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JPM
Modérateur

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 41 Posté - 29 août 2012 :  22:30:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Il faut vraiment s'obstiner à répéter que la convention d'ouverture de compte ne présente aucun intérêt.

La Cour de cassation a justement dit qu'un compte séparé est un compte immatriculé au nom du syndicat.

C'est donc l'immatriculation figurant sur les formules de chèque qui est importante :

1) Syndicat des copropriétaires 35 rue Machin : le compte est un compte séparé quoique puisse indiquer la convention d'ouverture.

2) Cabinet Chose SDC 35 rue Machin : ce n'est pas un compte séparé.

Dans le cas 1 les conventions pouvant figurer sur la convention d'ouverture sont inopposables au syndicat des copropriétaires.

Il faut donc se faire présenter une formule de chèque et faire établir une photocopie. Point c'est tout.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 42 Posté - 29 août 2012 :  23:11:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ALH14U : "L'annulation de mandat ne régle aucun problème et n'assure pas d'une bonne gestion ultérieure ni d'une réparation des préjudices subits !"

Gardez donc votre syndic qui vous roule dans la farine depuis toujours, cette convention ne sert pas à grand chose !!! les Uinautes intervanants vous l'ont répété à plusieurs reprises.

Vous ne désirez pas attaquer ce syndic; c'est votre choix, mais il ne faut pas en faire des pages et des pages !!!


JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 43 Posté - 29 août 2012 :  23:13:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De J.P.M.

"C'est donc l'immatriculation figurant sur les formules de chèque qui est importante"

Pouvez-vous préciser comment sont, ou devraient, être rédigées les formules de chèque des "comptes bancaires individualisés".

"Il faut vraiment s'obstiner à répéter que la convention d'ouverture de compte ne présente aucun intérêtt."

La convention de compte est le contrat qui lit la banque et le syndicat, si ce contrat "ne présente aucun intérêt" alors pourquoi conclure une convention.

JPM
Modérateur

6718 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 44 Posté - 30 août 2012 :  09:12:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

JB22
citation:
Pouvez-vous préciser comment sont, ou devraient, être rédigées les formules de chèque des "comptes bancaires individualisés".


C'est indiqué plus haut dans le sujet. On le rabache depuis trois ans :

Cabinet DUPONT Copro 12 rue des Plantes
Adresse du cabinet

Sur les arrêts initiaux du 09/04/2008 et 08/09/2009 voyez :

http://www.jpm-copro.com/Etude%207-2-2.htm

Je n'ai pas écrit que la convention de compte est inutile

J'ai écrit que pour savoir si le syndicat est titulaire d'un compte séparé, l'examen de la convention de compte ne présente aucun intérêt. Ce n'est pas la même chose

Et je rappelle ce que bien des avocats semblent ignorer :

Quand un vrai compte séparé a bien été ouvert, la sanction prévue disparaît de plein droit.

Il importe peu que le syndic encaisse une partie des chèques de copropriétaires rédigés à l'ordre du cabinet Machin sur son compte, qu'il règle certaines factures par ce même compte. Ces infractions ne permettent pas de demander la résiliation de plein droit du mandat du syndic.

Elles permettent de faire constater les infractions, de délivrer une mise en demeure, de préparer une révocation du syndic.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

ALH14U
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 45 Posté - 30 août 2012 :  20:15:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de ALH14U

JPM ce que vous écrivez paraît tellement incroyable,
Qu’en fait on ne veut pas y croire

Merci à tous ce l'ouverture d'un compte bancaire séparé pour chaque syndicat est éminamment complexe et une pratique dévoyée dans ses objectifs et ses intentions


Voilà en fait exactement ce qui était indiqué sur l’audit fait par l’ARC :

La copropriété n’a pas de compte séparé,

Le solde bancaire de la copropriété est de XXXX euros au 31/12/XXX

En l’absence de compte bancaire séparé, le solde ne peut être vérifié,

On peut considérer que l'agence ne gère pas et ne respecte pas la décision des copropriétaires.

Et la justice laisse passer !


L’agence a indiqué "FAUX"

Et nous a indiqué la banque dépositaire en nous donnant également un relevé de compte tel qu’indiqué ci dessous

SDC COPRPRIETE EN PLEINE QUIETUDE
CO SYNDIC RASSURANT



Nous sommes plusieurs a avoir établi nos chèques de charges à l’ordre du syndicat, et un copropriétaire se plaignait qu’il y avait double comptabilité !


En fait on joue sur les mots : un compte bancaire séparé est ouvert et reste sans doute en partie utilisé (puisque l'on fait des chèques au nom du SYNDIC !


Je rappelle pourtant que l’intitulé de la décision votée par les copropriétaires dans notre syndicat était chez l’administrateur judiciaire nommant ce nouveau syndic :

L’assemblée demande au syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versés sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat :

Une formulation sur le chèque du bénéficiaire de type : SYNDIC RASSURANT, n’était à mon avis pas prévu et pas licite avec une telle décision.


Il est certain qu’il y a soit dans la tenue du compte, soit dans la tenue du libellé de la décision des zones d’ambiguités volontaires permettant à certains de gagner un procès car les copropriétaire ont pu croire qu’il s’agissait d’un vote concernant un vrai compte séparé conformément à la Loi Bonnemaison.

J'ai fait des recherches et je retranscris le libellé de décision de notre agence bien antérieur de quelques années pris par le syndicat :

Tenue ou non d’un compte bancaire séparé : 2007
Conformément à l’article 1 alinéa 2 de la Loi du 31 décembre 1985, les copropriétaires décident que la gestion financière de leur immeuble s’effectuera sur un compte unique ouvert par le syndic pour l’ensemble des immeubles dont il assure la gestion, étant rappelé qu’il tient pour chaque immeuble une comptabilité séparée,..


Bref cette décision avec ce libellé propose un compte séparé dans un compte unique pour l’ensemble des immeubles de l’Agence !
(interprétation de la Loi !)


Par ailleurs avec notre agence en 2012 cette année le vote a porté sur
Dispense d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat - art 25
L'AG après en avoir délibéré, dispense le Syndic de l'obligation d'un compte séparé au nom du syndicat et l'autorise à déposer les fonds du syndicat sur un compte individualisé ouvert au nom de "Syndic RASSRANT/SYNDICAT EN TOUTE QUIETUDE" et à l'usage exclusif du Syndicat des copropriété,

Qu'est ce que celà veut dire ! c'est l'inverse dans la même phrase dispense de compte séparé et compte exclusif du syndicat des copropriétés !

Je comprend la difficulté de la banque à m'adresser une convention d'ouverture de compte,

Element fondamental malgré tout régissant les dépos et retraits gérés par la banque et pour le seul syndicat.

On verra si l'on obtiendra un document,

Là encore je le répéte interessant pour la date d'ouverture et l'identification du mandataire autorisé à gérer les fonds du syndicat.
C’est absolument incroyable


En fait dans notre copropriété il y aurait eu peût être ouverture d’un compte séparé (date illégale tout de même puisqu’antérieure au mandat !), et continuation d’une gestion sur d'autres comptes avec des chèques pour certains au nom de l’Agence (et non au nom du syndic ou titulaire du compte !)

Les copropriétaires sont incapables de faire respecter des libellés de décisions l

Encore une loi immorale bien mal ficelée dans sa rédaction, permettant de ne pas appliquer l’objectif d’une gestion en compte séparé !


La convention de compte si elle existe (obligatoire vrai de vrai compte séparé rappelons le !) tout de même interessante par deux aspects en informations supplémentaires :

- Indication du titulaire réel qui est également le gestionnaire réel qui utilise donc le compte en connaissant l’immeuble, les copropriétaires et en participant aux AG
- Donne la date d’ouverture

Merci à tous il y a beaucoup de travail à faire pour mettre à plat des méthodes de travail respectant les objectifs de gestion optimale et eficiente d'un syndicat.




Signature de ALH14U 
ALH14

ainohi
Contributeur vétéran

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Statut: ainohi est connecté

Revenir en haut de la page 46 Posté - 30 août 2012 :  20:22:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ALH14U

Et la justice laisse passer !
Mais a-t-elle été saisie ?

citation:
Initialement posté par ALH14U

Par ailleurs avec notre agence en 2012 cette année le vote a porté sur
Dispense d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat - art 25
L'AG après en avoir délibéré, dispense le Syndic de l'obligation d'un compte séparé au nom du syndicat et l'autorise à déposer les fonds du syndicat sur un compte individualisé ouvert au nom de "Syndic RASSRANT/SYNDICAT EN TOUTE QUIETUDE" et à l'usage exclusif du Syndicat des copropriété,

Qu'est ce que celà veut dire !
Cela signifie tout simplement que vous avez autorisé votre syndic à ne pas ouvrir de compte séparé.

ALH14U
Contributeur senior

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Statut: ALH14U est déconnecté

Revenir en haut de la page 47 Posté - 30 août 2012 :  20:32:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de ALH14U
Je suis très méfiant, pour avoir fait plusieurs essais infructueux et je manque de confiance totale sur la volonté des administrations au sens large (juges, huissiers, avocats, administrateurs juidiciaire,..) à faire un travail correct pour un simple copropriétaire sur de tels sujets.

Je confie cette affaire qui est beaucoup plus complexe que celà et qui perdure depuis des années à un avocat qui doit voir les possibilité pénales et civiles de réparations de préjudices sur la dernière décennie !

Sinon on peut considéré je pense également que la banque m'a fait récemment une attestation en m'affirmant qu'il y avait un compte séparé du syndicat, puisque je viens de voir que nous avions modifié et que la gestion n'était plus en compte séparé !

On verra j'espère que :
"tel est pris qui croyait prendre"

La personnalité, l'honneteté l'intégrité de l'avocat et son acharnement dans des dossiers complexes, ou astucieux est effectivement très important en la matière, malheureusement le particulier en France est obligé de se faire représenter en justice et il lui faut attendre pour voir s'il a bien misé !

C'est pour celà que de nombreux coproporiétaires baissent les bras et se laissent "tondre" avec des immeubles mal gérés entre les assemblées générales.


On verra !


Signature de ALH14U 
ALH14

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 48 Posté - 31 août 2012 :  08:36:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ALH14U : Par ailleurs avec notre agence en 2012 cette année le vote a porté sur
Dispense d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat - art 25
L'AG après en avoir délibéré, dispense le Syndic de l'obligation d'un compte séparé au nom du syndicat et l'autorise à déposer les fonds du syndicat sur un compte individualisé ouvert au nom de "Syndic RASSRANT/SYNDICAT EN TOUTE QUIETUDE" et à l'usage exclusif du Syndicat des copropriété,


ALH14U : vous ne faites pas la différence entre un compte séparé au nom du SDC et un compte individualisé dans le compte du syndic

VOtre AG a voté la DISPENSE d'ouverture du compte séparé au nom du SDC, et le syndic gère le compte individualisé de votre SDC !!! le mot exclusif est ici un peu trompeur, car individualisé veut bien dire un numéro de compte spécifique pour chacun des SDC gérés par le syndic.

SI vous avez déjà vérifié les relevés mensuels de compte bancaire de votre SDC, il est très facile de remarquer que pour un compte séparé vous pourrez très facilement identifié chaque opération aux crédit et au débit (comme pour votre compte personnel !!) , et que pour un compte individualisé et " exclusif " vous ne trouverez que des virement groupant plusieurs écritures comptables et qu'un rapprochement bancaire est quasi impossible sauf à y passer de très nombreuses heures.

Un exemple simple : vous trouverez tous les noms des copros avec leurs paiements de charges dans un compte séparé, mais un montnat total groupé de paiement de charges de plusieurs copros sans pourvoir les identifier. Pour le faire, une seule solution, reprendre le grand livre et trouver le détail de ce virement ou remise de chèque groupé !!!

ALH14U : aujourd'hui vous n'avez pas de compte séparé, l'AG de 2012 en a dispensé le syndic !!!

ALH14U
Contributeur senior

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Statut: ALH14U est déconnecté

Revenir en haut de la page 49 Posté - 01 sept. 2012 :  16:47:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de ALH14U

Philippe
C'est tout comme réflexion tout rentre dans l'ordre pour vous :

Je vous le redis :


Sixième résolution chez l'administrateur judiciaire au cours de l'AG de nomination de cette Agence (en 2008) :

"L’assemblée demande au syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versés sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat."
.



Naturellement Philippe, pendant les AG et a complicité de l’ancien et nouveau par ailleurs conseil syndical, la société régularise ce qui n’était pas un « vrai compte séparé », utilisé au moins jusqu'en 2010 (relevé obtenu de cette date !) un audité d'ailleurs ainsi (à mon avis) par l'ARC lors du contrôle des comptes.

D'où par ailleurs la stupidité d'action judiciaire que vous demandiez, puisque rapidement la société régularise en AG (si l'on peut dire)... complicité ++ du conseil syndical.... enfin !


Pour preuve le refus persistant malgré plusieurs demandes et plusieurs interlocuteurs de la banque ayant « théoriquement » ouvert le compte et l’intitulé de compte SDC « VOUSVOILARASSURE » .. selon son attestation.... on ne va pas plus loin

et on verra ultéreuerement (aux calandes grecques, j'espère que non !) ce que vale les attestations de cette banque !


Il faudra tout de même à mon avis qu’elle en dise un peu plus car à la date d’ouverture de ce compte nous étions en administration judiciaire et cette agence qu'elle indique dans son attestation ne pouvait légalement nous représenter !! (un peu embetant sur les bords ! non ?)

En ne répondant pas à ma demande de personne appartenant au SDC et domicilié à son adresse d’autant justifié puisque ouvert par la banque hors mandat de la dite agence, ces professionnels refusent de participer à la manifestation de la vérité, ce dit théoriquement un délit pénal, … tout le monde semble l’avoir oublié…. !
-----------

Enfin in fine ce que vous écrivez à peu près tous et toutes est absolument affreux et épouvantable,

Je suis triste à vous lire !

On peut donc ouvrir des un compte en banque et les professionnels peuvent également ouvrir pour notre syndicat, un vrai faux compte séparé, ou un faux vrai compte séparé.

Grâce à vos explications on s’y retrouve un peu, je dis un peu :

Dans le milieu familial ces types de comptes existent ils ?
On a ainsi

BELLEFILLE BIENVEILLANTE POUR PAPYCONFIANTOu (et ?)

PAPYCONFIANT CHEZBELLEFILLEBIENVEILLANTE

Et dans les deux cas, la banque fournit au brave papy aura un beau chéquier …. En lui refusant s’il a des doutes sur l’intégrité de sa belle fille de lui donner le double de la convention d’ouverture de son compte PAPYCONFIANT !

Quel stress vous me promettez pour mes vieux jours que je risque d'avoir, il n'y a pas que la copropriété qui soit stressante !


C.Q.F.D. !


Un système bancaire des contrôles et ouvertures de comptes à réformer comme je l’indiquais plus haut car utilisé par une large minorité de malins sans scrupules et quasiment indétectable au vu du système judiciaire actuel !

Des sanctions vis à vis des astucieux créant ou utilisant les faux vrais comptes séparés !


On marche sur la tête en mesure de prévention des fraudes économiques et financières astucieuses !
Signature de ALH14U 
ALH14

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 50 Posté - 02 sept. 2012 :  08:51:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ALH14U : vous n'avez confiance en personne!!! syndic, banque,avocat, huissier, notaire, et en la famille ..... !!!!

Votre dernier post est incompréhensible !!

Pour info : on n'écrit pas en GROS et GRAS.

ALH14U
Contributeur senior

571 message(s)
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Revenir en haut de la page 51 Posté - 02 sept. 2012 :  14:11:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de ALH14U
Dans mon syndicat non trop de surcoûts, de travaux mal faits, de procédures judiciaire,

Sinon ne noyer pas la poisson.


Il y a une grosse différences de garantie de sincérité et connaissance des comptes du syndicat, entre les deux

Dans l'accès au compte et à la signature des chèques notamment !


1 / En cas de vrai compte séparé :

C'est le mandataire du syndicat et gestionnaire de l'immeuble, ou le syndic qui signe les chèques ordonnent les dépenses, et permet éventuellement dans la convention un droit de regard voir de rédaction ou signature de chèque à un ou des membres du conseil syndical. C'est vraiment un compte de syndicat et possibilité également d'autres sous compte de syndicat (levret,..)

2 / En cas de compte individuel

C'est soit le représentant de l'Agence, soit le directeur,s'il y en a un, soit le comptable, parfois le représentant de l'Agence ou le syndic professionnel, mais rarement le gestionnaire véritable de l'imeuble s'il y en a un. Il ne peut naturellement dans ce compte société y avoir de lecteur en ligne de membre du conseil syndical, qui ne peuvent pas non plus faire des chéques avec autorisations du syndicat. De plus tous les autre déoots du syndicat sont dans d'autres sous comptes individualisés de l'agence et non regroupé.

Le solde du syndicat, la transmission et le contrôle de gestion sont completement différent.

Le profit également en cas de sommes déposés pour l'agence plus important.

et les magouilles indétectables.

Voys avez deviner félicatations philippe je n'ai aucune confiance en la gestion de mon syndicat :

Depuis quelques année je n'ai par ailleurs (comme recommandé) ni voté le quitus, ni voté l'approbation des comptes !

Et je conseille aux copropriétaires avisés de faire de mêm !

Signature de ALH14U 
ALH14

filomat
Contributeur vétéran

1370 message(s)
Statut: filomat est déconnecté

Revenir en haut de la page 52 Posté - 02 sept. 2012 :  21:43:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En plus d'offrir gratuitement la carte master gold et son abonnement, une banque (qui n'est probablement pas la seule) offre 60 euros pour l'ouverture d'un compte sur lequel transiteront 750 euros par mois : Le budget d'une grande copropriété peut atteindre mille fois plus (7 millions par an), donc la banque devrait offrir 60.000 euros - sur le compte du syndicat - pour l'ouverture du compte "au nom du syndicat" au lieu de "pour le compte de la copropriété".

Dans le cas contraire j'imagine que les 60.000 euros iraient quelque part ailleurs.

Toute cette prose de comptes soi-disant séparés est en fait un argument de syndics comptant se faire désigner en espérant que leurs concurrents sachent moins bien qu'eux jouer sur les mots - et c'est bien une preuve de plus qu'il faut toujours se méfier des "textes"... et des littératures.

Le dindon de la farce restant celui que vous savez (encore et toujours le copropriétaire !).

Tant que c'est le syndic qui choisit la banque, que le compte soit ou non séparé, qu'il soit vrai ou un faux compte séparé, cela ne change rien au fait que les fonds de la copropriété transitent par la banque en y demeurant assez de temps pour qu'elle puisse en tirer des intérêts.

Dans l'état actuel des choses, les copropriétés sont les "vaches à lait" des banques qui prêtent aux accédants l'argent versé par les copropriétaires: C'est une affaire qui tourne !

Que faire d'autre à part embaucher un employé d'immeuble spécialement affecté au recueil des charges versées directement en espèces par les copropriétaires et au paiement des prestataires et fournisseurs directement en espèces également, celles-ci étant déposées dans un coffre dont l'employé du syndicat aurait la garde ?

Demander aux fournisseurs d'adresser leurs factures directement auprès de chacun des copropriétaires ?

Créer une nouvelle banque : Le "CMC" : Crédit Mutuel des Copropriétaires ?

Rémunérer les comptes courants ?

Choisir tous les ans en assemblée générale la banque dépositaire du compte du syndicat entre 3 réponses à un appel d'offres ?
Signature de filomat 
Les copropriétaires se rebiffent !

ALH14U
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 53 Posté - 13 sept. 2012 :  17:26:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de ALH14U
Merci Filomat

Avec cette exemple de carte bancaire affectée à un compte séparé vous démontrez la duplicité de certains qui proposent en AG un compte individualisé en remplacement du compte séparé.

Le compte individualisé n’est en fait qu’une coquille vide que le syndicat ne peut naturellement utiliser à court moyen ou long terme au profit exclusif de la gestion de l’immeuble en « négociant » directement vis à vis des professionnels de la banque des prêts par exemple, ou d’autres services


Vous mettez en évidence l’intérêt du « vrai » compte séparé qui est de proposer au syndicat et pour la gestion de l’immeuble, un bouquet de prestations bancaires au service de l’immeuble : chéquier, livret, carte bancaire (spécifique à la gardienne par exemple,..) , prêts divers,… pour le futur ravalement par exemple ou la rénovation de la toiture,… ou bien simplement pour constituer des réserves rémunérées sur le long court et qui ne soient pas sujettes à un changement du mandataire ou d’agence immobilière. En effet nul besoin dans ce cas de changer de banque si elle donne satisfaction.
Les banques sérieuses, organisées, gagneraient également à ne pas freiner cette mutation.


Avantage supplémentaire du compte séparé : pas de disparition de fonds possibles lors du transfert du mandat à une autre agence, d’autant que ce compte séparé est peut être mise en ligne et que les opérations sont alors visibles par lecture simple des copropriétaire bénéficiant de mots de passe..

Rien de tout cela avec le compte individualisé !

Il est évident que la saine gestion collective d’un immeuble doit s’effectuer à terme de préférence rapide à partir de comptes « réels » séparés. Il est triste de voir de certaines banques avec des départements parfois spécialisées dans la réglementation immobilière participer au minimum à une mascarade d’arrière garde protégeant des agences peu scrupuleuses avec certains abus de droit, de confiance et certains détournements en indiquant sur leurs attestations que des comptes SDC ont été ouverts, alors qu’ils ne peuvent ignorer qu’il n’en est rien.

Ces pratiques doivent être dénoncées et il faut au minimum « retirer » du langage l’expression « compte individualisée » qui est (le libellé des décisions le montre) un contournement astucieux mais souvent frauduleux des possibilités offertes par l'application des articles de la Loi Bonnemaison par des dirigeants d’agence immobilière de mauvaise foi souvent de plus difficilement poursuivis (comment faire sans le document probant, le plus souvent alors refusé) par une administration trop souvent bernée par des pratiques astucieuses, changeantes et ayant le soutient éventuel des agences bancaires par des attestations éventuellement fallacieuses.

Il est sûr que les agences modernes et véritables professionnels, syndics professionnels et gestionnaires d’imeuble ont également tout inbterêt à voir les comptes séparés se développer, leur permettant alors entre les AG de démontrer leur professionalisme vis-à-vis des copropriétaires et de la banque qu’ils auront choisis.

Il faut que cela change

On voit avec les témoignage ci-dessus que l’identito-vigilance du signataire, comme de la personne recevant le chèque n’est guère assurée. La confusion (volontaire, involontaire ?) la plus répandue étant (au vu des attestations bancaire que je recois !) par exemple de de plus pour les juges, avocats, huissiers, architectes, et banquiers, de confondre un syndic professionnel et son agence, comme l'on confondrait le médecin avec son hôpital, allez voir le Docteur Hotel Dieu ! ... Il faut revenir à des libellés sains et non confond ables, car cette confusion est nous le savons par les témoignages entretenue à mauvaise escient., dénaturant le souhait des copropriétaires et ne permettant pas pour l’immeuble de bénéficier de toutes les prestations attachées à un compte séparé.

Il m’inquiéte de savoir et l'on m'a contacté à ce sujet, si dans le domaine des tutelles, des successions, des indivisions ou autres peuvent exister également de telles méprises, sur la propriété, l'utilisation ou l'accès d'un compte dont l'intitulé serait vicié !… j’ai bien peur que oui,… et il vaut mieux dans ce alerter le législateur et le public à ce sujet.

Pour finir Filomat, il est sûr que des questions se posent légitimement mais ce n’est pas effrayant et apporte une stabilité beaucoup plus grande dans la gestion, la rémunération, la conservation intégrale et intègre de l’argent des copropriétaires de la copropriété. En fait il suffira de remplacer la question actuelle de non ouverture d’un compte bancaire séparé par une question double du type, voulez vous changez de banque et nous vous proposons la banque XXDF,…


Voilà un programme, un bon programme qu'il faut appliquer et faire appliquer,

Je compte sur vous !

Merci aux contributeurs.
Signature de ALH14U 
ALH14

ALH14U
Contributeur senior

571 message(s)
Statut: ALH14U est déconnecté

Revenir en haut de la page 54 Posté - 23 sept. 2012 :  07:10:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de ALH14U
Malgré plusieurs e mail et recommandé adressés à la banque je n’ai pas reçu du responsable du département des professions à réglementation immobilière gérant ce type de compte (DPRI) le double de la convention d’ouverture du compte « théoriquement » de notre syndicat.

Le responsable de la banque m'a demandé de m'adresser à "mon syndic" tout en sachant pertinemment que celui a déjà refusé au syndicat plusieurs fois la communication.

De plus l'ouverture ayant eu lieu y a plusieurs années ce n'était pas forcemment la même personne qui a ouvert le compte, la société ayant de plus changé d'adresse !

Apparemment il n’y a pas non plus dans cette banque (spécialisée !?) de service pour une effectuer une réclamations ou recevoir une contestation d’un client.


Je rappelle le constat de l’ARC (bulletin de l’ARC n°87 janvier 2010 page 15) qui par ailleurs est conforté par de nombreux témoignages :
-----------


II. Attention aux faux comptes séparés :…..….


Contrairement au compte séparé, le compte « séparé » ou « pseudo individualisé » (parfois mis au nom du syndicat et même –astuce suprême – doté d’un chéquier) est un leurre,
….
…..

Certains syndics avec la complicité des établissements bancaires tentent de faire croire aux copropriétaires qu’il s’agit d’un compte séparé conformément à la loi BONNEMAISON. Il convient d’obtenir la convention d’ouverture de compte sur lequel l’un des contractants doit être le syndicat des copropriétaires de telle ou telle résidence, pour être certain qu’il s’agisse bien d’un compte séparé
»


Pour une quiétude entre copropriétaire avec le mandataire du syndicat et une efficience dans la gestion, pour éviter le constat accablant dressé par l'association des responsables de copropriété en 2010 , j’ai actualisé mon programme « Quiétude et efficience entre deux AG » destiné à améliorer la gestion de nos immeubles par les Syndics professionnels (je n’ai pas écrit par les agences immobilières !) et je propose au législateur et à la nouvelle assemblée récemment élue la mesure n° 10


Suppression de la dispense d’ouverture de compte séparé de copropriété et nouvelle écriture de l’article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 (Loi SRU n°2000-1208 du 13 décembre 200 en son article 77-1 dit également loi Bonnemaison) en instaurant l’ouverture d’un compte séparé sans dispense possible


Programme quiétude et efficience en copropriété
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1

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philippe388
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Revenir en haut de la page 55 Posté - 23 sept. 2012 :  09:26:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ALH14U : "Apparemment il n’y a pas non plus dans cette banque (spécialisée !?) de service pour une effectuer une réclamations ou recevoir une contestation d’un client"

Mais ALH14U vous n'êtes pas un client de cette banque; vous n'avez pas de compte dans cette banque; Celle-ci a raison de vous renvoyer vers votre gestionnaire syndic, et de na pas vous répondre.

La solution est de changer de syndic et que votre SDC choississe un syndic qui ne gère que des comptes séparés, et cela existe !!!


JPM
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Revenir en haut de la page 56 Posté - 23 sept. 2012 :  10:52:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il n'empêche qu'on finit par penser l'impensable : la pérennisation des controverses sur les " contrats de syndic " n'est-elle pas un bon fromage pour certains ?

Les médias en particulier pour qui c'est une bonne accroche à défaut de poitrines princières dénudées.

L'exploitation de la dernière enquête de la CLCV a été particulièrement scandaleuse alors même que cette enquête assez bien menée et rapportée fait état de progrès notables chez les syndics. On a eu encore droit à des premières " juteuses " et à des bandeaux insultants.

Ceci étant il faut noter que la CLCV ressasse des observations éculées et revient, à propos de l'article 10-1 sur des questions qui ont été tranchées par la Cour de cassation au profit de Foncia et au détriment de la dite CLCV.

On s'étonne de ne pas trouver au pied du rapport un vibrant appel à la suppression de la dispense d'ouverture d'un compte séparé et des suggestions corrélatives pour la suppression du lourd et couteux système actuel de garantie financière et son remplacement par une garantie simple et efficace contre des détournements volontaires dans les comptes séparés (beaucoup moins probables mais néanmoins possibles dont à prendre en considération)

Faut-il alors penser comme certains, qu'un retour à la paix dans les copropriétés, consécutif à la généralisation des comptes séparés, les priverait de leur gagne pain

Il y a quand même quelques bonnes observations dans l'enquête.

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La copropriété sereine

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Revenir en haut de la page 57 Posté - 23 sept. 2012 :  13:27:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de ALH14U
Philippe,

Vous écrivez, comme d'habitude n'importe quoi :

Le client c'est le syndicat, à la différence d'un sous compte de l'agence,

J'ai reçu un soutient de plusieurs associations de consommateurs à ce sujet,

J'ai bien cité et pris contact avec le rédac chef de 60M de consommateurs, magazine de l'INC (institu National de la Consommation) qui n'a pas l'habitude d'écrire n'importe quoi !


Il est évident qu'il faut demander à la banque puisque le personnel de l'agence dans le cas, de faux comptes séparés, ne vous en enverra jamais la preuve..... c'est assez élementaire cher Philippe !

et même de "syndics professionnels"..... et pas des moindres !!!! je peux vous l'assurer, m'ont confirmer qu'un copropriétaire avait le droit de demander à la gbanque la convention du compte, s'il s'agissait naturellement d'un vrai compte séparé de syndicat !



Alors arrêtez de mettre les gens en erreur,..... êtes vous payer pour ?

C'est la question que je me pose en lisant certaines de vos déclarations.....


Pour JPM
Vous avez sans doute raison, il faudrait unifier les protocoles de recherche et de conclusions quand à la mise en évidence de faux,

Comme toujours en la matière de lutte contre lla fraude, chacun a sa "technique",

Le problème ouvert dans ma contribution est beaucoup plus large que la simple reconnaissance d'un faux compte séparé.

Pour avoir consulter à ce sujet,... Tout le monde est encore resté à la consultation du document d'ouverture cu compte,.....

En fait il faut m'écrivait le juriste de l'arc plusieurs éléments contributifs pour constituer ou diagnostiquer la fraude, voir post précédent.


Ce qui est interessant dans une convention c'est qu'elle est signée, avec des parties prenantes identifiées, notamment quand il s'agit de personne morale ou de faits anciens. Et pour déclencher une action ou une explication à ce sujet, il faut bien savoir quel est exactemment l'interlocuteur concerné, de l'agence, ayant demandé l'ouverture du compte et gérant les recettes et créances,

D'autant que notre interlocuteur gestionaire de notre copropriété en 2012 ne travaillait pas dans l'agence au moment de l'ouverture du compte signalé.

Il faut bien et obligatoirement passer par la connaissance des parties prenantes, et notamment connaissance du professionnel de l'agence, ce que ne donne pas un numéro ou le libellé (Syndicat 1111 rue la bonne confiance même exact que vous signalez !)

Dans le cas de figure que je décris la banque m'indique un libellé de ce type,.... et je suis sûr qu'il s'agit d'un faux compte séparé, puisque le syndicat n'a jamais donné son accord à la date indiquée d'ouverture.... c'est ce que lui ai indiqué et qu'elle a pu avoir le temps de vérifier (2 mois maintenant sont écoulés,...). Absence de réponse plus qu'anormale,... pour la banque !

Celà pose de gros problèmes, celà n'est pas normal, est ce fréquent ?

Il faut que les syndicats puissent avoir auprès des banques de vrais comptes séparés pour assurer une meilleure gestion de leurs immeubles !


Merci JPM et Philippe pour vos contributions,






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ALH14U
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Revenir en haut de la page 58 Posté - 23 sept. 2012 :  13:35:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de ALH14U
Résoudre, à supposer que celà soit possible,

la dernière fois il a fallu que notre syndicat accepte une administration judiciaire,

par un simple changement de syndic est un leurre,

Il faut revoir la Loi est faire qu'il y ait obligation dans tous le sysndicats d'une gestion en compte séparé,...


Ainsi on évoluera rapidement (cf. avantages du vrai compte séparé !) et pour le bien de tous, copropriétaires et gestionnaires !

Il faut philippe avoir une vision globale et nationale et non penser aux problèmes locaux et individuesl, qui méritent cettes que l'on s'en préoccupe et qu'ils soient résolus,

Mais ces problèmes sont contributifs de dysfonctionnements répétés et largemment dus à des pratiques professionnelles (banquiers, gestionnaires d'immeuble) parfois très douteuses.

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Gédehem
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Revenir en haut de la page 59 Posté - 23 sept. 2012 :  16:46:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Le client c'est le syndicat, à la différence d'un sous compte de l'agence, ....."

Oui, et cela ne change rien : un des membres du syndicat, serait-il membre du CS, n'est pas "le syndicat" client.

C'est le mandataire de ce compte, et lui seul, qui est habilité a obtenir les documents de ce compte.
C'est contestable, mais c'est ainsi.

philippe388
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Revenir en haut de la page 60 Posté - 23 sept. 2012 :  18:02:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ALH14U : " Vous écrivez, comme d'habitude n'importe quoi :

Le client c'est le syndicat
"

Vous dites n'importe quoi !!! le client est bien évidemment le SDC et non le copro. ALH14U. !!! La banque ne connait que le syndic. Une évidence que vous n'avez pas l'air de bien saisir, ALH14U n'est pas le SDC et pas son mandataire.

La banque n'a pas à vous répondre !! Même si vous achetez 60M de conso !!

ALH14U : et même de "syndics professionnels"..... et pas des moindres !!!! je peux vous l'assurer, m'ont confirmer qu'un copropriétaire avait le droit de demander à la gbanque la convention du compte, s'il s'agissait naturellement d'un vrai compte séparé de syndicat !

Je doute beaucoup de vos affirmations sans aucune base juridique, que ne manqueraient pas de vous donner les assoc. de copro., vos amis de 60M de conso. qui ne disent aps que des vérités !! et aussi vos syndics pro. !

SI vous êtes si sur de votre droit, alors ester ren justice dès demain pour réclamer votre copie de la convention d'ouverture du compte séparé.

Un conseil : au lieu de penser aux problèmes nationaux, occupez vous vous de changer de syndic, ou beaucoup mieux, proposez vous comme syndic bénévole; un essai grandeur nature de votre vision nationale de la gestion de copropriété !!
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