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xavier1977
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Statut: xavier1977 est déconnecté

Posté - 21 févr. 2013 :  15:10:52  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

c'est mon premier poste sur ce forum qui est une véritable mine d'or mais malgré mes recherches, je n'ai pas trouvé de sujet similaire.

Je suis propriétaire(minoritaire) dans une petite co-propriété. Cette dernière a décidé d'effectuer des travaux de rénovation et une partie (majoritaire) des co-propriétaires a décidé de souscrire un prêt au nom de la co-propriété. A titre personnel, je ne désire pas y souscrire.

Jusqu'à présent, je croyais que ce genre de prêt ne pouvait se faire qu'à l'unanimité mais apparemment, ce n'est plus le cas.

En effet, l'article 26-4 stipule désormais :

citation:
L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix des copropriétaires, décider la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat et régulièrement votés.

Toutefois, par dérogation au premier alinéa, l’assemblée générale peut, à la même majorité que celle nécessaire au vote soit des travaux concernant les parties communes ou d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat, voter la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer.


D'un point de vue pratique, quelle est l'implication d'une telle décision ? Selon vous, l'accord de prêt doit-il faire l'objet d'une mention spécifique du nom des copropriétaires décidant d'y participer ou reste-t-il simplement au nom de la co-propriété ?

D'autre part, le syndicat des copropriétaire doit être garanti par un cautionnement solidaire (article 26-7)

citation:
Le syndicat des copropriétaires est garanti, en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire, après constat de la défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt mentionné à l’article 26-4 pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement des accessoires.

Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l’article L. 518-1 du code monétaire et financier.


Selon vous, ce cautionnement solidaire doit-il impliquer l'ensemble des co-propriétaires où seulement ceux ayant décidé de souscrire à l'emprunt ?

Par ailleurs, comment en pratique, quel est le coût financier d'un tel cautionnement solidaire et ce coût ne devrait-il pas être supporté uniquement par ceux ayant souscrit l'emprunt ?

Merci d'avance pour vos réponse,

Édité par - xavier1977 le 21 févr. 2013 15:11:33

Gédehem
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 1 Posté - 21 févr. 2013 :  15:41:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sur l'art.26-4, les opposants à la souscription d'un emprunt "syndicat" ne participent en rien à cet emprunt, ni pour son remboursement, ni pour ses garanties.

Il s'agit bien d'un engagement du syndicat, en tant que "personne", ayant seul capacité de contracter et d'être responsable de cet emprunt.
C'est le syndicat partie au contrat qui en répond.
Mais en interne, seuls sont concernés les propriétaires ayant accepté le financement des travaux dont il s'agit par un emprunt collectif.

Ajout : ceux qui ne participent en rien à cet emprunt collectif sont ceux nominativement listés dans le PV d'AG comme "opposant" ayant voté 'contre' l'emprunt pour eux-mêmes.

Édité par - Gédehem le 21 févr. 2013 15:44:46

xavier1977
Nouveau Membre

5 message(s)
Statut: xavier1977 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 21 févr. 2013 :  16:12:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour ces précisions.

Je me place surtout dans la situation où l'un des emprunteur se retrouverait en difficulté de paiement (car il est possible que pour certains, le fait de passer par la copropriété sert avant tout à dissimuler leur endettement personnel). Donc en cas de défaut, la banque se retournerait vers le syndicat des copropriétaires, qui lui même se retournerait vers les autres co-emprunteurs. Aucun risque donc que le reste de la co-propriété puisse être impacté.

Je prends bonne note du concept d'opposant pour m'assurer que cela soit bien refléter dans le PV d'AG.

merci !

Édité par - xavier1977 le 21 févr. 2013 16:12:57

Gédehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 21 févr. 2013 :  16:37:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"(car il est possible que pour certains, le fait de passer par la copropriété sert avant tout à dissimuler leur endettement personnel)"

C'est là tout le danger de ce type d'emprunt, qui est une façon de contourner l'impossibilité pour certains d'emprunter par les voix normales, celles individuelles.

Danger ici pour le syndicat, du moins ceux ayant décidé de passer par cet emprunt collectif, ce qui oblige à passer par ce "cautionnement solidaire" !

Il faudrait que "nos instances" prennent enfin conscience que devenir propriétaire suppose d'en avoir les moyens, et plus encore copropriétaires, en raison de la nécessaire solidarité entre tous.
Aspects bien souvent occultés "pour faire marcher l'accession à la copropriété".
Certains ont des difficultés pour paéyer les charges de copropriété.
On parle de 30% de copropriété en "difficulté".
Y ajouter des emprunts collectifs qui, au final, coutent pluys chers que certains emprunts personnels, c'est aller droit dans le mur lorsque certains ne peuvent les rembourser.

On a à juste raison renforcé les mesures de protection destinées à limiter les possibilité d'emprunt à ceux qui sont déja en limite de la noyade.
Dans ces emprunts collectifs, personne, pas même le syndicat, ne va vérifier les capacités de remboursement des copropriétaires demandeurs !!!
Avec au bout du compte le "casse gueule" assuré dans bien des cas.

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 21 févr. 2013 :  20:52:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Sauf erreur les articles en question (26.4 26.8) ne sont pas encore en vigueur...

xavier1977
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 22 févr. 2013 :  08:53:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Effectivement... il semblerait que le Conseil d'Etat n'ait pas encore publié les modalités d'application...

Andre78fr, vous venez de sauver ma journée !

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 22 févr. 2013 :  13:59:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"..... vous venez de sauver ma journée !"

Minute : l'oiseau de mauvais augure arrive :
Les syndicats n'ont pas attendu ce texte pour procéder depuis longtemps à des emprunts "syndicaux".

Il suffit d'une décision d'AG, maintenant prise dans le sens de l'art.26-4, pour qu'elle puisse être mise en œuvre .

Ce sur quoi les copropriétaires doivent être vigilants, c'est d'exclure de l'affaire les copropriétaires qui ne souhaitent pas passer par cet emprunt (à préciser dans la résolution) .... tout en ayant en tête le contournement des "freins" qu'auraient les banques pour prêter à des personnes qui ne peuvent assumer les remboursements.

Lorsqu'on emprunte, ici collectivement, il faut que chacun comprenne bien qu'il faudra rembourser, éventuellement solidairement.

Édité par - Gédehem le 22 févr. 2013 14:06:29

xavier1977
Nouveau Membre

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Statut: xavier1977 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 26 févr. 2013 :  22:37:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dommage... Si je comprend votre post, une décision à la majorité suffit. Entendu, je vais surveiller le pv d'ag mais j'ai bien peur de ne pouvoir rien faire.

nefer
Modérateur

11992 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 26 févr. 2013 :  23:39:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le proposition du prêt était elle jointe à la convocation ?

Si oui, relisez d'abord tous les termes

il me semble bien qu'il n'y a pas de solidarité entre les co-emprunteurs dans ce "célèbre" contrat de prêt copropriété....

xavier1977
Nouveau Membre

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Statut: xavier1977 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 27 févr. 2013 :  14:33:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je dois dire que nous sommes une très petite co-propriété, pas très à cheval sur les procédures (assemblées etc...). Donc non, le contrat n'était pas joint à la convocation.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 27 févr. 2013 :  17:05:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par xavier1977

Je dois dire que nous sommes une très petite co-propriété, pas très à cheval sur les procédures (assemblées etc...). Donc non, le contrat n'était pas joint à la convocation.


il ne s'agit pas d''être "à cheval", mais de respecter, comme toutes les coporpriétés la loi d e 65 et le décret de 67

relisez l'article 11 du décret: tous les documents doivent être joints à la convocation!

comment l'assemblée générale peut elle voter un emprunt collectif sans aucune connaissance des modalités de cet emprunt ?

il serait peut être temps d'expliquer à ceux qui sont interessés, qu'ils feraient mieux de choisir leur mode de prêt à titre personnel.....car si votre syndic est aussi "bon" dans le côté administratif du dossier "prêt" que pour la convocation d'AG....vous allez avoir des surprises...



Édité par - nefer le 27 févr. 2013 17:08:34

philippe388
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14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 27 févr. 2013 :  18:57:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
xavier1977 : voter une résolution pour un emprunt collectif sans que les documents soient joints à l'ODJ est très surprenant et vous avez raison de vous méfier.

Le syndic DOIT joindre tous les documents pour que l'AG puisse voter en toute connaissance de cause; ce syndic a donc commis une erreur.

Mais les copropriétaires qui ont adoptés une telle résolution majoritairement sont plutot irresponsables.

Le fait que la copro. soit petite ou grande, la loi est la même, et le syndic doit la respecter dans son ODJ.

Sans documents joints, cette décision est donc contestable et peut être annulée par le TGI.
 
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