| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
ISA
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 13 avr. 2010 : 13:27:44
|
Bonjour,
Est ce qu'il a une règle qui permet d'estimer la valeur d'un terrain agricole non construcible, mais réservée sur le PLU de la commune pour développer le tourisme ??
En gros, si nous mettions en vente ce terrain et que nous ayons un acheteur, la mairie ayant un droit de préemption, comment fixe t elle son prix ???
Se base t elle :
- sur le prix au M2 des terrains agricoles ??
- propose t elle le meme prix que l'acheteur aurait donné ??
- ou se base t elle parce que c'est un terrain réservée sur le PLU sur le prix des terrains constructibles des alentours ??? (ne riez pas sur cette derniere proposition, je l'ai lu sur le net, mais qui me semble peu vraissemblable...)
J'espere avoir été claire ...
Merci
|
|
|
|
ISA
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 13 avr. 2010 : 13:55:41
|
J'ai trouvé ca sur le net http://www.outil2amenagement.certu....d_article=99
ca me répond pas à ma question de comment est fixé le prix mais ca donne pas mal de renseignements sur les terrains réservée par le PLU ... si ca peut interesser d'autre personne... |
|
|
|
 2
 Posté - 13 avr. 2010 : 14:09:08
|
la réserve ne vaut pas droit de préemption : vérifiez l'existence de ce droit.
sur le prix, devrait normalement être retenu le prix du terrain agricole non constructible sauf si vous pouvez démontrer que ce classement de votre terrain n'a pas d'autre fondement que celui... de faire baisser artificiellement le prix du terrain au profit de la commune -on l'a vu souvent ! |
 |
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
 |
 |
 |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
ISA
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 13 avr. 2010 : 15:19:57
|
En fait y a pas de droit de préemption sur ce terrain. Il est classé "réservée" sur le PLU.
Par rapport à ce que j'ai lu sur le lien ci dessus, le propriétaire peut demander à ce que la mairie rachete au propritaire ce terrain parce que justement il est "resérvée" sur le PLU a moins qu'elle retire cette réserve. Est ce que c'est valable meme si y a pas de droit de préemption ??
Sur ce terrain ce qui me parrait "bizarre" c'est qu'on est allé jusqu'à l'acte de vente sans que la mairie ne se manifeste. Seule la SAFER s'est manifesté ....Si elle l'avait pas fait, la vente aurait été conclue...
La mairie aurait du se manifester non ?? |
|
|
|
4
Posté - 13 avr. 2010 : 15:31:16
|
|
citation: Par rapport à ce que j'ai lu sur le lien ci dessus, le propriétaire peut demander à ce que la mairie rachete au propritaire ce terrain parce que justement il est "resérvée" sur le PLU a moins qu'elle retire cette réserve. Est ce que c'est valable meme si y a pas de droit de préemption ??
Oui, le seul fait de classer un terrain en "emplacement réservé" sur le PLU autorise le propriétaire "à forcer" l'achat par la mairie... au prix "du marché".
citation: Sur ce terrain ce qui me parrait "bizarre" c'est qu'on est allé jusqu'à l'acte de vente sans que la mairie ne se manifeste. Seule la SAFER s'est manifesté ....Si elle l'avait pas fait, la vente aurait été conclue...
La mairie aurait du se manifester non ??
Je dirai plutôt que c'est le notaire qui a mal fait son travail car c'est à lui de vérifier la situation du terrain au regard des règles d'urbanisme, emplacements réservés, droit de préemprion urbain etc...
La mairie n'est informé des ventes qu'a posteriori |
|
|
|
|
|
ISA
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 13 avr. 2010 : 15:58:43
|
|
citation: Initialement posté par quelboulot
Je dirai plutôt que c'est le notaire qui a mal fait son travail car c'est à lui de vérifier la situation du terrain au regard des règles d'urbanisme, emplacements réservés, droit de préemprion urbain etc...
La mairie n'est informé des ventes qu'a posteriori
Merci pour votre réponse.
Sur le compromis de vente il est bien stipulé, que l'acquéreur a connaissance que le terrain est classé "réservée" et qu'il en fait son affaire.
Donc le notaire était bien au courant aussi...
Je ne comprends pas, la mairie est bien consulté avant la vente et non à postériori de tous les biens vendus dans sa commune, puisque d'office elle est prioritaire sur toutes les ventes non??? que ca soit pour des terrains ou habitations ??? je me trompe ?? |
|
|
|
6
Posté - 13 avr. 2010 : 16:13:04
|
|
non : une commune ne peut préempter un terrain que si elle a instauré un droit de préemption préalablement... |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ISA
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 13 avr. 2010 : 19:14:24
|
|
citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
non : une commune ne peut préempter un terrain que si elle a instauré un droit de préemption préalablement...
Là j'ai un réel doute sur ce que vous me dites. Le terme "préemption" n'est peut etre pas approprié, mais j'étais quasi certaine, que lors de la vente d'un bien, la commune était prioritaire sur le bien face à un particulier. Ce qui dans la pratique reviendrait au meme...
|
|
|
|
8
Posté - 13 avr. 2010 : 19:25:35
|
|
citation: Là j'ai un réel doute sur ce que vous me dites. Le terme "préemption" n'est peut etre pas approprié, mais j'étais quasi certaine, que lors de la vente d'un bien, la commune était prioritaire sur le bien face à un particulier. Ce qui dans la pratique reviendrait au meme...
Heureusement que ce n'est pas le cas !!!
Nous sommes "encore" dans une démocratie ou la propriété privée est respectée et ou, il vous l'a déja été écrit, seule une décision préalable et argumentée permet aux communes de préempter en instaurant un droit de péemption.
Ou encore lorsque l'Etat engage, à sa demande ou celle d'une commune, communauté de communes, ECPI etc.. une procédures de déclaration d'utilité publique (DUP) afin d'exercer un droit d'expropriation.
Cela a été ma foi assez bien résumé dans le cas de la vendée et de la Gironde par le secrétaire d'Etat Benoit Apparu dans le journal de FI ce midi au sortir de la réunion ministérielle sur ce sujet. |
|
|
Édité par - quelboulot le 13 avr. 2010 19:26:50 |
|
|
|
9
Posté - 13 avr. 2010 : 20:01:42
|
|
on peut même ajouter qu'en cas de réserve communale, c'est le propriétaire qui est en position de force puisqu'il peut forcer la commune à acquérir le bien (L123-17)... ce qu'elle n'est souvent absolument pas préparée à faire : elle doit alors désinscrire l'emplacement réservé au POS/PLU ! |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ISA
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 13 avr. 2010 : 20:50:03
|
ok vous êtes claires tous les 2. Je suis assez surprise quand meme, mais c'est tant mieux que cela soit ainsi.
Alors j'aimerai rebondir sur la notion de "propriété privé" que vous évoquez.
J'ai appelé aujourd'hui le service de l'urbanisme concernant ce terrain qui est classé "réservé" sur le PLU mais sans droit de préemption. Je lui ai demandé si en tant que propriétaire (1,5 hectare), on pouvait le cloturer. Elle m'a dit que non, car c'est un espace "naturel" et que l'on pouvait pas empecher des personnes de s'y promener...
Homi le fait qu'il y ait des regles sur les clotures a respecter selon les communes, peut on réellement empecher un propriétaire de cloturer son terrain ??? Elle m'a dit clairement que la mairie refuserait la demande d'autorisation de clotuer. Avec ces mots, elle m'a dit que le propriétaire ne pouvait rien en faire.... que les forets aussi étaient des bien privé mais que ca ne se cloturait pas... |
|
|
|
11
Posté - 13 avr. 2010 : 21:05:03
|
non, on ne peut pas vous interdire de clore sauf cas très très particulier.
c'est des couenneries dans 90% des cas.
avant de demander l'autorisation, vérifiez (pas par téléphone mais en demandant à consulter des documents opposables -règlement de POS, registre des délibérations...-) que les clotures sont soumises à autorisation dans votre secteur (voir R421-12 du CUrb)
inutile donc de continuer de téléphoner sauf pour prendre éventuellement rendez-vous ! |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 13 avr. 2010 21:07:39 |
|
|
|
ISA
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 13 avr. 2010 : 22:00:48
|
Merci pour le lien..
Une précision que je n'ai pas pas dit sur l'emplacement du terrain. Il est attenant à un lac qui lui est classé. Et d'apres ce que j'ai lu sur ce lien, ca justifie certainement sa réponse.
La personne que j'ai eu au tel est l'adjointe du maire, j'ose espérer qu'elle sait de quoi elle parle.
En tout cas merci pour toutes les réponses que vous m'avez apportée...
|
|
|
|
13
Posté - 13 avr. 2010 : 22:11:27
|
ne croyez jamais ce qu'on vous dit au téléphone... Nombreux sont ceux qui savent de quoi ils parlent pour contourner les règles, mais qui s'arrêtent lorsqu'on passe à l'écrit.
autour des grands lacs, il exsite des servitude de marchepied interdisant les clotures... mais il faut vérifier que vous êtes dans ce cas là .... et exiger qu'on vous en donne la largeur (articles L2131-2 et suivants du CG3P) |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 13 avr. 2010 22:13:09 |
|
|
|
ISA
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 14 avr. 2010 : 01:26:57
|
|
citation: Initialement posté par Emmanuel Wormserne croyez jamais ce qu'on vous dit au téléphone... Nombreux sont ceux qui savent de quoi ils parlent pour contourner les règles, mais qui s'arrêtent lorsqu'on passe à l'écrit. autour des grands lacs, il exsite des servitude de marchepied interdisant les clotures... mais il faut vérifier que vous êtes dans ce cas là .... et exiger qu'on vous en donne la largeur (articles L2131-2 et suivants du CG3P)
Merci pour le conseil. Effectivement rien ne vaut l'écrit. Le tel est un outil facile pour demander les 1ers renseignements... mais bon.. visiblement les renseignements recus sont pas "fiables"....
Face à ces obstacles nous abandonnons le projet d'acheter ce terrain...
Merci encore et certainement a bientot pour d'autre questions. |
|
|
|
15
Posté - 14 avr. 2010 : 08:01:44
|
|
citation: ISA Posté - 13 avr. 2010 : 13:27:44
En gros, si nous mettions en vente ce terrain et que nous ayons un acheteur, la mairie ayant un droit de préemption, comment fixe t elle son prix ???
citation: ISA Posté - 14 avr. 2010 : 01:26:57
Face à ces obstacles nous abandonnons le projet d'acheter ce terrain...
Isa,
Ce nest jamais tellement sympa de s'apervevoir que le(la) questionneur a inversé son rôle dans un dossier exposé...
Vous pensez vraiment avoir eu des réponses plus fiables en vous faisant initialement passée pour le vendeur que pour l'acquéreur ????
A l'avenir, soyez plus franche SVP. |
|
|
|
|
|
16
Posté - 14 avr. 2010 : 08:51:20
|
Isa, c'est le troisième achat potentiel que vous présentez...
vous ne trouverez jamais de terrain qui ne soit soumis à aucune règlementation... et si un terrain a un prix particulièrement modique, c'est qu'il ne convient pas à la destination que vous lui réservez !
redescendez sur terre  et allez vérifier cette règle de marchepied... |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 14 avr. 2010 08:52:11 |
|
|
|
gloran
Contributeur senior
969 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 14 avr. 2010 : 14:41:15
|
|
citation: Initialement posté par quelboulot
[quote]
Cela a été ma foi assez bien résumé dans le cas de la vendée et de la Gironde par le secrétaire d'Etat Benoit Apparu dans le journal de FI ce midi au sortir de la réunion ministérielle sur ce sujet.
Sur ce sujet d'ailleurs je suis assez curieux de voir comment tout cela va se dérouler. A mon avis, de la façon suivante :
- on proposera aux gens un prix trop bas, car ne prenant en compte "que" le prix de la maison sans le prix des souvenirs qui vont avec (... si jamais on prend en compte le prix de la maison réellement ce qui m'étonnerait fort),
- donc les gens, s'ils sont un peu aware, iront au clash, en refusant les propositions amiables,
- l'Etat sera forcé de lancer des mesures d'expropriation, et donc une DUP : je me demande comment il fera pour justifier, quand tout ça devra passer (assurément) devant les tribunaux, qu'on rachète des terrains à prix d'or (prix de 1500 maisons) pour en faire des prés au lieu de construire une digue ou autre protection bien moins chère, et alors même que l'Etat et/ou les collectivités sont fautifs dans l'octroi des permis de construire... Je doute fort que la DUP arrive au bout...
- au final, la baudruche se dégonflera, soit on fera une digue meilleure, soit on reviendra à l'amiable, la queue entre les pattes, proposer le double aux propriétaires (qui feront alors une bonne affaire sur le dos des contribuables... éternels dindons de la farce).
|
|
|
|
18
Posté - 14 avr. 2010 : 15:03:28
|
Gloran,
Votre scénario est un scénario possible, probable mais non certain...
Dans ce dossier il y a déja pas mal de "vautours" du style du cabinet d'avocat de la ci-devant ex ministre de l'écologie Corinne Lepage qui s'est bien évidemment présenté en "sauveur" des "petites gens" comme savent si bien le faire bon nombre de cabinets d'avocats dans de telles situations. Il pourra se présenter en "cabinet écolo... truc truc" se référant à ses succès dans le dossier Amoco Cadiz.
Dans la situation actuelle attendons de connaître le résultat des premières propositions de l'Etat et des choix effectués par les propriétaires... Car il y a autant de positions différentes que de propriétaires. Avant de parler de chiffrer le "prix des souvenirs"... (hum hum hum !!!) qui sont bien évidemment d'un tout autre ordre entre un passé vécu "sur place" et un achat effectué il y a moins de 20 ans...
Si l'Etat y "met le prix" dès le départ... il est certain que nombre de propriétaires se laisseront convaincre...
Donc, attendons avant de porter un jugement trop "tranché" sur le sujet. |
|
|
|
|
|
ISA
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 14 avr. 2010 : 15:12:35
|
|
citation: Initialement posté par quelboulotcitation: ISA Posté - 13 avr. 2010 : 13:27:44
En gros, si nous mettions en vente ce terrain et que nous ayons un acheteur, la mairie ayant un droit de préemption, comment fixe t elle son prix ???
citation: ISA Posté - 14 avr. 2010 : 01:26:57
Face à ces obstacles nous abandonnons le projet d'acheter ce terrain... Isa, Ce nest jamais tellement sympa de s'apervevoir que le(la) questionneur a inversé son rôle dans un dossier exposé... Vous pensez vraiment avoir eu des réponses plus fiables en vous faisant initialement passée pour le vendeur que pour l'acquéreur ???? A l'avenir, soyez plus franche SVP.
Bonjour,
Mon intention était nullement de tromper qui que ce soit... surtout que c'est moi qui demande de l'aide... des explications dans un domaine où je me perds completement.
Si ca été pecu comme tel j'en suis désolée, et je m'en excuse.
J'ai simplement souhaité simplifier une situation avec une hypothese où j'aurais été propriétaire de ce terrain et que je souhaite le revendre... J'ai été très maladroite certes...
Sur ce terrain, réservée mais non préempté par la mairie, nous sommes allée jusqu'avant la signature de l'acte de vente. Et la SAFER a préempté 1 jours avant la fin de son délai de réponse. Aujourd'hui le propriétaire de ce terrain a consulté un avocat et celui lui ci lui affirme que la SAFER ne peut mettre un prix arbitrairement et que ce dernier si elle préemptait doit absolument proposer le meme prix que l'acquéreur (donc le notre) sinon elle devait pas empecher la vente. Le propriétare nous a rappelé en début de semaine pour nous demander si nous étions d'accord pour poursuivre la vente au cas ou la SAFER ne donnerait pas le prix que nous avons fixer. Sur ce, je me suis posée les questions que je vous ai soumis ici, a savoir si j'étais propriétaire de ce terrain les droits que j'aurais dessus.... voilà d'où est parti l'inversion des roles..
Le reste vous le connaissez... Mon intention était nullement de tromper quique ce soit...
Encore merci |
|
|
|
ISA
Nouveau Membre
36 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 14 avr. 2010 : 15:19:11
|
|
citation: Initialement posté par Emmanuel WormserIsa, c'est le troisième achat potentiel que vous présentez... vous ne trouverez jamais de terrain qui ne soit soumis à aucune règlementation... et si un terrain a un prix particulièrement modique, c'est qu'il ne convient pas à la destination que vous lui réservez ! redescendez sur terre et allez vérifier cette règle de marchepied...
Non non ce n'est que le 2eme  dont nous essayons de nous porter acquéreur....
Sinon, oui vous avez raison... Nous allons voire comment aborder notre projet sous une autre forme.... |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
