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Laurent CAMPEDEL
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Statut: Laurent CAMPEDEL est déconnecté

Posté - 13 mai 2009 :  21:27:22  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Préambule : j'ai constaté récemment que plusieurs de mes éclairages étaient repris sur le web. Si mes textes sont effectivement postés sur un forum public, il reste néanmoins ma propriété intellectuelle. Ceci étant rappelé, j'autorise qu'ils soient repris, même intégralement, mais à la condition express que vous me citiez en tant qu'auteur, et que vous me contactiez préalablement via la fonction courriel de ce site. Merci.

Comme expliqué sur le site Service-Public.fr, pour calculer la SHOB et la SHON d'une construction, il faut utiliser l'article R112-2 du code de l'urbanisme, la circulaire 90-80 (mais attention, cette circulaire n'est plus exacte en ce qui concerne les bâtiments agricoles, voir le R112-2) et aussi, comme ne le précise hélas pas le site Service-Public.fr, la circulaire complémentaire 99-49.
Nota : ces 2 circulaires étant présentes sur des sites ministériels (90-80 et 99-49), elles s'imposent donc imparablement aux services et établissements de l'Etat, comme le précise le décret 2008-1281 dans son 1er alinéa.

Et justement, puisque ces circulaires doivent s'appliquer, je tiens à rappeller un point particulier de la 90-80 :

I - LA SURFACE HORS OEUVRE BRUTE (S.H.O.B.)
b) Eléments non constitutifs de S.H.O.B.
- les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée

En clair, il n'y a donc aucune autorisation d'urbanisme à obtenir pour créer une terrasse de plain-pied, n'en déplaise au ministère...


Pour simplifier la compréhension de la première circulaire, ces illustrations de la SHOB et de la SHON vous seront très utiles.
Cependant, attention car ces illustrations contiennent des erreurs.

Sur l'illustration SHOB, plusieurs schémas sont faux car ils excluent à tort la surface des murs extérieurs.

Sur l'illustration SHON, les 3 illustrations du paragraphe sur le critère lié à la hauteur des locaux sont incomplètes (il manque le pochage du plancher où la hauteur est supérieure à 1m80) et surtout fausses (les épaisseurs des murs sont à tort exclus des étages).
Ensuite, elle ne prend pas en compte la circulaire 99-49. 2 croquis sont donc faux. La surface d'une véranda sans porte ne pas constitutive de SHON et doit être retirée de la SHOB au titre de "surface non close en rez-de-chaussée". Idem pour la surface d'un hangar non fermé sur un de ces cotés, ou même simplement s'il ne dispose pas de porte. Par contre, le croquis montrant un local fermé par une grille amovible reste valable.
L'illustration n'est également plus correct en ce qui concerne les bâtiments d'exploitations agricoles (voir R112-2).

Si vous avez des problèmes, n'hésitez pas à créer un fil de discussion pour demander des explications complémentaires. Cela vous évitera les cachets d'aspirine.

Sachez que le Coefficient d'Occupation des Sols (COS) que l'on trouve dans certaines règles locales d'urbanisme (POS, PLU, etc.) permet de connaitre, une fois multiplié à la surface totale de tous les terrains contigus vous appartenant, la SHON maximale que peut supporter cette unité foncière (également appelé tènement).


Quelques rappels pour finir.

  • Lorsque la surface SHON totale du bâtiment concerné dépasse 170m2, le permis de construire doit être signés par un architecte.

  • D'après cette réponse ministérielle, la surface SHON totale des bâtiments d'une même unité foncière ne doit pas être prise en compte pour déterminer s'il y a ou non obligation de recourir à un architecte. Seule la surface SHON du bâtiment modifié, dans la mesure où il n'est contigu à aucun autre, est à prendre en compte.

  • D'après cette réponse ministérielle, une déclaration de travaux n'a jamais à être signée par un architecte.

  • Tous travaux pratiqués sur un monument historique doivent faire l'objet d'un permis de construire.



Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
Signature de Laurent CAMPEDEL 
Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables.

Édité par - Emmanuel Wormser le 24 avr. 2015 12:16:05

pictos
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 1 Posté - 16 juil. 2009 :  11:28:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pouvez vous m'éclairer sur un point :
SHOB pour une terrasse de plain pieds avec le rez de chaussée d'une maison en demi sous sol à 1.20m de haut ? .
D'après la circulaire de 1990 une terrasse de plain pieds avec le rez de chaussée n'est pas constitutive de SHOB sans préciser la hauteur maxi.
Quelles sont les définition d'une terrasse et rez de chausséee en matière d'Urbanisme .

Emmanuel Wormser
Modérateur

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 16 juil. 2009 :  11:32:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
rez de chaussée : au niveau de la chaussée, sur le terrain naturel...

ça, ça détermine la SHOB, pas l'application des règles de distances aux limites qui est votre véritable problème, si mes souvenirs sont bons.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Édité par - Emmanuel Wormser le 16 juil. 2009 11:35:21

Luciole
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France
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 03 oct. 2009 :  10:35:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour ! je suis ravie d'avoir trouvé ce forum où je trouve plein de réponses à nos interrogations, mais une de nos question essentielle ne trouve pas de réponse...

Nous envisageons l'achat d'un terrain dans un lotissement (copropriété), ce terrain sera vendu en division parcellaire (50/50), nous devons déposer un permis de construire en même temps que notre voisin "co-acheteur" avec qui nous serons mitoyen.
La maison (plain-pied, 4chambres, sans garage) que nous envisagions d'y faire construire dépasse la SHON de notre partie de terrain de 5m², alors que le voisin n'utilisera apparemment pas toute sa SHON...
Notre constructeur nous a donc proposé une maison avec une chambre de moins mais un garage en plus, et transformer ce garage en chambre après la visite de conformité... mais celà ne nous parrait pas très légal ? il faudrait demander une autorisation puisque ça modifierait la façade, et elle serait refusée puisqu'avec cette modification nous dépasserions à nouveau la SHON (dépassement plus important qu'avec la maison 4chambres d'ailleurs !). Nous ferions un cellier aussi dans le garage mais j'ai lu qu'il ne pouvait pas être déduit... dommage ça aurait pu résoudre notre problème

Y-a-t-il une solution ?
Peut-on "récupérer" de la SHON du voisin s'il ne l'utilise pas ?

Merci
Signature de Luciole 
Luciole

Édité par - Luciole le 03 oct. 2009 10:41:30

Emmanuel Wormser
Modérateur

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Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 03 oct. 2009 :  11:42:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Luciole

Bonjour ! je suis ravie d'avoir trouvé ce forum où je trouve plein de réponses à nos interrogations, mais une de nos question essentielle ne trouve pas de réponse...

Nous envisageons l'achat d'un terrain dans un lotissement (copropriété)
copropriété dans un lotissement ? copropriété pure ? lotissement pur?
citation:
, ce terrain sera vendu en division parcellaire (50/50), nous devons déposer un permis de construire en même temps que notre voisin "co-acheteur" avec qui nous serons mitoyen.
La maison (plain-pied, 4chambres, sans garage) que nous envisagions d'y faire construire dépasse la SHON de notre partie de terrain de 5m², alors que le voisin n'utilisera apparemment pas toute sa SHON...
Notre constructeur nous a donc proposé une maison avec une chambre de moins mais un garage en plus, et transformer ce garage en chambre après la visite de conformité... mais celà ne nous parrait pas très légal ?
c'est même une infraction susceptible de faire l'objet de poursuites pénales
citation:
il faudrait demander une autorisation puisque ça modifierait la façade, et elle serait refusée puisqu'avec cette modification nous dépasserions à nouveau la SHON
exact
citation:
(dépassement plus important qu'avec la maison 4chambres d'ailleurs !). Nous ferions un cellier aussi dans le garage mais j'ai lu qu'il ne pouvait pas être déduit... dommage ça aurait pu résoudre notre problème

Y-a-t-il une solution ?
Peut-on "récupérer" de la SHON du voisin s'il ne l'utilise pas ?
oui.
il ne s'agit en fait pas de "récupérer" la SHON du voisin mais d'utiliser la SHON disponible qu'on doit calculer sur l'ensemble de l'unité foncière, celle ci étant appréciée comme la somme des deux surfaces de terrain formant une seule copropriété (si vous êtes bien en copropriété...).

pour éviter toute embrouille avec le voisin, il est vivement souhaitable que vous formalisiez l'accord de la copropriété...
citation:

Merci
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Édité par - Emmanuel Wormser le 03 oct. 2009 11:52:45

Laurent CAMPEDEL
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 03 oct. 2009 :  11:49:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Luciole

Bonjour ! je suis ravie d'avoir trouvé ce forum où je trouve plein de réponses à nos interrogations, mais une de nos question essentielle ne trouve pas de réponse...

Nous envisageons l'achat d'un terrain dans un lotissement (copropriété), ce terrain sera vendu en division parcellaire (50/50), nous devons déposer un permis de construire en même temps que notre voisin "co-acheteur" avec qui nous serons mitoyen.
La maison (plain-pied, 4chambres, sans garage) que nous envisagions d'y faire construire dépasse la SHON de notre partie de terrain de 5m², alors que le voisin n'utilisera apparemment pas toute sa SHON...
Notre constructeur nous a donc proposé une maison avec une chambre de moins mais un garage en plus, et transformer ce garage en chambre après la visite de conformité... mais celà ne nous parrait pas très légal ?

Ca ne l'est bien sur pas du tout.
citation:

il faudrait demander une autorisation puisque ça modifierait la façade,

Et aussi parce que vous tranformeriez plus de 10m2 de SHOB en SHON.
Mais même s'il ne fallait pas demander d'autorisation, vous n'avez pas le droit de faire des travaux rendant votre maison non respectueuse des règles d'urbanisme !
citation:

et elle serait refusée puisqu'avec cette modification nous dépasserions à nouveau la SHON (dépassement plus important qu'avec la maison 4chambres d'ailleurs !). Nous ferions un cellier aussi dans le garage mais j'ai lu qu'il ne pouvait pas être déduit...

Tout à fait.
citation:

dommage ça aurait pu résoudre notre problème

Y-a-t-il une solution ?
Peut-on "récupérer" de la SHON du voisin s'il ne l'utilise pas ?

C'est là la piste, en modifiant le parcellaire projeté (faire une langue de terrain sur un coté de la parcelle). Si vous aviez un plan de masse à nous montrer...


Signature de Laurent CAMPEDEL 
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Luciole
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 03 oct. 2009 :  16:45:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci de vos réponses très rapides !

Alors le lotissement est en copropriété (non fermée), on adhère automatiquement au syndic en devenant propriétaire, mais la voirie pourra être récupérée par la commune dans quelques années, sauf si le syndic préfère garder sa charte...

Le terrain, si j'ai bien compris parce qu'entre les explications du constructeurs et celles de la gérante du lotissement on s'y perd !
Donc, je disais... le terrain serait en copropriété (à l'intérieur de la copropriété du lotissement ) mais passerait ensuite en division pour qu'on soit chacun chez nous (ouf !).
Là j'ai pas possibilité de vous montrer le plan, je vous l'enverrais plus tard... (merci !!) , il s'agit d'un rectangle encadré par deux autres terrains du lotissement, la voirie est du côté le moins large du rectangle que forme le terrain, et de l'autre côté c'est un bassin de rétention. On doit laisser 4m côté voirie, et côté bassin, mais on peut construire au bord des terrains accolés.
La division se ferait exactement au milieu, nous aurions donc deux terrains très en longueur... Rien que ça, ça nous coince pour le type de maison, il faut déjà trouver un plan de maison plain-pied sont la longueur, rentre dans seulement 13m50 de large !
Désolée si les explications ne sont pas très clair, c'est simple mais difficile à décrire !
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Luciole

Laurent CAMPEDEL
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 03 oct. 2009 :  17:30:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A voir le plan, mais même comme ça, il semble facile de raccourcir le terrain du voisin et de vous donner ce morceau. Votre terrain ferait alors un L. Pas compliqué comme solution...
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Luciole
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 03 oct. 2009 :  17:58:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pas compliqué sauf que je doute que le voisin soit d'accord pour tout à coup voir sa parcelle rétrécir
On risque de nous demander (forcément) une somme plus élevée, et je ne sais pas si les banques suivraient... on a eu un gros coup de bol de trouver ce terrain à ce prix-là dans la région, le budget terrain est plus important que le budget maison Mais là c'est un autre problème
Et puis je ne sais pas si on peut le diviser autrement qu'à 50/50 ? Je n'ai que le dossier du lotissement, aucun document concernant ce terrain-là en particulier.
Signature de Luciole 
Luciole

Laurent CAMPEDEL
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 9 Posté - 03 oct. 2009 :  20:14:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rien d'autre à vous conseiller...


Enfin si, une chose : dans 3 ans, les terrains auront perdus 30 à 40% de leur valeur actuelle...


En attendant, refusez cette magouille du promoteur !

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Luciole
Nouveau Membre



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Revenir en haut de la page 10 Posté - 03 oct. 2009 :  20:54:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
3 ans ! vous voulez ma mort ! on est en appart avec 3 enfants de 7mois à 5ans ! c'est invivable je vous assure ! et les loyers de locations plus grandes ne sont pas dans nos prix... en plus dans 3ans mon mari sera certainement muté... quelle vie ! mais quelle vie !

Merci pour vos conseils ! je vais parler entre 4 yeux au constructeur ! et voir si on peut récupérer un peu de terrain ...
Signature de Luciole 
Luciole

Emmanuel Wormser
Modérateur

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 03 oct. 2009 :  23:53:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ce n'est pas du terrain qu'il faut récupérer mais du droit à construire, si le terrain est unique et en copropriété.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Laurent CAMPEDEL
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 04 oct. 2009 :  08:06:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Luciole

3 ans ! vous voulez ma mort ! on est en appart avec 3 enfants de 7mois à 5ans !

J'ai connu avec 2.
citation:

c'est invivable je vous assure !

Trouvez à louer un peu plus grand.
citation:

et les loyers de locations plus grandes ne sont pas dans nos prix...

Prennez 1 pièce de plus, c'est tout.
citation:

en plus dans 3ans mon mari sera certainement muté...


Et vous êtes en train d'acheter un terrain hors de prix ????


Vous savez que vous aller perdre de l'argent dans l'histoire ?
Certainement plusieurs milliers à dizaines de millier d'euros ?


Ce n'est pas ma vie, mais il y a de grands risques que vous soyez en train de faire une très grosse bêtise.

Vous connaissez les courbes de Friggit. Allez les découvrir => http://www.adef.org/statistiques/graphactu.doc
Que pensez-vous de la situation actuelle au regard de ces courbes ?
Que pensez-vous qu'il en sera dans 3-4 ans ?


Encore, si vous construisiez en pensant y passer "votre vie"...
Mais en étant de n'y passer que 3-4 ans !

citation:

quelle vie ! mais quelle vie !

Merci pour vos conseils ! je vais parler entre 4 yeux au constructeur ! et voir si on peut récupérer un peu de terrain ...
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Édité par - Laurent CAMPEDEL le 04 oct. 2009 08:20:36

Laurent CAMPEDEL
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 04 oct. 2009 :  08:09:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Emmanuel Wormser

ce n'est pas du terrain qu'il faut récupérer mais du droit à construire, si le terrain est unique et en copropriété.


Puisque les terrains ont vocation à être privatisés à terme, c'est bien du terrain qu'il faut récupérer.
Sinon, une fois le partage fait, la maison va devenir en infraction par rapport aux règles d'urbanisme. Bonjour l'héritage !
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Luciole
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 04 oct. 2009 :  15:16:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour rester sur le sujet qui nous intéresse : la SHON, j'appelerais le constructeur pour lui demander d'essayer de récupérer qques m² du terrain du voisin, je doute sérieusement que le voisin accepte mais qui ne tente rien...

Quand au fait de construire plutôt que de louer plus grand, on n'a pas les moyens de louer plus grand, même une seule pièce de plus, les loyers sont exorbitants (Aix en Provence), on a déjà eu du mal à faire passer notre dossier pour l'appart que nous avons, alors que pour ici le loyer n'est pas cher et on arrive sans difficulté à le payer .
Le choix de la construction ou l'achat d'une maison s'impose si on veut un jardin et une chambre pour chaque enfant (est-ce du luxe ?).
On a déjà regardé pour acheter de l'ancien, ça revient au même que faire construire là car on a un prix très intéressant sur ce terrain, sinon il nous serait impossible de construire dans la région ! et en plus la ville nous plait, le quartier serait pas mal, contrairement à Aix où nous vivons dans un quartier pas top...
La mutation qui sera proposé à mon mari, il peut la refuser, il peut aussi changer de boîte , tout va dépendre si on se plait vraiment plus qu'à Aix, si on choisi de bouger, on pourra louer ou vendre (en cas de mutation ça change tout pour le prêt à taux zéro ).
Signature de Luciole 
Luciole

Emmanuel Wormser
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 04 oct. 2009 :  16:51:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Laurent CAMPEDEL

citation:
Initialement posté par Emmanuel Wormser

ce n'est pas du terrain qu'il faut récupérer mais du droit à construire, si le terrain est unique et en copropriété.


Puisque les terrains ont vocation à être privatisés à terme, c'est bien du terrain qu'il faut récupérer.
Sinon, une fois le partage fait, la maison va devenir en infraction par rapport aux règles d'urbanisme. Bonjour l'héritage !
non, parce qu'à terme, le COS va disparaitre...et le terme n'est sans doute pas si loin...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Luciole
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 04 oct. 2009 :  18:01:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ca se serait l'idéal ! si on pouvait récupérer "juste" du droit à construire, je pense que le voisin serait moins réticent face à cette demande, ça ne diminuerait pas sa part du terrain ...

Alors, possible ou pas possible ? il faudrait demander au notaire peut-être là ?

Par contre je comprends pas quand vous dites que le COS va disparaitre ?
Signature de Luciole 
Luciole

Édité par - Luciole le 04 oct. 2009 18:04:00

Laurent CAMPEDEL
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 04 oct. 2009 :  19:45:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Luciole

Pour rester sur le sujet qui nous intéresse : la SHON, j'appelerais le constructeur pour lui demander d'essayer de récupérer qques m² du terrain du voisin, je doute sérieusement que le voisin accepte mais qui ne tente rien...

Exactement.
citation:

Quand au fait de construire plutôt que de louer plus grand, on n'a pas les moyens de louer plus grand, même une seule pièce de plus, les loyers sont exorbitants (Aix en Provence), on a déjà eu du mal à faire passer notre dossier pour l'appart que nous avons, alors que pour ici le loyer n'est pas cher et on arrive sans difficulté à le payer .
Le choix de la construction ou l'achat d'une maison s'impose si on veut un jardin et une chambre pour chaque enfant (est-ce du luxe ?).
On a déjà regardé pour acheter de l'ancien, ça revient au même que faire construire là car on a un prix très intéressant sur ce terrain, sinon il nous serait impossible de construire dans la région ! et en plus la ville nous plait, le quartier serait pas mal, contrairement à Aix où nous vivons dans un quartier pas top...
La mutation qui sera proposé à mon mari, il peut la refuser, il peut aussi changer de boîte , tout va dépendre si on se plait vraiment plus qu'à Aix, si on choisi de bouger, on pourra louer ou vendre (en cas de mutation ça change tout pour le prêt à taux zéro ).

Quel que soient les arguments, il faut simplement être conscient que dans 4 ans, si vous revendez, vous perdrez de l'argent (et certainement pas mal), et que si vous la louez après avoir emprunté plus des 3/4 du budget, vous louerez moins cher que la mensualité de la banque.

Après, si vous la gardez 30 ans, ce discours... ne vous concerne pas.
Signature de Laurent CAMPEDEL 
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Laurent CAMPEDEL
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 18 Posté - 04 oct. 2009 :  19:47:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Emmanuel Wormser
non, parce qu'à terme, le COS va disparaitre...et le terme n'est sans doute pas si loin...


Rohhhh c'te pirouette.
Signature de Laurent CAMPEDEL 
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Laurent CAMPEDEL
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 04 oct. 2009 :  19:56:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Luciole

Ca se serait l'idéal ! si on pouvait récupérer "juste" du droit à construire, je pense que le voisin serait moins réticent face à cette demande, ça ne diminuerait pas sa part du terrain ...

Cela n'est pas possible et grèverait tout autant ses droits.
citation:

Alors, possible ou pas possible ? il faudrait demander au notaire peut-être là ?

Par contre je comprends pas quand vous dites que le COS va disparaitre ?

Une évolution présumée de l'urbanisme.

Signature de Laurent CAMPEDEL 
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Jean-Michel Lugherini
Pilier de forums

France
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 04 oct. 2009 :  20:52:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je prends au vol et en diagonale..........et m'adresse à Emmanuel et Laurent notamment...o)))
Les explications de "Luciole" restent .....peu claires, "lumineuses mais une fois sur deux (pardon Luciole, mais ce n'est pas effectivement très aisée)
Je me demande si l'opération envisagée n'est tout simplement pas un PCVD (j'aime !) sur un lot de lotissement.
Si tel devait être le cas.........et donc si tant est que le PCVD..... soit la solution........le COS peut se répartir comme l'on veut sur les lots .....avec le L123-10-1...à regarder, non?

ET Emmanuel connait des bons "blogs "qui en parlent.....
Signature de Jean-Michel Lugherini 
Cordialement
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