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Posté - 24 oct. 2014 :  04:57:38  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous,

Depuis 2010, nous votons tous les ans contre la dispense d'ouverture de compte bancaire ou postal séparé.

Or, lors de la dernière AG, il n'y a pas eu de vote mais une information (ma foi intéressante).

Nous avons appris de la bouche même du nouveau gestionnaire que le compte bancaire séparé n'a jamais été ouvert au nom du SDC et que nous étions restés en sous-compte bancaire du syndic depuis 2010.

Nos finances étant dans le rouge depuis plusieurs années, le syndic nous a expliqué qu'il avait décidé seul (sans consultation du CS) qu'il était préférable pour notre copropriété de rester en sous-compte car cela lui permettait d'avancer l'argent sur ses fonds propres afin de régler les factures urgentes.

Donc cette année, notre situation financière ne s'étant guère améliorée, le syndic a jugé inutile de mettre la résolution relative au compte séparé à l'ODJ et a maintienu son sous-compte (dans une banque qui appartient au même groupe que lui).

Aujourd'hui fin 2014, quelles sont les obligations du syndic (vis-à-vis du SDC) qui n'a pas respecter une décision d'AG ?
Et dans quelle situation juridique se trouvent le syndic et notre SDC ?

Merci pour vos contributions.









ribouldingue
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 1 Posté - 24 oct. 2014 :  06:36:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Et le conseil a bien entendu été vérifier tout cela et a pu vous exposer sa version de la situation?

rambouillet
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 24 oct. 2014 :  08:51:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
encore un syndic en totale illégalité :
1- le syndic ne décide pas seul de la dispense du compte séparé
2- le syndic ne met pas des fonds propres
3- le syndicat ne peut pas être dans le rouge, sauf si lbanque accepte moyenant agios
4- le syndic doit agir pour faire rentrer l'argent

philippe388
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 24 oct. 2014 :  09:33:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
calendrier : un syndicat ne peut pas être dans le " rouge" !!!

L'AG vote un budget de fonctionnement et le syndic appelle les fonds sur la base du montant adopté; l'AG vote des travaux et le syndic appelle les fonds et ne lance les travaux qu'après avoir reçu la totalité des fonds.

1. le syndic DOIT appliquer les décisions de l'AG; il n'a aucun pouvoir de décider qu'il garde un compte individualisé; ET surtout si il n'a ouvert le compte séparé dans les 3 mois suivant l'AG, il y a nullité de son mandat.

2. Il est totalement illégal de prélever des fonds d'un SDC pour payer les dettes d'autres SDC. faute GRAVE du syndic.

3. Si il manque de l'argent pour payer les factures, c'est que le budget est sous estimé, ou que vous avez des impayés.

Le syndic a obligation de prendre toutes les mesures afin de récupérer les impayés sans accord de l'AG. Il ne le fait pas, c'est une faute GRAVE de gestion.

Attention, après 3 ans, le SDC ne récupérera que 50% des sommes dues, et rien après 5 années.

4. Si les dettes tardent à être régulariser, le SDC peut voter un appel de fonds de solidarité afin de boucher ce trou, et payer les factures. Ces fonds sont récupérables dès que les dettes sont réglées, et remboursables aux vendeurs.

5. Ou est passé votre CS ?? il devait vérifier de la bonne exécution des décisions de l'AG. Il vérifie les comptes ET doit informer l'AG et les copros de la situatiopn finan cière de votre SDC.


Tout copropriétaire peut saisir aujourd'hui le TGI afin de demander la nomination d'un AJ sur le fait que le mandat du syndic est NUL car il n'a pas respecter la loi de la copropriété et l'obligation d'ouvrir un compte séparé dans les 3 mois suivant la décision de l'AG.

Si vous vous lancez dans cette action, l'AJ sera nommé pour convoquer une AG afin d'élir un nouveau syndic, qui devra récupérer les docs ET les fonds du SDC. soit 0 €. Ce nouveau syndic va donc se trouver devant un gros problème de trésorerie

l'AG a t'elle adopté les comptes du SDC depuis 2010 ? a t'elle donné quitus à ce syndic, plus que mauvais.

Quelle est la position de votre CS et de son président sur cette situation grave ? que dit le CS dans ses rapports d'activité joints obligatoirement à l'OdJ ?

rambouillet
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 24 oct. 2014 :  09:36:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
quelle est la grosseur de votre copro ? nombre de lots principaux ?

JB22
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 24 oct. 2014 :  12:54:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"ET surtout si il n'a ouvert le compte séparé dans les 3 mois suivant l'AG, il y a nullité de son mandat."

C' est dans les trois mois de sa nomination et non pas de l' A.G., il ne semble pas que lors de dernière A.G. un syndic et été nome (ou renouvelé).

"A l' exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires."

Le syndic doit procéder au recouvrement des impayés, et en attendant il doit faire un appel de fonds pour assurer la trésorerie.

Cette avance de fonds est remboursable au vendeur et recontituable par l' acquéreur.

Il faut également vérifier si à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles, dans ce cas le syndic doit informer le conseil syndical et saisir sur requête le tribunal de grande instance.

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 24 oct. 2014 :  15:32:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ribouldingue

Le CS n'a rien vérifié du tout et n'a d'ailleurs pas joint son rapport d'activité à la convocation AG.
Le président CS a lu son rapport en début d'AG qui faisait principalement état des impayés et d'un grave incendie mais rien s'agissant du compte séparé. Ce rapport était oral et n'a donc pas été joint au PV non plus.


Rambouillet, Philippe 388, jb22

Je vais exiger une réponse claire, nette et précise du syndic sur sa façon d'avancer des fonds pour la copro et sur les frais générés. Le conseil syndical devra expliquer ce qu'il sait sur cette façon d'agir.

Le SDC devra sans doute assumer financièrement les fautes graves de gestion du syndic. Et la RCP du syndic, à quoi sert-elle ?

Quant à notre CS, il est absent. Certains conseillers ne cessent de répéter qu'ils sont bénévoles et qu'ils se passeraient bien de quelques séances CS car ils ont d'autres choses à faire. Vous parlez d'un engagement !...

Le mandat de syndic est nul.
Nous sommes bien d'accord mais la situation de notre copro serait pire si l'un de nous saisissait le TGI.
Je crains de m'engager dans cette voie car je ne connais pas les tribunaux et que je ne sais pas combien me coûterait un avocat.
Je pense aux conséquences financières pour la copro et qui va contrôler cet AJ ?

Copro importante de plus de 300 lots.
+ 30 % d'impayés.
Pas de quitus au syndic depuis 2010.
Les comptes sont approuvés depuis 2010 mais il y a quelques opposants dont je suis.

encore merci









JB22
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 24 oct. 2014 :  17:59:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Le SDC devra sans doute assumer financièrement les fautes graves de gestion du syndic. Et la RCP du syndic, à quoi sert-elle ?"

Pour que la garantie joue il faut que le syndic soit condamné, donc il faut au préalable une action contre le syndic.

"Copro importante de plus de 300 lots.
+ 30 % d'impayés."


Vous êtes une copro en état de difficultés financières, plus de 25 % d' impayés.
dans ce cas le syndic doit informer le conseil syndical et saisir sur requête le tribunal de grande instance.

"Je vais exiger une réponse claire, nette et précise du syndic sur sa façon d'avancer des fonds "

Vous devez trouver dans l' annexe 1 la situation de votre compte de banque.
Si le montant figure au crédit ( colonne de droite ) vous avez le montant que vous devez à la banque.

"Les comptes sont approuvés depuis 2010 mais il y a quelques opposants dont je suis."

Les comptes on été approuvés, à la majorité nécessaires, vous ne pouvez rien reprocher au syndic, sauf à prouver des dissimulations.

"Quant à notre CS, il est absent."

Vous pouvez vous faire élire membre du conseil syndical lors de la prochaine A.G.
En attendant vous pouvez prendre contact avec d' autres copropriétaires pour préparer un changement de syndic.


philippe388
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 24 oct. 2014 :  18:04:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
calendrier : 30 % d'impayés de charges dans une copro. de 300 lots, ma situation financière est déjà désastreuse avec ce syndic qui ne respecte pas la décision de l'AG.

1. pas de compte séparé, le contrat du syndic est déjà nu; un AJ est la seule possibilité juridique possible.

2. + de 30 % d'impayés de charges, le syndic a OBLIGATION de demander lui-même la nomination d'un AJ.

La loi ALUR prévoit que le nouveau montant des impayés sera de 15 % et non de 25%. Alors avec vos 30% !!

3. TOUT copropriétaire comme TOUT entreprises ayant des factures impayées, et cela doit être déjà le cas peut demander cette AJ.

4. la nomination d'un AJ est déjà une obligation; les frais ne sont plus à prendre en compte pour rejetter cet AJ. Car votre SDC est en grosse difficulté.

5. La nomination d'un AJ est une action de protection de votre SDC. Il va bloquer toutes les créances. Et si des fournisseurs assignent votre SDC, attention les frais. La situation de votre copropriété ne sera pas pire avec un AJ, c'est une erreur de la croire; c'est le début d'un redressement et certainement pas le contraire.

30 d'impayés pour 300 copros, cela représente des dizaines de milleirs d'euros !! les frais d'AJ c'est peanuts à coté de celà. Ce 'nest pas un argument valable et responsable pour que personne ne respecte la loi et ses obligations.

6. Les frais de cette demande d'AJ devant le TGI sont des frais du SDC; ils seront entièrement remboursés aux copropriétaires qui demanderont cette nomination au TGI. Parmi les 300 copropriétaires, vous devriez en trouver quelques uns pour partager ces frais.

7. Vous ne controlez plus votre syndic qui gère cette copro. n'importe comment ! mais l'AJ sera nommer pour convoquer une AG afin d'élir un nouveau syndic. ET cet AJ rend les comptes au juge.

Le souci est que votre CS a l'air totalement hors du jeu ! il est aussi responsable de ce laisser-aller.

8. une réponse de votre syndic sur la façon de gérer les fonds des SDC qu'il a en gestion ne vous apportera rien de plus. Il est dans l'illégalité la plus totale.

9. avec un nouveau syndic, il s'agira de poursuivre ce syndic sur sa mauvaise gestion.

Ce syndic est " fou" !! attention aux dégats. Et avez vous vérifier la situation de son cabinet ?


PROSPER83
Contributeur senior



France
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 24 oct. 2014 :  18:26:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

CALENDRIER

Vous n'avez pas d'autre alternative que de saisir au plus tôt le TGI statuant en référé aux fins qu'il constate la nullité de plein droit du mandat du syndic pour cause d'absence d'ouverture du compte séparé depuis 2010 sur la base de preuves que vous devrez lui fournir.

Je pense aux conséquences financières pour la copro et qui va contrôler cet AJ ?

Sachez que la nullité de plein droit du mandat du syndic va imposer à celui-ci de rembourser au SDC la totalité des honoraires qu'il a perçus ainsi que sa condamnation à prendre à sa charge les honoraires du syndic judicaire .

Je vais exiger une réponse claire, nette et précise du syndic sur sa façon d'avancer des fonds pour la copro et sur les frais générés. Le conseil syndical devra expliquer ce qu'il sait sur cette façon d'agir.

Vous allez surtout perdre beaucoup de temps pour pas grand chose car le syndic ne vous répondra pas.

Le SDC devra sans doute assumer financièrement les fautes graves de gestion du syndic. Et la RCP du syndic, à quoi sert-elle ?

Le SDC va tout simplement devoir engager une procédure "au fond" contre ce syndic .

philippe388
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 24 oct. 2014 :  20:56:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ribouldingue : rien à rajouter !

Calendrier
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 24 oct. 2014 :  23:03:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Philippe388
Vous écrivez :
citation:
Ce syndic est " fou" !! attention aux dégats. Et avez vous vérifier la situation de son cabinet ?

C'est le deuxième syndic de France qui gère notre copro.

C'est peut-être pour cela que le président du CS et la majorité des membres sont béats devant ce syndic important et se laissent mener par le bout du nez.

J'ai fait partie de ce CS lâche et ignorant. Il était de très mauvais ton de contester ou de vouloir vérifier les dires des différents gestionnaires.







Calendrier
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 24 oct. 2014 :  23:39:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
PROSPER83
"Le SDC va tout simplement devoir engager une procédure "au fond" contre ce syndic".

Oui, la procédure s'impose. Malheureusement, le SDC n'est pas informé correctement par le CS. CS qui ne semble pas comprendre l'importance de l'ouverture d'un compte bancaire séparé.

Le président CS lui-même refuse de croire que le syndic garderait les intérêts sur les fonds placés en compte unique. Il ne s'intéresse pas du tout au sujet.

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 24 oct. 2014 :  23:40:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Nous avons appris de la bouche même du nouveau gestionnaire que le compte bancaire séparé n'a jamais été ouvert au nom du SDC et que nous étions restés en sous-compte bancaire du syndic depuis 2010"

Ce syndic, comme beaucoup de confrère, majore d' une façon dissuasive ses honoraires pour gestion en compte séparé.

Comme il a géré depuis 2010 votre syndicat en compte unique vous devriez vérifier le montant des honoraires appliqués...( Voir dans annexe 2 )

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 25 oct. 2014 :  00:19:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Un peu de lecture:

Loi du 10 juillet1965:
"Section 2 : Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté.


Article 29-1

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 63


Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.

En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d'une même demande par :

Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ;

2° Un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;

3° Le représentant de l'Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal de grande instance ;

4° Le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ;

5° Le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

Dans les cas mentionnés aux 1° et 2°, le représentant de l'Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.


Article 29-1 B

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 63


Le juge, saisi dans les conditions prévues à l'article 29-1A et statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission et la rémunération. Les modalités d'intervention des mandataires ad hoc sont fixées par décret.

Le juge précise et motive spécialement dans son ordonnance l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et les autres parties à la procédure, ou le partage des frais entre eux.

Dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du juge, le mandataire ad hoc adresse au juge un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu'il aura éventuellement menées avec les parties en cause. Lorsqu'il constate d'importantes difficultés financières ou de gestion, il saisit le juge aux fins de désignation d'un administrateur provisoire en application de l'article 29-1.

Le syndic est tenu de fournir au mandataire ad hoc tous les documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l'ordonnance du juge au syndic. Le mandataire ad hoc peut saisir le juge des difficultés dans l'exercice de sa mission. Pour l'accomplissement de sa mission, le mandataire ad hoc peut obtenir de l'autorité publique compétente les pièces relatives aux procédures de police engagées à l'encontre du syndicat.

Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l'immeuble, au président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, ainsi qu'au représentant de l'Etat dans le département.

Le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport. Si la prochaine assemblée générale n'intervient pas dans les six mois à compter de la remise du rapport, le syndic convoque une assemblée générale spécialement à cet effet. Si le rapport du mandataire ad hoc préconise des mesures d'urgence, ce délai est ramené à trois mois.

Le procès-verbal de l'assemblée générale statuant sur les résolutions mettant en œuvre le rapport du mandataire est notifié par le syndic aux auteurs de la saisine, au juge et au mandataire ad hoc. En l'absence de notification dans le délai de six mois prévu au sixième alinéa, le mandataire ad hoc ou les parties à l'origine de la procédure peuvent saisir le juge aux fins :

1° D'obtenir une ordonnance enjoignant au syndic de convoquer sans délai l'assemblée générale ;

2° De désignation d'un administrateur provisoire, si les auteurs de la saisine sont habilités à le faire par l'article 29-1.


Article 29-1 C En savoir plus sur cet article...

Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 63

I.-Pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc prévues à l'article 29-1 A, le juge peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l'article L. 811-2 du code de commerce.

II.-Toutefois, à titre exceptionnel, le juge peut également désigner, par décision spécialement motivée, une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant des conditions définies par décret.

III.-Les mandataires ad hoc désignés en application du II du présent article ne doivent pas, au cours des cinq années précédentes :

1° Avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l'origine de la procédure, ni d'une personne qui détient le contrôle du syndic ou d'un de ses créanciers, au sens des II et III de l'article L. 233-16 du code de commerce ;

2° S'être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ;

3° Avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ;

4° Etre au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait l'objet d'une décision de radiation ou de retrait des listes, en application des articles L. 811-6, L. 811-12 et L. 812-4 du code de commerce.

IV.-Les mandataires ad hoc ne peuvent être désignés syndic à l'issue de leur mission.


Article 29-1 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 64 (V)




I. ? Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le juge statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le juge ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.


Le juge charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire. L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le juge sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l'article 29-1B n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le juge peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, même si celui-ci n'a été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de désigner un syndic, d'un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l'Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, du procureur de la République ou d'office.


Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d'un syndicat en cas d'expropriation ou de dissolution du syndicat. La personnalité morale du syndicat exproprié ou dissous subsiste pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu'à ce que le juge mette fin à la mission de l'administrateur provisoire. Pour les besoins de liquidation des dettes, les dispositions de la présente section sont applicables dans des conditions précisées par décret en Conseil d'Etat.

II. ? Les modalités de rémunération de l'administrateur provisoire sont fixées par décret.

III. ? Pour exercer les fonctions d'administrateur provisoire prévues au I, le juge peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l'article L. 811-2 du code de commerce.

Le juge peut également désigner une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant des conditions définies par décret.

Si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B de la présente loi, le mandataire ad hoc peut être désigné comme administrateur provisoire sur décision motivée du juge et après audition du conseil syndical. Dans les autres cas, les administrateurs provisoires désignés dans les conditions prévues au deuxième alinéa du présent III ne doivent pas, au cours des cinq années précédentes :

1° Avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l'origine de la procédure, ni d'une personne qui détient le contrôle du syndic ou d'un des créanciers, au sens des II et III de l'article L. 233-16 du code de commerce ;

2° S'être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ;

3° Avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ;

4° Etre au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait l'objet d'une décision de radiation ou de retrait des listes, en application des articles L. 811-6, L. 811-12 et L. 812-4 du même code.

Ils sont tenus d'exécuter les mandats qui leur sont confiés en se conformant, dans l'accomplissement de leurs diligences professionnelles, aux mêmes obligations que celles qui s'imposent aux administrateurs judiciaires."




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Revenir en haut de la page 15 Posté - 08 oct. 2015 :  20:40:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir à tous,

Voilà le CS connaît maintenant les nouvelles dispositions de la loi ALUR, mais refuse formellement que le syndic saisisse le TGI afin de nommer un administrateur provisoire. J'imagine que le syndic se frotte les mains.

Le président du CS s'appuie (fortement) sur l'avis de certains conseillers persuadés que le CS ne pourra plus continuer à suivre les dossiers en cours. Président qui entre nous soit dit, n'aimerait pas du tout qu'un "élément étranger" vienne mettre son nez dans les affaires du CS. Le CS serait alors d'après eux, complètement "bridé" par l'administrateur provisoire.
Et toujours d'après ce noyau dur "d'excellents conseillers", les copropriétés qui décident de ne pas faire intervenir un juge pour raison de taux d'endettement élevé SONT (pas "seraient") nombreuses en France.

Le taux d'endettement est de +/- 30 %. Ces membres du CS, nouveau président compris, pensent pouvoir redresser la situation.

Personnellement, au regard des arguments qu'ils avancent, je suis partagée et j'aimerais éviter l'intervention du AP.

Notre SDC est-il en infraction ? Je dit "oui",
mais peut-il continuer à se passer d'un AP sans avoir de problème ?

Merci.

Gédehem
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 08 oct. 2015 :  21:41:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En octobre 2014 :
"Nos finances étant dans le rouge depuis plusieurs années, ....."

Remonter l'affaire avec +/- 30% d'endettement en septembre 2015, que voila de 'drôles' de 'redresseurs" .....
Sur ce que vous exposez par ailleurs, on est dans l'irresponsabilité.

Surtout, s'agissant du syndic, avec " car cela lui permettait d'avancer l'argent sur ses fonds propres afin de régler les factures urgentes."

En fait il "pique" dans la masse générée par les syndicats qu'il gère dans son compte pivot, alimentant frauduleusement votre sous compte.
Frauduleusement car cette sorte de "compensation" n'est pas licite.

Il semble indispensable de sortir rapidement de cette situation.
En rassemblant des copropriétaires porteur de 15% des voix du syndicat.
Ou à défaut (il faut tenter le coup), en saisissant le maire avec quelques copropriétaires, avec des documents appuyant vos affirmations (état des comptes, situation de trésorerie, courriers, etc ...)

Accessoirement, faute d'ouverture du compte séparé, il est évident que le mandat du syndic est nul de plein droit passés les 3 mois de sa dernière désignation.
Tout copropriétaire (ou 2 ou 3) peux déposer requête pour, après avoir fait constater la nullité du mandat, que soit désigné un AP..
Qui se rendra vite compte de la situation, et en informera le pdt du TGI qui l'a désigné.


Édité par - Gédehem le 08 oct. 2015 21:45:34

JB22
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 08 oct. 2015 :  23:53:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le sujet revient sur le forum après un an d' interruption, mais la situation n' a pas changée.

Pour avoir confirmation de l' endettement il faudrait avoir copie de l' annexe 1 de la dernière A.G.

-Au cours de cette A.G.
-Les comptes ont-ils été approuvés;
-Le quitus a-t-il été donné,
-Le syndic (Ré)élu,
-Membres du C.S. réélus ou autres membres désignés.

rambouillet
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 09 oct. 2015 :  08:45:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
poursuivre dans l'endettement est une aberration.

on ne va pas refaire le débat, mais s'il y a endettement, c'est que certains ne paient pas leurs charges .... et on laisse faire ........
le syndic reçoit ses honoraires sans faire les efforts de recouvrement....
 
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