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natcrawler
Contributeur débutant
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 Posté - 07 déc. 2009 : 00:27:35
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Bonjour,
Suite à une AG extraordinaire qui a eu lieu en Juillet 2009, nous avions voté un buget pour le ravalement de notre immeuble. Or il est noté dans le PV que c'est le conseil syndical qui choisira l'entreprise devant effectuer ces travaux de ravalement de façade.
Est ce que cette résolution est valable? Je pensais que les devis devaient être présentés en AG et votés en AG également et non par le conseil syndical uniquement.
Merci d'avance pour vos eclaircissements.
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felix1930
Contributeur vétéran
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1
Posté - 07 déc. 2009 : 08:22:19
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il n'y a pas d'assemblée générale "extraordinnaire" mais plus simplement l'AG annuelle voire une deuxième,une troisième AG normale
Pour être valable décision devait s'appuyer sur des devis joints à la convocation.
Ensuite l'AG devait voter:
- choix de l'entreprise avec le montant du coût des travaux
-le montant des honoraires du syndic
-le planning des travaux
-le planning des appels de fonds pour payer les travaux.
Le CS ne peut,légalement, pas décider du montant des dépenses,du choix de l'entreprise .........
Le CS peut,éventuellement, avoir une délagation de décision mais elle ne peu porter que sur un acte défini avec un montant précis;ce qui n'est pas le cas "chez vous"
Décision non valable mais ...............votée
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Posté - 07 déc. 2009 : 08:27:48
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Quand avez vous reçu le PV ?
Si cela fait plus de 2 mois, la résolution est valable s'il n'y a eu aucune contestation pendant ce délai.
Si cela fait moins de deux mois, cette résolution peut être contestée si des devis n'ont pas été présentés en même temps que l'ordre du jour. En effet, vous auriez du choisir en AG l'entreprise en ayant en main plusieurs devis.
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Louis92
Contributeur vétéran
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3
Posté - 07 déc. 2009 : 08:56:41
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Si une AG a des questions et ne souhaite pas choisir l'entreprise par manque d'info, si elle n'a pas confiance dans le syndic sur un sujet qui représente souvent la plus grosse dépense en 20 ans, elle peut déléguer au CS le choix final de l'entreprise et notamment à l'issue d'un 2ème tour de devis précisant des points, en enlevant d'autres (acte défini, conditions essentielles des devis inchangées) .
Si les choses se sont passées ainsi la résolution est valable.
L'AG aura voté une enveloppe max (montant précis) et le planning des appels mais c'est bien le CS qui, au final, décidera de la dépense réelle, par exemple en ne choisissant pas l'entreprise la moins chère.
C'est pour moi, la méthode pour avoir l'adéquation entre les besoins des copropriétaires (AG) et les travaux réalisés.
Cdlt. Louis92. |
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felix1930
Contributeur vétéran
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4
Posté - 07 déc. 2009 : 10:39:59
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citation: L'AG aura voté une enveloppe max (montant précis) et le planning des appels mais c'est bien le CS qui, au final, décidera de la dépense réelle, par exemple en ne choisissant pas l'entreprise la moins chère
Pas d'accord ,et pourtant je suis Pt du CS dans notre copro.
Il appartient au CS de veuillez à ce que les copropriétaires aient le maximum d'information avec l'ordre du jour.
Il est prévu,notamment à l'article L21 que le CS donne son avis (oral ou écrit) au syndic ou à l'AG sur toutes les questions concernantle syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même
Le ravalement des façades n'est pas un dossier qui sort,brusquement,du châpeau .
Donc il appartient au CS de donner toutes les informations permettant de choisir une entreprise en fonction des critères connus.
Après l'appel d'offre (et avant l'envoi de la convocation),sous réserve qu'il y en ait un,le CS peut (doit)poser toutes les questions nécessaires aux entreprises consultées notamment à celles le mieux placées.
En définitive c'est les copropriétaires qui décident,même contre l'avis donné par le CS |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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5
Posté - 07 déc. 2009 : 11:27:08
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D'accord avec vous, felix1930, pour dire que le CS a dû décortiquer les devis et se poser les bonnes questions pour que le dossier soit le plus complet possible à l'AG. Mais, des copropriétaires ne réagissent qu'à la réception de la convocation quand les choses deviennent plus concrètes (souvent trop tard pour obtenir des réponses), d'autres ne réagissent qu'à l'AG. Le CS n'est pas en mesure d'anticiper toutes les questions posées par les copropriétaires y compris celles qui emportent l'adhésion de la majorité. C'est pourquoi le recours à la délégation est utile mais sans devenir le mode de fonctionnement de base.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 07 déc. 2009 11:28:45 |
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felix1930
Contributeur vétéran
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6
Posté - 07 déc. 2009 : 13:46:59
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Louis92, toutes les questions posées par les copropriétaires????
A part une ou deux questions qui sortent un peu du déjà vu,les questions ne sont pas légion alors que les copropriétaires ont quand même presque un mois pour y réfléchir voire pour poser,avant l'AG,des questions au CS mais cela n'arrive pratiquement jamais, ce qui n'est pas normal
Lorsque sur des "gros" dossier,comme les façades, vous proposez une réunion d'explication sur ladit dossier c'est.............le désert.
Le ravalement de nos façades doit commencer en février/mars 2010 (120000€ dont 76000€ en réserve cpte travaux au 31.12.09 -30 lots P.) après avoir été accepté lors de l'AG de mars 2009 et choix du MO en mars 2008, donc + de 2ans sans compter.... les préliminaires
la seule période ou les copropriétaires,occupants et bailleurs,se sont "bougés" c'est lors de l'enquête sur les couleurs possibles (limité car nous sommes dans le périmètre des BDF) |
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Posté - 07 déc. 2009 : 16:26:56
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louis92 : citation: L'AG aura voté une enveloppe max (montant précis) et le planning des appels mais c'est bien le CS qui, au final, décidera de la dépense réelle, par exemple en ne choisissant pas l'entreprise la moins chère.
C'est pour moi, la méthode pour avoir l'adéquation entre les besoins des copropriétaires (AG) et les travaux réalisés.
Voilà une totale dérive de la mission du CS; un CS n'a AUCUN pouvoir de décision et l'AG commet une erreur grave en laissant quelques personnes chosir une entreprise.
Le syndic prépare l'ODJ avec le CS et propose plusieurs devis, surtout pour des travaux importants comme le ravalement. Si le dossier est bien préparer, alors l'AG doit décider à cette scéance.
Vous écivez qu'au final c'est le CS qui décidera de la dépense réelle, ceci est en toatle infraction avec la loi !!! Ni le syndic, ni le CS n'ont ce pouvoir !! 
louis92 : citation: ais, des copropriétaires ne réagissent qu'à la réception de la convocation quand les choses deviennent plus concrètes (souvent trop tard pour obtenir des réponses)
louis92 : l'AG est le seul endroit pour décider et poser des questions sur des travaux importants. le dossier travux est incomplet, mal ficelé par le syndic et le CS ,aucunes informations sur la santé financière des entrepreneurs,.... alos l'AG ne vote pas ces travaux, mai en aucun cas ne mandate le CS. ON remet ce vote à la prochaine AG. C'est le bon fonctionnement d'un syndicat. Le CS ne peut donner que son avis sur ce dossier, POINT !!
SEULE l'AG doit décider du montant des trvaux, du choix de l'entreprise, des dates d'appels de fonds.
Louis92 : imaginez que vous, président du CS choississiez une entreprise X qui commence ce ravalement, et qui fiat faillite en cours de chantier ?? malheureusement vous n'avez pas bien vérifier la solidité financière de cet entrepreneur. Moi, copro lamda je ne vais pas hésiter à attaquer le SDC pour ce manque total de vérification. En tant que président de CS, je pourrai également vous attaquer en responsabilité, même si vous êtes mandaté pour choisir un entrepreneur.
P |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 07 déc. 2009 : 18:47:49
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Il est vrai qu'un ravalement des façades ne s'improvise pas au dernier moment et que le syndic ne doit pas être le seul à s'en préoccuper.
Voila bien le genre d'affaire qu'un CS doit largement anticiper (calendrier des travaux périodiques), en particulier en recherchant des propositions.
Ce dit, il est impératif "pour la validité de la décision" que soit jointe à la convocation une proposition chiffrée (D.art.11.)
L'AG de NAT a bien voté un budget en juillet 2009, et sans doute fixé l'exigibilité des provisions.
Le ravalement des façades relevant d'une décision prise à la maj.art.24, ses modalités d'exécution peuvent être valablement déléguées.
Sauf qu'il faut que la question soit expressément prévue à l'ODJ.
Nat ne dit rien de la résolution adoptée par son AG au sujet de cette délégation : qu'en est-il ? |
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Posté - 07 déc. 2009 : 19:07:46
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gedehem : quid de la responsabilité d'un CS qui choisirait un entrepreneur en mauvaise santé financière, qui ferait faillite en laissant ce chantier. ???
Je connais plusieurs cas, et en particulier dans une copropriété parisienne ou sur les 4 devis présentés, 3 entreprises étaient en faillite, donc celle choisie par l'AG, et le CS !!!
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Gédehem
Pilier de forums
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10
Posté - 07 déc. 2009 : 20:55:32
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La responsabilité du CS ?? Il n'en a aucune, n'étant pas une 'personne' juridiquement parlant.
C'est pourquoi j'ai déja souligné par ailleurs la folie de déléguer un acte au CS, qui n'est pas plus responsable que son chien ou sa voiture.
L'autre aspect que vous soulevez est certainement le principal : combien de syndicats, que ce soit par le syndic ou le CS, demandent aux entrerises ou artisans de présenter leurs garanties, assurances et situation ?
Combien vont voir sur info greffe ou autre renseignements ? |
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natcrawler
Contributeur débutant
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11
Posté - 07 déc. 2009 : 21:07:05
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Pour répondre aux questions, voici ce qu'indique le PV suite à l'AG extraordinaire:
Résolution Travaux de ravalement selon etude et devis joints à la convocation. Décision à prendre.
L'AG après en avoir délibéré, décide de voter un budget de 115.000 euros TTC maximum (honoraires syndic, architecte, coordonnateur SPS et assurance DO compris). Après négociation des sociétés, le résultat devra être transmis au conseil syndical pour choix de l'entreprise chargée d'effectuer le ravalement. Les travaux devront commencer à partir de mars 2010 et les appels de fonds s'effectueront en 4 fois soit le 1er février 2010, le 1er Mars, le 1er Mai 2010, le 1er Juin 2010. Cette résolution, mise aux voix est adoptée à l'unanimité. Les absent et non représentés n'ont pas pris part au vote.
Voilà ce qui est écrit. Pour info, il y a la même résolution pour la rénovation de la cage d'escalier.
A la relecture de la résolution et comme personne n'a contesté, je comprend pourquoi lors de la prochaine AG ordinaire, le syndic ne mentionne plus le ravalement.
Toutefois j'ai une petite chance, ma concubine étant membre du conseil syndical (mais habitant en province), elle pourrait ne pas recevoir les devis des entreprises et donc désapprouver, est ce possible? |
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DIOGENE93
Contributeur actif
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Posté - 08 déc. 2009 : 00:59:37
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citation: Initialement posté par natcrawler
Pour répondre aux questions, voici ce qu'indique le PV suite à l'AG extraordinaire:
Résolution Travaux de ravalement selon etude et devis joints à la convocation. Décision à prendre.
L'AG après en avoir délibéré, décide de voter un budget de 115.000 euros TTC maximum (honoraires syndic, architecte, coordonnateur SPS et assurance DO compris). Après négociation des sociétés, le résultat devra être transmis au conseil syndical pour choix de l'entreprise chargée d'effectuer le ravalement. Les travaux devront commencer à partir de mars 2010 et les appels de fonds s'effectueront en 4 fois soit le 1er février 2010, le 1er Mars, le 1er Mai 2010, le 1er Juin 2010. Cette résolution, mise aux voix est adoptée à l'unanimité. Les absent et non représentés n'ont pas pris part au vote.
Voilà ce qui est écrit. Pour info, il y a la même résolution pour la rénovation de la cage d'escalier.
A la relecture de la résolution et comme personne n'a contesté, je comprend pourquoi lors de la prochaine AG ordinaire, le syndic ne mentionne plus le ravalement.
Toutefois j'ai une petite chance, ma concubine étant membre du conseil syndical (mais habitant en province), elle pourrait ne pas recevoir les devis des entreprises et donc désapprouver, est ce possible?
Cette décision est entâchée de multiples irrégularités
1/ Il figure où le montant des travaux de ravalement ?
2/ le choix pour chaque intervenant devait faire l'objet d'une décision séparée avec précision du montant des honoraires .
3/ "Cette résolution, mise aux voix est adoptée à l'unanimité" Ah oui ! Et ça représentait combien de tantièmes sur le total de la copro cette unanimité ?
4/ "Après négociation des sociétés, le résultat devra être transmis au conseil syndical" ? Ce n'est donc pas le CS qui va négocier, c'est qui alors ?
5/ " Le résultat devra être transmis au conseil syndical pour choix de l'entreprise chargée d'effectuer le ravalement" Une délégation de pouvoir au CS necessite l'article 25 et à la condition expresse qu'elle figurait dans l'ODJ., ce qui ne semble pas être le cas au vu de ce qui est écrit ?
6/ "elle pourrait ne pas recevoir les devis des entreprises et donc désapprouver, est ce possible" Pour les devis, c'est trop tard. Ils fallait qu'ils soient communiqués en même temps que l'ODJ.
7/ AU regard de la jurisprudence de la Cour de cassation toujours en vigeur, une résolution ne peut avoir qu'un seul objet et le vote global est totalement prohibé.
"Les absent et non représentés n'ont pas pris part au vote" Ah ça alors ! C'est pas vrai ! On le croit pas !
Conclusions :
1/Si vous êtes encore dans le délai de contestation (2 mois après réception du PV), dénoncez vite cette résolution auprès du TGI (enfin, pas vous mais votre copine si c'est elle la copropriétaire)
2/ Sinon, payez et virer ce rigolo qui fait office de syndic dés que vous le pourrez. 
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 08 déc. 2009 : 07:51:16
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citation: 7/ AU regard de la jurisprudence de la Cour de cassation toujours en vigeur, une résolution ne peut avoir qu'un seul objet et le vote global est totalement prohibé.
pour les autres points abordés,bien d'accord par contre là ,à mon point de vue, il n'y a qu'un seul objet le ravalement des façades., même si depuis ??? les honoraires du syndic pour "travaux" doivent faire l'objet d'un vote séparé.Il doivent (devraient)être calculés uniquement sur le HT du devis de l'entreprise effectuant les travaux
qq observations sur le détail donné par natcrawler:
- le vote pour un M.O ou pas aurait dû faire l'objet d'un accord d'une AG précédente avec 2 possibilités
1) mise en place du cahier des charges pour la consultation,analyse des résultat (TVA 19,6)
2) suivi du chantier (TVA 5,5 d'ou TVA 5,5 si mission 1 puis 2)
-le coordonnateur n'est obligatoire que dans le cas ou il y a au moins 2 entreprises intervenant sur le chantier
- la DO dans le cas d'un ravalement classique n'est pas obligatoire voire inutile
virer ce rigolo mais aussi rappeler au CS SES droits et devoirs sinon avec un autre "rigolo" vous aurez les mêmes problèmes; problèmes, qu'en principe, vous devez retrouver dans l'application du budget,le suivi des contrats....................... |
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DIOGENE93
Contributeur actif
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Posté - 08 déc. 2009 : 09:33:20
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citation: Initialement posté par felix1930citation: 7/ AU regard de la jurisprudence de la Cour de cassation toujours en vigeur, une résolution ne peut avoir qu'un seul objet et le vote global est totalement prohibé. pour les autres points abordés,bien d'accord par contre là ,à mon point de vue, il n'y a qu'un seul objet le ravalement des façades., même si depuis ??? les honoraires du syndic pour "travaux" doivent faire l'objet d'un vote séparé.Il doivent (devraient)être calculés uniquement sur le HT du devis de l'entreprise effectuant les travaux qq observations sur le détail donné par natcrawler: - le vote pour un M.O ou pas aurait dû faire l'objet d'un accord d'une AG précédente avec 2 possibilités 1) mise en place du cahier des charges pour la consultation,analyse des résultat (TVA 19,6) 2) suivi du chantier (TVA 5,5 d'ou TVA 5,5 si mission 1 puis 2) -le coordonnateur n'est obligatoire que dans le cas ou il y a au moins 2 entreprises intervenant sur le chantier - la DO dans le cas d'un ravalement classique n'est pas obligatoire voire inutile virer ce rigolo mais aussi rappeler au CS SES droits et devoirs sinon avec un autre "rigolo" vous aurez les mêmes problèmes; problèmes, qu'en principe, vous devez retrouver dans l'application du budget,le suivi des contrats.......................
il n'y a qu'un seul objet le ravalement des façades
NON !
Les travaux sont une chose, la mission dévolue à l'architecte une autre chose ( cette mission consiste t'elle qu'à la phase étude ou aussi à la phase suivi et réceptiion du chantier et pour quels honoraires) la mission du syndic encore une autre chose (elle consiste en quoi et pour quel honoraires) la mission du coordonateur SPS, est ausi une autre chose qui doit obligatoirement faire l'objet d'un contrat séparé des travaux, et la souscription d'une DO est aussi et encore une autre chose.
C'est tellement élémentaire que je ne comprend même pas que cela puisse être contesté.
J'ai du mal à comprendre pourquoi sur ce forum certains des intervenants sont totalement réfractaires à la lecture des codes de la copro. LITEC ou DALLOZ et de toutes les jurisprudences qui y sont données (iles t vrai que certains contestent même l'existence d'un code de la copropriété).
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Posté - 08 déc. 2009 : 10:18:33
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Diogene93 : citation: J'ai du mal à comprendre pourquoi sur ce forum certains des intervenants sont totalement réfractaires à la lecture des codes de la copro. LITEC ou DALLOZ et de toutes les jurisprudences qui y sont données (iles t vrai que certains contestent même l'existence d'un code de la copropriété).
Gedehem a donné une réponse tout à fait complète à la question de natcrawler, et les autres intervenants ont donnés des avis plutot interressants, votre remarque est hors sujet, et assez désagréable !!!!! comme d'hab. !!!
Diogène93 : C'est le professionnel Syndic qui le semble à coté de la plaque et qui semble ignorer la loi !!! Cette résolution de ravalement est contestable , il faut que natcrawler la conteste si les 2 mois ne sont pas dépassés.
Diogène93 : j'ai soulevé le problème de BIEN vérifier la santé financière des entreprises choisies pour de tels trvaux, cela ne figure pas aux Litec, Dalloz ou code de la copropriété !!!! Et pourtant si important, attention il n'y a pas que la loi et des proçès en copro.
L'AG est la place ou tous les copropriétaires dialoguent, posent des questions, se fachent,.....mais Diogène93, avez vous constater une seule fois que les ODJ et leurs résolutions, les PV, étaient toujours nickel ??? Vu le nombre de proçès que vous avez " gagné" ?? vous avez du remarquer que le monde parfait n'existait pas !!!
Il existe une autre vie en dehors du Litec et du Dalloz !! |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 08 déc. 2009 : 11:18:07
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DIOGENE93 réponse pas du tout sympa,que nous ne trouvons pas habituellement sur ce forum ni sur l'ancien.
Avant de critiquer relire calmement ce que j'ai indiqué notamment pour les éléments hors travaux; je ne vous ai pas attendu pour avoir la doc que vous indiquez même si je n'en fait pas mes livres de chevet |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 08 déc. 2009 : 11:48:57
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Diogène aborde un point important qu'il n'est pas possible de contredire, ni raisonnablement ni surtout juridiquement.
Il est bien entendu que les points abordés dans le cadre de la question "Travaux de ravalement des façades" forment un tout.
Mais pour autant, les différent points doivent faire l'objet d'un vote distinct, y compris les éventuellement questions induites.
Décider des travaux eux-mêmes, du choix de l'éventuel naitre d'œuvre, du controleur SPS, de l'éventuelle DO (inutile s'il n'y a pas ouvrage), des honoraires du syndic, etc ... autant de points qui doivent être abordés et décidé par un vote séparé.
C'est encore plus vrai pour la délégation de pouvoir selon D.art.21, qui impose un vote à la maj.art.25 sous réserve que la question soit inscrite à l'ODJ.
Cette délégation de pouvoir ne peut être une question induite, complémentaire à la question inscrite "Ravalement des façades".
Sur la question posée par Nat, je suis bien d'accord avec l'analyse et la réponse de Diogène. |
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DIOGENE93
Contributeur actif
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Posté - 08 déc. 2009 : 12:15:43
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citation: Initialement posté par felix1930DIOGENE93 réponse pas du tout sympa,que nous ne trouvons pas habituellement sur ce forum ni sur l'ancien. Avant de critiquer relire calmement ce que j'ai indiqué notamment pour les éléments hors travaux; je ne vous ai pas attendu pour avoir la doc que vous indiquez même si je n'en fait pas mes livres de chevet
Mais alors, si vous avez la doc appropriée, pouquoi ne l'avez vous donc pas lue avant de répondre à natcrawler alors que le vote global suffit à lui seul à faire annuler la résolution sans même qu'il soit necessaire d'argumenter ou de polémiquer.
Le problème d'un forum, c'est que beaucoup d'intervenants, dans une intention louable du reste, ont tendance à répondre davantage ce qu'ils pensent que ce qu'ils savent précisément.
Le LITEC et le DALLOZ ne sont pas non plus mes livres de chevets, mais n'ayant pas la science inffuse, ni en la matière ni en d'autres d'ailleurs, je les utilisent toujours pour rechercher à répondre le plus justement possible aux questions posées.
Effectivement, le ton de ma réponse n'était pas très sympa et je le regrette. mais s'il vous plait, ne constestait plus pour le simple plaisir de contester . |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 08 déc. 2009 : 13:56:45
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citation: mais s'il vous plait, ne constestait plus pour le simple plaisir de contester
désolé mais là encore une idée toute faite,je n'ai jamais contesté uniquement pour le plaisir de le faire ni actuellement ni dans l'ancien forum
voir mon post du 07.12 en réponse à Louis92 nous avons voté en mars 2009 un budget global du chantier après avoir voté en 2008 la partie M.O et en ayant,en 2009, séparé distinctement du reste les honoraires syndic et tous les postes hors marché de l'entreprise "ravalement"
Je pense qu'il était aussi utile de signaler à natcrawler que le CPS n'est pas,dans tous les cas, une obligation de même que pour la DO -d°que les honoraires M.O pouvait avoir une TVA à 5,5 ou 19,6 suivant la mission donnée
la question était "Est que cette résolution est valable" alors que le PV a été adressé ,dans les temps si oui résolution valable
pour moi l'incident est clos |
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Posté - 08 déc. 2009 : 14:27:36
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Diogène93 : vous ne semblez pas supporterdu tout la contradiction !!!
Chacun est libre de contester vos propos et de continuer à le faire, et vous êtes tout à fait libre de contester les avis des intervenants.
Mais sans contradicteurs, plus de forum!!!
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