots en sortant des bouts de phrase de leur contexte !!
La façon de faire de ce syndic sortant en signant ce courrier de transmision de son mandat de syndic à une autre société n'est pas iilégal, sans passer par une AG n'est pas donc illégal ??
Que dira le juge sur cette transaction en cas de contestation par un copropriétaire ??  |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 21 nov. 2012 : 17:52:10
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Philippe : les mots ont un sens précis, ce que vous ne pouvez ignorer, ou à défaiut apprendre avant de donner conseil.
Il n'y a pas du tout ici ici de "nomination" d'un syndic, nomination qui procède exclusivement d'une décision d'AG.
Ce que vous rappeliez justement en reprenant un arret de Cass : "... ne permet pas à une société titulaire d'un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic
Que le syndic actuel "cède" pour des raisons commerciales (financières !) "ses" syndicats n'a jamais entrainé "nomination" d'un syndic !
Il n'y a rien d'illégal à écrire la lettre informant du transfert (vente) d'activité et à faire croire un "transfert" de mandat !
Il n'y a aucune nomination de syndic, c'est tout, d'où le syndicat dépourvu de syndic à la date de cession de l'affaire, de cessation d'activité, et l'action prévue D.art.47 pour la désignation d'un AP.
Il n'y a pas de "nomination" Ă faire annuler puisqu'il n'y a pas eu d'autre 'nomination' que celle du cabinet sortant.
Ajout : Cette Ste "substituée" au syndic n'est rien du tout pour ce syndicat (irrégularité des actes, en particulier appels de fonds et détention de ceux-ci) aussi longtemps qu'elle n'a pas été désignée par une AG.
Mais .... une AG éventuellement convoquée par ce prétendu syndic de substitution serait entachée de nullité puisque convoquée par une personne n'ayant pas qualité.
D'où le passage obligé par la requête en désignation d'un AP.
Une note d'information aux copropriétaires est indispensable, même si elle est rédigée et distribuée par un copropriétaire (puisque le CS semble "aux ordres") |
Édité par - Gédehem le 21 nov. 2012 21:39:42 |
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pneu
Contributeur débutant
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Posté - 24 nov. 2012 : 17:49:46
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bonjour
je viens de recevoir la convocation pour l assemblee generale ordinaire du syndicat de coproprieté
l ordre du jour est tout a fait correct et rien sur son depart et remplacement
par ouie dire il semblerait que son depart soit pour le mois de fevrier 2013
peut etre y aura t il une assemblee extra ordimaire a cette date |
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pneu
Contributeur débutant
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Posté - 20 janv. 2014 : 22:06:23
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bonsoir
a l ordre du jour de notre prochaine assemblée generale:
fusion absorption d une filale par la societé nexity lamy:transmission universelle de patrimoine la société........... à la société nexity
il est precisé que les clauses du contrat a syndic approuve par l assemblée générale d du 22 &é 2011demeurent inchangees et continueront a prodire leur plein droit et entier effet avec la cociété nexity lamy jusqu a son echeance du 1 mars 2015
je pense que nous n avons plus rien a faire et qu il faudra attendre 2015 pour essayer de changer de syndic si nous sommes pas satisfaits de nexity lamy |
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Sujet |
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changement de syndic en cours de mandat 
