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sananidrea
Nouveau Membre

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Posté - 03 janv. 2011 :  21:03:40  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je voudrais savoir quels sont les moyens d'actions quand on a un propriétaire majoritaire qui est une personne morale.
je suis copropriétaire occupant comme trois autres de mes voisins, les 6 autres appartements sont à un organisme.
Nous allons avoir la première AG et quand on regarde le budget prévisionnel, les montants sont élevés et sans aucun justificatifs tels que des devis.
Quel moyen a-t-on pour leur faire justifier les montants? sachant que l'on ne souhaite pas valider ce budget prévisionnel.

d'une manière générale, quel pouvoir a-t-on face à ce propriétaire majoritaire?

merci pour votre aide


filomat
Contributeur vétéran

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 1 Posté - 04 janv. 2011 :  05:09:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous êtes 4 copropriétaires individuels et la personne morale, qui est le cinquième copropriétaire possède 6 lots sur les 10, soit 60% des tantièmes (en supposant que tous les appartements soient identiques).
citation:
art22loi1965 : Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Dans la pratique la personne morale se trouve en état d'infériorité pour deux raisons : La première est qu'elle n'est par résidente donc moins bien au courant et moins directement concernée par ce qui se passe dans la résidence et qu'elle accepte par conséquent souvent de faire confiance aux résidents et aligner son vote sur le leur, la seconde est que lors de l'assemblée elle est minoritaire en "nombre" et donc soumise à la pression des copropriétaires résidents qui sont plus nombreux (quand ils viennent à l'assemblée générale).

C'est un peu ce qui s'est passé récemment dans ma résidence : Il y a environ 3000 lots et un bailleur institutionnel possède environ le quart des tantièmes. A la dernière assemblée générale on devait élire une quinzaine de candidats au conseil syndical qui réunissait un peu moins de 50% des tantièmes. Les conseillers étaient donc élus s'ils recueillaient le tiers des tantièmes : Le premier présenté fut refusé car la représentante de la personne morale avait voté contre, entraînant le désarroi et le profond dépit du président de l'assemblée et de toute l'assistance. Une voix dans la salle s'est élevée pour sommer la personne "morale" de donner au micro les raisons de son vote négatif, sous les applaudissements nourris de la salle. La représentante du bailleur vint expliquer qu'elle n'avait pas à donner ses raisons, pas plus que n'importe quel autre copropriétaire : Elle fut également applaudie par une minorité de démocrates, ce qui fit que, pour la suite, elle inversa son vote et les conseillers suivants furent donc élus.

On voit que même si la loi du nombre ne figure pas dans les textes (sauf l'article 26), elle joue tout de même en pratique pour l'article 25.1 dans les assemblées générales.

Souvent la personne "morale" apporte son expertise à la copropriété car elle peut faire appel à des professionnels : Les intérêts des copropriétaires individuels et des "gros" bailleurs ne sont pas forcément inconciliables mais souvent complémentaires. Tout le monde, bailleurs ou résidents, a intérêt à ce que la copropriété soit gérée au mieux, et les résidents d'aujourd'hui peuvent devenir les bailleurs de demain.

Par exemple, toujours à ma dernière assemblée générale, il était question de poser des compteurs individuels d'eau froide à télérelevé : 10 euros par compteur pour la pose et ensuite 16 euros par an et par compteur pour les relevés : La représentante du bailleur a indiqué qu'elle n'accepterait que si la pose était gratuite et le syndic a répondu qu'en effet il était vraisemblable qu'il pourrait obtenir cette gratuité de la pose auprès des fournisseurs (en raison de la durée de dix ans du contrat), ce qu'aucun copropriétaire individuel n'aurait eu l'idée de demander.

Le bailleur sait que les ressources de ses locataires sont encore plus limitées que celles des résidents et est donc aussi intéressé qu'eux à la modération des charges de copropriété, que celles-ci soient locatives ou non.
Signature de filomat 
Les copropriétaires se rebiffent !

Édité par - filomat le 04 janv. 2011 06:37:43

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 04 janv. 2011 :  07:54:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
propriétaire majoritaire qui est une personne morale.

est ce un bailleur social ? car les règles de majorité ne sont pas identiques à celles de la copro loi de 1965...

JPM
Modérateur

8555 message(s)
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 04 janv. 2011 :  15:07:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Rambouillet :
citation:
est ce un bailleur social ? car les règles de majorité ne sont pas identiques à celles de la copro loi de 1965...


Cela mériterait quelques précisions.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

sybarite
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 04 janv. 2011 :  15:53:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rambouillet a en partie raison et en partie tord.

Soit c'est dela construction destinée à de l'accession sociale + du logement social postérieur à loi SRU , auquel cas la réduction des voix (article 22) du copropriétaire bailleur social ne s'applique pas, soit c'est antérieur à la loi SRU et là, la loi de 65 ne souffre d'aucune exception.

Quel est le cas ?

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 04 janv. 2011 :  16:48:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
quant à la gratuité des compteurs d'eau, c'est un classique lié au contrat longue durée.....rien d'exceptionnel

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 04 janv. 2011 :  17:27:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, donne aux organismes d’HLM, dans le cadre de la vente de leurs logements, des pouvoirs dérogatoires aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

C’est ainsi, qu’en cas de vente, les fonctions de syndic de la copropriété sont assurées, sauf s’il y renonce, par l’organisme HLM vendeur tant qu’il demeure propriétaire d’au moins un logement. L’assemblée générale ne peut désigner un autre syndic que si les copropriétaires autres que l’organisme vendeur détiennent au moins 60% des voix du syndicat. Rappelons que dans la loi du 10 juillet 1965, la désignation du syndic par l’assemblée générale nécessite la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25).

Les dispositions du deuxième alinéa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, stipule que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Dans le cas ou un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Cette disposition ne s’applique pas à l’organisme d’HLM vendeur.

Cette même loi stipule également que les organismes d’HLM (à l’exception des offices publics) peuvent être syndics de copropriétés ou administrateurs de biens d’immeubles bâtis, construits ou acquis soit par eux, soit par un autre organisme d’HLM, une collectivité territoriale, une société d’économie mixte ou un organisme sans but lucratif, l’association Foncière Logement ou une des sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99% par cette association.

filomat
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 04 janv. 2011 :  19:18:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

quant à la gratuité des compteurs d'eau, c'est un classique lié au contrat longue durée.....rien d'exceptionnel

Merci Nefer pour cette confirmation, mais si la représentante du "gros" bailleur ne l'avait pas demandé, malgrè un conseil syndical armé de toutes ses cotisations à l'arc et tous ses bureaux d'études, un syndic qui gère plusieurs grandes copropriétés et le grand nombre des copropriétaires nous serions passés à coté de ce "classique" ... ce qui montre bien qu'en copropriété tout le monde se complète, y compris les bailleurs avec les résidents.

Pour passer à la majorité de l'article 25 en premier vote le propriétaire des 6 appartements dont les voix sont ramenées à 50% du total a tout de même besoin de l'apport d'au moins un copropriétaire d'un des 4 autres appartements,: la majorité des voix c'est 50%+1 et le majoritaire a seulement 50% (à moins qu'il ne soit organisme hlm).

Donc le copropriétaire des 6 appartements ne fait pas tout ce qu'il veut, il a besoin au moins d'un allié parmi les autres copropriétaires.

Pour l'article 24, ou le 25.1, c'est aussi la même chose si tous les copropriétaires résidents sont présents ou représentés et exprimés.

Et pour l'article 26 la loi a prévu la double majorité (deux tiers des membres du syndicat ) et le propriétaire des 6 appartements compte pour un seul membre tout comme chacun des résidents.
Signature de filomat 
Les copropriétaires se rebiffent !

Édité par - filomat le 04 janv. 2011 19:46:09

sybarite
Contributeur actif

241 message(s)
Statut: sybarite est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 05 janv. 2011 :  09:46:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour

Attention FILOMAT, si votre immeuble est postérieur (ou sa mise en copro) à 2006 (et non 2000, me suis gourancé..) et dont le bailleur social etait le proriétaire, il n' y a pas de réduction des voix du copro majoritaire, sinon oui.

Cela étant, à 24, c'est lui qui prend la décision dans 99% des cas. et à 25 et 26, il peut bloquer les décisions.

Quant aux compteurs d'eau, c'est effectivement un classique, sachant que si la pose des compteurs est gratuite, la dépose ne l'est en général pas... (astuce).


goutelette
Contributeur vétéran

1752 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 06 janv. 2011 :  18:51:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir a tous
citation:
Pour passer à la majorité de l'article 25 en premier vote le propriétaire des 6 appartements dont les voix sont ramenées à 50% du total a tout de même besoin de l'apport d'au moins un copropriétaire d'un des 4 autres appartements,: la majorité des voix c'est 50%+1 et le majoritaire a seulement 50% .
Situation cocasse, et possible.Mais absolument impossible dans l'autre sens. Les 4 copropriétaires ne peuvent espérer en aucun cas une voix de plus. Donc c'est bien le copro/ majoritaire qui dirige.
Vous me rectifiez si je me trompe ?
Signature de goutelette 
Goutelette

filomat
Contributeur vétéran

1370 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 07 janv. 2011 :  07:30:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le majoritaire garde toujours à lui seul un "droit de veto", tandis que les 4 autres n'ont ce droit que s'ils sont tous du même avis.
L'avantage du majoritaire est qu'il a un seul avis tandis que les 4 autres peuvent avoir des avis différents et donc se "diviser", d'où la formule "diviser pour mieux régner".
Formule qui s'applique un peu dans toutes les copropriétés ! ... et dans toutes les "démocraties" ...

Comme nous l'a expliqué rambouillet dans un message récent sur un sujet analogue, quand on est exactement à 50% contre 50% les décisions ne peuvent se prendre qu'à l'unanimité.
Signature de filomat 
Les copropriétaires se rebiffent !

Édité par - filomat le 07 janv. 2011 07:33:43

goutelette
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Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 09 janv. 2011 :  11:18:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci filomat pour votre explication;

citation:
d'une manière générale, quel pouvoir a-t-on face à ce propriétaire majoritaire?
Aussi, dans le cas de sananidrea, si les 4 copros sont d'accord pour refuser le budget prévisionnel ...Rien n'est accepté. Et partant de la, les 4 copropriétaires peuvent demander les devis et autres documents pour négociations. Ce qui serait la solution pour sananidrea ?


Signature de goutelette 
Goutelette

filomat
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 09 janv. 2011 :  15:35:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je pense que oui : S'ils arrivent à se mettre tous d'accord (et si le majoritaire n'est pas une société de hlm), les 4 résidants ont (ensemble) autant de poids que le bailleur.


Signature de filomat 
Les copropriétaires se rebiffent !

sananidrea
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 10 janv. 2011 :  21:36:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je vous remercie pour vos réponses.

Je donne quelques précisions. Il semblerait que ce soit un organisme type 1% logement qui soit le propriétaire des 6 logements.
Nous sommes les 4 copropriétaires unis, on sait qu'il faut que l'on soit ensemble, sinon il n'y aura rien à faire.

quant au syndic, le 1% aurait des parts dans son capital.


sananidrea
Nouveau Membre

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Statut: sananidrea est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 10 janv. 2011 :  21:47:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
donc si je comprends bien tout ce qui relève de l'article 24, c'est le majoritaire qui décide.
pour les articles 25 et 26 on aurait un poids?
le vote se fait en fonction des tantièmes? ou en membre physique du syndicat?
pour le budget, nous n'avons aucun document type devis annexé. il me semble que le président de séance peut s'opposer au vote du fait d'un manque d'information permettant le vote.

on a pris la stratégie de désigner l'un de nous comme président de séance afin de faire jouer cela, tout comme le choix de l'ordre de vote des articles.

merci de votre aide

rambouillet
Pilier de forums

17664 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 11 janv. 2011 :  08:12:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
votre société 1% détient autant de voix en AG que tous les autres réunis, même si elle paie plus de tantièmes, donc :
* majorité 24 : si vous etes tous présents ou représentés, cette société ne peut à elle seule avoir la majorité, sauf si l'un d'entre vous s'abstient...
* majorité 25 : cette société ne peut à elle seule avoir la majorité
* majorité 25-1 : si vous etes tous présents ou représentés, cette société ne peut à elle seule avoir la majorité, sauf si l'un d'entre vous s'abstient
* majorité 26 : cette société ne peut à elle seule avoir la majorité
* unanimité : cette société ne peut à elle seule avoir la majorité

ce qui veut dire que si les 4 proprios individuels font bloc contre la socité 1%, personne n'a la majorité et les résolutions ne sont pas acceptées par manque de majorité.
Heureusement, il doit y avoir des sujets de consensus, sinon....

goutelette
Contributeur vétéran

1752 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 11 janv. 2011 :  21:20:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir a tous
Par pure curiosité.
citation:
et si le majoritaire n'est pas une société de hlm),
Qu'est ce que cela change ?
Merci de mettre a notre connaissance
Signature de goutelette 
Goutelette

filomat
Contributeur vétéran

1370 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 11 janv. 2011 :  22:00:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
S'il s'agi(ssai)t d'une société de hlm qui vend quelques uns des appartements aux locataires qui l'occupent, la société n'est pas soumise à la réduction de ses voix à 50% des tantièmes et donc avec 6 appartements sur les 10 elle resterait majoritaire.(c'est une disposition de la "loi Boutin").

D'après les précisions apportées par rambouillet le 1% patronal ne fait pas entrer les 6 appartements en question dans cette catégorie d'immeubles sociaux type hlm.


citation:
Code de la construction et de l'habitation
Partie législative
Livre IV : Habitations à loyer modéré.
Titre IV : Rapports des organismes d'habitations à loyer modéré et des bénéficiaires.
Chapitre III : Accession à la propriété et autres cessions.
Section 2 : Dispositions applicables aux cessions, aux transformations d'usage et aux démolitions d'éléments du patrimoine immobilier.
Sous-section 1 : Dispositions applicables aux éléments du patrimoine immobilier autres que les logements-foyers.


--------------------------------------------------------------------------------


Article L443-15
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 16

En cas de vente réalisée en application de la présente section, les fonctions de syndic de la copropriété sont assurées, sauf s'il y renonce, par l'organisme vendeur tant qu'il demeure propriétaire d'au moins un logement.


Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires peut désigner un autre syndic dès lors que les copropriétaires autres que l'organisme vendeur détiennent au moins 60 % des voix du syndicat.


Les fonctions de syndic de la copropriété comportant des immeubles vendus en application de la présente section peuvent être assurées par l'organisme vendeur conformément aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis lorsque l'organisme n'est plus propriétaire d'aucun logement.


Les dispositions du deuxième alinéa de l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ne s'appliquent pas à l'organisme d'habitations à loyer modéré vendeur.


Dans les copropriétés issues de la vente de logements locatifs réalisée en application de la présente section dans lesquelles un organisme d'habitations à loyer modéré détient au moins un logement, celui-ci peut, en tant que de besoin, mettre son personnel à disposition du syndicat des copropriétaires afin d'assurer des missions de gardiennage, d'agent de propreté, d'élimination des déchets, d'entretien technique courant et de veille de bon fonctionnement des équipements communs. Cette prestation de mise à disposition de personnel bénéficie de l'exonération de taxe sur la valeur ajoutée prévue à l'article 261 B du code général des impôts lorsque les conditions prévues par cet article sont remplies.




Cite:
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - art. 22


Cité par:
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 - art. 16 (VD)
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 - art. 28 (V)
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 - art. 28 (VD)
Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 - art. 95 (M)
Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 - art. 95 (V)
Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 - art. 95 (V)
Code de la construction et de l'habitation. - art. Annexe à l'article R422-1 (V)
Code de la construction et de l'habitation. - art. Annexe à l'article R422-6 (V)
Code de la construction et de l'habitation. - art. Annexe à l'article R422-6 (V)




citation:
Article 22 En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7

Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Signature de filomat 
Les copropriétaires se rebiffent !

Édité par - filomat le 12 janv. 2011 07:19:10

sananidrea
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 24 janv. 2011 :  22:24:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

pouvez vous me dire si dans cette situation, on a la possibilité de refuser de voter la désignation du syndic?

merci d'avance pour vos réponses

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 19 Posté - 24 janv. 2011 :  23:28:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
la désignation du syndic se fait à la majorité des copros (art 25).
la majorité peut donc refuser de désigner ce syndic, mais il vaudrait mieux avoir demandé et proposé un contrat 'un concurrent pour mise à l'OdJ de l'AG, sinon vous allez vous retrouver sans syndic.

attention aussi à l'utilisation du 25-1

sananidrea
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 25 janv. 2011 :  00:14:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
on veut faire un syndic bénévole. mais il faut que ce soit voter ça aussi?
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