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JPM
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21
 Posté - 30 mai 2012 : 16:08:51
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Je reviens sur mon précédent message puisque le sujet concerne le compte 12.
Cette opération inhabituelle n'aurait pas d'effet sur le compte 12
D'autre part je rappelle la réforme récente concernant les " emprunts du syndicat pour le compte des copropriétaires ".Cette réforme n'a pas été acompagnée de dispositions appropriées pour le traitement de ce nouveau type d'emprunt. Je suis donc resté dans le cadre de l'ancien système.
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JB22
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 22
Posté - 30 mai 2012 : 19:07:14
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En général les fonds empruntés sont versés suivant la date contractuelle d'effet de l' emprunt.
Les fonds empruntés par les souscripteurs sont destinés à couvrir les appels de fonds travaux.
En comptabilité on débite les copropriétaires des appels de fonds (Ctes 450) par le crédit du compte 702 Provisions sur Travaux;
Les fonds reçus au crédit des copropriétaires concernés (emprunteurs) comptes 450), par le débit de la banque.
Le compte 12 n'interviendra qu'en fin d' exercice si les travaux ne sont pas terminés.
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Potus
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23
Posté - 31 mai 2012 : 09:28:19
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Merci de vos observations.
Je vous confirme que les fonds sont versés intégralement au syndicat, avant même le début des travaux!
Le syndic "puise" ensuite dans ce "magot" au fur et à mesure des appels de fonds.
Replacez celà dans le cadre de travaux lourds (350 000 euros empruntés..) étalés sur 9 mois, dans une copropriété sans compte séparé et vous comprendrez que les syndics apprécient ce style d'emprunt...
Dans notre cas, ces fonds sont au compte 12 à la clôture de l'année N, provoquant un décalage énorme avec l'annexe 5 (E)...
Le moindre mal ne serait-il pas de les placer en 46xx, crédit divers...?
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JB22
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24
Posté - 31 mai 2012 : 10:34:49
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"Le moindre mal ne serait-il pas de les placer en 46xx, crédit divers...?"
Les fonds sont versés par l'organisme prêteur pour le compte des emprunteurs (Copropriétaires) c' est donc au crédit du compte 450 de chaque copropriétaire que doivent être imputés les fonds reçus.
"Je vous confirme que les fonds sont versés intégralement au syndicat, avant même le début des travaux!"
Cette manière de faire est profitable au syndic (Intérêts) au détriment des emprunteurs qui payent par avance la totalité des fonds.
Normalement l' emprunt devrait être souscrit avec effet de la date d'appel des fonds. Donc plusieurs dates si emprunt important. |
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JPM
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25
Posté - 31 mai 2012 : 11:28:07
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La situation est tout à fait irrégulière !!!!
JB 22 mentionne comme moi qu'elles doivent passer au crédit des 450 des copropriétaires concernés. OK.
Mais elles ne doivent pas y rester.
Si les provisions pour charges courantes de Dupont sont de 300 € par trimestre et si l'encaissement du prêt le concernant est de 1800 €, son relevé individuel va apparaître créditeur et il ne paiera pas les appels de provision. C'est ce qu'il faut éviter.
C'est pourquoi il faut au minimum isoler les encaissements au titre du prêt sur un autre compte comme je l'ai suggéré. Il faut le faire avec beaucoup de soin pour que les opérations puissent être contrôlées.
Le bon sens commanderait de placer ces fonds inemployés 
Mais un inconvénient est déjà que des fonds qui appartiennent aux copropriétaires sont détenus par le syndicat, dans un compte unique ouvert au nom du syndic, sont théoriquement couverts par la garantie financière du syndic, mais ne le seraient sans doute pas s'il y avait un sinistre financier car le garant opposerait certainement que le syndic les détenait hors de son mandat de syndic.
Un placement ne pourrait être fait que sur un livret A ou autre ouvert au nom du syndicat. Cela serait pas très orthodoxe.
Je ne prétends nullement qu'un sinistre va se produire. Je dis simplement qu'il y a des règles et qu'il faut les respecter. On doit rouler à droite sur la route même quand il n'y a pas d'autres voitures.
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JB22
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Posté - 31 mai 2012 : 12:18:35
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"Mais elles ne doivent pas y rester.
Si les provisions pour charges courantes de Dupont sont de 300 € par trimestre et si l'encaissement du prêt le concernant est de 1800 €, son relevé individuel va apparaître créditeur et il ne paiera pas les appels de provision. C'est ce qu'il faut éviter."
Dupont a payé d' avance la totalité des appels, il est certain qu'il n' aura pas à payer lors des appels à venir.
Il n' y a aucun intérêt de "sortir" les fonds du 450. Tout au plus pourrait-on créer un sous-compte du 450 pour ces fonds versés d' avance, ces fonds étant destinés à couvrir les appels ultérieurs.
La situation n' a rien d' irrégulière, c'est la réalisation qui n'a pas été faite dans l' intérêt des copropriétaires emprunteurs: Pourquoi emprunter à 7/10 % pour placer une partie des fonds à 1.5/2 %
"sont théoriquement couverts par la garantie financière du syndic, mais ne le seraient sans doute pas s'il y avait un sinistre financier car le garant opposerait certainement que le syndic les détenait hors de son mandat de syndic."
Le syndic a reçu des fonds dans le cadre de son mandat de syndic, peut importe que les fonds soient versés par un organisme de crédit.
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Édité par - JB22 le 31 mai 2012 12:27:29 |
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JPM
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Posté - 31 mai 2012 : 14:18:41
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JB 22 : citation: Le syndic a reçu des fonds dans le cadre de son mandat de syndic, peut importe que les fonds soient versés par un organisme de crédit.
Le syndic reçoit des fonds prétés à Dubois, Durand, etc...
Ils correspondent au moins en partie à des appels qui n'ont pas été effectués. A ce titre le syndicat n'est pas créancier. Les fonds doivent donc être remis aux copropriétaires destinataires. C'est en réalité la seule réponse parfaire à la question posée.
Au titre de la garantie financière, la détention par le syndic de fonds non appelés est hors mandat, sauf le cas d'une avance sur charges volontairement versée par un copropriétaire qui part faire le tour du monde. Dans ce cas, les fonds restent au crédit du 450. Ils sont garantis.
Si l'on veut sauvegarder néanmoins les intérêts du syndicat, il faut utiliser la solution proposée.
Quant à Dupont, je ne vois pas poursuoi il aurait payé par avance les appels de fonds trimestriels pour charges courantes de 300 €.
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JB22
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Posté - 31 mai 2012 : 16:18:48
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J'ai écrit:
"Dupont a payé d' avance la totalité des appels, il est certain qu'il n' aura pas à payer lors des appels à venir."
Comme nous étions sur une discussion concernant des travaux, j'aurai dû préciser:
"Dupont a payé d' avance la totalité des appels sur travaux, il est certain qu'il n' aura pas à payer les appels à venir sur travaux .
La souscription d'un emprunts copropriété type copro 100 est une opération du syndicat, donc le syndic reçoit les fonds de cette opération dans le cadre de son mandat.
Quand au compte d'un copropriétaire il peut comporter des opérations ayant des dates de valeur et d'exigibilité différentes.
Le décret comptable prévoit la possibilité de créer des sous-comptes:
450-1 Copropriétaires - budget prévisionnel
450-2 Copropriétaires - travaux de l' article 14-2....
450-3 Copropriétaires - avances
450-4 Copropriétaires - emprunts
459 Copropriétaires - créances douteuses.
Ces comptes pouvant être débiteurs ou créditeurs.
D'où ma proposition de créer, dans le cadre des dispositions du décret, un sous-compte du 450 pour les fonds versés globalement.
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Potus
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Posté - 01 juin 2012 : 09:25:41
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Il me semble donc que l'identité de solde à la cloture de l'exercice de l'année N entre l'annexe 5 et le compte 12 est dans ce cas impossible à obtenir.
Nous devrons donc valider les comptes malgré cette anomalie... |
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Compte 12 
