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vins65
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 Posté - 21 avr. 2011 : 15:35:53
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citation: Initialement posté par ribouldingue
1/ 10% pour le terrain me semblent faibles. 15% est préconisé par le fisc.
2/ Si je fais le total construction plus terrain j'obtiens plus de 100 000, 112 700 hors couts d'acquisition , votre décomposition me semble erronnée.
3/ Quelle option concernant les couts d'acquisition, déductible tout de suite et reportable sur 6 ans, ou intégrés aux couts de l'actif?
Pour le 1/ et 2/ je vais corriger en rouge directement sur le post du dessus, effectivement y avait une erreur.
Pour le 3/ les couts d'acquisition (8960€ (7500notaire+450 banq+970 caution) c'est bien que vous entendez pour cout d'acquisition?), je les ai déduit tout de suite et reportable sur 6 ans..... Mais vu le montant vaudrait mieux pas le mettre dans l'actif?, je ne sais pas... où les intégrer dans l'amortissement?
citation: Initialement posté par ribouldingue
En 310 et 314 vsu vez bien un fort déficit, mais vous DEVEZ réintéregr une bonne partie de vos amortissements.
Vous devez pour cela recalculer un loyer virtuel pour calcul de la réintégration, et n'autoriser les déductions des amortissements que a due concurrence de ce loyer virtuel.
Vous finissez avec une part de déficit reportable et aune autre part en ARD
Comment faire pour calculer un loyer virtuel, c'est une loc. saisonniere des mois non loués et certains mois, les 4 semaines de prises....?
Je suis desolé mais cette partie là est indéchiffrable pour moi merci de m'aider: "n'autoriser les déductions des amortissements que a due concurrence de ce loyer virtuel.
Vous finissez avec une part de déficit reportable et aune autre part en ARD . Merci de m'aider, ça serait sympa.
Je porte dans la foulée, les corrections a mon 1° post. |
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Édité par - vins65 le 21 avr. 2011 15:48:54 |
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Posté - 21 avr. 2011 : 17:03:52
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citation: Initialement posté par vins65
-100 000€ dont 3000 de meubles
-Frais achats :8960 (7500notaire+450 banq+970 caution)
Nous avons donc :
-Meubles : 3000 sur 8 ans 482+486
-Terrain : 14550(pris sur 15% comme valeur du terrain) 422+426
-Construction : 82450 que je décompose ainsi 432+436
-Structure 45% sur 50 ans (37102)
-Facade Etanchéité Couverture Menuiseries Ext 20% sur 25 ans (16490)
-Installations Générales et Techniq 20% sur 20 ans (16490)
-Agencements (cloisons,chapes,platrerie,revêtT,cablage,élec) 15% sur 12 ans (12367)
100 000 =
14 550 terrain + 37 102 structure + 16 490 couverture .. + IGT 16 490 + agencements 12 367 c'est OK
citation: Revenu loc : 2178 218
Charges : 11858 (charges externe, taxes, charges financieres)
Cela donnera donc pour 2010 le résultat fiscal suivant :
2178 – 1897(amortissement pour année 2010) – 11858 (charges année 2010)= -11577E en 310+314
L'article 39 C interdit de rendre négatif le revenu en utilisant les amortissements.
En gros, vous ne pouvez donc rendre négatif qu'a hauteur de Loyer39C = 2 178 - 11 858 donc comme c'est négatif vous ne pouvez pas déduire d'amortissement.
Vous devez donc réintégrer en 318 vos 1 897 euros d'amortissements et constater un déficit réel fiscal accepté de 2178-11 858 que vous reportez dans la 2033D et la 2042C
ainsi que un ARD de 1 897
En réalité le Loyer39C n'est pas celui la (2 178 - 11 858) mais le loyer virtuel dont je parle et que vous trouverez expliqué dans le fil que je mets dans le post suivant discuté avec Fluo en quatre pages.
ATTENTION:
la réintégration est plus complexe.
Elle comporte une réintégration des amortissements constatés comptablement mais non admis fiscalement par la 39C
Les mêmes non admis pour des raison de véhicules de prestige, ou simplement parce que il y a fiscalement des interdictions
Les repas déductibles comptablement mais limités fiscalement
Et quelques autres choses. |
Édité par - ribouldingue le 21 avr. 2011 17:37:32 |
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vins65
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Posté - 21 avr. 2011 : 17:10:47
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Merci M. ribouldingue c'est un peu plus clair.... |
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vins65
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64
Posté - 21 avr. 2011 : 17:12:15
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citation:
Vous devez donc réintégrer en 318 vos 1 897 euros d'amortissements et constater un déficit réel fiscal accepté de 2178-11 858 que vous reportez dans la 2033D et la 2042C
ainsi que un ARD de 1 897
et en 2031 aussi non? |
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65
 Posté - 21 avr. 2011 : 17:32:07
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vins65
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66
Posté - 21 avr. 2011 : 18:51:01
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J'ai commencé à lire ton lien mais c'est une vraie usine à gaz.....
Je galère toujours pour remplir 318-354-372
(360 est utilisé si une année bénéficiaire et que l'on utilise du deficit passé pour ramené à 0, c'est bien ça...?).
Merci à tout cas et toute aide est bienvenue....
bonne soirée
Vincent |
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Posté - 21 avr. 2011 : 18:52:32
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vins65
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68
Posté - 22 avr. 2011 : 11:44:48
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Je fais une synthèse de ce que j'ai maintenant, par rapport à mon calcul d'amortissement fait hier ci dessus, par contre j'ai toujours un souci de compréhension avec le 318, si quelqu'un veut bien prendre un peu de son temps pour m'expliquer:
2033B
218 – 2178
232 – 2178
242 – 9591
243 – rien, 1° année d'exploitation
244 – 308 (foncier sur 7 mois d'exploitation)
254 – 2115 (amortissement 2010, voir 20033C)
264 – 12014
270 – -9836
294 – 1959
310 – -11795
314 – 11795
318 – je bloque toujours malgré la lecture du post de ribouldingue
Vu que c'est ma 1° année d'exploitation, 354-360-372 n'ont pas à être rempli....???
2033C
420 – 0
430 – 0
480 – 0
422 et 426 – 14550
432 et 436 – 82450
482 et 486 – 3000
520 – 0
560 – 0
522 et 526 – 1897
562 et 566 – 218
2033D
Tab II "Déficit Reportables" faut il le remplir....?????
D'après moi oui mais dans la 2033NOT page 11, il est dit que "seules les entreprises relevant de l'impôt sur les sociétés" doivent le remplir.........
Donc s'il faut la remplir, je mets le résultat de la 310...?
2033E,F,G Néant de cocher.
Merci d'avance, pour les critiques constructives et pour l'aide pour la fameuse case 318.
Bonne journée
Vincent |
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fluo
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Posté - 22 avr. 2011 : 12:27:24
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Je commence par les réponses courtes :
citation: Vu que c'est ma 1° année d'exploitation, 354-360-372 n'ont pas à être rempli....???
Si. En effet, la colonne 2 concerne l'exercice N-1 uniquement jusqu'Ã la case 310.
A partir de la 314, c'est lorsque vous êtes déficitaire : ce qui est votre cas et qui créé ces interrogations.
Dans votre cas, vous devez remplir ainsi :
314=310 (car vous êtes déficitaire). Vous enlevez juste le "-"
citation: 2033D
Tab II "Déficit Reportables" faut il le remplir....?????
D'après moi oui mais dans la 2033NOT page 11, il est dit que "seules les entreprises relevant de l'impôt sur les sociétés" doivent le remplir..... . Je suis affirmatif : VOUS NE REMPLISSEZ pas cf page 11 de la 2033-not. Vous n'êtes pas dans le cas de l'exception mentionnée.
En clair, vous cocher "Neant"
citation: 2033E,F,G Néant de cocher
Non, vous n'avez pas à les renvoyer tout simplement. Cf page de le 2033-Not pour les F et G et le dos de la 2033-E pour la E
Pour le 318, normalement avec le lien de Ribouldingue, vous devriez y arriver.
J'ai expliqué comment je faisait pour retraiter les charges liées à l'immeuble et celles non liées (c'est à dire dues aux locataires) et la facon de remplir cette fameuse case.
Je ne sais que dire de plus :http://www.universimmo.com/forum_un...PLY_ID=87140 |
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Posté - 22 avr. 2011 : 12:38:40
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Oups, oui, j'ai du laisser passer une bourde concernant la 2033D, désolé... |
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vins65
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71
Posté - 22 avr. 2011 : 13:20:04
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citation: Initialement posté par fluoJe commence par les réponses courtes : citation: Vu que c'est ma 1° année d'exploitation, 354-360-372 n'ont pas à être rempli....??? Si. En effet, la colonne 2 concerne l'exercice N-1 uniquement jusqu'à la case 310. A partir de la 314, c'est lorsque vous êtes déficitaire : ce qui est votre cas et qui créé ces interrogations. Dans votre cas, vous devez remplir ainsi : 314=310 (car vous êtes déficitaire). Vous enlevez juste le "-" citation: 2033D
Tab II "Déficit Reportables" faut il le remplir....?????
D'après moi oui mais dans la 2033NOT page 11, il est dit que "seules les entreprises relevant de l'impôt sur les sociétés" doivent le remplir..... . Je suis affirmatif : VOUS NE REMPLISSEZ pas cf page 11 de la 2033-not. Vous n'êtes pas dans le cas de l'exception mentionnée. En clair, vous cocher "Neant" citation: 2033E,F,G Néant de cocher Non, vous n'avez pas à les renvoyer tout simplement. Cf page de le 2033-Not pour les F et G et le dos de la 2033-E pour la E Pour le 318, normalement avec le lien de Ribouldingue, vous devriez y arriver. J'ai expliqué comment je faisait pour retraiter les charges liées à l'immeuble et celles non liées (c'est à dire dues aux locataires) et la facon de remplir cette fameuse case. Je ne sais que dire de plus : http://www.universimmo.com/forum_un...PLY_ID=87140
Merci fluo , je vais m y replonger dans le post que tu m'as joins alors.
Sinon ma 2033C est bien remplie? |
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vins65
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72
Posté - 22 avr. 2011 : 14:28:37
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Voila M. Fluo je me suis bien plongé dans ton post où tu fais une interprétation de l'art. 39-4, aujourd'hui c'est mieux rentré, j'ai compris pour dégager les charges relatives aux immeubles de celles liées aux locataires.
Par contre, j'ai un tit souci, comme c'est ma 1° année de loc. (6 mois seulement) et pas mal de charges liées à l'immeuble, je me trouve avec un Loyer net selon 39-4 négatif. Dans mon cas, amortissement 2010: 2115 et Loyer Net selon 39-4: -9211, comment remplir ce passage de ton interprétation que je joins, en te remerciant.
citation: Ce qui fait que sur les 13330 d'amortissement, nous pouvons en "utiliser" 7273 et "mettons" le reste case 318 soit 6056. Pour ces 6086 d'ARD, il faut penser à joindre un tableau (cf interventions précédentes).
Nous arrivons donc à un résultat fiscal de -6360 (cases 354 et 372).
Je pourrai les récupérer les années suivantes et les noterai dans ma 2042. |
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Vivonne
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73
Posté - 22 avr. 2011 : 14:54:59
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Eh bien, si j'ai tout bien compris, vu que tu es déjà en déficit, tu ne peux pas utiliser cette année tes amortissements (puisqu'ils ne peuvent pas servir à augmenter un déficit).
Tu les mets donc tous en amortissements différés, ils te serviront quand tu commenceras à être en bénéfice. |
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Posté - 22 avr. 2011 : 15:03:43
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Peux pas dire mieux.
Evidemment, ca doit faire un peu mal au coeur de faire tous ces calculs pour obtenir zéro, mais bon, c'est vendredi saint...
Le cri du coeur c'est à peu près: Arghh, mais ce sont des ard...
il viendront donc dans les années suivnaes et sans limitation abaisser vos futurs bénfices, en concurrence avec le dédifict si il y en a qui lui n'est utilisable que dans les six prochaines années.
Juste un dernier petit point a voir, (parce que c'est vraiment vendredi Saint et il faut se tuer à la tache), vérifier qu'il est bien intéressant de déduire 100% des frais d'acquisition de l'actif, plutot que d'en amortir 85% parce que comme c'est votre premier achat, vous avez encore le choix pour l'exercice de l'option.
L'avantage de la déduction est qu'on déduit 100%
L'avantage de l'amortissmeent est que l'utilisation e tposssibel ad vitam aeternam et non pas seulement pendant six ans. En revanche, vue qu'une partie (15%) est consacrée a l'achat du terrain, celle-la n'est pas amortissable, et que donc seulement 85% de ces frais sont amortissables. |
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Vivonne
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Posté - 22 avr. 2011 : 15:05:39
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Youpi, j'ai donc au moins compris ça  |
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fluo
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Posté - 22 avr. 2011 : 15:06:23
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Vous devez pouvoir réduire davantage en faisant des lots et en les mettant en amortissement.
En effet, selon moi, vous ne devez avoir en charges liées à l'immeuble que :
-Foncier = 244
-Charges Financières = 294
Tout le reste (donc la case 242) est *:
-soit lié aux locataires (électricité, téléphone, ... etc)
-Soit des choses que vous pouvez mettre en amortissement en faisant des lots (c'est pénible, mais je crois que vous devez en passer par là ). Il y a peut-être 1 exception ou 2, mais ça ne doit pas aller bien loin.
Néanmoins, vous arrivez à un loyer net qui est ainsi :
Loyer Net=218-244-294
..............=2178E-308E-294E
..............= -189 E
Votre loyer Net est malgré tout négatif.
J'avoue ne pas trop savoir (si gonflez vos loyers)
Je pense qu'ayant des loyers nets négatifs, vous devez mettre en 318 l'intégralité de vos amortissements soit 2115. Mais il ne s'agit que d'une interprétation fondée sur ma logique et je n'ai rien pour m'appuyer dessus .
*: Attention, ceci n'est vrai que l'année de lancement car après, il est bien évident que vous ne pourrez pas tout mettre en amortissement. |
Édité par - fluo le 22 avr. 2011 15:10:28 |
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vins65
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Posté - 22 avr. 2011 : 15:06:51
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citation: Initialement posté par Vivonne
Eh bien, si j'ai tout bien compris, vu que tu es déjà en déficit, tu ne peux pas utiliser cette année tes amortissements (puisqu'ils ne peuvent pas servir à augmenter un déficit).
Tu les mets donc tous en amortissements différés, ils te serviront quand tu commenceras à être en bénéfice.
Oki c'est bien pris, mais alors en amortissements différés, je les mets où, y a une case spécifiée ou bien je me le note pour moi sur une feuille...??? |
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Posté - 22 avr. 2011 : 15:11:23
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Non, pas de case, juste une feuille de papier que le fisc, dans sa grande générosité, vous prie de perdre....
Il souhaite, mais sans vraiment le maquer, que vous joigniez a la déclaration 233-2031 le relevé de ces ards. |
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vins65
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79
Posté - 22 avr. 2011 : 15:12:30
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citation: Initialement posté par fluoVous devez pouvoir réduire davantage en faisant des lots et en les mettant en amortissement. En effet, selon moi, vous ne devez avoir en charges liées à l'immeuble que : -Foncier = 244 -Charges Financières = 294 Tout le reste (donc la case 242) est *: -soit lié aux locataires (électricité, téléphone, ... etc) -Soit des choses que vous pouvez mettre en amortissement en faisant des lots (c'est pénible, mais je crois que vous devez en passer par là ). Il y a peut-être 1 exception ou 2, mais ça ne doit pas aller bien loin. Néanmoins, vous arrivez à un loyer net qui est ainsi : Loyer Net=218-244-294 ..............=2178E-308E-294E ..............= -189 E Votre loyer Net est malgré tout négatif. J'avoue ne pas trop savoir (si gonflez vos loyers ) Je pense qu'ayant des loyers nets négatifs, vous devez mettre en 318 l'intégralité de vos amortissements soit 2115. Mais il ne s'agit que d'une interprétation fondée sur ma logique et je n'ai rien pour m'appuyer dessus . *: Attention, ceci n'est vrai que l'année de lancement car après, il est bien évident que vous ne pourrez pas tout mettre en amortissement.
Pour infos j'arrive à un gros Loyer Net négatif comme en charges liées a l'immeuble (242), j'ai mis les frais de notaire......bonne ou mauvaise chose...??? |
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fluo
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Posté - 22 avr. 2011 : 15:13:37
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C'est ce modèle de tableau qui est à joindre :
http://doc.impots.gouv.fr/aida/Apw....1780125-3227
Ca va trop vite, je n'ai pas le temps de répondre que 3 interventions ont eu lieu.
Les frais de notaires sont plutôt à mettre avec les frais d'achat et à amortir.
Je m'explique,
vous ajoutez vos frais de notaires et frais de garantie à votre bien.
Vous décomposez le tout (en conservant vos clés de répartition initiales).
Vous n'avez donc plus de frais de notaire en 242... |
Édité par - fluo le 22 avr. 2011 15:17:03 |
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