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jake
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France
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 Posté - 22 oct. 2009 : 10:36:30
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Bonjour,
Notre copropriété est confrontée depuis quelques années déjà à un absenteisme de plus en plus important.
Je redoute cette année que le quorum ne soit pas atteint, surtout qu'il est previ l'élection des membres du conseil syndical.
Ci ceuxx ci sont élus lors de cette assemblée leur élection sera t elle valide compte tenu du peu de corproriétaires votant. Seront ils légitimisés avec si peu de voix????
N'est il pas plus simple d'étre élu avec peu de de copropriétaires qu'avec l'ensemble des copros présents??
Merci d'avance de vos réponses!!
JAKE
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Posté - 22 oct. 2009 : 11:00:37
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jake : il n'y a pas de quorum en copropriété. Toutes les résolutions à l'article 24 peuvent être votées : l'élection du bureau, l'approbation des comptes, le budget,les trvaux,...
3 personnes sont présentes ou représentées sur les 100 copros de votre résidence, 2 votent pour les comptes et le budget, les travaux etc..... les décisons de cette AG devront être appliquées par le syndic.
Les membres du CS sont élus à la majorité à l'article 25, mais avec la passerelle de l'article 25.1 , il peut être élu à l'article 24 tout comme le renouvellement ou l'élesction du syndic.
L'AG est décisionnaire, le syndic et le CS élu sont légitimes. La faute n'est pas à mettre sur les copropriétaires présents à l'AG, mais sur tous les copros qui ne se bougent pas pour le bien commun, TANT PIS POUR LES ABSENTS .
C'est au CS de passer les informations sur la gestion de la copropriété durant l'année pour que les gens se déplacent. |
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fguigui
Nouveau Membre
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Posté - 22 oct. 2009 : 11:30:09
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 oct. 2009 : 11:38:21
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80% des décisions d'AG sont prises à la majorité relative des présents et représentés de l'art.24.
Comme le précise Philippe, il suffit de 2 copropriétaires, sur 50 ou 280, pour que les décisions relevant de cette majorité soient prises.
L'un disposant de 25/100.000° et l'autre de 21/100.000° (mettons !), le seul vote de celui détenant 25/100.000° suffit à la désignation du pdt de séance, à l'approbation des comptes, du budget prévisionnnel, des importants travaux d'entretien pour le ravalement de la façade, la réfection totale de la toiture, .. etc ....
Pour ce qui coerne la désignation du syndic et des membres du CS (en autres question relevant de L.art.25) il faudra au moins obtenir 50.001/100.000°, impossible avec nos 2 seuls présents ou représentés.
Quand bien même il n'y aurait pas ce quorum de voix art.25, mais que la résolution obtient au moins le 1/3 des voix du syndicat (ici 33.333) comme prévu par la passerelle de L.art.25-1, il est possible par un second vote de décider à la maj.art.24 pour syndic, membres du CS et autres points prévus par L.art.25. |
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Posté - 22 oct. 2009 : 12:51:53
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le plus dangereux dans l'absentéisme, c'est de ne pas atreindre au moins 33334/100000 pour les présents + représentés pour pouvoir voter le mandat de syndyc au moins à l'article 25.1.
Si ce chiffre n'est pas atteint, le syndicat sera dépourvu de syndic à la sortie de l'AG dont l'OdJ prévoyait sa désignation.
Attention ! |
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DIOGENE93
Contributeur actif
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Posté - 23 oct. 2009 : 17:43:09
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Selon deux arrêts de la CA de Paris, (23ème ch B, 27 mars 2008 et 15 juin 2006), le recours à l’article 24 à partir de 25/1 ne serait qu’une simple possibilité et non pas une obligation.
Un conflit opposant différents spécialistes du droit dont certains soutiennent que les dispositions de l’article 25/1 ne peuvent pas s’appliquer pour la désignation du syndic est toujours en attente d’être tranché par une juridiction sollicitée à cet effet.
Aussi, attention au piège de l’article 19 du Décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 qui ne vient pas simplifier les choses et qui stipule :
Pour l’application du 1er alinéa de l’art. 25/1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.
Ce qui implique donc qu’à l’issue du résultat du 1er vote, pour le cas ou le 1/3 des voix a bien été obtenu, que le président de séance demande d’abord à l’assemblée de se prononcer par un vote distinct, à la simple majorité, sur la décision d’un second vote ou du renvoie de la question à une autre assemblée, avant de pouvoir procéder au vote définitif de la résolution initiale (soit donc 3 votes au total).
Ce qui implique donc aussi que le syndic indique cette faculté dans son ODJ pour toutes les résolutions soumises à l’article 25 de loi et sujettes au bénéfice de l’article 25-1 afin de ne pas risquer un recours en annulation puisque seules les résolutions inscrites à l’ODJ peuvent être soumises à un vote.
En effet, à défaut d’avoir fait état à l’assemblée des dispositions de l’art. 19, la décision concernée encours l’annulation.
Bye, bye et A +. |
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Posté - 23 oct. 2009 : 19:59:13
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les interprétations s'interprètent, diogène: en affet, rien ne dit dans cet article 19, que l'AG doit se prononcer si elle décide de voter tout de suite à l'article 25-1 ou lors d'une autre AG.
d'abord art 25-1 : citation:
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
on peut donc lire : ... la même assemblée peut décider immédiatement un second vote à la majorité prévue à l'article 24.
si c'est le second vote, il ne peut s'intercaler un autre vote pour décider une autre AG ou ce second vote (car dans ce cas ce serait le 3ème ....)
et l'article 19 : citation:
Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
donc le "peut décider" à disparu et est remplacé par "est procédé" et le "à moins que" signifie que l'AG peut éffectivement faire autrement que "est procédé". Le décret offre donc une autre possibilité, mais rien ne dit que ce choix doit petre entériné par un vote.
petit rappel : les arrêts de la CA ne sont pas la loi, c'est le reflet d'un jugement pour une action précise, et d'ailleurs rien ne dit que ces appels n'ont pas été interjetés vers la cour de cassation. |
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DIOGENE93
Contributeur actif
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Posté - 23 oct. 2009 : 23:27:59
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En réponse à Rambouillet .
« donc le "peut décider" à disparu et est remplacé par "est procédé" et le "à moins que" signifie que l'AG peut éffectivement faire autrement que "est procédé". Le décret offre donc une autre possibilité, mais rien ne dit que ce choix doit petre entériné par un vote ».
Effectivement rien ne le dit et cette lacune est d’ailleurs relevée par les spécialistes du droit de la copropriété qui posent ainsi la question :
Qui doit alors décider de choisir l’une ou l’autre des deux possibilités ? Le Président de séance ? Il n’en a théoriquement pas le droit puisque qu’il n’est pas à lui seul « l’assemblée » et que toute décision d’assemblée pour être valide ne peut être issue que d’un vote des copropriétaires présents et représentés.
D’où les conseils que je cite donnés par ces spécialistes du droit pour éviter de se retrouver dans une situation litigieuse.
[i]« petit rappel : les arrêts de la CA ne sont pas la loi, c'est le reflet d'un jugement pour une action précise, et d'ailleurs rien ne dit que ces appels n'ont pas été interjetés vers la cour de cassation. »[/i]
Effectivement des arrêts d’une CA ou même de la Cour de cassation ne sont pas la loi. Cela s’appelle tout simplement « La jurisprudence » et c’est ce qui fait office de référence juridique en l’absence de loi précise.
Bonne nuit.   |
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Gédehem
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Posté - 24 oct. 2009 : 01:26:31
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Si le législateur "fait" le droit, le juge "dit" le droit !
Il n'invente donc rien, même si parfois on en a l'impression ..
Concernant les histoires de "peut décider" ou "doit" décider et savoir s'il faut faire un vote formel, c'est un faux problème ....
Car la solution vient souvent d'elle-même sans que personne ne s'en rende compte !
Le cas classique : question avec propositions multiples (mise en concurrence chère à certains ...!).
Il faut décider de travaux, il y a le choix entre 3 entreprises , par QUI commencer le vote ?
On doit désigner le syndic mais il y a 2 candidats, le sortant et un autre : Par QUI va t-on commencer à voter ?
On peut faire à pile ou face !
On peut aussi faire un "tour d'AG", une fois le débat terminé éventuellement avec présentation par un membre des entreprises, afin de déterminer par une sorte de "sondage" oral du pdt de séance :
"Si l'AG en est d'accord on va donc commencer le vote par l'entreprise/candidat B, qui semble avoir l'assentiment de beaucoup ? "...
l'AG ne dit mot, le pdt commence le vote par B.
Certes, on peut aussi organiser un vote formel, modalité d'organisation du vote sur la question posée qui sera alors déciddée "sur le tas".
Tout ceci relève du fonctionnement d'une AG, dont les textes ne parlent pas !
Ce n'est cependant pas cette partie de l'AG qui est préoccupante, mais toute la partie qui précède la désignation du pdt de séance.
Les textes sont silencieux, mais la jurisprudence admet que le syndic assume la fonction (inventée) de "secrétaire provisoire" pour l'émargement des feuille de présence .... et c'est tout !
Silence sur "qui fait procéder au vote pour la désignation du pdt de séance, qui en décompte lles voix en l'absence de scrutateurs .... et ce jusqu'à l'ouverture de la séance par le président .
Il y a là un flou qui n'a rien d'artistique, plus important à résoudre que la question d'un vote qui interviendrait en séance pour savoir si on reporte la question à une autre AG .... |
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Posté - 24 oct. 2009 : 08:32:43
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vous avez raison diogène, le juge dit la loi, mais il ne la dit que pour l'affaire présentement jugée .
Ensuite les avocats en font soi diasant de la jurisprudence, mais à condition que la nouvelle affaire jugée soit absolument identique... ce qui explique certaines conclusiosn d'avocat la mette en avant et les contradicteurs la démente...
Et même il arrive que certains juges disent une loi différente pour une affaire similaire et dans ce cas on parle d'évolution de la jurisprudence.
donc le législateur écrit la loi, les juges disent la loi sur UNE affaire.
Mais cela ne change pas beaucoup pour le pb de jake et on a dérivé... |
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alain
Contributeur senior
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 Posté - 24 oct. 2009 : 09:57:52
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Bonjour
intéressantes vos réflexions..
de mon coté, je m'intéresse à l'art 26, que nous utilisons parfois.
est ce la même démarche??
nous avons souvent 50 à 60 % de votes favorables, insuffisant pour le 26... le passage au 25 est il "automatique" et quel % de présents et représentés est nécessaire? ( comme pour le 24, vis à vis du 25 ? )
y a t il moyen d'empécher l'ag de voter au 25, par défaut du 26, en mettant à l 'ordre du jour un vote obligatoire autorisant cette manip?? ( que j'estime peu honnete!)
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Posté - 24 oct. 2009 : 12:04:23
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votre réponse est dans l'article 26 lui-même : citation: Article 26 En savoir plus sur cet article...
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ;
d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;
f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
pour ce cas du 26-c en deuxième lecture, solution possible :
lors de la convocation de l'AG appelée à statuer sur des travaux d'améliorations entre autres, joindre une seconde convocation ayant comme OdJ les seules résolutions concernant des améliorations au motif "au cas où une majorité ne se serait dégagée dans la précédente AG". Cette seconde AG a pour heure de début environ 2 à 3h la première et peut ainsi statuer à la majorité des 2/3 présents si la majorité à l'article 26 n'est pas obtenue lors de la première AG.
Dans ce cas ce sont les 2/3 des présents ou représentés qui emportent la résolution refusée à la précédente.
Cette procédure existe dans certains conseils d'administration ou grandes entreprises lors des AG d'actionnaires. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 oct. 2009 : 14:45:11
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Alain :
"je m'intéresse à l'art 26, que nous utilisons parfois. "
Il ne s'utilise pas "parfois", selon le sens du vent !
On n'a recours à la double maj.art.26 QUE sur les points prévus à cette majorité par les textes.
Cette maj.art.26 découle de la NATURE de la question soumise à l'AG selon qu'elle se rattache aux points de l'art.26 !
Autrement dit, si les questions soumises aux voix ne concernent pas :
- a) les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25-d ;
- b) la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure ou il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
- c) les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés en e,g,h et i, m et n de l'article 25.
- d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante.
ainsi que la décision de ne pas instituer de CS, les votes se font à la maj.art.24 pour tout ..
Sauf les quelques points relevant de la maj.art.25 ... ou de la majorité des membres du syndicat (ce n'est pas la même !)
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Édité par - Gédehem le 24 oct. 2009 15:04:15 |
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alain
Contributeur senior
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Posté - 25 oct. 2009 : 18:24:51
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Merci à tous.. vous êtes puissants !! info, le 26 concerne t il des dispositions que l'ag peut voter pour autoriser ou non un droit de passage d'un riverain, sur un parking faisant partie des "choses communes" . je pense mais ?? |
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Sylas
Contributeur débutant
France
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14
Posté - 25 oct. 2009 : 19:42:49
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citation: Initialement posté par alain
info, le 26 concerne t il des dispositions que l'ag peut voter pour autoriser ou non un droit de passage d'un riverain, sur un parking faisant partie des "choses communes" . je pense mais ??
Alain, ce « riverain » est étranger à la copropriété ou pas ? Ce parking, est-il « partie commune ou un lot numéroté, à utilisation privative ? |
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DIOGENE93
Contributeur actif
175 message(s)
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Posté - 26 oct. 2009 : 00:22:00
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Quelques précisions sur les infos fournis par Rambouillet et Gédehem concernant les travaux d’amélioration qui relèvent de l’art.30 et de la majorité imposée par l’art.26 c.
A l’inverse des résolutions relevant de l’article 25 avec possibilité d’être prises à la majorité de l’art. 24 par le biais de l’art. 25-1, les décisions relevant de l’art. 26 ne peuvent être soumises au vote que si la majorité nécessaire est bien présente à l’assemblée (soit les 2/3 de toutes les voix du SDC).
Ce n’est donc que si cette majorité des 2/3 de toutes les voix du SDC était bien réunie mais qu’elle n’a pas décidé qu’il faut alors vérifier dans un 2ème temps si les 2/3 des présents et représentés ont approuvés la décision pour pouvoir ensuite la soumettre à une deuxième assemblée à la majorité en nombre des membres du syndicat et les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Ex : Une copro. comprend 20 menbres. Lors de la 2ème AG, 14 copropriétaires sont présents et les voix des copropriétaires présents ou représentés totalisent 600/1000ème.
La décision sera adoptée si 11 copropriétaires se prononcent en sa faveur et qu'ils représentent ensemble 401/1000ème (majorité des 2/3).
Les copropriétaires qui se seront opposés à une décision pour des travaux relevant de l’art. 30 (travaux d’amélioration, de transformation, d’addition) seront en droit de bénéficier, à leur demande, des dispositions de l’art. 33 qui les autorisent à étaler le règlement de leur quote-part sur 10 ans (à raison d’un dixième par an du montant total.
De plus, les copropriétaires opposants qui attaqueraient en justice cette décision sont dispensés de toute avance de fond tant que le jugement n’aura pas été rendu.
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alain
Contributeur senior
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Posté - 26 oct. 2009 : 09:40:56
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citation: Initialement posté par Sylascitation: Initialement posté par alain
info, le 26 concerne t il des dispositions que l'ag peut voter pour autoriser ou non un droit de passage d'un riverain, sur un parking faisant partie des "choses communes" . je pense mais ??
Alain, ce « riverain » est étranger à la copropriété ou pas ? Ce parking, est-il « partie commune ou un lot numéroté, à utilisation privative ?
merci pour la question: le riverain est étranger à la copro, le parking n'est pas un lot numéroté, mais partie commune.
quid du 25 ou 26? |
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