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JohnB
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 Posté - 14 avr. 2010 : 11:30:55
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Bonjour.
Je vais acheter d'ici un petit mois une maison qui a été redécoupée en 2 lots. Chaque nouvelle habitation a son entrée bien distincte donnant sur la voie publique. A coté de ce qui va être ma future maison, j'ai une bande de terrain d'un mètre trent huit (1.38m) sur 8.44m de long. Il y a une servitude de passage pour mon voisin, car juste à coté, il y a le terrain d'un autre voisin, et derrière cette bande, un morceau de terrain du voisin en question.
Or, il m'appelle pour me dire que pour poser l'électricité chez lui, il va utiliser le droit de passage de cette bande de terrain. Sur ce point là , je n'y vois aucune objection (le droit de passage s'exerce pleinement). Par contre, il veut placer son compteur sur ce qui sera ma bande de terrain. Selon lui, c'est EDF qui choisi le lieu du compteur (ce qui m'étonne, étant donné qu'ils vont jusqu'à la limite du domaine public). Je soupsonne donc ce voisin de vouloir tirer à l'économie et de se passer d'une tranchée sur cette bande de terrain dont il peut faire exercer la servitude.
Que dois-je faire, sachant que les travaux commenceront quand je serais propriétaire ? A t-il le droit de le poser sur ma parcelle, ou se doit-il de faire tirer la ligne jusqu'à son morceau de terrain, sachant qu'à l'heure actuelle, il n'y a absolument aucun accès entre son terrain et sa maison (le mur n'est pas ouvert) ?
Dans le compromis, il est stipulé que :
"Il existe actuellement tant sur les biens présentement vendus que sur les biens restant appartenir au vendeur, des servitudes de débords de toit, de passage de chenaux et de bords d'échelle. Ces servitudes continueront à s'exercer au profit des deux fonds et ceci par destination du père de famille". Il doit faire passer également l'eau. Les eaux usées passent sous sa maison, et me demande plus ou moins de me brancher ailleurs, alors qu'une servitude existe (et qu'aucun réseau ne passe à proximité de ma maison, étant donné la configuration du terrain).
Si un jour je revends la maison, je ne voudrais pas être embêté pour si peu.
Pour aider un peu, voici un plan :
Le bleu, c'est chez un voisin lambda, le rouge, c'est à moi, le jaune, c'est au voisin en question. Sachant que devant chez moi, il y a la route communale, qui descend jsuqu'à son terrain (en bas, en jaune). Les branchements actuels en eau et électricité sont dans le passage en servitude, juste au coin de la maison.
Merci de votre aide.
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 Posté - 14 avr. 2010 : 11:58:21
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la servitude de passage est-elle conventionnelle ou bien légale ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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JohnB
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 2
Posté - 14 avr. 2010 : 12:04:11
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Comment puis-je le savoir ? Elle apparait sur le compromis de vente comme indiqué plus haut. |
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Posté - 14 avr. 2010 : 12:34:24
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alors conventionnelle et pas accordée par un juge au titre de l'enclave...
dès lors, le droit de passage n'inclut pas le droit de tréfond ou de réseaux..
voir http://www.jurisprudentes.net/Une-s...-permet.html , daté de ce jour ! |
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Emmanuel Wormser
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JohnB
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Posté - 14 avr. 2010 : 12:48:58
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Merci pour cette réponse plus que rapide !!!
par contre, je ne comprends pas la fin de l'article : "une servitude de passage pour l’accès à une maison d’habitation permet de faire passer en sourterrain les canalisations nécessaires à la maison, sauf si le titre constitutif ne l’interdit pas." |
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Posté - 14 avr. 2010 : 13:00:31
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voir ma remarque http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=5602 |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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JohnB
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Posté - 14 avr. 2010 : 13:01:50
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gloran
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Posté - 14 avr. 2010 : 15:17:25
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormseralors conventionnelle et pas accordée par un juge au titre de l'enclave... dès lors, le droit de passage n'inclut pas le droit de tréfond ou de réseaux.. voir http://www.jurisprudentes.net/Une-s...-permet.html , daté de ce jour !
Très fort, on trouve moyen d'utiliser cette jurisprudence le jour de sa sortie, excellent ! (Emmanuel vous m'avez pris de vitesse sur ce coup-là  )
J'ajoute que si le voisin demande à placer son compteur chez vous et dans le même temps, vous refuse de passer les eaux usées sous sa maison, c'est cavalier, et surtout contre-productif de sa part - le beurre, l'argent du beurre...
Si vous n'avez pas signé chez le notaire, marquez ce dernier à la culotte, et demandez lui par recommandé AR de vérifier le contenu exact des servitudes :
- dont vous ĂŞtes le fonds servant,
- dont vous ĂŞtes le fonds dominant,
- refusez les clauses de style d'exonération de responsabilité de toutes natures, et notamment les baratins sur les servitudes, si ce n'est la reproduction exacte de ce qui est publié aux hypothèques.
Il me semble important de savoir aussi à quoi s'en tenir quant à la servitude des eaux usées sous sa maison, afin de ne pas, à votre tour, "cracher dans le vent" si vous refusez sa demande de passage. Et, plus simplement, pour avoir toutes les cartes en main.
C'est normalement le boulot du notaire de vérifier les servitudes, mais le rappeler par recommandé AR donnera plus de poids et permettra plus facilement d'engager sa responsabilité au cas où, à l'avenir.
Vérifiez si le voisin peut passer ailleurs (autre accès à la voie publique) : vous saurez ainsi s'il est juridiquement enclavé ou non, dans ce dernier cas il ne pourra pas faire grand-chose face à votre refus. Je crois voir, en bas et en jaune, un chemin ou une partie de son terrain accédant à la même route sur la droite ?
Cordialement
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Édité par - gloran le 14 avr. 2010 15:29:23 |
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Posté - 14 avr. 2010 : 19:15:24
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enfin, le compteur ne doit pas ĂŞtre chez vous mais en limite du domaine public. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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JohnB
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Posté - 14 avr. 2010 : 19:32:49
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citation: Initialement posté par gloran
Vérifiez si le voisin peut passer ailleurs (autre accès à la voie publique) : vous saurez ainsi s'il est juridiquement enclavé ou non, dans ce dernier cas il ne pourra pas faire grand-chose face à votre refus. Je crois voir, en bas et en jaune, un chemin ou une partie de son terrain accédant à la même route sur la droite ?
Cordialement
C'est exactement ca ;)
Pour les eaux usées, il est stipulé dans le compromis de vente que "il existe actuellement sur les biens restant appartenir au vendeur, de canalisations souterraines d'eaux usées et d'eau pluviale. Il est convenu entre les parties que ces canalisations demeureront en l'état, que chacune des parties pourra, si bon lui semble, s'y brancher et que l'entretien de ces canalisations se feront au nombre d'utilisateur."
de ce coté là , je pense que c'est assez explicite. Pour la suite, je ne sais pas trop quoi penser :
"De convention expresse entre les parties, cette servitude ne fera pas l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques mais devra être impérativement relatée dans tous les actes de mutation des deux fonds."
Par contre, rien sur les réseaux d'eau et d'électricité. Les seules servitudes consernent les débords de toit, passage de cheneaux et des tours d'échelle.
Est ce que sur l'acte de vente (ou le compromis, je ne sais pas sur lequel les servitudes sont exposées) de mon voisin, il peut être dit qu'il y a une servitude de passage de réseau par chez moi ?
P.S : il faut savoir aussi qu'avant la vente, ce n'était qu'un seul et même lot. Il vient donc juste d'être divisé.
citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
enfin, le compteur ne doit pas ĂŞtre chez vous mais en limite du domaine public.
Donc, s'il a un morceau de terrain en limite de ce domaine public, il doit le poser lĂ ? EDF n'est pas au courant de ce genre de chose ? |
Édité par - JohnB le 14 avr. 2010 19:36:52 |
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JohnB
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Posté - 14 avr. 2010 : 21:24:42
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Voici les nouveautés que mon voisin m'a transmis. Apparemment, il ont mis un servitude lors de la vente, dont je n'étais pas au courant (et ne figurant pas dans mon compromis).
Mais ca ne change pas le fait pour le compteur EDF, si ?
**modération**
intégration d'images |
Édité par - Emmanuel Wormser le 14 avr. 2010 21:27:30 |
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Posté - 14 avr. 2010 : 21:28:42
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non seulement ça ne change rien pour le compteur, mais vous pouvez parfaitement refuser cet ajout par rapport au compromis lors de la signature de la vente. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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JohnB
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Posté - 14 avr. 2010 : 21:30:51
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Désolé pour les images, mais vu qu'elles étaient un peu grandes, j'ai juste mis le lien cliquable.
Mais si je refuse les closes Ă la signature de l'acte, ca va certainement envinmer la situation avec le voisin ? Et que ce passe t-il si je les refuse ? |
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Posté - 14 avr. 2010 : 21:33:16
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oui, ça va envenimer... mais si les clauses suspensives du compromis sont levées, rien ne vous oblige à revoir son contenu...ce qui peut permettre de négocier le prix ou de refuser... il est vrai que vous garderez ce voisin pendant quelques années...
là l'arbitrage vous revient et ça n'est plus du droit. |
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JohnB
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14
Posté - 14 avr. 2010 : 21:35:22
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D'accord. Et bien, maintenant que je sais tout ca, je pense avoir les armes en main pour trouver la bonne solution.
Je tiens à vous remercier pour toutes les précisions, et surtout, le temps passé et la rapidité des réponses.
Bravo !! |
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gloran
Contributeur senior
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Posté - 16 avr. 2010 : 18:05:57
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citation: Initialement posté par JohnB
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"De convention expresse entre les parties, cette servitude ne fera pas l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques mais devra être impérativement relatée dans tous les actes de mutation des deux fonds."
LĂ , ATTENTION !!!!
Faites publier...
En effet, cette phrase par du principe qu'il y aura toujours un acte de mutation. Ceci est faux. Exemple tout simple : votre voisin décède, son enfant hérite, pas d'acte. Vous pourrez éventuellement vous réfugier sur le code civil qui dit qu'on stipule pour soi et ses ayants droits, mais bon... Posez vous simplement cette question : à qui profite le crime ? Quel est l'intérêt de ne pas publier et qui y a intérêt ? demandez au notaire de retirer cette clause, ou de vous en expliquer les implications par écrit (devoir de conseil impératif du notaire, cour de cassation). Mais, en tout état de cause : MEFIANCE !!!!
Cordialement |
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gloran
Contributeur senior
969 message(s)
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16
Posté - 16 avr. 2010 : 18:09:33
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citation: Initialement posté par JohnB
Désolé pour les images, mais vu qu'elles étaient un peu grandes, j'ai juste mis le lien cliquable.
Mais si je refuse les closes Ă la signature de l'acte, ca va certainement envinmer la situation avec le voisin ? Et que ce passe t-il si je les refuse ?
Vous allez aliéner votre bien, gratuitement. Ne laissez pas le notaire piloter ça avec son logiciel de création automatique de clause de styles et son oreille chez le voisin !
Si vous souhaitez retirer des clauses, indiquez le au notaire par Recommandé AR obligatoirement, ça zura son importance s'il faut aller un jour en justice. |
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Posté - 16 avr. 2010 : 19:11:32
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et, très classiquement, allez faire cet achat avec VOTRE notaire : il partagera les émoluements de son confrère... |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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JohnB
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Posté - 16 avr. 2010 : 22:53:18
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Le "problème" est que je n'ai pas de notaire. Mais avec un deuxième notaire, pas de frais en plus donc ? Même s'il arrive "en cours de route" ? |
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Posté - 16 avr. 2010 : 23:18:38
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appelez en un et expliquez le pb |
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Emmanuel Wormser
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gloran
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Posté - 17 avr. 2010 : 00:25:50
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JohnB, si vous désignez votre notaire, ça ne vous coûtera pas un centime de plus : dans le cas d'une mutation (acte de vente), chacune des parties peut choisir son notaire, dans ce cas-là les frais seront partagés entre les deux. Donc, vous pouvez sans crainte choisir VOTRE notaire, lequel défendra VOS intérêts. Vous pouvez désigner n'importe quel notaire de France, même à l'autre bout de la France par rapport au lieu de l'opération immobilière : c'est juste un peu moins pratique mais si c'est qqn que vous connaissez et/ou compétent, c'est toujours mieux, et la présence physique n'est requise qu'une fois lors de la signature, le reste peut se traiter à distance (recommandés AR, téléphone, mails).
Si vous avez un doute, approchez un notaire qui a votre préférence, il vous expliquera tout ça mieux que moi. Gardez cependant à l'esprit tous nos conseils, y compris ceux sur les notaires, tracez vos remarques par courrier recommandé AR (par exemple à votre notaire copie à l'autre notaire).
Cordialement |
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