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elmarco06
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 Posté - 01 sept. 2009 : 16:42:25
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Bonjour,
Mes parents viennent d'hériter d'un appartement occupé depuis des années par un locataire. Cette location était faite à priori sans bail écrit mais avec un bail oral.
Dans ce cadre mes parents sont-ils en droit de demander la mise en place d'un bail écrit? Le locataire peut-il refuser un telle demande?
Si non, à priori la date de début de ce bail est fixé au premier loyer encaissé? C'est une donnée relativement difficile à déterminer compte tenu de la succession. Quels sont les moyens à disposition pour remettre les affaires 'en ordre'?
De même le loyer n'a jamais été réévalué depuis qu'il est loué. Dans quelle mesure ce loyer peut-il être réévaluer? Peut-on appliquer toutes les réévaluations annuelles?
Merci pour vos réponses
Marc
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 01 sept. 2009 : 17:16:36
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citation: Dans ce cadre mes parents sont-ils en droit de demander la mise en place d'un bail écrit? Le locataire peut-il refuser un telle demande?
La réponse se trouve dans l'article 3 de la loi du 6/7/89 portant sur les logements nus (s'agit-il bien de ce cas?)
Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article.
Vos parents peuvent donc le demander et il ne peut refuser.
citation: Si non, à priori la date de début de ce bail est fixé au premier loyer encaissé? C'est une donnée relativement difficile à déterminer compte tenu de la succession. Quels sont les moyens à disposition pour remettre les affaires 'en ordre'?
S'il est prévu pour l'instant de continuer à louer le bien, il est possible de faire démarrer ce bail à la date la plus lointaine de paiement du loyer par exemple. Après il est peut-être possible de se renseigner à la mairie (listes électorales) ou aux impôts mais je ne sais va s'ils répondront favorablement à votre demande.
citation: De même le loyer n'a jamais été réévalué depuis qu'il est loué. Dans quelle mesure ce loyer peut-il être réévaluer? Peut-on appliquer toutes les réévaluations annuelles?
Sur le bail écrit figurera le montant du loyer actuel. Vous ferez figurer sur ce bail que vous prévoyez d'augmenter celui-ci selon l'index en vigueur et donc le loyer augmentera annuellement à partir de la date anniversaire du bail.
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nefer
Modérateur
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 Posté - 01 sept. 2009 : 18:10:23
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"Sur le bail écrit figurera le montant du loyer actuel. Vous ferez figurer sur ce bail que vous prévoyez d'augmenter celui-ci selon l'index en vigueur et donc le loyer augmentera annuellement à partir de la date anniversaire du bail." : ERREUR
vous ne pouvez pas modifier unilatéralement les conditions du bail.....verbal, qui est un bail loi 89 sans clause d'indexation!
Si vous voulez ajouter une clause d'indexation il faudra l'accord du locataire......ce qui est fort improbable |
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elmarco06
Nouveau Membre
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Posté - 01 sept. 2009 : 18:50:35
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je vous remercie pour vos réponses rapides.
j'ai par ailleurs trouvé que pour les baux de longue date (antérieur à 83) il faut prendre la date du 23 juin 1983 comme date de départ et appliquer un bail reconductible de 3 ans pour trouver la prochaine échéance. Je vais creusé ce point là .
Encore merci pour vos réponses
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 01 sept. 2009 : 21:52:09
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Nefer,
citation: Sur le bail écrit figurera le montant du loyer actuel. Vous ferez figurer sur ce bail que vous prévoyez d'augmenter celui-ci selon l'index en vigueur et donc le loyer augmentera annuellement à partir de la date anniversaire du bail.
Merci de m'avoir corrigé. C'est aussi ce que je pensais mais en regardant sur d'autres fils parlant du même sujet sur l'ancien forum, je crois que c'est ce qu'un des contributeurs les plus précis de ce forum écrivait.
Je retrouve le fil et je le mets en lien. |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 01 sept. 2009 : 21:59:12
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Voici ce qu'écrivait Joulia sur ces 2 fils de 2005 :
http://www.universimmo.com/forum/to...ms=bail,oral
citation: c'est l'article 3 de la loi de 89 qui stipule les modifications de bail oral vers bail écrit. texte de la loi déjà donné sur vos autres questions.
Si vous faites un contrat de bail écrit, faites bien le bail au nom des 2 personnes, avec clause de solidarité puisqu'ils ne sont pas mariés.
Comme vous NE pouvez PAS augmenter un bail oral (verbal) il faudra prendre le même montant que celui qu'ils payent actuellement.
Mais n'oubliez pas alors d'insérer une clause d'indexation annuelle, basée sur l'indice INSEE. vous pourrez alors indexer le bail dans un an.
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=22312
citation: b) selon la loi de 89 que je donne en lien, 1 des 2 parties peut à tout moment demander un bail écrit (art 3, alinea 7). Faites une LRAR pour cette demande en fixant un RV le plus vite possible.
c) dans ce cas évidemment, la durée minimum étant de 3 ans, vous ne pourrez reprendre votre bien que dans 3 ans en avisant le locataire au moins 6 mois à l'avance de la reprise pour habiter (voir art 15 en détail). ==> ca, c'est évidemment le cas le moins favorable pour vous !
d) sachez que vous pourrez indexer le loyer 1 an après la signature du nouveau bail selon l'indice INSEE.
Est-ce moi qui interprète mal les choses ?
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 01 sept. 2009 : 22:31:08
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Yann,
Effectivement, j'aurai dû rajouter (alors) que le locataire devait être d'accord !  Mais peut-etre n'etait-ce aps necessaire pour le post en question; je ne l'ai pas relu.
c'est sûr que ce n'est pas dans l'interet du locataire d'accepter une indexation à partir de maintenant si un bail écrit est proposé.
mais peut-etre aussi se rend-il compte que tout augmente et si le bailleur propose qq chose de limité, il pourrait accepter.
car sinon a la prochaine écheance il risque d'être dehors ! 
A tout choisir, autant choisir le moindre mal ....
citation: j'ai par ailleurs trouvé que pour les baux de longue date (antérieur à 83) il faut prendre la date du 23 juin 1983 comme date de départ et appliquer un bail reconductible de 3 ans pour trouver la prochaine échéance. Je vais creusé ce point là .
c'est exact.
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 01 sept. 2009 : 23:57:02
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Joulia,
citation: Effectivement, j'aurai dû rajouter (alors) que le locataire devait être d'accord !
Tout cela est maintenant clair pour moi.
Merci. |
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Posté - 05 sept. 2009 : 14:39:44
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En effet, au contraire de ce qu'affirme Nefer, je pense aussi qu'un bail oral est un abil indexable, a condition que cela ait été négocié par les deux parties, et que les deux parties soient d'acrod lors de l'établissement de l'écrit pur dire qu'il est indexable.
Mais pour cela, encore aurait-il fallu qu'il y ait deja eu indexation, sinon, cela n'a pas de sens.
En pareil cas, avant d'aller réclamer au tribunal un bail écrit correspondant à ce bail tres défavorable au bailleut, je négocierais directement avec le locataire pour faire un nouveau bail en échange de travaux importants.
Installation de doubles vitrage et réfection d'une partie du logement par exemple, voire mise aux normes de l'installation élecrtique qui n'est surement plus fonctionelle, ou même sans mise au norme, rénovation de ladite installation, changement le cas échéant de convecteurs par des panneaux rayonnats, tout c ela ne peut qu'inciter le locataire qui ne serait pas capable de faire ces dépenses pour un bail évolutif.
Ce pourrait être un loyer qui progresse lentement pendant trois ans pur se retrouver a un niveau correct.
Il ne faut pas hésiter dans la discussion à faire comprendre alors que la mise par écrit du bail n'est qu'une première étape, la seconde consistant en une réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué, ce que permet la loi de juillet 1989.
Donc le locataire de son côté a intéêt aussi à négocier pour obtenir plus (des éléments de conforts) que ce qu'il obtiendrait simplemnt en se braquant. |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 06 sept. 2009 : 07:55:14
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D'accord avec Ribouldingue, tout est affaire de négociation, et de relation.
Si le loyer n'a pas bougé depuis plus de 20 ans, il est manifestement sous-évalué. Il ne faut pas oublier que l'article 17c de la loi de 89 permet, à l'issue des 3 premières années, d'augmenter, en respectant une procédure bien définie et indépendemment de l'existence de la clause d'indexation, le loyer, et ceci de façon importante.
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elmarco06
Nouveau Membre
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Posté - 07 sept. 2009 : 10:11:11
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Merci pour toutes ces informations cela va nous permettre de réfléchir aux actions à entreprendre. |
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