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 Posté - 30 déc. 2010 : 11:37:19
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Bonjour,
nous sommes propriétaires de notre résidence principale située au fond d'une impasse privée (6 riverains). Un terrain enclavé non constructible servant de potager jouxte notre terrain, et jouit d'un droit de passage sur une largeur de 3 mètres tout au long de l'impasse (cf acte notarié). Les propriétaires de ce terrain veulent faire installer l'EDF et ouvrir une tranchée sur la largeur de l'impasse. Ils produisent à cet effet un écrit de géomètre expert remettant en cause les contraintes liées à ce droit de passage. Cet écrit est-il prépondérant face à notre acte notarié précisant bien que le droit de passage est sur une largeur de 3 mètres sur la partie droite de l'impasse ?
Merci de vos réponses précises, si possible article du code civil.
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| Signature de 170983filane |
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chomiste
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Posté - 30 déc. 2010 : 12:23:37
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Bonjour,
Il est difficile de répondre précisément à ta question sans plus d'informations.
Si j'ai bien compris, tu ne souhaites pas que tes voisins enterrent les réseaux électriques, gaz, égout, sous l'impasse. Est-ce cela?
Que dit le document qui t'a été montré par le géomètre?
Plus que tout, est tu propriétaire de l'impasse?
Les 6 habitations constituent-elles un lotissement?
Que dit son règlement dans ce cas?
Les parcelles jouxtant celles du voisins, dont la tienne, paraissent constructibles...
Tu précises que celle du voisin serait inconstructible. Pourquoi?
Dans quelle zone POS ou PLU ou CC est elle répertoriée?
Eléments de réponses:
1/ Si tu n'as aucun droit de propriété sur l"impasse, je ne vois pas de problème particulier et pas d'intérêt à agir...
2/ Si elle t'appartient, précise les termes de la servitude conventionnelle de passage. A t-elle été consentie SANS RESTRICTION?
Généralement, une servitude de passage n'est pas une servitude de tréfonds, donc pas de possibilité d'enterrer des canalisations.
Autre chose: ton voisin n'a pas de PC ou de DP, donc il ne peut, sauf autorisation communale rarement délivrée (agriculteur) prétendre à EDF.
Le L.111-6 du CU, je crois, est très explicite.
A t-il l'intention de construire, PC déjà affiché?
Renseigne toi en Mairie sur ces intentions.
Sans plus d'infos, difficile de répondre.
Cdt.
Conseil: DISCUTE aimablement avec ton voisin avant tout, nombre de problème peuvent se résoudre ainsi et ça contribue à une bonne harmonie. |
Édité par - chomiste le 30 déc. 2010 12:26:00 |
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Posté - 30 déc. 2010 : 16:03:58
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Bonjour et merci de cette réponse si rapide :
donc, nous sommes propriétaires de l'impasse en indivision, c'est-à -dire que les parcelles appartiennent, au fur et à mesure que les propriétés sont desservies, à tout ou partie des riverains. Etant les plus éloignés de la rue, nous usons de toute l'impasse et sommes donc propriétaires sur toute la longueur en indivision avec les autres. Lorsque nous avons acheté il y a 24 ans, le terrain mitoyen au nôtre appartenait à un pépé qui avait déjà le droit de passage (anciennement droit de brouette transformé en droit de passage juste avant que l'on achète). Il a profité à l'époque que nous faisions viabiliser l'impasse pour pouvoir construire notre pavillon pour se faire installer l'eau sur son terrain sans débourser un sous. Il faut savoir qu'à cette époque, pour faire venir l'eau, l'edf, le téléphone et le tout à l'égout jusqu'à notre chantier, nous avons dû payer pour tout le monde concernant le tout à l'égoût), Mais Pépé n'avait pas pensé à l'edf. Il a vendu son terrain il y a environ 8 ans et les nouveaux propriétaires veulent maintenant installer l'EDF pour brancher des outils dans leur abri de jardin (soit disant). Nous nous doutons bien qu'il ya d'autres projets...Or, ce terrain n'est pas constructible ; je ne me souviens plus de la Zone du PLU mais je suis certaine de ce que j'avance. Ils n'ont actuellement aucun permis de construire déposé en mairie. Ils ont déjà fait ouvrir une tranchée, sans nous prévenir, depuis 8 jours et nous avons juste la place de passer avec nos véhicules (ainsi que nos autres voisins). Oui, je sais, cela paraît un peu compliqué. Le pb est que les "contrevenants" nous méprisent et il ne nous est plus possible, à l'heure actuelle, d'arriver à un arrangement amiable puisqu'ils fonctionnent à coup de recommandés avec AR pour nous intimider. Les termes employés par le géomètre-expert sont les suivants :"le droit de passage de la parcelle UNTEL (contrevenants) sur l'impasse du... (nom de l'impasse) constitués de passages communs à divers : parcelle n° tant d'une part, parcelle n° tant d'autre part , Ne peut s'entendre que par l'usage et l'accès complet et sans restriction à ces parcelles et sur toute la largeur utile des parties communes".
Or, cela n'apparaît pas dans notre acte notarié. Disons que nous contestons d'une par le fait qu'ils détériorent l'impasse -eux n'habitent pas là donc ne sont pas gênés par les travaux- qu'ils gênent la libre circulation des riverains et notamment de nous et nos voisins proches, et surtout, qu'ils se branchent sur les réseaux enterrés que nous avons payés il y a 24 ans sans même nous en demander l'autorisation. Ils ont déjà fait ouvrir le portail de leur terrain au-delà de la limite des trois mètres sur notre parcelle, toujours sans nous en demander l'autorisation et nous avons laissé faire car nous ne sommes pas des gens chiants, mais là , la coupe est pleine... C'est pourquoi je voudrai pouvoir faire un courrier leur citant les textes de loi qu'ils violent en agissant ainsi.
Cordialement. |
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| Signature de 170983filane |
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3
Posté - 30 déc. 2010 : 16:05:30
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Ah oui, j'oubliais : non les 6 propriétés ne constituent pas un lotissement, il n'y a pas de règlement ni de syndic de copropriété. |
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| Signature de 170983filane |
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 Posté - 30 déc. 2010 : 21:27:36
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il n'y a pas de texte de loi à citer : la convention de servitude ne porte que sur le passage, pas sur le tréfond, point barre. éventuellement, usez du 702 du code civil.
pour obtenir le tréfond, ils devront le demander, éventuellement par voie judiciaire.
(Chomiste, un peu de rigueur SVP)
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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chomiste
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Posté - 30 déc. 2010 : 21:28:53
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Bonsoir,
citation: Initialement posté par 170983filane
Lorsque nous avons acheté il y a 24 ans, le terrain mitoyen au nôtre appartenait à un pépé qui avait déjà le droit de passage (anciennement droit de brouette transformé en droit de passage DE QUELLE MANIERE? juste avant que l'on achète
Je te donne UN point de vue, cependant, attend les précisions des "spécialistes" du site. Je ne peux rien te garantir.
Mon opinion: en l'absence de dispositions particulières mentionnées dans l'acte établissant la servitude, la question est:
"Est ce que l'exercice d'une servitude de tréfonds est susceptible d'aggraver la condition du fonds servant?
La jurisprudence estime que non, je peux t'en fournir si tu veux.
S"agissant par ailleurs d'une indivision (et non d'une copropriété qui ne concerne que les ouvrages bâtis), je ne vois pas un magistrat interdire à tes voisins d'exercer un droit de tréfonds.
En ce sens le géomètre ne se trompe pas.
S'agissant des réseaux, de l'écoulement, de l'eau, de l'EDF, es-tu sûr qu'ils se branchent sur TON réseau? En principe, c'est ERDF qui intervient (enfin une boîte privée en sous-traitance).
Et ils créent une ligne par habitation depuis le dipôle le plus proche.
Tes voisins font attention à laisser passer les véhicules malgré les travaux.
C'est après qu'il faudra faire attention, surveiller les affichages. On ne peut rien supposer avant.
Ce n'est pas "citer" des textes de loi qui peut changer la donne, c'est après, en cas de griefs motivés que tu aviseras.
Sur ce que tu me dis, je ne vois aucun grief de la part des voisins.
Procure toi l'acte de constitution de la servitude, le POS ou PLU et la zone.
Objectivement, es-tu sûr qu'ils se branchent sur tes canalisations?
Ca paraît peu probable. Leur parcelle est sans doute dans la même zone que la tienne, comment es-tu sur de son inconstructibilité? (Non Edificaendi???)
Attend l'avis de M. Wormser ou des autres, de mon côté je ne vois pas de si gros problème que ça. |
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Posté - 30 déc. 2010 : 21:40:16
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ma réponse précédente est maintenue.
le droit de passage ne vaut pas droit de tréfond.
le reste, c'est de la littérature.
quant à la jurisprudence, voir récemment Cass. 3e civ., 8 avr. 2010, n° 09-65.261
on s'arrête là ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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chomiste
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Posté - 30 déc. 2010 : 21:49:39
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Rebonsoir,
Ma réponse s"est croisée avec celle de M. Wormser. Je suis loin d'être certain de ce que j'avance, simplement ce n'est pas aussi certain que ça de penser:
"servitude de passage ne vaut pas pour tréfonds". (je fais court)
Deux choses:
1/ La J.P évolue en ce domaine, de plus en plus de juges estiment que l'exercice du tréfonds n'est pas constitutif d'une aggravation fondée sur le 702 du code civil. A condition bien sûr que tu aies un passage sans restriction, d'où l'importance de l'acte de servitude.
Regarde attentivement ces extraits:
"La même Cour de cassation dit que n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 686 du Code civil, la cour d’appel qui, pour débouter les propriétaires d’un fonds de leur demande tendant à voir condamner les bénéficiaires d’une servitude de passage conventionnelle à retirer le coffret de gaz et les conduites enfouies sous le passage, a retenu que la maison de ces derniers a toujours été desservie en eau et électricité par des canalisations qui passent dans l’assiette de la servitude de passage pour rejoindre la voie du lotissement où passent les canalisations communes, que cet état de fait est inchangé depuis la construction de leur maison, bien avant qu’ils n’en deviennent propriétaires, qu’en outre l’installation de canalisations n’aggrave pas la servitude de passage, sans rechercher si le droit de passage conventionnel accordé aux intéressés sur la propriété des demandeurs s’étendait à celui de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de ce passage et sans préciser sur quel élément de preuve elle se fondait pour affirmer que l’installation du coffrage pour le gaz était inchangée depuis la construction de la maison (16 décembre 1998).
Mais, d’une manière générale, les juridictions reconnaissent le droit de faire passer des canalisations. Ainsi, la Cour d’appel, de Paris a jugé que le bénéficiaire d’une servitude de passage est en droit de faire passer des canalisations sous le terrain sur lequel il détient un droit de passage (2e chambre B, 29 octobre 1998).
Nous aurions tendance à considérer que, au moins la première décision rappelée plus haut de la Cour de cassation, s’inscrivait dans un contexte particulier et que la Cour a voulu sanctionner l’imprécision du titre. C’est probable aussi mais dans une moindre mesure dans la seconde espèce évoquée.
Récemment, la Cour d’appel de Paris a affirmé que l’existence d’une servitude conventionnelle de passage emporte non seulement la possibilité de circulation sur le passage mais également celle d’utiliser son sous-sol pour la pose de canalisation d’adduction d’eau dans l’immeuble. Il s’ensuit que le bénéficiaire de la servitude de passage est dès lors en droit de procéder à l’installation de la canalisation d’eau destinée à son usage particulier, s’il préférait cette solution à celle consistant à réparer la canalisation commune préexistante et sans avoir à demander une autorisation quelconque au riverain (3e chambre A, 29 mars 2000).
Rien n'est donc acquis d'avance...
2/ Le voisin est CO-INDIVISAIRE de l'impasse à usage de passage..
Dès lors comment OBJECTIVEMENT lui interdire d'exercer un tréfonds que les autres coindivisaires ont exercé?
Là est le véritable débat...
Dernière chose pour M. Wormser.
Ce n'est pas parce que je propose une solution différente que je n'estime pas vos connaissances, démontrant une grande connaissance (et une pratique aussi) des litiges liés à l'urbanisme et aux voisinage...
Sur ce forum on débat intelligemment et c'est bien qu'il soit fréquenté...
Mais le JP, elle évolue tellement vite...
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Posté - 30 déc. 2010 : 22:28:26
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raison pour laquelle j'ai produit un arrêt publié... et récent (-pas d'il y a 10 ans).
accessoirement, le pépé n'est, lui, sans doute pas co-indivisaire : une servitude notariée n'aurait aucun sens si c'était le cas.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 30 déc. 2010 22:29:14 |
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chomiste
Contributeur actif
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9
Posté - 30 déc. 2010 : 22:55:07
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citation: Initialement posté par 170983filane
donc, nous sommes propriétaires de l'impasse en indivision, c'est-à -dire que les parcelles appartiennent, au fur et à mesure que les propriétés sont desservies, à tout ou partie des riverains
Rebonsoir,
Bon ça va M. Wormser, vous n'êtes pas fâché! Tant mieux.
Quand bien même la J.P resterait telle qu'elle est, sur ce que je comprends depuis le début, il s'agit D'UNE INDIVISION A USAGE DE PASSAGE.
Chacun peut donc en user dans le respect des droits et obligations de chacun et conformément à la destination des biens.
Si la zone est constructible, cela présuppose une desserte réseaux.
L'issue n'est pas certain en justice. c'est ce que je veux dire.
Les tvx sont entrepris...
Que peut tenter le membre? Un référé Hà H??? Avec à l'appui une demande d'expertise et tout le toutim? Puis saisie du juge du fond?
Moi je dis que ça n'en vaut pas la peine, sur le coup.
En tout cas ce serait bien de débattre sur servitude et indivision à usage de passage, ça se fait de plus en plus et tant mieux car le passage, c'est (j'assume) un nid à problème. |
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gloran
Contributeur senior
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Posté - 30 déc. 2010 : 23:50:13
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Bonjour,
@chomiste : vous tutoyez certains et vouvoyez d'autres : il va falloir choisir votre camp. Je vous propose de vouvoyer tout le monde ce sera beaucoup plus simple pour vous, et plus facile pour les autres de vous lire (vous lire est un peu comme lire une intervention écrite en caractères majuscules par exemple). Sauf si les intervenants avec lesquels vous échangez sont vos amis d'enfance bien entendu 
Amicalement, |
Édité par - gloran le 30 déc. 2010 23:51:03 |
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Posté - 30 déc. 2010 : 23:52:43
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attendons 170983filane : si le pépé n'est pas co-indivisaire, j'ai gagné deux carambars... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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chomiste
Contributeur actif
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Posté - 31 déc. 2010 : 00:28:10
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Bonsoir,
Je me doute que chaque forum a ses codes; comme vous l'aviez remarqué je ne postais que peu et si je le fais plus en ce moment, c'est parce que j'ai un peu de temps (elle fait du bien la trève de Noël) d'une part, parce que j'apprécie la qualité des réponses apportées d'autre part.
Lorsqu'on est nouveau sur un forum, comme en société, il n'est jamais bienvenu de trop s'impliquer; si je l'ai fait c'est parce que les questions posées étaient intéressantes puisqu'étant à l'origine de bien des confusions et de litiges de voisinage qui auraient pu être évités.
Objectivement, j'avais compris, depuis l'ancien forum, que le vouvoiement était de règle ici et ça ne me gêne pas, bien au contraire. C'est une marque de respect qui se perd et devient hélas désuète pour certains.
Je n'ai pas dû tutoyer souvent; si je l'ai fait, c'est inopinément... En écrivant un peu rapidement sans doute, sur le plan de l'énonciation on pense "vous" et on écrit "tu".
Je ne choisis pas de "camp", j'essaie de répondre aux questions posées en évitant les stéréotypes et avec l'expérience que j'ai sur certains sujets, sans plus.
Voilà , si vous estimez mes positions malvenues, comme mes propositions, n'hésitez pas à me modérer...
Voilà , en espérant que ça vous convienne, je vous dis à bientôt et vous souhaite une bonne année au seuil de 2011, fructueuse sur bien des plans.
Amicalement. |
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Posté - 31 déc. 2010 : 11:54:52
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Bonjour,
merci encore de tous ces échanges.
Je viens d'éplucher les divers documents faisant état des propriétés, divisions et droit de passage : voilà ce que j'ai pu en extraire (pour ce que j'ai compris) :
Nous sommes propriétaires de plusieurs parcelles constituant notre lot A (terrain à proprement parlé sur lequel nous avons fait bâtir notre pavillon), plus
- pour moitié indivise avec notre voisin proche (pas celui qui pose pb mais un autre que nous nommerons le LOT B) une parcelle appelée Sn°260 formant passage commun aux lots A et B
- pour moitié indivise la parcelle Sn°38 formant passage communs aux lots A et B
pour moitié indivise la parcelle Sn°39 formant passage communs aux lots A et B
pour tiers indivis la parcelle Sn°255 avec le LOT C (autre riverain ne posant pas pb)
le passage commun pour MM. X et Y et les LOTS A B et C parcelle S n°253.
Que les parcelles cadastrées section S n° 255, 38, 39 et 260 devront faire l'objet d'un droit de passage au profit de MMr Q et K (celui qui pose pb anciennement pépé), sur une bande de 3m de largeur environ et sera à régulariser par les propriétaires des lots A et B à première réquistion de MMr Q et K.
Voilà ce que dit mon acte notarié.
Je vous remercie par avance pour la suite, et vous souhaite un excellent réveillon, et surtout une année pleine de promesses et de douceur. |
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| Signature de 170983filane |
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Posté - 31 déc. 2010 : 12:23:12
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donc K qui pose problème n'est pas propriétaire indivis de la ou des parcelle(s) desservant sa parcelle -j'ai gagné un carambar !
il est donc clair qu'il ne peut profiter de ces terrains que selon son titre... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 31 déc. 2010 : 17:51:25
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merci M. WORMSER,
je croyais que l'enjeu était 2 carambars ... vous les préférez traditionnels, aux fruits, caramel ?
Trève de plaisanterie, je suis vraiment satisfaite d'avoir eu vos avis et réponses. Je vais pouvoir maintenant au moins faire une réponse écrite à K. Même si notre intention n'est pas de lui nuire (le fait qu'il fasse installer l'ERDF nous importe peu en réalité), au moins qu'il sache que NOUS SAVONS qu'il a outrepassé ses droits et qu'il ne faut pas qu'il nous embête d'avantage. Je n'étais pas sûre car j'avais lu un article dans le code civil (je crois le 702 mais j'ai un doute) qui disait que le bénéficiaire d'un droit de passage ne pouvait être empêché d'installer des canalisations sur le dit droit de passage, si tant est qu'il en demande l'autorisation au(x) propriétaire(s) lui ayant consédé ledit droit de passage. Or, ça n'a pas été le cas.
Aujourd'hui nous subissons les nuisances de ses travaux (qui plus est en pleine période humide...) et l'endroit de l'impasse où la tranchée a été ouverte sera à refaire, sans doute à nos frais (les propriétaires)... je pense que nous n'aurons pas le choix. |
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| Signature de 170983filane |
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vazy
Contributeur vétéran
1382 message(s)
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Posté - 31 déc. 2010 : 22:22:19
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Vous avez bien raison !
Puisque votre voisin se moque de vous, faites lui une lettre pour lui dire que VOUS SAVEZ qu'il se moque de vous.
Et aussi, refaites le chemin qu'il a défoncé avec sa tranchée à vos frais ;
Comme ça il saura que vous savez qu'il abuse et il pourra continuer à agir comme bon lui semble ... IL SAURA qu'il a des voisins bien informés (grace aux forums) mais qui n'osent pas agir pour faire respecter leurs droits.
Il sera rassuré, et vous, le sachant vous le serez aussi !
Bonne année et bon voisinage
(Au fait qu'en pensent les co-indivisaires ?)
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Posté - 31 déc. 2010 : 23:14:40
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bonsoir,
c'est facile de se moquer lorsque l'on ne connaît pas le contexte. On ne peut pas passer toute sa vie et toute son énergie à se battre contre le monde entier, en tous les cas pas dans les tribunaux. Nous sommes déjà en procédure judiciaire depuis six ans contre une compagnie d'assurance mondialement connue, parce que notre maison se casse la figure pour malfaçons... alors oui nous savons que beaucoup de gens usent et abusent de tout et tout le monde, de nous aussi parce que nous ne sommes pas plaideurs mais à un moment, nous aspirons aussi à la quiétude..
il ne faut pas juger sans connaître le pourquoi du comment ni connaître les gens.
bonne année aussi à vous et bons rapports avec vos semblables ! |
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| Signature de 170983filane |
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chomiste
Contributeur actif
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Posté - 01 janv. 2011 : 12:46:59
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Bonjour et bonne année à toutes et tous,
Filane, sur ce que je lis, le litige dépasse l'entendement!
Reprenons:
les parcelles cadastrées section S n° 255, 38, 39 et 260 devront faire l'objet d'un droit de passage au profit de MMr Q et K (celui qui pose pb anciennement pépé), sur une bande de 3m de largeur environ et sera à régulariser par les propriétaires des lots A et B à première réquistion de MMr Q et K.
Voilà ce que dit mon acte notarié.
En outre: Vous êtes en tant que A, co-indivisaire avec B
pour moitié indivise avec notre voisin proche (pas celui qui pose pb mais un autre que nous nommerons le LOT B) une parcelle appelée Sn°260 formant passage commun aux lots A et B.
Ce que je comprends, à confirmer bien sûr, car vous donnez les infos avec parcimonie...
M. K semble, selon ces titres, fondé à solliciter un passage, A REGULARISER, sur la parcelle S 260 dont vous êtes co-indivisaire avec B, et qui vous servent de passage.
Le comble, il est mentionné: d'une largeur de trois mètres environ
. Pas terrible pour fixer les idées! Les litiges viennent souvent d'approximation, il est souvent utile de les prévenir et de les éviter.
Question:
M. K vous a t-il sollicité, avec le propriétaire du lot B comme il devait le faire pour régularisation? C'eût été "la moindre des choses..."
Autrement dit, avez-vous signé l'acte constitutif de servitude ou non?
Si oui, quels en sont les termes?
Votre titre évoque: "prédominance d'un acte notarié"...
Je ne vois pas,, en l'état, d'acte constitutif de servitude, simplement tout au plus un "document préparatoire", flou de surcroît, votre acte notarié.
En l'absence d'une régularisation, intervenue du chef de K devant Notaire en présence de A et B, je ne vois pas de servitude, fût elle de passage.
Alors les réseaux...
Je ne vous conseille pas, bien sûr, de faire réparer la tranchée à vos frais, avec B...
Ce serait donner un "chèque en blanc" à ton voisin et un permis ... de faire n'importe quoi.
Essayez de répondre à la régularisation de la servitude. Elle devra avoir lieu, au besoin en forçant la main à votre voisin.
Si pas de servitude régularisée, la LRAR ne changera rien à son état d'esprit.
Concertez vous avec B pour faire établir un constat à frais commun, par exemple. Ce document risque de vous être utile, fortement.
Le mieux est qu'il s'établisse DURANT les travaux.
Qu'en pense B?
Cordialement.
P.S: vous avez un souci avec une garantie de parfait achèvement? |
Édité par - chomiste le 01 janv. 2011 12:53:30 |
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Posté - 01 janv. 2011 : 14:55:53
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Bonjour et merveilleuse année à vous !
non, nous ne sommes jamais passé devant notaire, depuis la signature de l'acte de vente, auquel je fais référence, en 1986. K n'a jamais accepté de passer devant notaire, comme nous le lui proposions à l'époque où il a acheté ledit terrain (qui appartenait avant à pépé). Les termes que vous soulignez en rouge sont les termes exacts de notre acte notarié. La largeur de "3 mètres environ" est effectivement litigieuse.
Vous pensez donc en l'état que nous sommes dans notre droit, c'est-à -dire non seulement de contester les travaux mais également le droit de passage (si nous voulons être vraiment méchants ?).
B, notre voisin, serait a priori de notre côté ; reste à confirmer dans l'action.
A bientôt de vous lire, c'est un vrai plaisir
PS : pas de souci avec une garantie de parfait achèvement, pourquoi ? |
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Posté - 01 janv. 2011 : 15:04:31
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au fait j'oubliai : que signifie exactement l'expression "... à première réquisition de MM. K et Q" ? Merci de votre explication |
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| Signature de 170983filane |
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