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Jean-Michel Lugherini
Pilier de forums

France
3388 message(s)
Statut: Jean-Michel Lugherini est déconnecté

 41 Posté - 05 oct. 2009 :  13:57:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Emmanuel...pas faché, suis sur! pas faché, jamais faché !


Signature de Jean-Michel Lugherini 
Cordialement

Emmanuel Wormser
Modérateur



14828 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 42 Posté - 05 oct. 2009 :  14:02:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
meuh non, moi pas colère
mais on ne construit pas sur du sable, ou alors des pagodes sur les plages corses... et on sait leur solidité !
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !

Jean-Michel Lugherini
Pilier de forums

France
3388 message(s)
Statut: Jean-Michel Lugherini est déconnecté

Revenir en haut de la page 43 Posté - 05 oct. 2009 :  14:13:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
mais on ne construit pas sur du sable, ou alors des pagodes sur les plages corses... et on sait leur solidité !


Boum! Boum! y a de la joie !Boum !
Signature de Jean-Michel Lugherini 
Cordialement

Luciole
Nouveau Membre



France
15 message(s)
Statut: Luciole est déconnecté

Revenir en haut de la page 44 Posté - 05 oct. 2009 :  14:17:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La Provence c'est presque la Corse non ? ha zut... le terrain est un tout petit peu trop loin du littoral... dommage...
Signature de Luciole 
Luciole

Jean-Michel Lugherini
Pilier de forums

France
3388 message(s)
Statut: Jean-Michel Lugherini est déconnecté

Revenir en haut de la page 45 Posté - 05 oct. 2009 :  14:22:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Faites quand même attention à l'effet de souffle.....c'est pas si loin!
ET je suis pas trop loin de vous à priori......j'aimerai rester à l'écart des effets collatéraux !
Restons prudent
Signature de Jean-Michel Lugherini 
Cordialement

vmadiot
Nouveau Membre

2 message(s)
Statut: vmadiot est déconnecté

Revenir en haut de la page 46 Posté - 25 nov. 2009 :  23:20:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Merci pour toutes ces explications très précises qui m’ont permis d’y voire un peu plus clair entre les différents sons de cloches.
J’aimerais obtenir des précisions sur ma situation : j’habite une maison construite dans les années 1930, sur un terrain de 170 m² en Ile-de-France (en fait la parcelle a été divisée pour pouvoir créer une habitation dans un lot arrière avec un passage sur le côté de ma maison, situation très fréquente en banlieue parisienne). La maison a un sous-sol total semi-enterré (2/3 enterré), 1 étage et des combles aménageables (mais la hauteur supérieure à 1,80 m ne représente que 5 m² environ), un garage attenant.
Le pos me donne un cos de 0.6 soit une SHON de 101 m². Lorsque je calcule la SHOB et la SHON j’arrive respectivement à 205 et 134 m². Je suis donc au-delà de la limite autorisée.
Dans les documents d’urbanisme que je possède, j’ai un document de l’urbanisme de 1992 indiquant que la parcelle est trop petite pour être constructible selon les règles du pos révision de 1989 !
Ce même document indique une SHON disponible de 0 et fait bien référence à une SHON existante de 134 m².

Mes questions :
1) Le document d’urbanisme m’indique que le terrain est inconstructible avec les règles d’aujourd’hui, donc si la maison était démolie, elle ne pourrait pas être reconstruite. Je suppose que j’ai un droit d’antériorité. Je ne suis pas dans l’illégalité.
2) Le sous-sol qui est au 2/3 enterré est bien à considérer comme un sous-sol (accès par un escalier depuis le RdC, 1 soupirail et 1 « demi-porte » accédant au jardin, le côté jardin étant un peu moins enterré que le devant de la maison) ?
3) La famille s’agrandissant, je souhaiterais faire des aménagements notamment dans le garage, par contre je n’ai plus de SHON disponible :
· Le sous-sol a une hauteur sous plafond de 2 m. Une dalle en béton grossière a été réalisée et je veux la remplacer par une nouvelle dalle. Serait-il possible de réaliser une dalle plus épaisse pour limiter la hauteur du sous-sol à 1,75 m pour récupérer de la SHON ? (l’objectif est de faire une salle de jeu pour les enfants et nous ne sommes pas très grands dans la famille !)
· De même je souhaite mettre en place une isolation au plafond et une finition. Pour l’origine à prendre pour le calcul de la hauteur de la pièce, je prends ma future finition (ce n’est pas un faux-plafond) ?
· Selon mon calcul je pourrais récupérer 10 m² par rapport au 101 m² de SHON maximum, ce qui n’est pas terrible. Je dois prendre 101 m² (SHON calculée avec le cos) ou 134 m² (mes « droits » actuels) ?

Merci pour le temps passé à répondre à nos questions.


Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 47 Posté - 26 nov. 2009 :  07:41:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
commencez par vérifier que le document d'urbanisme dont vous disposez est à jour .

prenez par ailleurs connaissance de l'article L111-3 du code de l'urbanisme...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Laurent CAMPEDEL
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 48 Posté - 26 nov. 2009 :  10:14:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par vmadiot

Bonjour,
Merci pour toutes ces explications très précises qui m’ont permis d’y voire un peu plus clair entre les différents sons de cloches.
J’aimerais obtenir des précisions sur ma situation : j’habite une maison construite dans les années 1930, sur un terrain de 170 m² en Ile-de-France (en fait la parcelle a été divisée pour pouvoir créer une habitation dans un lot arrière avec un passage sur le côté de ma maison, situation très fréquente en banlieue parisienne). La maison a un sous-sol total semi-enterré (2/3 enterré),

Donc entièrement de la SHON puisque le garage est attenant.
citation:

1 étage

SHON aussi.
citation:

et des combles aménageables (mais la hauteur supérieure à 1,80 m ne représente que 5 m² environ),

Donc seulement 5m2 de SHON. Voir moins si vous rajoutez l'épaisseur d'isolation qu'il faudra mettre sous la toiture. Pas très aménageable finalement votre comble...
citation:

un garage attenant.
Le pos me donne un cos de 0.6 soit une SHON de 101 m². Lorsque je calcule la SHOB et la SHON j’arrive respectivement à 205 et 134 m². Je suis donc au-delà de la limite autorisée.
Dans les documents d’urbanisme que je possède, j’ai un document de l’urbanisme de 1992 indiquant que la parcelle est trop petite pour être constructible selon les règles du pos révision de 1989 !

Qu'en est-il aujourd'hui ?
Car ce sont les règles d'urbanisme d'aujourd'hui qu'il faut lire. Celles de 1989 n'ont strictement aucune importance, tout comme ce qui fut écrit à cette époque.
Il est fort possible que votre terrain soit constructible aujourd'hui.
Puisque vous connaissez le COS, c'est que vous avez ces règles d'urbanisme. Y lisez-vous une quelconque limitation de surface pour qu'un terrain soit constructible ?
citation:

Ce même document indique une SHON disponible de 0 et fait bien référence à une SHON existante de 134 m².

Mes questions :
1) Le document d’urbanisme m’indique que le terrain est inconstructible avec les règles d’aujourd’hui,

En vertu de quel article des règles d'urbanisme ?
citation:

donc si la maison était démolie, elle ne pourrait pas être reconstruite. Je suppose que j’ai un droit d’antériorité.

Ce droit n'existe que depuis récemment (2000)...
Et depuis 2009, il s'applique aussi au démolition.
citation:

Je ne suis pas dans l’illégalité.
2) Le sous-sol qui est au 2/3 enterré est bien à considérer comme un sous-sol (accès par un escalier depuis le RdC, 1 soupirail et 1 « demi-porte » accédant au jardin, le côté jardin étant un peu moins enterré que le devant de la maison) ?

Absolument pas en terme de SHON.
Et quoi qu'une dise les documents que vous avez en main.

A titre d'exemple, un salle de billard installée dans une ancienne cave est de la SHON.

citation:

3) La famille s’agrandissant, je souhaiterais faire des aménagements notamment dans le garage, par contre je n’ai plus de SHON disponible :

Il n'est donc pas possible de transformer le garage de SHOB en SHON.
Par contre, dans votre rez-de-jardin, oui. Y compris percer de nouvelles fenêtres.
citation:

Le sous-sol a une hauteur sous plafond de 2 m.

Evidemment, ça fait peu pour en faire des pièces de vies.
Pour des enfants, ça ira encore...
citation:

Une dalle en béton grossière a été réalisée et je veux la remplacer par une nouvelle dalle.

Au sol je suppose ?
citation:

Serait-il possible de réaliser une dalle plus épaisse pour limiter la hauteur du sous-sol à 1,75 m pour récupérer de la SHON ?

Inutile puisque ce niveau n'est pas un sous-sol.
Et comme les surfaces de moins de 1m80 ne sont déductibles qu'en sous-sol et en comble, ça n'ira pas.
Au contraire, vous devriez (c'est un travail assez titanesque, mais ça donnerait une autre valeur à la maison !) casser la dalle, creuser de 50 cm (en faisant toute fois attention à ne pas aller plus bas que les fondations, à voir avec un sondage), puis couler une dalle propre de 15cm d'épaisseur. Vous auriez au bas mot une hauteur de 2m30. Tout de même plus confortable !
citation:

(l’objectif est de faire une salle de jeu pour les enfants et nous ne sommes pas très grands dans la famille !)
· De même je souhaite mettre en place une isolation au plafond et une finition. Pour l’origine à prendre pour le calcul de la hauteur de la pièce, je prends ma future finition (ce n’est pas un faux-plafond) ?

Question inutile donc.
Un sous-sol, pour être considérer ainsi au regard de la SHON, doit être complètement enterré.
Que ce niveau en porte le nom par abus de langage ordinaire n'a aucun intêret.
citation:

· Selon mon calcul je pourrais récupérer 10 m² par rapport au 101 m² de SHON maximum, ce qui n’est pas terrible. Je dois prendre 101 m² (SHON calculée avec le cos) ou 134 m² (mes « droits » actuels) ?

Merci pour le temps passé à répondre à nos questions.


Vous avez les "billes" en mains maintenant.
Signature de Laurent CAMPEDEL 
Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables.

vmadiot
Nouveau Membre

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Statut: vmadiot est déconnecté

Revenir en haut de la page 49 Posté - 26 nov. 2009 :  14:09:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Merci pour vos réponses rapides.
J'ai vérifié le réglement de la zone d'implantation de ma maison et l'article 5 précise :
"Pour être constructible, une unité foncière doit avoir les caractéristiques suivantes :
- une superficie minimale de 300 m²
- ...
...
Toutefois ces dispositions ne sont pas applicables :
- ...
- aux constructions annexes ainsi qu'aux travaux d'aménagement, d'extension ou de surélévation réalisés sur des constructions à usage d'habitation d'une superficie minimale de 40 m² existante avant le 3 juillet 1998 (date d'arrêt du POS) édifiées sur des unités foncières existantes à la même date et ne répondant pas aux caractéristiques définies ci-dessus."

Donc je suis dans le cas de cette exemption.

Pour le reste de mon message, effectivement si mon sous-sol n'en est pas un au sens de l'urbanisme, je ne peux pas récupérer de SHON.
Pour la dalle du sous-sol (enfin c'est un abus de language), après consultation de différentes personnes, ils ne me conseillent pas de trop creuser, les fondations n'étant pas très profondes, je risquerais de mettre à mal la stabilité de l'habitation. Je resterai donc sur une dalle à la chaux pour réguler l'humidité du sol pas trop épaisse avec une hauteur sous plafond entre 1.80 et 1.90 m (salle de jeux ou activités pour les enfants).
Pour les combles, c'est pas haut effectivement et je regarde une isolation par l'extérieur pour ne pas perdre le peu que j'ai.

Merci encore pour ces éléments. J'ai les "billes" en mains.

Laurent CAMPEDEL
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 50 Posté - 26 nov. 2009 :  15:56:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par vmadiot

Bonjour,
Merci pour vos réponses rapides.
J'ai vérifié le réglement de la zone d'implantation de ma maison et l'article 5 précise :
"Pour être constructible, une unité foncière doit avoir les caractéristiques suivantes :
- une superficie minimale de 300 m²
- ...
...
Toutefois ces dispositions ne sont pas applicables :
- ...
- aux constructions annexes ainsi qu'aux travaux d'aménagement, d'extension ou de surélévation réalisés sur des constructions à usage d'habitation d'une superficie minimale de 40 m² existante avant le 3 juillet 1998 (date d'arrêt du POS) édifiées sur des unités foncières existantes à la même date et ne répondant pas aux caractéristiques définies ci-dessus."

Donc je suis dans le cas de cette exemption.

Pour le reste de mon message, effectivement si mon sous-sol n'en est pas un au sens de l'urbanisme, je ne peux pas récupérer de SHON.
Pour la dalle du sous-sol (enfin c'est un abus de language), après consultation de différentes personnes, ils ne me conseillent pas de trop creuser, les fondations n'étant pas très profondes, je risquerais de mettre à mal la stabilité de l'habitation.

Je pense au contraire que c'est très faisable.
On peut creuser ainsi jusqu'au niveau bas du mur sans soucis.
Et c'est d'ailleurs ainsi que sont construits directement pas mal de bâtiment, même aujourd'hui.

Et pour les vieux bâtiments, un nombre conséquent montrent carrément dans leur cave leur pied de mur.

Je vous conseille de faire un trou de sondage dans un angle de la maison (50x50cm par la profondeur pour arriver à l'assise du mur) et de le surveiller pendant quelques mois (venue d'eau franche lors de grosses pluies, humidité constante, au contraire sécheresse quelle que soit l'époque, etc.)

Une fois ceci fait, ne demandez pas l'avis de "personnes" mais celui d'un bureau d'étude gros oeuvre. Lui saura vous dire si vous pouvez ou non creuser et, le cas échéant, les précautions à prendre.

citation:

Je resterai donc sur une dalle à la chaux pour réguler l'humidité du sol

Vous avez un sous-sol très humide ?
Dans ce cas, évidemment, il ne servirait à rien de creuser sous le niveau de la nappe s'il y en a une...

citation:

pas trop épaisse avec une hauteur sous plafond entre 1.80 et 1.90 m (salle de jeux ou activités pour les enfants).
Pour les combles, c'est pas haut effectivement et je regarde une isolation par l'extérieur pour ne pas perdre le peu que j'ai.

Merci encore pour ces éléments. J'ai les "billes" en mains.



**modération**
balises, balises ...

LC :
Signature de Laurent CAMPEDEL 
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Édité par - Laurent CAMPEDEL le 03 déc. 2009 12:28:51

manifi
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 51 Posté - 04 mars 2010 :  15:24:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour

je vais faire réhausser ma maison et je suis en train de remplir mon permis de construire et au fur et a mesure je me suis posé la questions pour le shob et le shon s'il fallait que je recalcul toute la surface de la maison ou bien que la partie qui va etre réhausser soit les combles.

merci d'avance

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 52 Posté - 04 mars 2010 :  15:28:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
tout doit figurer, pour que la limite des 170m2 soit bien prise en compte sur l'ensemble.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Blussae
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 53 Posté - 04 mars 2010 :  16:21:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Manifi, votre projet n'est soumis à permis de construire que s'il entre dans le cadre du R421-14 et notamment de son c). En l'occurrence, si vous ne percez ou agrandissez pas une ouverture sur un mur extérieur existant, une déclaration préalable suffira.

Édité par - Blussae le 04 mars 2010 16:24:02

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 54 Posté - 04 mars 2010 :  16:26:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
à la condition expresse, Blussae, que le plancher des combles existe déjà -ou du moins sa structure proteuse-, ce qui n'est pas toujours le cas...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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manifi
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 55 Posté - 04 mars 2010 :  17:55:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si je fait monter les murs exterieur d'une hauteur de 1m50 car les combles actuel son trop petite par contre j'ai déja un plancher en béton

Édité par - manifi le 04 mars 2010 17:56:51

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 56 Posté - 04 mars 2010 :  18:32:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
donc DP car vous ne créez aucune SHOB, seulement de la SHON.
mais c'est bien la SHON totale du batiment qu'il faut décrire... sanbs que cela soit utile d'ailleurs ! car si DP pas archi.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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manifi
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Revenir en haut de la page 57 Posté - 04 mars 2010 :  20:47:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ah merci beaucoup emmanuel pour les infos
cela ma bien aider
MERCI

Dany2
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 58 Posté - 31 mars 2010 :  16:03:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le sujet est intéressant quant aux subtilités de la circulaire et les cas si variés que nous rencontrons dans le bâtiment.
Je me permets donc de poursuivre le fil et revenant sur le post initial de Laurent.

J’ai bien compris que les surfaces - non-closes – et - en rez de chaussée – ne sont pas considéré comme SHON suivant la Circulaire UHC/DU/17 no 99-49 du 27 juillet 1999.
Je prends bonne note de vos rectifications vis-à-vis du document simplifiés liés à la circulaire.
Aussi que la hauteur d’1.80m en comble est à considéré sous chevrons ou en sous face d’isolant rampant.

Un point que je ne comprends pas dans la circulaire. En partant du principe que forcement toute SHON est issu d’une SHOB : pourquoi est-il réitéré dans les déductions relatives aux sous-sols et aux combles, que les surfaces ne pouvant supporté des charges liées à des usages d’habitation ne sont pas considéré comme SHON, alors que ces surfaces devraient déjà non considérées comme SHOB. Si j’ai un dit plancher ne pouvant pas support de charge, doit-on le considéré comme SHOB ? (qu’est qu’un plancher à ce moment là ?)
Aménageable = surface pouvant avoir une destination d’habitation ou d’activités (salle de jeux, buanderie, rangement, cellier…)
Non aménageable = locaux destinés au fonctionnement du bâtiment.
Autre point sur les éléments constitutif de la SHOB. Les croquis 16 montrent des avancées de toiture prenant appui au sol par des poteaux. S’il n’y a pas de dalle sous cette avancés (les poteaux seraient sur fondations isolées), il n’y a pas de SHOB. ? (je pense que non).
Si j’ai une avancée de toit (sans poteaux) qui couvre une dalle formant terrasse, il ya SHOB ? (je pense que non)
Si cette même terrasse n’est pas couverte, bien sûr, il n’y a pas SHOB.

Laurent, vous dites :
A la condition express qu'elles soient situées en sous-sol ou en comble, les surfaces où la hauteur est inférieure à 1m80 (suivant les indications que je donnais précédemment) doivent être considérées comme non aménageables et donc retirées de la SHOB.
A priori, je ne suis pas d’accord. La SHOB ne fait aucune distinction vis-à-vis des 1.80m (sauf en cas de coquilles et que vous vous vouliez dire SHON, au qu’elle cas oui). La hauteur est le premier point à considérer suivi de la destination du local.

Laurent CAMPEDEL
Contributeur vétéran



France
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Statut: Laurent CAMPEDEL est déconnecté

Revenir en haut de la page 59 Posté - 01 avr. 2010 :  10:24:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Dany2

Le sujet est intéressant quant aux subtilités de la circulaire et les cas si variés que nous rencontrons dans le bâtiment.
Je me permets donc de poursuivre le fil et revenant sur le post initial de Laurent.

J’ai bien compris que les surfaces - non-closes – et - en rez de chaussée – ne sont pas considéré comme SHON suivant la Circulaire UHC/DU/17 no 99-49 du 27 juillet 1999.
Je prends bonne note de vos rectifications vis-à-vis du document simplifiés liés à la circulaire.
Aussi que la hauteur d’1.80m en comble est à considéré sous chevrons ou en sous face d’isolant rampant.

Un point que je ne comprends pas dans la circulaire. En partant du principe que forcement toute SHON est issu d’une SHOB : pourquoi est-il réitéré dans les déductions relatives aux sous-sols et aux combles, que les surfaces ne pouvant supporté des charges liées à des usages d’habitation ne sont pas considéré comme SHON, alors que ces surfaces devraient déjà non considérées comme SHOB. Si j’ai un dit plancher ne pouvant pas support de charge, doit-on le considéré comme SHOB ? (qu’est qu’un plancher à ce moment là ?)

Je suis d'accord, cette exclusion devrait déjà être présente dans la SHOB.
Et d'ailleurs, je ne compte pas en SHOB ces surfaces.
citation:

Aménageable = surface pouvant avoir une destination d’habitation ou d’activités (salle de jeux, buanderie, rangement, cellier…)
Non aménageable = locaux destinés au fonctionnement du bâtiment.
Autre point sur les éléments constitutif de la SHOB. Les croquis 16 montrent des avancées de toiture prenant appui au sol par des poteaux. S’il n’y a pas de dalle sous cette avancés (les poteaux seraient sur fondations isolées), il n’y a pas de SHOB. ? (je pense que non).

Si.
Un hangar en terre battue est de la SHOB.
Les auvents soutenus par des poteaux en forment aussi.

=> la nature du sol d'une construction n'a aucun impact en terme de SHOB/SHON.

citation:

Si j’ai une avancée de toit (sans poteaux) qui couvre une dalle formant terrasse, il ya SHOB ? (je pense que non)

Pour moi non plus.
Mais le ministère voudrait ces derniers temps dire que si à propos des terrasses, qu'elles soitent couvertes ou non.
Je ne suis pas d'accord du tout avec cette vision.
citation:

Si cette même terrasse n’est pas couverte, bien sûr, il n’y a pas SHOB.

Justement, le ministère, depuis quelques temps, tente d'affirmer que si...
citation:

Laurent, vous dites :
A la condition express qu'elles soient situées en sous-sol ou en comble, les surfaces où la hauteur est inférieure à 1m80 (suivant les indications que je donnais précédemment) doivent être considérées comme non aménageables et donc retirées de la SHOB.
A priori, je ne suis pas d’accord. La SHOB ne fait aucune distinction vis-à-vis des 1.80m (sauf en cas de coquilles et que vous vous vouliez dire SHON, au qu’elle cas oui). La hauteur est le premier point à considérer suivi de la destination du local.

Oui, c'est une erreur de ma part dans ce vieux sujet...
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=26299 (réponse du 26/05/05 à 15H39)
Les 5 premiers SHOB sont à remplacer par SHON.

Et je ne peux plus éditer pour corriger...
Signature de Laurent CAMPEDEL 
Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables.

Dany2
Nouveau Membre

France
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Statut: Dany2 est déconnecté

Revenir en haut de la page 60 Posté - 02 avr. 2010 :  08:49:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour ces éclaircissements.
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