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 Posté - 26 mars 2011 : 09:43:51
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bonjour,
j'ai fait appel à un architecte pour la construction d'une maison individuelle dans un lotissement réglementé par un cahier des charges.
nous avons acheté le terrain, signé chez le notaire qui nous a remis le cahier des charges du lotissement.
tous les documents ont été remis à l'architecte pour la construction.
Il a déposé un permis de construire à la DDe qui a été accepté.
Le problème est que la façade d'habitation principal doit être implanté à 5 m de la voirie et sur le permis de construire la maison est à 7m40.
donc notre maison a été implanté à 7m40.
L'architecte refuse de reconnaitre son erreur et trouve mille excuse pour ne pas réparer le préjudice.
Après plusieurs négociations infructueuses, nous devons entamer une procédure au tribunal.
Or il m' a envoyé un courrier par laquelle la DDE et la mairie n'entameront aucune procédure concernant le permis de construire qui ne respectent pas le cahier des charges car biensur ils l'ont validé.
Il joue sur l'article L 480-13 du code de l'urbanisme par laquelle le voisin ne peut plus entamer de procédure car le délai de 2 mois est expiré. Donc pas de faute = pas de réparation du préjudice.
Or j'ai lu sur le forum que le cahier des charges du lotissement faisait foi et que un voisin pouvait nous demander la démolition ou un préjudice car notre maison ne respectera pas l'implantation imposé dans le cahier des charges validés par la mairie, l'administration.
Pouvez vous me confirmer qu'un voisin peut bien nous attaquer devant le tribunal de grande instance sans respect de délai car l'implantation n'est pas bonne?
Dans le cas des lotissements, si l’action se fonde sur la violation du cahier des charges, la démolition pourra être demandée même en l’absence de préjudice subi et d’un permis de construire annulé ou non.
violation d’une stipulation contractuelle du cahier des charges d’un lotissement, les dispositions de l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme sont inapplicables ; en effet, cet article est étranger au contentieux des violations du permis de construire.
je souhaiterais que vous me confirmiez que cette règle s'applique afin de poursuivre ma procédure en justice en sachant que j'ai raison car ça me tracasse pas mal toute cette histoire!!!!
Merci à tous d'avance
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 Posté - 26 mars 2011 : 10:16:18
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le cahier des charges ne regarde ni la DDE ni la mairie, uniquement les colotis.... et ceux ci ont 30 ans pour contester votre construction si elle n'y est pas conforme.
aucun rapport avec le droit de l'urbanisme, dont L480-13 |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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popolus
Contributeur actif
216 message(s)
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Posté - 26 mars 2011 : 12:00:08
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Extrait du jurisclasseur :
Extrait du dictionnaire permanent (p 2253) :
Voir également ICI et ICI
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Posté - 26 mars 2011 : 12:29:03
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merci pour vos informations, je suis rassuré d'être dans mon bon droit car l'architecte ainsi que l'expert de la MAAf font tout pour ne pas payer et trouver des excuses!!!!
popolus tes liens sont cassés impossible d'y accéder.
Un grand merci à vous deux!!!!!
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popolus
Contributeur actif
216 message(s)
Statut:
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4
Posté - 26 mars 2011 : 12:55:31
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Posté - 26 mars 2011 : 12:59:59
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un grand merci popolus pour ces extraits!!!!
maintenant je suis certain de mon bon droit!!!
grand merci!!!!!!!
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Posté - 26 mars 2011 : 19:21:24
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Posté - 26 mars 2011 : 20:15:55
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cette article est dans le réglement du lotissement qui a été établit par le lotisseur, un architecte et le maire de la commune!!!!
Article 6 : implantation des constructions par rapport aux voies, emprises publiques et réseaux?
elles s'implanteront :
- en retrait de 5m par rapport à l'alignement des voies internes à opération pour 2/3 minimun de la largeur de façade du batiment sur cette voie et 8 m maximun pour le 1/3 restant pour les lots dont le notre!!!!!
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Posté - 26 mars 2011 : 20:25:57
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Voili, voilà !
Règlement n est pas cahier des charges! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 26 mars 2011 : 20:28:51
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et donc je peux continuer la construction sans risque de soucis sachant que la DDE et la mairie ne me poursuivont pas!!!!
donc l'archi même s'il a commit une erreur il ne risque rien!!!!
nous n'avons pas de cahier des charges , je pensais que cetait la meme chose!!!! |
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Posté - 26 mars 2011 : 21:13:34
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je viens de reprendre tous mes documents que j'ai eu lors de l'achat du terrain et c'est indiqué qu'il m'a remis le cahier des charges du lotissement qui correspond au règlement du lotissement.
d'après l'extrait donné par popolus, mon permis peut etre poursuivi et je me peux retrouver dans une procédure judiciare avec un voisin!!!
donc je pense que ce document est à la fois le cahier des charges et le regle du lotissement car il est indiqué que ce document fixe les règles du lotissement, les conditions d'insertion de l'opération dans la règlementation d'urbanisme sur la zone considéré.
il précise les règles et servitudes d'intérêts général nécessaires pour l'organisation d'ensemble du lotissement à l'intérieur de l'assiette foncière telle qu'elle est définie par son périmètre sur le plan topographique et par les origines de propriétés.
son champ d'application est applicable en sus des règles générales d'urbanismes telles que définies par le code de l'urbanisme.
que dois je faire, je continue ma procédure si j'ai un risque de poursuite ultérieure ou j'arrête tout et continue ma maison meme si cette derniere est implanté à 7m40????? |
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Posté - 26 mars 2011 : 21:13:47
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ça, c'est sûr ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 26 mars 2011 : 22:42:15
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Le réel danger, c est si un cdc existe et que ces règles y sont insérées.
Il vous faut donc l avis d' un juriste spécialise qui dira s il s agit d' un cdc ou d' un règlement
Quelle année votre lotissement? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 26 mars 2011 : 22:43:36
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2008 arrete du 23/10/2008 |
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Posté - 26 mars 2011 : 22:45:13
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si c est un cdc ou un reglement qu est ce qui change??
est ce que les deux peuvent etre poursuivi et combien de temps
j ai juste besoin de savoir que si c est un reglement je px etre poursuivi par un loti et idem pr le cahier des charges.
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Posté - 26 mars 2011 : 22:52:03
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en lisant les définitions de chacuns je m apercois que c est un reglement car il fixe les implantations , les regles urbanismes!!
TITRE 1 : dispositions generales
TITRE II : mode d application et utilisation du sol.
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Posté - 27 mars 2011 : 07:36:17
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ET bien, tout porte à croire qu'il s'agit d'un règlement et non d'un CDC !
Le PC a été obtenu...... les colotis ne peuvent pas l'attaquer et si les délais de recours habituels sont passés, vos voisins directs non plus (pour la raison invoquée dans le présent fil)
Plus personne ne pourra faire démolir la construction édifiés conformément à un PC.
Quel est exacetment votre souci ?
la légitime crainte d'une action des colotis et laisser la construction implantée comme il est prévu au PC ou la remettre pour des raisons de préférence esthétique au prospect du règlement ?
Vous ne l'aviez pas vu au début que le maison n'était pas conforme au règlement ? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 27 mars 2011 : 09:39:12
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et bien tt d'abord, nous sommes en conflit avec l'architecte car ce dernier n'a pas lu le règlement du lotissement et a implanté la maison à 7m40 au lieu de 5 m ensuite ce dernier n'a pas voulu reconnaitre son erreur!!!! il nous a envoye des courriers nous accusant d'avoir arrete le chantier car pr l'instant nous sommes qu'au mur du rdc!!!! a plusieurs reprises, nousa vons tenté de troouver une solution mais ce dernier a refusé de nous parler!!! face à son mutisme, nous avons du prendre un avocat!!!
il a du réagir, nous l'avons rencontré avec son avocat et expert de la maaf et la, ils ont commencé à trouvé des excuses en jouant sur les mots constructions et batiments!!!
malheureusement pour eux, nous avons des documents qui mettent un terme à leur divagation!!!!
ensuite il nous ont envoyé un courrier de la DDE disant que cette dernière ne nous poursuivra pas même si le permis de construire ne respecte pas le règlement du lotissement!!! et il nous par de l'article L480-13 du code de l'urbanisme!!!!
donc maintenant le coloti ne peut plus nous poursuivre!!!
nous avons perdu un an, de l'argent entre les avocats, les huissiers, etc..... les devis ont augmenté etc......
Nous souhaitons que notre maison soit implanté à 5 mètres comme les autres pour ne pas avoir de conflit avec les voisins car c'est normal que tt le monde soit à 5 m!!!! mais je n'ai plus d'argument à avancer!! notre avocat dit que quelqu'un peut nous poursuivr mais après mes recherches et vos arguments, nous n'avons plus d'issue!!!!
et comme nous devons entamer une procédure judiciaire qui va couter cher, que dois je faire, car pas la peine de continuer si c'est pour me retrouver avec des frais qui ne me seront jamais remboursé!!!
cette maison devient un cauchemar!!!
Merci pour votre aide
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Posté - 27 mars 2011 : 09:59:29
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quel retrait prévoit le PC ?
le PC est-il définitif (affichage continu de 2 mois sur le terrain ) ?
votre lotissement est-il doté d'un cahier des charges, oui ou non ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 27 mars 2011 : 10:13:42
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un retrait de 5 m par rapport aux voies internes!!!
non c'est un règlement de lotissement car sur le document c'est inscrit règelment!!!
oui le pc est définit car délai de 2 mois dépassé |
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Posté - 27 mars 2011 : 10:25:09
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Tout en respectant le double délai imposé par les articles R – 600-3 et L 480-
13 pour engager une procédure (voir pages 2 et 3 de mon essai précédent) deux
cas sont possibles.
Conformité des constructions attaquées au permis
de construire :
Je vise ici les constructions nouvelles.
Si la construction attaquée au tribunal administratif est conforme au permis de
construire c'est-Ã -dire que la construction RESPECTE le permis de construire,
vous ne pourrez engager l’action en démolition que si vous réussissez d’abord
à faire annuler ledit permis de construire.
Cela veut dire que la mairie (ou la préfecture) vous aurait accordé une
autorisation de construire sans respecter (normalement de bonne foi), en
méconnaissance des règles publiques, (par exemple la hauteur), ou privées (par
exemple le règlement du lotissement).
Si le juge administratif annule le permis de construire, vous pourrez aller
devant le tribunal civil (tribunal de grande instance) demander la démolition Ã
l’encontre du propriétaire de la construction et/ou demander des dommages et
intérêts à l’encontre du constructeur.
L’action en annulation du permis de construire est appelée « recours pour
excès de pouvoir » (l’administration n’aurait pas dû accorder le permis et ce
faisant elle a excédé, outrepassé ses pouvoirs).
Il est quelques fois utile, concomitamment à l’action en annulation, de demander au
juge administratif de faire stopper les travaux par l’introduction d’un référé
suspension.
Pour être recevable cette action en référé nécessite des conditions spéciales (danger,
urgence, doutes sérieux sur la validité ou la légalité du permis de construire, etc…).
Attention toutefois à ne pas intenter une action injustifiée car l’action
reconventionnelle de votre adversaire peut vous coûter cher si vous vous trompez et/ou
si votre procédure est jugée abusive et préjudiciable….).
Que le permis de construire est illégal (c'est-à -dire qu’il n’aurait pas dû être
accordé par le maire et/ou le préfet)
Dans le cas où le permis de construire est annulé, vous avez alors deux ans après que
le jugement d’annulation soit devenu définitif (car il peut y avoir appel devant la cour
d’appel administrative ou action en conseil d’état) pour intenter l’action en démolition
devant le juge civil (tribunal de grande instance), seul compétent.
Au vu du dossier concret (la construction peut-elle être mise en conformité avec les
règles d’urbanisme (POS, PLU, règlements du lotissement ? etc…), le juge peut
prononcer la démolition de l’ouvrage ou malgré l’illégalité du permis ne pas la
prononcer et moduler la sanction en accordant simplement des dommages et intérêts.
j'ai trouver ceci qui permet à un tiers d'entamer une action en justice!!! mais les délai de l'article L480-13 changent à chaque site!!!
lol j'en perd mon latin |
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