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coquillage
Contributeur débutant



Île de la Réunion
79 message(s)
Statut: coquillage est déconnecté

Posté - 22 févr. 2013 :  13:15:11  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Notre copropriété est une nouvelle fois assignée à comparaitre devant le TGI à la requête d'un de nos copropriétaires Celui ci est le Conseil Général de notre département et propriétaire d'un appartement inoccupé depuis 2006 car devenu insalubre du fait d'infiltrations provenant des parties communes (descentes des eaux pluviales du batiment et infiltration par caniveau).

Après expertise et divers référés, le dernier jugement stipule que c'est bien le syndicat des copropriétaires qui est responsable dans la survenance et l'aggravation des désordres causés par défaut d'entretien dans les parties communes. La partie adverse réclame environ 115.000 €

Notre syndic a décidé de changer d'avocat pour nous représenter lors de la prochaine audience (sous quizaine).

Malgré tout, je pense que nous sommes en fin de procédure et que nous allons devoir "cracher au bassinet" .

Je dois vous dire pour notre défense que dès le problème a été connu par les copropriétaires en 2006, une AGE avait été tenue et à l'unanimité, ils avaient voté pour les travaux à effectuer et accepté un devis de 45.000 €.
Par la suite et régulièrement, le conseil syndical se réunissait pour le suivi de cette affaire en demandait la présence du syndic (rarement présent). Je suis en possession des nombreux compte rendus de ces réunions de CS relançant le syndic pour savoir où en étaient les travaux (je ne faisais pas partie de ce CS mais j'ai récupéré toutes les archives de l'un des membres de l'époquej).
Lors des AG annuelles, il nous était rapporté que la procédure était toujours en cours.
Je me pose la question suivante " avons-nous encore la possibilité de mettre en cause la responsabilité de ce syndic laxiste qui a démissionné lors de l'AG de 2009 et par quel moyen " ?

D'avance je vous remercie pour vos éclaircissements très professionnels.
Bien cordialement.
Chantal

goutelette
Contributeur vétéran

1207 message(s)
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 1 Posté - 23 févr. 2013 :  14:23:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il est possible que le syndic est fait preuve de laxisme.
Mais quoi penser du conseil Syndical, et du Syndicat qui n' ont pas bougé ?
Si en 2007 le Syndic n' avait toujours rien fait, le Syndicat devait mettre tout en oeuvre pour l' obliger à assumer ses fonctions, ou se séparer de celui -ci .
Le Syndicat est responsable de ce pourrissement;
A moins de circonstances atténuantes, non mentionnées,..? Le plus sage serait d' arréter les frais d' avocat.
Signature de goutelette 
Goutelette

coquillage
Contributeur débutant



Île de la Réunion
79 message(s)
Statut: coquillage est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 23 févr. 2013 :  15:11:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour à tous

Merci Goutelette pour votre réponse.

J'insiste à nouveau sur le fait que le conseil syndical faisait des réunions en convoquant le syndic et en lui adressant à chaque fois un compte rendu de celles-ci en posant toujours les mêmes questions afin de connaitre l'évolution de cette affaire mais ce syndic ne répondait pas aux interrogations ni n'envoyait pas les copies des jugements des référés. De plus, le plaignant (conseil général copropriétaire) avait envoyé je ne sais combien de LR AR au syndic sans que le syndicat des copros et CS en soient informés (ça ne peut pas se deviner).
Ce même syndic nous disait en AG que la situation ne bougeait pas beaucoup et que l'affaire suivait son cours. Le syndicat des copropriétaires et le CS n'ont surement pas été assez réactifs mais puisqu'ils avaient voté une décision pour des travaux à hauteur de 45.000 € pour remédier aux problèmes d'infiltrations de l'appartement du conseil général, ils faisaient confiance au syndic.

Ce qui est inadmissible, c'est que le Conseil Général poursuivait sa procédure et que le syndic ne nous a pas tenu informés de cette situation.
C'est seulement maintenant que le CS a pris connaissance des dernières conclusions de la partie adverse qui nous réclame environ 115.000 € et également de l'assignation devant le TGI sous quizaine (information faite par le syndic actuel et en place depuis 2010).

Peut-être que quelqu'un d'Universimmo pourrait nous dire si nous pouvons encore mettre en cause le précédent syndic en place de 2006 à 2010.
Merci d'avance

goutelette
Contributeur vétéran

1207 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 23 févr. 2013 :  16:16:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
en 2006, une AGE avait été tenue et à l'unanimité, ils avaient voté pour les travaux à effectuer et accepté un devis de 45.000 €.

Si ces travaux sont passé de 45 000 € à 115 000 € que c' est-il passé .
Cela semble anormal que vous ne mentionnez pas le rapport de l' assurance,?
Vous devez admettre que 45 000 € de travaux ne passe pas inaperçu. Ce financement de 45 000 € a t-il été payé ?
Vous laissé entendre que le C/S de l' époque suivait ce dossier.
Donc ils ont pu suivre et voir les travaux qui ont été fait ?
Il y a dut avoir une réception de travaux avec présence de l' assureur.


Signature de goutelette 
Goutelette

coquillage
Contributeur débutant



Île de la Réunion
79 message(s)
Statut: coquillage est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 23 févr. 2013 :  19:38:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les dommages causés dans l'appartement du conseil général n'ont pas fait l'objet d'une déclaration à l'assurance de la copro mais ça nous l'avons su que beaucoup plus tard. C'est le syndic qui aurait du le faire dès qu'il a eu connaissance des dégats des eaux et infiltrations quand il a reçu les premières lettres recommandées que le conseil général a envoyées. Seul le syndic en avait connaissance.

C'est suite à une expertise demandée par le plaignant au tribunal qu'un devis a été présenté en ag aux copropriétaires qui ont voté les travaux pour un montant de 45.000 € (problème de colonnes et aussi de caniveau qu'il fallait rendre étanche derrière l'immeuble). Bien sur que les 45.000 € ont été payés.
Le CS ne pouvait pas suivre l'affaire directement puisque c'est le syndic qui suivait la procédure avec l'avocat. Le CS relançait par écrit le syndic pour savoir où en étant l'affaire et comment ça évoluait mais le syndic était absent des réunions et ne répondait pas aux questions posées, (j'ai toutes les preuves des nombreuses relances écrites faites par le CS au syndic)
Lorsqu'en AG, les copropriétaires demandaient au syndic où en était l'affaire, il disait qu'il ne se passait rien de spécial et que l'affaire suivait son cours. Nous ne pouvions pas penser qu'il n'agissait pas .

Les travaux ne sont pas passés de 45.000 € à 115.000 €, les 115.000 € comprennent la remise en état de l'appartement insalubre, les dommages pour perte de loyers depuis 2006, les frais d'expertise, dépens et dommages et intérets.

Goutelette, seriez-vous la seule maintenant à répondre aux copropriétaires qui ont des problèmes ? Je suis surprise car j'ai connu dans le passé beaucoup de participants d'ailleurs très professionnels.

goutelette
Contributeur vétéran

1207 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 23 févr. 2013 :  20:46:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

citation:
Goutelette, seriez-vous la seule maintenant à répondre aux copropriétaires qui ont des problèmes ? Je suis surprise car j'ai connu dans le passé beaucoup de participants d'ailleurs très professionnels.

Bonsoir Coquillage
Je comprend, votre remarque.
j' espère que les questions " utiles" que je vous ais posées vont permettre à ces Messieurs de vous conseiller.
Signature de goutelette 
Goutelette

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 23 févr. 2013 :  20:54:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Un syndic est responsable de ses actes durant 10 ans.
Peu importe qu'il ne soit plus en fonction.

Dans la mesure où vous (le syndicat) avez des éléments permettant de l'appeler en responsabilité, il ne faut pas hésiter.
Mais il faut attendre que le syndicat soit condamné pour qu'il puisse se retourner contre le mandataire d'alors.

Il faudra voir la question du quitus.
Mais dans la mesure où vous pouvez démontrer que vous (le syndicat) ignorait tout de la passivité du syndic malgré les décisons d'AG sur ces travaux, vous avez toutes les chances.

Il faut aider le syndic actuel et l'avocat à monter un dossier "béton", qui peut éventuellement être avancé en défense dans l'action actuelle.
Si le tribunal condamne de syndicat au motif de la carence du syndic, le précise, vous avez un élément de plus pour engager sa responsabilité afin d'obtenir réparation du préjudice subit par le syndicat par sa faute.

Le syndic devra être autorisé à agir (D.art.55)

coquillage
Contributeur débutant



Île de la Réunion
79 message(s)
Statut: coquillage est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 24 févr. 2013 :  11:06:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Goutelette d'avoir permis d'ouvrir le dialogue, Gédehem est vraiment toujours là pour éclairer notre lanterne et nous donner les meilleurs conseils.

Gédehem, j'attendais votre réponse avec impatience et suis satisfaite de son contenu. Vous m'indiquez qu'il est possible de poursuivre pendant 10 ans un syndic qui n'est plus en fonction et c'est la réponse que j'attendais. Le quitus n'a jamais été donné (ça on l'a compris depuis quelques années). Le syndicat des copropriétaires actuel a des preuves flagrantes écrites du laxisme de cet ancien syndic, toutefois, le syndic actuel qui a pris un nouvel avocat pour nous défendre n'a pas nos éléments. Aussi, le conseil syndical peut-il prendre rendez vous avec l'avocat pour lui fournir toutes les preuves que nous possédons. Je vous précise que je possède moi même tout le dossier de l'ancien CS et quoi que je ne sois pas membre du CS, j'en fais clandestinement le travail de secrétaire (j'aide un membre). Malheureusement, on me barre la route pour faire partie du CS car mon époux et moi-meme avons attaqué en justice le SDC pour la spoliation de notre lot parking et nous avons gagné....beaucoup de copros nous en veulent toujours de ne pas avoir pu réaliser des parkings supplémentaires pour leurs propres besoins.

Monsieur Gédehem, merci infiniment pour votre présence ici et votre professionnalisme....vos réponses m'ont toujours beaucoup aidée.

Bien cordialement

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 24 févr. 2013 :  11:34:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
.... Vous me prêtez des qualités ...... ....

Devant l'action engagée par le CG et surtout la somme réclamée, vous avez toutes les cartes en mains pour, avec retenue et diplomatie, mettre en avant votre "savoir faire" pour répondre aux intéret de la collectivité, du syndicat.
Moyen de vous faire "admettre" au CS pour y apporter un "plus".

Le CS peut certes prendre rdv avec un avocat pour obtenir "conseil" ou "avis". C'est prévu D.art.27, démarche qui n'est pas liée à une action en justice.

Mais au final, si décision d'agir contre l'ancien syndic est prise, c'est par le syndic qu'elle sera engagée (*), avec "assistance" du CS.
Il faudra donc bien qu'il ai ces éléments en main pour monter un dossier avec l'avocat.

Il serait donc pertiunent d'ouvrir le débat lors d'une réunion du CS où vous seriez invité avec le syndic, au cours de laquelle les éléments seraient mis sur la table afin que chacun des participants soit pleinement informé.

Cette réunion peut suivre le rdv CS avec un avocat. Mais il ne faut pas donner l'impression d'agir dans le dos des uns ou des autres, ce qui peut vous fermer des portes.
Il faut en contraire faire preuve de bonne volonté en se mettant au service de la collectivité pour défendre ses intérêts, ce qui donne, comme on dit, "des billes pour avancer ses pions"..

(*) l'autorisation prévue D.art.55 donnée par l'AG n'est nécessaire qu'au moment de passer devant le juge, lorsque l'affaire est appelée. Elle ne l'est pas au moment de délivrer l'assignation. Il n'est donc pas nécessaire, souvent, de convoquer spécialement une AG.
Toutefois le syndic devra être certain de l'obtenir, d'où l'aval du CS obligatoire.
L'autorisation ne sera pas générale. Elle devra préciser la personne visée et son objet.

Édité par - Gédehem le 24 févr. 2013 11:47:29

coquillage
Contributeur débutant



Île de la Réunion
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 24 févr. 2013 :  14:53:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ne rougissez pas Mr Gedehem, vous avez ces qualités.

Pour en revenir aux choses sérieuses, je pensais que notre CS pouvait prendre RV directement avec l'avocat chargé de nous défendre car je crains que notre actuel syndic ne veuille pas faire grand chose pour mettre en cause l'ancien syndic (les loups ne se mangent pas entre eux). Il me semble bien que l'année dernière nous avions évoqué en AG avec notre nouveau syndic la possibilité d'une procédure contre l'ancien syndic et qu'il n'en était rien ressorti de concret quant à cette possibilité mais je vais me renseigner à ce sujet.

Etant donné l'urgence et l'importance de cette affaire du Conseil Général, notre CS a demandé au syndic qu'une AGE soit faite dans les plus brefs délais.....nous attendons la réponse.

Je reviendrai certainement vers vous.

Merci pour vos réponses et votre dévouement.
Cordialement

Gédehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 24 févr. 2013 :  19:36:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le CS peut dès demain prendre rdv avec cet avocat, ce que je vous ai précisé plus haut.
Il n'a pas besoin d'une autorisation de qui que ce soit, puisque c'est expressément prévu D.art.27.
Il faudrait que ce CS, comme tout CS, soit informé des textes qui fixent sa mission et les pouvoirs qu'il détient en propre !

Quant au syndic, il devra mettre en œuvre ce que décidera l'AG, exécution que devra suivre le CS afin de controler sa bonne application.

Mais comme indiqué plus haut, cette action contre l'ancien syndic ne sera possible QUE s'il y a préjudice pour le syndicat. C'est à dire ici une condamnation qui irait au delà des travaux prévus en 2006 pour 45.000 €.

C'est la réparation de ce préjudice qu'il faut demander à l'ancien syndic. Ce qui suppose que le syndicat ait été sanctionné, qu'il y ait eu jugement dans le litige avec le CG.
Vous avez donc du temps devant vous, le temps de la justice n'étant pas celui du syndicat (hélas ! )

C'est votre défense qu'il faut actuellement "affuter", en prenant rdv avec l'avocat (CS), la carence du syndic d'alors devant être mis en avant, même si ce ne sera pas une excuse pour le TGI.

coquillage
Contributeur débutant



Île de la Réunion
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Statut: coquillage est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 24 févr. 2013 :  22:11:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci beaucoup pour ce complément d'informations.

Je vais discuter très sérieusement avec le membre du CS que je connais bien, d'ailleurs le seul à vraiment vouloir faire avancer les choses dans l'intérêt des copropriétaires. Nous allons essayer de faire du bon travail.

Merci encore et bonne soirée à vous.
 
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