|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
mirolan41
Nouveau Membre
9 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 15 déc. 2010 : 18:53:22
|
Bonjour,
Le nouveau code de l'urbanisme du 1er octobre 2007 permet de réaliser un petit lotissement soumis à déclaration préalable. Pour nous il s'agit de diviser notre terrain de 1868 m² en deux, l'un de 1368 m², l'autre de 500m². Une maison d'habitation est implantée sur le terrain depuis fort longtemps. Tout ceci conformément aux articles L442-1 et R.421-23 du code de l'urbanisme.
Le terrain est situé en zone I NA. Le règlement du POS autorise dans ce secteur les aménagements ayant au minimum 5000 m², ou les aménagements sur le reliquat. Le maire m'oppose ce règlement et m'a dit qu'il va rejeter ma demande de DP pour faire ce lotissement en s'appuyant sur le règlement du POS. Toujours dans le règlement du POS au point 2 INA on note la liste des occupations interdites. Huit points sont cités, mais aucun ne mentionne la procédure de lotissement à déclaration préalable. Bien sûr, ils vont modifier le POS pour passer en PLU, mais ce ne sera pas avant 6 ans, ce qui est impensable.
J'aimerai contester en m'appuyant sur les arguments suivants: le permis d'aménager est une procédure appliquée dans le cas où il faut réaliser la voirie et les réseaux pour viabiliser au minimum ces 5000m². C'est une procédure lourde.
Le lotissement procédure de division de mon terrain en deux lots à bâtir soumis à déclaration préalable est une opération "légère". Le terrain est dans une zone quoique INA, déjà bien urbanisée, les réseaux sont en place, la voirie également. C'est proche du centre du village, des transports, c'est économe d'espace foncier. C'est à mon avis une autre procédure. Mais le service instructeur et le maire s'y opposent. Le peuvent-ils?
En consultant les réponse du ministre du développement durable à M.Hamel député et à M.Haut sénateur, je lis "le POS ou le PLU ne peut comprendre que des règles de fond, ne peut pas autoriser les constructions et interdire les lotissements qui sont des divisions en vue de créer des lots à bâtir...les dispositions du règlement d'un POS ou d'un PLU qui interdisent les lotissements sont illégales. La jurisprudence considère, en effet que les documents d'urbanisme ne peuvent porter que sur des règles de fond et pas sur des procédures. On est donc en présence d'une disposition illégale du règlement que l'autorité compétente doit s'abstenir d'appliquer." Souhaitant utiliser la procédure de lotir par déclaration préalable, je pose la question: le pos peut-il s'opposer à ce type de procédure, comment trouver une solution légale? Un vrai casse tête. Alors il reste le tribunal administratif, mais c'est long, c'est cher et c'est pas garanti.
Merci pour une aide juridique et Ă bientĂ´t
|
|
|
|
1
 Posté - 15 déc. 2010 : 19:35:58
|
|
vous savez tout ou presque : certains TA ont contourné le problème en indiquant que la division créant un seul lot à batir n'était pas un lotissement , d'autres affirment le contraire. |
 |
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
 |
 |
 |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
 2
Posté - 15 déc. 2010 : 20:00:45
|
Nos amis avocats pourront avec la même passion et culture défendre ou vous ou la commune.....
Concernant la remarque d' Emmanuel il ne vous restera plus qu a trouver et un notaire et une banque et un acquéreur....qui acheté sans dp'
accessoirement, sans dp, la commune refusera le pc ....et vous l attaquerez!
Ps: un lotissement est une opération d' aménagement quoiqu en dise parfois le ministère.....
Patientez un an et demi....... Ça va changer! |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Édité par - Jean-Michel Lugherini le 15 déc. 2010 20:07:36 |
|
|
|
3
Posté - 15 déc. 2010 : 21:50:22
|
|
|
|
|
mirolan41
Nouveau Membre
9 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 16 déc. 2010 : 00:36:46
|
Bonsoir,
Voilà qui devient intéressant.
"Article 1 INA-occupation et utilisation du sol admises
2. Sont admises les constructions et utilisations du sol suivantes, sous réserve de conditions particulières:
2.1 Les opérations d'aménagement ou de construction d'ensemble compatibles avec un aménagement cohérent du secteur considéré. Ces opérations d'aménagement ou de construction d'ensemble devront concerner une superficie minimale de 5000m² ou la totalité du secteur de zone considéré lorsque sa superficie est inférieure à 5000m².
Une opération d'aménagement ou de construction d'ensemble ne peut provoquer la formation de plus d'un reliquat de secteur de zone. La réalisation du projet ne doit pas provoquer la formation de terrain enclavé ou de terrain délaissé inconstructible.
Lorsqu'il existe un reliquat de terrain à des opérations d'aménagement ou de construction d'ensemble d'une dimension inférieure à celle prévue ci-dessus, celui-ci pourra néanmoins être urbanisé à condition de couvrir intégralement les terrains restants d'un seul tenant."
En ce qui concerne le L300-1 on autorise en zone INA l'habitation, l'hôtelier, les bureaux et services, commerces et artisanat, on interdit les terrains de camping, l'activité industrielle...
Légalité de cette rédaction, je pense que c'est légal, ce sont des règles de fond.
Je comptais essentiellement sur la légalité ou l'illégalité de la procédure. Sur Jurisurba on s'oppose: le lotissement est-ce une procédure ou une règle de fond? Si c'est une procédure, comme le dit le ministre, le POS ne pourrait pas s'opposer à ma demande. Est-ce que le lotissement à DP est une procédure? Est-ce que les règles de fond de la zone INA peuvent s'opposer à la procédure par DP?
En ce qui concerne la définition du lotissement, l'article L442-1 implique que la propriété soit divisée: il doit donc y avoir au moins 2 lots. Ainsi, le premier détachement peut entrainer la qualification de lotissement...
En tout cas mon terrain est dans un reliquat de zone déjà bien urbanisé et entièrement viabilisé. A côté il ne reste que 2500m² non viabilisés, alors évidemment en faisant une opération couvrant l'ensemble, je pourrais certainement construire. Mais ça ne m'intéresse pas, mon terrain est viabilisé, au moment de construire quand il n'y avait pas encore de POS, jai payé, seul, les réseaux et j'ai participé d'une certaine façon à cette viabilisation en cédant 53 m² gratuitement d'une valeur de 12500 Euros à l'aménageur, pour déroger à l'obligation d'une place de retournement de 20m² de diamètre et en payant 45000 Euros de viabilité pour le terrain voisin que j'ai ensuite revendu à l'aménageur voisin. En tout cas je suis dans une jungle juridique et comme vous le soulignez les uns s'opposent aux autres, quant à la compétence sur ce sujet...
En tout cas merci
|
|
|
|
5
Posté - 16 déc. 2010 : 05:57:14
|
Et si vous vendiez le bâti en premier!
Le ministère, après avoir tergiverse a décide que l on ne rentrait pas dans le champ d' application des lotissements
MĂŞme, si les passionnes du sujet sont partages, nombre de notaires suivent.
Pas de lotissement, pas de dp, pas d' opération d' aménagement!
Si vous souhaitiez le conserver, vous le passez au nom d' une SCI.....
|
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
mirolan41
Nouveau Membre
9 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 16 déc. 2010 : 10:22:40
|
Bonjour,
Je conteste l'évolution sur la définition du lotissement, partager un terrain c'est faire des lots, faire des lots c'est lotir, c'est toujours une procédure de division. Mais tout ça c'est stérile. Mais ça ne devrait rien changer, la question reste. Est-ce que le POS, avec ses règles de fond peut-il s'opposer à mon projet qui est une procédure de division? Diviser pour diviser, je le peux. Diviser pour construire, non.
Par ailleurs, la municipalité vient de faire une modification du POS, sans tenir compte du code de l'urbanisme de 2007. Bien sûr ils auratient pu modifier les choses en classant la zone bien urbanisée en zone U. Le maire m'avait dit, il y a 2 ans que c'était une possibilité, mais il ne l'a pas fait. Problème de conscience? Par rapport à des décisions prises, antérieurement, en lésant certains habitants qui avaient construit sur une parcelle et en déclassant la partie non construite en INA!!
Mon projet me parait d'une grande cohérence, par rapport à beaucoup d'orientations récentes, sur la biodiversité, la loi dite Grenelle 2, sur les idées d'économie du foncier, la densification de l'habitat, mais ça aussi, c'est stérile.
La SCI, me permet-elle de présenter un dossier d'urbanisation sur ce terrain, avec détachement d'une partie que je pourrais vendre ?
A quand les règlementations avec vision horizontale et non pas uniquement verticale!!
A propos d'avocats: j'ai rencontré 3 avocats dans ma ville. Deux d'entre eux n'y comprenaient strictement rien. Le troisième très "pointu" en la matière m'a conseillé de laisser tomber, que je n'aurai pas raison. Mais ça ne veut pas dire qu'il n'y a pas de solution. Ca veut dire qu'il n'en a pas trouvée.
J'apprécie beaucoup le fait que vous meniez une réflexion parallèle intéressante, et ceci malgré mon désenchantement.
Merci encore |
|
|
|
7
Posté - 16 déc. 2010 : 10:55:49
|
|
Concernant la théorie, je vous propose de relire mon précédent post et le nombre de juristes spécialises et concernant la SCI vous n avez pas j ai l impression bien compris que le fait de vendre ka propriété bâtie en premier était ....peut être votre solution |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
mirolan41
Nouveau Membre
9 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 24 déc. 2010 : 11:50:13
|
Bonjour,
Finalement le nouveau code de l'urbanisme du 1er octobre 2007 définit bien le lotissement ou l'aménagement, le détachement d 'une partie d'un terrain constituant déjà une entité couverte par la définition dans les articles L.442-1...
Ce ne sont que les POS qui sont figés à travers leur règlement qui ne tient aucun compte des nouveaux textes et qui rend inopérant ce nouveau code de l'urbanisme.
Mais le législateur aurait pu ou aurait dû se rendre compte de ces possibilités de conflits et abroger certains articles des règlements de POS qui paraissent être en contradiction avec les articles sur le lotissement à DP. Car en zone U ces nouveaux articles du code de l'urbanisme de 2007 n'ont aucune utilité, ce n'est que le règlement de la zone NA qui pose problème. Les réponses ministérielles à MM. Hamel et Haut ne sont qu'une vague amorce de traitement du sujet, inutilisables au TA. Il faudrait aller plus loin, comment?
Ainsi, comment s'en sortir sans aller au TA!
Comment
|
|
|
|
9
Posté - 24 déc. 2010 : 12:34:10
|
en abandonnant le projet...
joyeux noël ! |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
