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bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
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Posté - 09 mars 2010 :  11:47:02  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
je reviens sur ce sujet qui désormais sera notre seule garantie possible sur les revenus locatifs en tant que particulier (sauf à avoir un mandat de gestion et une assurance avec une agence)

selon ce que j'ai compris il faudra donc
1) réunir les pièces justificatives de la situation du locataire
2) se rendre muni de ses pieces et du contrat de bail chez un assureur (MMA étant actuellement le seul possible)
3) signer un contrat d'assurance GRL (apres validation du dossier par l'agent d'assurance)


en cas d'impayés
1) envoyer une lettre de relance (courrier simple dans les 20 jours)
2) envoyer une lettre de rappel de relance (en RAR ans les 35 jours)
3) déclarer l'impayé à l'assureur en joignant toutes les pièces justificatives du dossier et de la demande dans les 45 jours


ce que je n'ai pas compris
si mon locataire n'a pas payé février (je lui ai donc envoyé le courrier simple et le RAR )
et si en mars il a repris normalement le payement de ses loyers
dois je ou non envoyer le dossier à l'assureur au bout des 45 jours, tenant compte qu'il ne m'indemnisera que si il y a au moins 2 mois d'impayés

puis question suivante si au mois d'avril il y a un nouvel impayé (ce qui fera donc bien mes 2 mois d'impayés) si j'envoie le dossier à l'assureur avec les pièces justificatives (courrier de relance et de rappel) l'assureur pourra-t-il refuser mon dossier tenant compte que les 45 jours sont dépassés

quelqu'un pourrait il m'éclairer ???



bailleurx
Contributeur vétéran



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 1 Posté - 09 mars 2010 :  11:57:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

je n'ai pas non plus compris si les délais fixés sont de au moins ou au plus
car si c'est au plus tard comme j'avais cru le comprendre
si je tourne ses textes à l'absurde puis-je en déduire que si au bout de 8 jours d'impayées j'envoie les 3 courriers (2 au locataire simple et RAR + 1 a l'assurance) je n'aurais pas de soucis puisque je suis dans les délais fixés

Internaute 11
Nouveau Membre

43 message(s)
Statut: Internaute 11 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 09 mars 2010 :  19:43:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'agent MMA de mon quartier m'a dit qu'il faut que le dossier soit d'abord validé par eux avant de signer le bail... Je ne comprends pas trop, cela veut dire qu'il pourrait refuser un dossier si ça lui paraît trop juste ?

nefer
Modérateur

13801 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 09 mars 2010 :  20:00:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Colombe

L'agent MMA de mon quartier m'a dit qu'il faut que le dossier soit d'abord validé par eux avant de signer le bail...



c'est exact.

bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 10 mars 2010 :  11:17:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
à part ça
quelqu'un sait-il répondre à mes questions ?

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 11 mars 2010 :  19:59:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne sais pas, deja avec l'ancien GRL j'attends toujours....

Ankou
Contributeur vétéran

1014 message(s)
Statut: Ankou est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 11 mars 2010 :  21:10:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne sais pas répondre à vos questions, mais je m'en pose une autre

Vous dites:
citation:
Initialement posté par bailleurx

je reviens sur ce sujet qui désormais sera notre seule garantie possible sur les revenus locatifs en tant que particulier (sauf à avoir un mandat de gestion et une assurance avec une agence)

On ne pourra donc plus souscrire une ALI que ds le contexte de la GRL?

C'est quoi un mandat de gestion?

maoyann
Contributeur vétéran

2819 message(s)
Statut: maoyann est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 12 mars 2010 :  09:40:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
C'est quoi un mandat de gestion?


"'C'est l'acte par lequel le propriétaire d'un bien (le mandant) donne à une autre personne (le mandataire, qui peut être un AI ou un administrateur de biens) le pouvoir d'accomplir en son nom plusieurs actes juridiques comme la location ou la gestion d'un bien."
Signature de maoyann 
Yann

seborga
Contributeur actif

388 message(s)
Statut: seborga est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 13 mars 2010 :  08:55:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
si mon locataire n'a pas payé février (je lui ai donc envoyé le courrier simple et le RAR )
et si en mars il a repris normalement le payement de ses loyers
dois je ou non envoyer le dossier à l'assureur au bout des 45 jours, tenant compte qu'il ne m'indemnisera que si il y a au moins 2 mois d'impayés

Si en mars, il paie février et mars et si à partir de là, il paie normalement, il n'y a pas d'impayé... plus besoins de saisir la GRL. Il n'y aura eu finalement qu'un incident de parcours avec règlement bien tardif d'un des termes.

citation:
puis question suivante si au mois d'avril il y a un nouvel impayé (ce qui fera donc bien mes 2 mois d'impayés) si j'envoie le dossier à l'assureur avec les pièces justificatives (courrier de relance et de rappel) l'assureur pourra-t-il refuser mon dossier tenant compte que les 45 jours sont dépassés

S'il ne paie pas le terme de février, s'il paie un terme en mars, vous l'enregistrez comme paiement tardif du terme de février, s'il ne paie pas son terme d'avril, il y a donc 2 termes impayés, celui donc de mars et celui d'avril... OK, votre trace de relance parle du terme de février... Donc, même sil y a un paiement en mars, vous devez faire une relance pour mars dans laquelle vous indiquez que vous enregistrez le paiement reçu en mars comme le paiement tardif du terme de février... Vous avez donc votre relance datée de mars, il y a le non paiement d'avril, vous pouvez donc saisir la GRL en respectant les 45 jours car votre point de repère est mars, avec votre relance de mars. Et votre relance de février n'entre plus en considération.

Enfin, je ferais ainsi... car ce que je viens d'écrire n'est qu'analyse et raisonnement, ce n'est pas connaissance du mécanisme ni expérience.

bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 13 mars 2010 :  09:40:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
votre raisonnement tiend sébora si il ne s'écoule qu'un mois entre les 2 impayés et encore il me faudrait relancer toute la procédure au mois de mars (nouveaux courrier nouveau recommandé)
dans le cas ou il s'écoule 6 mois entre 2 mois impayés ca va finir par couter cher en recommandés


autres questions
j'ai vu que parmi les pièces que le locataire dois aussi fournir il y a aussi son attestation d'assurance du logement

mais dans ce cas comment l'assureur peut il valider le dossier avant la signature du bail (c'est le serpent qui se mort la queue)
je signerais le bail avec vous que quand j'aurais la possibilité de m'assurer à la GRL et pour ça il faut d'abord que vous preniez une assurance pour le logement (que je ne suis pas certain de pouvoir vous louer)


bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 13 mars 2010 :  10:06:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ha encore une avant de partir
j'ai vu aussi que le bailleur devra pour la GRL obligatoirement percevoir les versements de la CAF
faudra t il obliger les locataire a venir avec leur dossier de CAF complet lors de la signature du bail pour s'assurer de ces versements ?

vivement que j'ai les moyens de me payer une secrétaire

poupix4
Contributeur senior



693 message(s)
Statut: poupix4 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 13 mars 2010 :  18:31:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour Bailleurx
je suis aussi soucieuse avec ces grl.
j'en ai 2 mais comme elles ont ete faites en cours de bail ...
donc , apres lecture de vos posts sur la présentation de l'attestation d'assurance et les allocations caf,
je me pose aussi les même questions que vous au cas ou j'ai un départ et que je dois faire un dossier pour un locataire "entrant"
je viens donc d'envoyer un mail à mon assureur , SEGAP , et si j'ai une réponse , je la posterais.
bahh si il faut en plus faire tout le boulot...
Signature de poupix4 
Semper Fidelis

Édité par - poupix4 le 13 mars 2010 18:32:40

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 13 mars 2010 :  21:44:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
S'il ne paie pas le terme de février, s'il paie un terme en mars, vous l'enregistrez comme paiement tardif du terme de février, s'il ne paie pas son terme d'avril, il y a donc 2 termes impayés, celui donc de mars et celui d'avril... OK, votre trace de relance parle du terme de février... Donc, même sil y a un paiement en mars, vous devez faire une relance pour mars dans laquelle vous indiquez que vous enregistrez le paiement reçu en mars comme le paiement tardif du terme de février... Vous avez donc votre relance datée de mars, il y a le non paiement d'avril, vous pouvez donc saisir la GRL en respectant les 45 jours car votre point de repère est mars, avec votre relance de mars. Et votre relance de février n'entre plus en considération.
Pas d'acrod.

Si le locataire paye mars sans avoir payé février, et que je vais un commandement de payer, et qu'il paye en mars une somme que j'attribue en février, je ne pourrais jamais le poursuivre, jamais lui adresser un commandement de payer qui ne soit pas suivi de ce que je considère comme un paiement, et il peut rester six ans ou dix ans avec un loyer de retard sans que je ne puisse faire quelque chose en ce cas.

je vais en d'autres termes simplement considérer que c'est un bon payeur systématiqueemnt en retard de 30 jours, alors que comptablement c'est un payeur défaillant de un mois en février.

A mon avis, si en février il ne paye pas, tant qu'il n'a pas régularisé, c'est bien le terme de février qui doit etre considéré comme impayé, sinon on ens'en sort plus.


Avec cette méthode, l'assurance loyer impayé vous dira qu'il n'y a jamais d'impayé nonplus.

Vosu pouvez même le faire avec deux mois de retard et deux loyers impayés, ca fonctionne pareil. Vosu ^pets juste à la limite d'un commadement de payer qui peut etre non respecté, mais si ca se joue a un jour près....

seborga
Contributeur actif

388 message(s)
Statut: seborga est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 14 mars 2010 :  07:39:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Si le locataire paye mars sans avoir payé février, et que je vais un commandement de payer, et qu'il paye en mars une somme que j'attribue en février, je ne pourrais jamais le poursuivre, jamais lui adresser un commandement de payer qui ne soit pas suivi de ce que je considère comme un paiement, et il peut rester six ans ou dix ans avec un loyer de retard sans que je ne puisse faire quelque chose en ce cas.

je vais en d'autres termes simplement considérer que c'est un bon payeur systématiqueemnt en retard de 30 jours, alors que comptablement c'est un payeur défaillant de un mois en février.
Parfaitement d'accord. C'est un payeur qui a régularisé avec un mois de retard t qui continue à avoir un mois de retard. Et si j'ai bien compris, la GRL n'agit qu'après un constat de 2 mois de retard. Donc elle ne fera rien pour un mois de retard reconduit tous les mois. Alors dans X temps, lorsque le locataire quittera les lieux, il restera avec ce retard d'un mois qui lui sera réclamé par le propriétaire lors du décompte définitif et, si ce locataire ne paie pas les sommes restant à sa charge lors de départ, la GRL n'agira pas et le propriétaire devra trouver d'autres façons de rentrer dans ses sous.

En revanche, si dans X mois après cet impayé de février de l'année N, il recommence à "oublier" un terme, il y aura 2 termes impayés. Donc, la mise en demeure après le second terme impayé servira à faire agir la GRL.
Entre le premier terme impayé et le second terme impayé, sils ne sont pas consécutifs, il n'est pas nécessaire de se ruiner en mises en demeures mensuelles recommandées avec avis de réception. Il est sans doute utile d'en faire néanmoins quelques unes pour montrer au locataire et à la GRL au (cas où il y ait récidive) qu'on ne lâche pas.

Parce que moi j'ai compris que la GRL agit près constat de 2 termes impayés et non après constat d'un seul terme impayé depuis un délai supérieur à 2 mois. Mais j'ai peut-être mal compris.

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 14 Posté - 14 mars 2010 :  07:58:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Mon raisonnement était indépendant de la GRL.

Si vous voulez forcer un locataire a payer un mois impayé, et ne pas vous épuisez en commandements à payer successifs, il faut ne pas faire glisser le mois de février en mars, puis celui de mars en avril, et avril en mai...

Et comme je n'ai pas l'intention de gérer différement avec GRL ou sans, je reste sur cette position.
D'ailleurs la GRL ne demande pas au bailleur d'affecter les sommes recues a des échéances demandées.

bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 14 mars 2010 :  17:43:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
on est bien d'accord mais la question des délais reste pour moi entière
avez vous une repose a suggérer

poupix si je ne m'abuse vos contrat son sous l'ancienne grl pas la nouvelle?

poupix4
Contributeur senior



693 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 15 mars 2010 :  07:14:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour Bailleurx
oui, j'ai souscrit les 2 contrats en 2009, j'ai contacte mon assureur qui m'a dit que les contrat 2009 s'alignaient automatiquement sur la legislation de 2010..

voici sa réponse que je vous donne,en copié collé, reçue sur mon mail ce matin :

" Vous devez préparer un dossier complet comprenant les informations de revenus et d'identité du futur locataire.
Toutes les autres informations sur la gestion du bail ne concerne que vous. (assurance locataire...)
L'éligibilité n'a rien à voir avec les allocations logements mais ces dernières sont considérées comme des revenus si nécessaire et dans ce cas un justificatif et nécessaire."
Signature de poupix4 
Semper Fidelis

Édité par - poupix4 le 15 mars 2010 12:09:44

bailleurx
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 17 Posté - 18 mars 2010 :  15:03:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et bien moi j'ai bien eu confirmation que pour la nouvelle GRL le bailleur doit obligatoirement percevoir la CAF du locataire
et que pour s'assure de la veracité de la simulation CAF (faisant partie des pieces incontournables du dit dossier) le bailleur doit aussi obtenir le élments ayant servi au locataire pour faire sa simulation ....

un vrai plaisir


ha un bon point dans tout ça les entrepreneur (auto ou non) seraient eux aussi éligibles à la GRL moyennant
leur récépissé d'enregistrement au RC ou RM
2 dernier bilans
1 attestation du comptable justifiant de la continuité de l'activité
en plus des autres pièces concernant l'identité


j'ai aussi posé la question sur les délais et .... pas d réponse claire
en gros il vaut mieux signaler à l'assureur des le 1r impayé pour être tranquille


concernant les délais c'est bien au plus
et l'assureur me confirme que si l'on prend les choses par l'absurde on peut effectivement envoyer tous les courriers en même temps le 8 eme jour par exemple




ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 18 Posté - 18 mars 2010 :  16:16:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
ha un bon point dans tout ça les entrepreneur (auto ou non) seraient eux aussi éligibles à la GRL moyennant
leur récépissé d'enregistrement au RC ou RM
2 dernier bilans
Un autoentrepreneur qui produit un bilan, vous en connaissez?


citation:
en gros il vaut mieux signaler à l'assureur des le 1r impayé pour être tranquille
L'APAGL qui gère de main de maitre ce fatras de *!x/§?**??? indique a chacun de ses courriers de retour des pièces:
citation:
Nous attirons votre attention sur le fait que votre déclaration ne pourra être enregistrée en nos services qu'ue fois l'intérgalité des pièces recues.

Conformément aux conditions générales applicables, les délais de déclaration sont calculé a partir du moment ou votre dossier est réceptionné et enregsitré complet en nos services



N'oubliez donc pas d'nevoyer A CHAQUE IMPAYE et par courrier RAR les 10pièces suivantes:

1/ Copie du Passeport Pass-Grl

2/ Pièces justificatives de l'éligibilité du locataire (cf page 3 du passeport)

3/ Copie complète du bail

4/ Copie des CONDITIONS PARTICULIERES du contrat d'assurance pass-grl

5/ Ciopie des borderaux de primes

6/ Copie de la lettre de RELANCE

7/ Copie de la lettre de mie en demeure avec AR de réception (sic, ce n'est pas Ribouldingue qui écrit ainsi)

8/ RIB du bailleur

9/ Décompte exact des sommes dues, SOUS LE FORMAT exigé par APAGL

10/ Nom, prénom, état civil (date et lieu de naissance) et adresse du porpriétair assuré (sic, on ne parle pas de bailleur, mais de propriétaire.... l'APAGL est-il expert dans ces affaires?)

Bon ocurage.

Achetez de préférence un bon lot de timbres à 5 euros....

b1091183
Contributeur actif

453 message(s)
Statut: b1091183 est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 18 mars 2010 :  17:07:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Conformément aux conditions générales applicables, les délais de déclaration sont calculé a partir du moment ou votre dossier est réceptionné et enregsitré complet en nos services


doit-on comprendre que les loyers remboursés seront simplement ceux après la prise en charge d'un dossier conforme, et que si vous mettez 3 mois à avoir un dossier conforme vous perdez 3 mois de loyer ?

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 18 mars 2010 :  17:19:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne comprends rien du tout, j'expérimente....
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