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Tipunch
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Posté - 27 sept. 2012 :  11:03:55  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Tout nouveau sur ce forum, je me présente: je suis co-propriétaire depuis 6ans dans une résidence de 15 co-propriétaires. Depuis 2ans nous avons un nouveau syndic. Le précédent aillant fait faillite, le nouveaux plus important a racheté la société et a proposé ses services a toutes les co-propriétés gérées par l'ancien.

J'en viens au sujet: depuis plusieurs assemblées générales, le syndic nous propose de migrer le compte bancaire du syndicat de copropriété vers leur propre compte. Le syndic justifie cette proposition pour simplifier les transactions de paiements, et un cout moins important pour nous, co-propriétaires, du taux d'interets lorsque nos comptes sont en négatifs (leur compte bancaire faisant travailler des sommes d'argent bien plus importantes que le notre bien évidemment). Je précise cependant que nos compte ne sont pas forcément sains puisque certains propriétaires sont en débit sur le paiement de leurs charges.
Cependant nous avons jusque la toujours refusé, voulant garder une certaine "indépendance" (peut-etre a tort ou a raison).

Ma 1ere question: quels sont les avantages et inconvénients réels pour une co-propriété d'avoir son propre compte? et inversement, quels sont les avantages et inconvenients de rapatrier le compte bancaire d'une co-propriété sur le compte bancaire d'un syndic?
Effectivement, je suis assez souspicieux devant l'insistance récurrente de mon syndic a vouloir absolument effectuer ce changement...

Il y a quelques jours, nous avons recu l'appel de charges, et un nouveau rib joint a celui-ci. Un propriétaire m'a appelé pour me prévenir que malgré notre refus à la dernière assemblée, le syndic nous propose de payer les prochaines charges sur leur propre compte. Ce meme propriétaire a contacté le syndic pour avoir des explications sur ce nouveau rib, et le syndic lui a répondu: comme convenu a la dernière assemblée suite au vote des 7 propriétaires présent (dont moi), nous vous proposons de payer dorénavant vos charges sur notre compte bancaires en prélèvement automatique.
Ces propos sont mensongés puisque nous avons véritablement refusés en reportant cette question à la prochaine assemblée, le temps pour chacuns de nous de nous renseigner sur le sujet et les conséquences de se transfert de compte bancaire.

je dois mettre la main sur le compte-rendu de l'assemblée, mais que faire si il s'avère que le syndic à modifié le compte rendu en y ecrivant que nous avons accepté alors que cela est faux?

Merci d'avance pour vos réponses ;)

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

 1 Posté - 27 sept. 2012 :  11:27:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Tipunch : le compte séparé au nom du syndicat est une obligation légale, et apparement vous avez ce type de compte ET il faut absolument le garder.

Le nouveau syndic a parlé d'un compte du SDC individualisé dans son propre compte, pour des raisons X ou Y !! MAIS pour ouvtir ce compte individualisé il a besoin d'un ccord de l'AG, sur une résolution de dérogation d'ouverture d'un compte séparé.

Tipunch : "Ces propos sont mensongés puisque nous avons véritablement refusés en reportant cette question à la prochaine assemblée, le temps pour chacuns de nous de nous renseigner sur le sujet et les conséquences de se transfert de compte bancaire."

Retrouvez donc ce PV et donnez nous le texte de cette résolution si elle existe !! si aucune dérogation n'a été réellement votée, le syndic n'a aucun droit de changer le compte séparé en compte individualisé.

Si ce syndic n'a aps respecté le rejet de cette dérogation, c'est un motif d'annulation de l'AG.

La loi oblige que le PV soit édité et signé en fin d'AG et NON après l'AG. Le président deséance et les scrutateurs doivent vérifier si ce PV correspond bien aux votes de l'AG pour le signer. C'est une grosse erreur de n'avoir pas signé ce pV en fin d'AG. Toutefois, le syndic qui modifierait ce PV sur ce vote, et que le président de séance et les scrutateurs s'en apercoivent à la réceptio, c'est à eux de faire rectifier ce PV en menaçant fortement ce syndic " voyou" de saisir le TGI pour abbulation de cette AG ET de son mandat de syndic.

Pour info : le syndic n'a aucun pouvoir de décsion; il est illégale pour un syndic de gérer un compte de SDC débiteur et il va a menti en vous parlant de taux d'agios moins forts pour des découverts, Attention DANGER!!!

Ne pas oublier que les fonds placés des SDC sur ces comptes individualisés rapportent des intérêts au syndic et non aux copros. C'est un élément important de leurs revenus, mais en diminution dans cette période avec des taux d'intérêts bas.

Mal parti si ce syndic a modifié le PV et pas respecté le vote de l'AG !!

Tipunch
Nouveau Membre



France
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 27 sept. 2012 :  12:36:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si c'est une obligation légale, pourquoi ce syndic voudrait nous y inciter ouvertement?, il est pourtant au courant de cette obligation je suppose?
Dans l'optique de pouvoir argumenter le refus de passer en compte individualisé auprès des autres co-propriétaires, pouvez-vous m'expliquer les dangers de ce fonctionnement pour nous co-propriétaires?

Pour en revenir au PV, nous l'avons bien signé en fin de séance sans le relire pour ma part!. Je ne sais plus si je l'ai recu, je vais le rechercher en rentrant ce soir...

Déja merci pour cette 1ere réponse!

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 27 sept. 2012 :  12:38:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Ma 1ere question: quels sont les avantages et inconvénients réels pour une co-propriété d'avoir son propre compte? et inversement, quels sont les avantages et inconvenients de rapatrier le compte bancaire d'une co-propriété sur le compte bancaire d'un syndic?
je ne citerai qu'un cas aprmi d'autres : vous avez une muvaise expérience d'un syndic en faillit. Si votre argent est sur son compte, vous pouvez y dire adieu....
citation:
comme convenu a la dernière assemblée suite au vote des 7 propriétaires présent (dont moi), nous vous proposons de payer dorénavant vos charges sur notre compte bancaires en prélèvement automatique.

effectivement, il vous faut retrouver ce PV qui a été signé comme valable par le rpésident de séance (un copro, l'un de vous) et non le syndic !!!!

dites nous ce qu'il en est, et on vous indiquera la marche à suivre....

Tipunch
Nouveau Membre



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Revenir en haut de la page 4 Posté - 27 sept. 2012 :  13:20:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je suis finalement rentré a mon domicile pour y retrouver le pv. Voici ce qu'indique le pv!:

Resolution: Décision relative à la dispense d'ouverture du compte séparé

l'assemblée generale, après avoir constaté que le syndic remplit les conditions prévues par la loi du 2janv1970 et bénéficie d'une garantie financière a hauteur de 600000eur délivrée par la ....... ne dispense pas le syndic de l'obligation d'ouverture du compte bancaire ou postal séparé.

Ont voté pour : 7 copropriétaire représentant 450 tantièmes
Mesdames messieurs .................
En vertu de quoi cette résolution est rejetée a la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 0/1000 tantièmes.

l'assemblee generale des copropriétaires n'ayant pas pu décidé a la majorité prévue a l'article 25 mais le tiers au moins des voix recueillis de tous les copropriétaires étant favorable, l'assemblée décidé de voter pour un second vote immédiat et pour ne pas remettre cette résolution a une assemblée ultérieure.

resultat du vote:
ont voté pour :7 copropriétaires représentant 450 tantièmes
En vertu de quoi, cette résolution est adoptée a l'unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 450/450 tantièmes.


En vérité, il n'y a jamais eu de 2eme vote, comme je l'ai dis dans mon 1er post, nous avions décidé de remettre cette résolution à la prochaine assemblée le temps de se renseigner sur les effets de ce transfert.

andre78fr
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 27 sept. 2012 :  13:48:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Superbe illustration du vice et des magouilles dont sont capables certains syndics votre affaire...

En inversant la proposition et en faisant voter une formulation négative, votre syndic joue sur la rhétorique :
"Puisque vous n'êtes pas assez nombreux pour voter contre, je considère que vous avez voté pour !!!"

C'est véritablement scandaleux, ça mérite d'être dénoncé publiquement (citez donc le nom du syndic en question !!!), d'être signalé à l'ARC et même de faire l'objet d'une procédure.
J'espère surtout que vous changerez de syndic dès la prochaine assemblée.



rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 27 sept. 2012 :  14:04:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ce PV appelle des commentaires :
* s'il n'y a pas eu second vote, comment se fait-il que le PV le relate ?
* le président de séance a signé ce PV

ce qu'il vous faut, et si ce que vous dites est exact, c'est prendre contact avec le président de séance et procéder avec lui à un nouveau PV contresigné par les scrutateurs.
Ensuite ce PV sera envoyé à tous les copros en LRAR en spécifiant que suite à erreur de rédaction, ce PV en date du .... remplace celui écrit le .........

Mais encore faut-il que président de séance et scrutateurs soient conscients qu'ils ont été bernés et sont d'accord pour cette nouvelle rédaction.
Le syndic, certainement secrétaire de sénace, tentera de s'y opposer, et dans ce cas, il faut passer outre. La signature du secrétaire n'est pas indispensable.

kikiladoucette
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 27 sept. 2012 :  14:09:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
[comme convenu a la dernière assemblée suite au vote des 7 propriétaires présent (dont moi), nous vous proposons de payer dorénavant vos charges sur notre compte bancaires en prélèvement automatique.Mais , voyons tout simplement: la question du transfert de votre compte séparé vers le propre compte du syndic, était elle à l'ordre du jour de votre dernière AG ?
Signature de kikiladoucette 
Riri ladoucette

Tipunch
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France
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 27 sept. 2012 :  14:33:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

ce PV appelle des commentaires :
* s'il n'y a pas eu second vote, comment se fait-il que le PV le relate ?
* le président de séance a signé ce PV

ce qu'il vous faut, et si ce que vous dites est exact, c'est prendre contact avec le président de séance et procéder avec lui à un nouveau PV contresigné par les scrutateurs.
Ensuite ce PV sera envoyé à tous les copros en LRAR en spécifiant que suite à erreur de rédaction, ce PV en date du .... remplace celui écrit le .........

Mais encore faut-il que président de séance et scrutateurs soient conscients qu'ils ont été bernés et sont d'accord pour cette nouvelle rédaction.
Le syndic, certainement secrétaire de sénace, tentera de s'y opposer, et dans ce cas, il faut passer outre. La signature du secrétaire n'est pas indispensable.


Oui bien-sur, ce que j'affirme est exacte. Mon intérêt est que vous puissiez me conseiller rigoureusement en fonction de la réalité des faits. Il en va de ma crédibilité auprès des autres copropriétaires si je dois les inciter à ce que nous effectuions une action quelconque.
Le president de séance est une copropriétaire qui m'a justement signalé le problème après avoir recu le nouveau rib joint à l'appel de charge. En ce qui concerne les 2 scrutateurs, ils n'y a, à mon avis aucuns soucis pour qu'ils attestent de ces faits puisqu'il s'agit de citer notre décision prise lors de l'assemblée.
Il est donc parfaitement possible de modifier le pv...faut-il le reprendre dans sa totalité ou pouvons nous juste reprendre la résolution concernée , la modifier et la renvoyer a tout les propriétaires sans réécrire la totalité du PV? (juste une question pratique)
Si le syndic a deja effectué le transfert du compte, est-il trop tard pour récupérer notre ancien compte? (ce pv date du 22/06/2012)
Dois-je avertir tout les copropriétaires de n'effectuer aucuns virement sur le compte du syndic?

@kikiladoucette: oui, c'etait une resolution inscrite dans l'ordre du jour (voir mon précédent message avec l'intégralité de cette résolution)

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 27 sept. 2012 :  14:49:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
en faisant une lecture plus précise du compte rendu du PV :
on peut en déduire ceci, sachant que la résolution aurait du être "l'AG dispense...." et dans ce cas vous auriez été 450 tantièmes à voter contre et appremment 0 pour ; donc un second vote est impossible.

Mais passons sur ce fait et reprenons le libellé de la résolution :

"Resolution: Décision relative à la dispense d'ouverture du compte séparé

l'assemblée generale, après avoir constaté que le syndic remplit les conditions prévues par la loi du 2janv1970 et bénéficie d'une garantie financière a hauteur de 600000eur délivrée par la ....... ne dispense pas le syndic de l'obligation d'ouverture du compte bancaire ou postal séparé
."

Vous etes 450/100 tantièmes à voter pour ne pas le dispenser.

Le syndic s'appuie sur ce vote négatif pour appliquer l'article 25-1, c'est tordu, mais c'est ainsi....
"l'assemblee generale des copropriétaires n'ayant pas pu décidé a la majorité prévue a l'article 25 mais le tiers au moins des voix recueillis de tous les copropriétaires étant favorable, l'assemblée décidé de voter pour un second vote immédiat et pour ne pas remettre cette résolution a une assemblée ultérieure."
Il confirme bien que vous etes au moins 1/3 à ne pas vouloir dispenser
Votre AG décide de ne pas repousser à une seconde AG, et d'appliquer tout de suite par un second vote l'artcle 25-1, soit la majorité exprimée des présents et représentés (majorité art 24) ; aussi le second vote ne peut se porter que sur la MEME résolution, à savoir :
"Resolution: Décision relative à la dispense d'ouverture du compte séparé

l'assemblée generale, après avoir constaté que le syndic remplit les conditions prévues par la loi du 2janv1970 et bénéficie d'une garantie financière a hauteur de 600000eur délivrée par la ....... ne dispense pas le syndic de l'obligation d'ouverture du compte bancaire ou postal séparé.
"

ont voté pour :7 copropriétaires représentant 450 tantièmes
Donc, la majorité "simple" confirme son vote : elle ne dispense pas !!!!
En vertu de quoi, cette résolution est adoptée a l'unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 450/450 tantièmes.
Et c'est quoi cette résolution adoptée à l'unanimité : ne dispense pas !!!!

En conclusion, votre syndic n'est pas dispensé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé !!!!

Il faut retenir de ce point que l'écriture de la résolution à voter étant "tordue", le résultat du vote et son écriture est lui aussi "tordu"...

Donc votre syndic a l'obligation, comme les textes lui imposent d'ouvrir un compte séparé, puisque la majorité des copros tant à l'artilce 25, que confirmé par l'article 25-1, la majorité des copros ne l'a pas dispensé.

etc
Contributeur senior



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Revenir en haut de la page 10 Posté - 27 sept. 2012 :  15:05:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Au delà de la question d'un 1er et second vote, de celle de la rédaction d'un autre PV avec le président de séance et autres, relisons bien au calme le texte de la résolution adoptée :

citation:
l'assemblée generale, après avoir constaté que le syndic remplit les conditions prévues par la loi du 2janv1970 et bénéficie d'une garantie financière a hauteur de 600000eur délivrée par la ....... ne dispense PAS le syndic de l'obligation d'ouverture du compte bancaire ou postal séparé.


Tel qu'indiqué dans le PV, l'AG n'a donc PAS accordé de dispense au syndic!
Donc tout va bien , le syndic (qui ne sait lui même pas lire un PV qu'il a rédigé) est dans l'obligation d'ouvrir (ou laisser ouvert) un compte séparé.

.
Signature de etc 
quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium?

Tipunch
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 27 sept. 2012 :  15:22:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est à en devenir un tordu soit meme!


c'est fou car les termes utilisés sont effectivement tordu, (oui je m'en rends compte au fur et à mesure!). Prenons juste la definition du mot dispenser: autoriser a ne pas faire quelque chose (deja la ca se corse)

donc si je reprends le pv, dans 1 premier vote, nous n'avons pas autorisé le syndic a ne pas ouvrir de compte séparé!
Et en second vote, nous aurions finalement autorisé le syndic a ne pas ouvrir de compte séparé!

C'est bien ca non?!

rambouillet
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 27 sept. 2012 :  15:26:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
non pas du tout :
dans le premier vote : une majorité ne s'est pas faite jour "pour ne pas dispenser",

le syndic croyant vous "feinter", fait procéder à un second vote sur cette même résolution.

et dans ce second vote, une majorité s'est faite jour à l'article 24 (et en plus l'unanimité ! ) pour "ne pas dispenser".

donc votre syndic n'est pas dispensé d'ouvrir un compte séparé, donc il DOIT ouvrir un compte séparé....

Tipunch
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 27 sept. 2012 :  15:32:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

non pas du tout :
dans le premier vote : une majorité ne s'est pas faite jour "pour ne pas dispenser",

le syndic croyant vous "feinter", fait procéder à un second vote sur cette même résolution.

et dans ce second vote, une majorité s'est faite jour à l'article 24 (et en plus l'unanimité ! ) pour "ne pas dispenser".

donc votre syndic n'est pas dispensé d'ouvrir un compte séparé, donc il DOIT ouvrir un compte séparé....


Pourquoi devrions nous ordonner au syndic d'ouvrir un compte séparé, puisque nous en avons déja un?

Si je reprends le titre de la resolution: "décision relative à la dispense d'ouverture du compte", cela donne avec d'autres termes similaires:
décision relative à l'autorisation de ne pas ouvrir de compte séparé.
Non?

rambouillet
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 27 sept. 2012 :  15:40:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bien évidemment, si vous avez déjà un compte séparé, vous n'avez pas à changer ; le syndic DOIT utiliser ce compte.

ce n'est pas le titre de la question mise à l'ordre du jour qui est important, c'est le projet de résolution soumis au vote des copros, à savoir :
"l'assemblée generale, après avoir constaté que le syndic remplit les conditions prévues par la loi du 2janv1970 et bénéficie d'une garantie financière a hauteur de 600000eur délivrée par la ....... ne dispense pas le syndic de l'obligation d'ouverture du compte bancaire ou postal séparé."
Vous avez voté sur ce projet et non sur le titre.... et comme vous avez tous voté POUR ce projet de résolution, c'est que vous etes tous POUR le fait que le syndic ne soit pas dispensé d'ouvrir un compte séparé...

Tipunch
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 27 sept. 2012 :  15:41:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
j'ai trouvé un article très intéréssant concernant le choix d'un compte séparé ou non pour une copropriété, je partage ce lien avec vous:
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer.../comptes.htm

rambouillet
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 27 sept. 2012 :  15:48:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pas de commentaires particuliers sur cette page, car je suis un fervent défenseur du compte séparé et tous mes syndics y sont passés, même F....A, sans supplément....

Tipunch
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 27 sept. 2012 :  15:50:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ah effectivement, cela fait une énorme différence! merci pour cette précision. Donc finalement le pv va dans notre sens et le syndic a du s'emmêler les pinceaux à la relecture du pv...
Il ne reste plus qu'a indiquer au syndic d'appliquer la décision rédigée sur pv...

Édité par - Tipunch le 27 sept. 2012 15:53:46

etc
Contributeur senior



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Revenir en haut de la page 18 Posté - 27 sept. 2012 :  16:00:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Ah effectivement, cela fait une énorme différence! merci pour cette précision. Donc finalement le pv va dans notre sens et le syndic a du s'emmêler les pinceaux à la relecture du pv...

Exactement!

citation:
Il ne reste plus qu'a indiquer au syndic d'appliquer la décision rédigée sur pv...

Tout simplement...

.
Signature de etc 
quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium?

Tipunch
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 27 sept. 2012 :  16:02:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est logiquement a la présidente de séance de leur adresser un courrier avec AR ou simplement par tel dans un 1er temps peu importe le co-proprio?

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 27 sept. 2012 :  16:17:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
chaque copro est en droit de rappeler au syndic d'appliquer la décision prise par l'AG ; maisurtout c'est au CS qui est chargé d'assurer la surveillance de lui écrire par lettre LRAR en lui demandant d'appliquer la décision prise par l'AG et de maintenir l'utilisation du compte séparé puisque l'AG à l'unanimité du second tour de l'en n'a pas dispensé.

Donc prenez contact avec le CS pour qu'il agisse.
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