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doctor
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Posté - 14 mars 2010 : 07:24:12
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Bonjour,
Monsieur X vend un bien. Il est assez pressé de recouvrer les fonds. Je lui conseille alors (en accord avec son acquéreur) de signer une promesse unilatérale plutôt qu'un compromis. Le notaire, gêné, refuse arguant que dans son étude, il ne pratique que les compromis. M. X insiste, en vain.
Monsieur Y, promoteur, lance un programme sous couvert d'une garantie intrinsèque d'achèvement. Son notaire refuse d'authentifier les actes en soulignant qu'il ne pratique que la garantie extrinsèque. La garantie intrinsèque est pourtant prévue par les textes.
Ma question est la suivante : Le notaire n'a-t-il pas l'obligation d'authentifier les actes dès lors que la loi est respectée. Le devoir d'authentification n'est-il pas la contrepartie du monopole qui lui est accordé ? Merci et bon dimanche.
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nefer
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Posté - 14 mars 2010 : 08:34:17
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une question: si le client estime être dans son droit, pourquoi ne pas avoir changé de notaire ? |
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doctor
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Posté - 14 mars 2010 : 09:31:51
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Evidemment, on peut toujours changer de notaire. Mais là n'est pas le problème.
La question est d'ordre strictement juridique : est-il possible de contraindre un notaire à authentifier un acte en toute légalité quand bien même l'acte en question ne satisferait pas ses souhaits ou habitudes ?
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nefer
Modérateur
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Posté - 14 mars 2010 : 09:56:50
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citation: Initialement posté par doctor
Evidemment, on peut toujours changer de notaire. Mais là n'est pas le problème.
La question est d'ordre strictement juridique : est-il possible de contraindre un notaire à authentifier un acte en toute légalité quand bien même l'acte en question ne satisferait pas ses souhaits ou habitudes ?
Comment voulez vous contraindre un notaire ?
avec une arme sur la tempe ?????
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doctor
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Posté - 14 mars 2010 : 10:09:22
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Connaissez vous le "devoir d'authentification" du notaire ? Je n'ai hélas pas suffisamment d'info sur le sujet, c'est pourquoi je pose la question. Un tel devoir serait (assez logiquement au demeurant) la contrepartie du monopole dont jouissent les notaires actuellement. Faut bien qu'il y ait une contrepartie, non ? Sinon comment justifier une telle situation ? |
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Scorpion
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Posté - 14 mars 2010 : 11:27:15
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On ne peut pas forcer un notaire Ă faire ce qu'il ne veut pas. La seule solution, changer de notaire. On n'impose rien Ă un notaire. |
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Posté - 14 mars 2010 : 11:37:16
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Le notaire n'est pas un simple scribe. Il doit s'attacher à vérifier si les contrats qu'il authentifie respecte l'équilibre des intérêts des parties en présence, tout en étant efficaces économiquement et juridiquement. Promesse unilatérale de vente : pourquoi pas, mais une condition suspensive bien rédigée peut permettre au vendeur de se désengager rapidement, Vefa avec garantie intrinséque : il faut avouer que la garantie (même si elle est prévue pour le code) est bien mince pour l'acquéreur, cette forme de vente devrait d'ailleurs être prochainement supprimée, beaucoup de sinistre dans le passé peuvent inciter à la plus grande prudence. |
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Signature de moulinsart2009 |
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doctor
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Posté - 14 mars 2010 : 11:42:12
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Merci Scorpion pour cette réponse rapide et précise.
Pourriez-vous s'il vous plaît me communiquer le texte sur lequel vous vous appuyez ? Probablement tiré de la règlementation du notariat. A moins qu'il ne s'agisse d'une conclusion éclairée après examen des arrêts qui ont recherché la responsabilité des notaires ?
Merci. |
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doctor
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8
Posté - 14 mars 2010 : 11:46:44
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Merci Moulinsart.
1. D'accord avec vous pour la clause dans le compromis (encore que) mais est-ce une raison pour refuser de rédiger une PUV si le client (conseillé par son avocat) l'exige au prétexte que ça n'est pas dans les habitudes de l'étude ?
2. Concernant la garantie intrinsèque, encore une fois d'accord avec vous mais le fait est que les textes l'autorisent ; le notaire peut-il alors s'y opposer en dépit de la règlementation ? En d'autres termes, peut-il "créer du droit" ? |
Édité par - doctor le 14 mars 2010 11:58:03 |
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Posté - 14 mars 2010 : 12:32:49
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Tout l'art du notaire sera de développer des arguments suffisamment convaincants pour qu'à l'issue de la consultation, le client lui dise "vous m'avez convaincu, préparez-moi un compromis, j'oublie la promesse de vente" et "vous avez raison, la garantie intrinsèque n'apporte pas suffisamment de sécurité à mon projet, j'appelle sur le champ mon banquier pour qu'il me propose une garantie d'achèvement"..... |
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Signature de moulinsart2009 |
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doctor
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Posté - 14 mars 2010 : 12:42:04
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C'est ce qu'on appelle une "non réponse" :-)
Bon dimanche quand mĂŞme. |
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Posté - 14 mars 2010 : 14:56:29
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Ce n'est pas une "non réponse", c'est LA réponse. Je n'imagine pas un seul instant la situation où le notaire ne serait pas en phase avec son client sur la pertinence juridique de la solution retenue. Sinon, c'est la réponse de Scorpion, .....on change |
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Signature de moulinsart2009 |
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Scorpion
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12
Posté - 14 mars 2010 : 21:19:46
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citation: Initialement posté par doctor
Merci Scorpion pour cette réponse rapide et précise.
Pourriez-vous s'il vous plaît me communiquer le texte sur lequel vous vous appuyez ? Probablement tiré de la règlementation du notariat. A moins qu'il ne s'agisse d'une conclusion éclairée après examen des arrêts qui ont recherché la responsabilité des notaires ?
Merci.
Ma réponse s'appuie sur un constat. Notre agence immobilière entretient d'excellentes relations avec différentes études notariales, mais jamais nous n'imposons quoi que ce soit. Pour nos clients acheteurs et vendeurs, c'est la même chose. Nous dialoguons avec les clercs, mais ce sont toujours eux qui ont le dernier mot. Quand ca ne va pas avec un clerc, nous changeons d'étude notariale sur les dossiers suivants.
Dans le cas du notaire qui ne veut pas signer de promesse unilatérale, il faut prendre un autre notaire. Si il ne veut pas le faire, on ne peut pas l'y contraindre.
Dans le cas du notaire qui ne veut pas authentifier un acte car la garantie (extrinsèque ou intrinsèque) n'est pas la bonne, je lui donne raison. C'est une source d'em*****s pour le notaire en cas de litige si il faut faire jouer les assurances. |
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doctor
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13
Posté - 14 mars 2010 : 21:41:31
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Scorpion,
vous ne semblez pas comprendre que je ne viens pas sur le forum pour entretenir une discussion type café du commerce. Je vise à échanger des éléments strictement juridiques issus des textes ou de la jurisprudence. Votre vécu, votre sentiment et votre impression sont probablement du plus grand intérêt mais l'information que je recherche ne se place pas sur ce terrain.
Merci quand mĂŞme. |
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axe
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Posté - 10 avr. 2010 : 10:23:57
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il semble que le notaire est tout à fait dans son droit de refuser, plus encore il est tenu à un devoir de conseil, (même si les parties ne veulent pas l'entendre) et il engage sa responsabilité :
N° 1653 Officiers publics ou ministériels Notaire. - Responsabilité. - Obligation d’éclairer les parties. - Etendue. - Notaire non négociateur de l’acte.
Le notaire, tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties. 1re Civ. - 3 avril 2007. CASSATION PARTIELLE N° 06-13.304. - C.A. Aix-en-Provence, 20 janvier 2005. M. Ancel, Pt. - M. Trassoudaine, Rap. - M. Domingo, Av. Gén. - SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, SCP Boré et Salve de Bruneton, Av.
N° 1654 Officiers publics ou ministériels Notaire. - Responsabilité. - Rédaction des actes authentiques. - Refus. - Obligation. - Cas. - Acte portant sur la vente de la chose d’autrui. Un notaire qui dresse, en toute connaissance, un acte authentique portant sur la vente de la chose d’autrui engage sa responsabilité envers les parties à un tel acte, qu’il aurait dû refuser d’instrumenter.
1re Civ. - 3 avril 2007. CASSATION PARTIELLE N° 05-16.570. - C.A. Aix-en-Provence, 22 mars 2005. M. Ancel, Pt. - Mme Cassuto-Teytaud, Rap. - SCP Choucroy, Gadiou et Chevallier, Me Balat, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Richard, Av.
http://www.courdecassation.fr/IMG/pdf/Bicc_666.pdf
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doctor
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Posté - 10 avr. 2010 : 12:01:38
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sauf que là le cas d'espèce est très différent : les parties sont parfaitement éclairées par leur conseiller respectif et sont ok pour une PUV plutôt qu'un compromis. Après avoir expliqué (...) au notaire l'intérêt d'opter pour ce type de convention, celui n'en disconvient pas mais se contente de dire que dans son étude, il n'est pas d'usage de procéder autrement qu'avec un compromis, que son clerc n'est pas habitué ... On n'est donc très loin de la situation évoquée dans l'arrêt précité. Il tombe sous le sens évidemment, qu'un notaire doit s'interdire de rédiger un acte qu'il sait contraire à l'intérêt d'une des deux parties. Rien de bien nouveau. |
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axe
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Posté - 10 avr. 2010 : 17:46:57
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on est tout Ă fait dans le sujet !
l'acte proposé par les parties n'est pas dans son domaine de compétence, il le fait savoir et s'abstient en refusant une rémunération, pour moi c'est un bon professionnel !
par ailleurs, les éclaireurs conseillers respectifs n'engagent nullement leurs responsabilités.
La jurisprudence affirme clairement qu'une étude notaire n'est pas une chambre d'enregistrement !
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doctor
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Posté - 10 avr. 2010 : 18:24:20
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Pour vous, un notaire qui refuse de rédiger une PUV parce que ça n'est pas dans ses habitudes est un bon professionnel ? J'aurais plutôt tendance à dire que c'est un professionnel qui honore très mal sa charge en renâclant à fournir l'effort qui lui demanderait de rédiger un contrat moins courant que ceux sur lesquels il s'est visiblement endormi.
J'ajouterai que j'ai eu la naïveté de penser qu'un notaire était investi d'une mission publique et que celle-ci ne lui laisse pas la liberté d'en disposer tout à fait librement.
Comment expliquer alors le numerus clausus dont il bénéficient ? Quelle est la contrepartie de cette situation exceptionnelle si ce n'est une mission publique ?
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axe
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Posté - 11 avr. 2010 : 11:19:54
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d'autres professions sont régies par numérus clausus, les médecins par exemple ...
il ne vous viendrait certainement pas à l'idée, j'imagine, d'aller vous faire opérer une hernie discale par un chirurgien obstétricien.
les notaires ne sont pas des fonctionnaires, leurs études ils les achètent et parfois fort cher !
on trouve celui là endormi, que Mr X aille voir un plus réveillé ou plus expert dans le domaine si il est assez pressé de recouvrer les fonds
je réitère : un professionnel qui refuse un acte dont il n'a pas l'expertise est un bon professionnel !
vous vouliez de la jurisprudence ou une justification de son refus, elle vous a été fourni !
bon dimanche.
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doctor
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Posté - 13 avr. 2010 : 18:36:14
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Axe, sans vouloir vous vexer, si vous pensez très honnêtement que l'arrêt que vous excipez répond à la question que j'ai soulevée, alors mieux vaut qu'on en reste là .
Merci quand même et bonne soirée. |
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Posté - 14 avr. 2010 : 12:53:42
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Cher Doctor, en cherchant bien sur Cannes (a priori votre géolocalisation), vous devriez trouver un notaire qui vous prépare une PUV. Revenez alors vers le notaire de Monsieur X en lui disant : votre Confrère SCHMOLL à TRUC-sur-Mer me fait une PUV, on lui transfère le dossier. Ca devrait s'arranger. |
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Signature de moulinsart2009 |
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