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 Charges à déduire sur le DG
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manorg1
Nouveau Membre

6 message(s)
Statut: manorg1 est déconnecté

Posté - 08 août 2009 :  08:30:47  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Peut-on déduire du dépôt de garantie le temps passé à faire soi-même les réparations des dégâts causés par le locataire : remplacement/réparation de prises électriques endommagées, reprises de peinture, ou tous les autres petits travaux qu'il est plus rapide,simple et économique de faire soi-même?

Merci de vos réponses


ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 Posté - 08 août 2009 :  09:20:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le temps passé n'a aucune valeur financière.

S'il est plus économique de le faire vous-même, pourquoi feriez vous donc payer votre ex-locataire?

Si vous pouvez, a un titre fournir une facture ou un devis, en revanche, c'est possible, mais pour cela il faut que votre activité soit enregistrée et que vous ayez un numéro SIREN.

maoyann
Contributeur vétéran

2819 message(s)
Statut: maoyann est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 08 août 2009 :  11:01:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
manorg1,
Il y a une distinction à faire en ce qui concerne les travaux sur le dépôt de garantie et la déclaration de revenus fonciers 2044.
1) En ce qui concerne le DG, rien ne vous empêche de faire faire un devis pour ces menus travaux. Le montant de ce devis est déduit du dépôt de garantie. Ensuite vous faites les travaux vous-même si vous voulez.
2) Par contre si vous voulez déduire le montant de ces frais de vos revenus fonciers :
- si le travail est fait par un pro, vous pouvez retenir le montant du devis
- si le travail est fait par vous même, vous pouvez déduire seulement le montant des factures des produits utilisés.
Signature de maoyann 
Yann

yarol
Contributeur actif

320 message(s)
Statut: yarol est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 10 août 2009 :  12:13:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
maoyann, votre réponse m'étonne pour le cas où vous faites un devis par un pro puis les travaux par vous même, à 2 point de vue :

- Dans ce cas, votre temps correspond à de la main d'oeuvre. Le fait de le facturer à votre ancien locataire correspond à du travail "au noir", non ?

- Coté "comptable", la retenue sur le DG est une recette et les achats de matériaux constituent la charge pour travaux de répartition. Ainsi comptée, la différence entre la retenue et les achats est un revenu foncier.
en conclusion, vous transformez le revenu issu du travail "au noir" en revenu foncier ... c'est joli

Ceci dit, je pense que mes remarques sont assez théoriques, vu les sommes en jeu, non ?
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

ABCT
Contributeur senior

990 message(s)
Statut: ABCT est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 10 août 2009 :  17:34:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Yarol erreur, maoyann ne transforme rien il précise au contraire:
2) Par contre si vous voulez déduire le montant de ces frais de vos revenus fonciers :
- si le travail est fait par un pro, vous pouvez retenir le montant du devis
- si le travail est fait par vous même, vous pouvez déduire seulement le montant des factures des produits utilisés.
Par contre l'établissement de devis sert de base pour une retenue pour travaux.... que ceux-ci soient ou non réalisés.
Le locataire peut proposer d'autres devis ou faire lui-même les travaux.

yarol
Contributeur actif

320 message(s)
Statut: yarol est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 14 août 2009 :  18:56:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ABCT, vous pouvez en dire un peu plus sur ce que vous avancez : arguments, références ...

D'ailleurs, je ne trouve pas tout cela très clair.

Ce que j'ai lu :
- le bailleur ne peut pas facturer le temps qu'il a lui même passé à faire des réparations
- seuls les matériaux sont déductibles des revenus fonciers lorsqu'on effectue les réparations soi même
- des devis sont donc suffisants pour retenir un montant sur le dépôt de garanti
- les devis des pro contiennent à lafois le prix des matériaux et la main d'oeuvre
- le propriétaire bailleur n'est pas obligé de faire les travaux

Imaginons la situation suivante :
imaginons que mon locataire sorte au 01.08.2009. il y a des réparations à faire. je fais faire un devis par un professionnel : 400 euros (250 de pièces et 150 de main d'oeuvre). je rends le DG - 400 euros à mon locataire.
4 mois plus tard, je me décide à faire les travaux moi même. j'achète pour 250 euros de pièces.

Le plus "légal" ne serait-il pas de renvoyer les 150 euros à mon ex locataire ?
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

joulia
Contributeur vétéran

1769 message(s)
Statut: joulia est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 14 août 2009 :  19:13:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de joulia
citation:
Initialement posté par yarol

Imaginons la situation suivante :
imaginons que mon locataire sorte au 01.08.2009. il y a des réparations à faire. je fais faire un devis par un professionnel : 400 euros (250 de pièces et 150 de main d'oeuvre). je rends le DG - 400 euros à mon locataire.
4 mois plus tard, je me décide à faire les travaux moi même. j'achète pour 250 euros de pièces.

Le plus "légal" ne serait-il pas de renvoyer les 150 euros à mon ex locataire ?



il n'y a pas de "plus legal" ou "moins legal" ....

des dégradations ont été constatées faites par le locataire lors de l'EDL. Selon la jurisprudence (constante), un devis seul suffit: que vous fassiez vous-meme, par un artisan ou meme pas du tout, la réparation du dommage est payable par le locataire quel que soit le prix payé ensuite par le bailleur.
si le bailleur attend pour faire la réparation et que cela lui coute plus cher que la retenue, il ne pourra pas demander de complément.

c'est le principe ...



maoyann
Contributeur vétéran

2819 message(s)
Statut: maoyann est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 14 août 2009 :  19:18:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Yarol,
Si vous vous considérez plus honnête en payant 150 euros à votre locataire, ne vous en privez pas, mais la loi ne dit pas qu'il faut le faire.
Le bailleur ne peut pas lui facturer la main d'œuvre, mais il s'est quand même bien emm... à faire la réparation lui-même qui je le rappelle est liée à une dégradation faite par le locataire. Ca ne me choque pas que le locataire contribue au préjudice subit de cette façon.
Dans ce post, il n'est pas du tout fait état de la notion de vétusté dont doit tenir compte le bailleur sur la somme à retenir sur le DG, mais ce sujet est régulièrement discuté dans les autres fils concernant la sortie.
Signature de maoyann 
Yann

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 15 août 2009 :  09:00:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Yarol, la retenue faite en présentant un devis n'est pas le cout de la réparation, mais une compensdation pour la perte de valeur du bien.Il ne faut pas vooir la somme reçue comme un paiement des matériaux et du temps passé, argent quii va donc se transformer en salaire déguisé pour le travail fait par le bailleur lui-même.


Au contraire, le bailleur recoit xx euros comme compensation pour la dégradation subie.
Cela correspond à la perte de valeur de son bien.

Le bailleur peut encaisser cette perte de valeur en cas, et relouer un bien dégradé.
Il peut aussi utiliser l'argent pour réparer.


On fait pareil avec les assurances.

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 15 août 2009 :  09:03:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Imaginons la situation suivante :
imaginons que mon locataire sorte au 01.08.2009. il y a des réparations à faire. je fais faire un devis par un professionnel : 400 euros (250 de pièces et 150 de main d'oeuvre). je rends le DG - 400 euros à mon locataire.
4 mois plus tard, je me décide à faire les travaux moi même. j'achète pour 250 euros de pièces.

Le plus "légal" ne serait-il pas de renvoyer les 150 euros à mon ex locataire ?
Indépendemment de ce que je viens de dire, sur le seul point de votre raisonnement:

1/ Le bailleur s'est en effet fortement embêté à réparé.
2/ Il a passé du temps a s'approvisionner
3/ il a du dépenser de l'argent pour son essence pour aller et revenir de chez le marchand de matériaux.

De l'autre côté, sur le plan moral, le locataire a cassé, laissé en l'état et ne s'est pas soucié de grand chose.
Je ne vois pas sur l'appréciation morale où est votre point et pourquoi le bailleur devrait s'embêter et rerdonner l'argent au locataire qui a dégradé...

Édité par - ribouldingue le 15 août 2009 09:07:17

yarol
Contributeur actif

320 message(s)
Statut: yarol est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 16 août 2009 :  22:40:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
SVP, pourrait-on laisser le coté morale de coté ?

Je ne comprends pas la logique des choses. Je voudrais juste comprendre les choses d'un point de vue strictement légal (même si tout cela est théorique ; même si le fisc et l'urssaf ne viendront pas nous embêter pour une pratique qu'ils auront bien du mal à détecter ; même si ...).

N'y a t-il pas contradiction entre le fait de faire les travaux soi même après avoir fait payer la totalité d'un devis pro, et le fait qu'un bailleur n'a pas le droit de facturer son temps passé ?


Edit :
désolé, j'avais lu trop rapidement le message de ribouldingue.

citation:
Initialement posté par ribouldingue

Yarol, la retenue faite en présentant un devis n'est pas le cout de la réparation, mais une compensdation pour la perte de valeur du bien.Il ne faut pas vooir la somme reçue comme un paiement des matériaux et du temps passé, argent quii va donc se transformer en salaire déguisé pour le travail fait par le bailleur lui-même.


Dans la mesure où c'est une compensation, la retenue sur le DG ne doit pas être comptée dans les recettes alors ? c'est peut-être de là que vient mon erreur, non ?
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

Édité par - yarol le 17 août 2009 09:28:14

Lnsacorh
Contributeur actif

200 message(s)
Statut: Lnsacorh est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 17 août 2009 :  14:49:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

je la verrais plutôt dans les frais

pour exemple :
mes locataires m'ont cassé le store occultant du Velux, plutôt d'une marque similaire....et plus chère
J'ai fait faire un devis : 375 euro !!!!!
j'ai trouvé cela très cher et me suis documentée. J'ai trouvé (merci Internet) le fabricant et ai dû commandé ma pièce (aller, payer une partie, rechercher la commande et payer). Ensuite poser : et d'un , cela n'a pas été si facile (la 1ère fois) à comprendre et de 2 , cela nous a pris 2.30h à deux sous un soleil tapant.
J'avoue qu'il y aurait peut-être une malfaçon sur cette toile mais j'y ai bien travaillé plus de 3 heures dessus -jurant, pestant, fondant me disant que j'aurai du le faire faire.
Oui, le temps, c'est de l'argent ... et les devis correspondent donc quelques fois à la réalité.

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 17 août 2009 :  20:22:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bon, vous voulez faire abstraction du point de vue moral, qui me smeble pourtant le seul qui aurait peu vous amener à dire cela:
citation:
Le plus "légal" ne serait-il pas de renvoyer les 150 euros à mon ex locataire ?

La réponse est alors très simple:

Non, et il n'est absolument pas prévu que la facturation finale donne droit a 'bonus' au profit du locataire, ou même du bailleur si celui-ci est finalement lésé.

Il est une grande constante chez un locataire:
Ignorer parfaitement le prix des services marchands.
Nettoyer une vitre = nettoyer un parquet = nettoyer tout un appartement = gratuit par exemple.

Remplacer une prise électrique gratuite = quelques euros quand il est généreux.

yarol
Contributeur actif

320 message(s)
Statut: yarol est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 17 août 2009 :  23:26:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Comme l'avait aussitôt fait remarquer joulia, ma phrase ("Le plus "légal" ne serait-il pas ...") était maladroite dans sa formulation. J'aurais effectivement dû demander "en toute légalité, ne faut-il pas rendre les 150 euros ?".

Ca n'aurait surement pas changé grand chose car visiblement, ça touche a un sujet trop sensible. Pourtant ma démarche avait pour but de comprendre comment ça marche (ça m'intéresse pour le jour où ça arrivera .... et c'est tout : j'ai ni l'envie de défendre les locataires, et largement autre chose à foutre que de vous demander d'aller vous confesser).

Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

Luc Standon
Contributeur vétéran



2549 message(s)
Statut: Luc Standon est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 18 août 2009 :  01:41:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

Le temps passé n'a aucune valeur financière.

S'il est plus économique de le faire vous-même, pourquoi feriez vous donc payer votre ex-locataire?

Oui mais d'un autre côté, le bailleur qui loue dans un état propre à l'entrée des lieux n'a pas à perdre son temps (sans autre dédommagement) à nettoyer derrière le dernier locataire qui prend son bailleur pour sa femme de ménage.

citation:
Initialement posté par ribouldingue

Il est une grande constante chez un locataire:
Ignorer parfaitement le prix des services marchands.
Nettoyer une vitre = nettoyer un parquet = nettoyer tout un appartement = gratuit par exemple.

Remplacer une prise électrique gratuite = quelques euros quand il est généreux.

Là par exemple, Ribouldingue, vous comprenez le sens et les modalités d'une clause forfaitaire de nettoyage à l'état des lieux sortant : je mets évidement à charge du locataire sortant d'une part le prix des matériaux, et d'autre part mon temps forfaitaire passé à nettoyer (ou réparer) les lieux

citation:
Initialement posté par yarol

Comme l'avait aussitôt fait remarquer joulia, ma phrase ("Le plus "légal" ne serait-il pas ...") était maladroite dans sa formulation. J'aurais effectivement dû demander "en toute légalité, ne faut-il pas rendre les 150 euros ?".

Allons au bout de votre raisonnement, et imaginons qu'à l'état des lieux de sortie votre locataire ne vous mentionne pas sa prochaine nouvelle adresse ? Vous rendez les 150€ à la caution solidaire ? Vous faites des recherches pour retrouver votre dernier locataire ?
Signature de Luc Standon 
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.

yarol
Contributeur actif

320 message(s)
Statut: yarol est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 18 août 2009 :  19:15:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Luc Standon
Allons au bout de votre raisonnement, et imaginons qu'à l'état des lieux de sortie votre locataire ne vous mentionne pas sa prochaine nouvelle adresse ? Vous rendez les 150€ à la caution solidaire ? Vous faites des recherches pour retrouver votre dernier locataire ?

Sans adresse, c'est la totalité du DG qui n'est pas rembourser.
C'est ni le bout de mon raisonnement, ni une réponse à ma question.

Je pensais ma question simple mais je n'ai eu que des divergences sur la morale, des réponses à coté et une réponse totalement foireuse. c'est fou

NB : je suis toujours interressé par la réponse. si ça vous gène de l'écrire sur le forum, la réponse par mp me conviendra.
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

Luc Standon
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 16 Posté - 18 août 2009 :  21:03:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par yarol

Je pensais ma question simple mais je n'ai eu que des divergences sur la morale, des réponses à coté et une réponse totalement foireuse. c'est fou

NB : je suis toujours interressé par la réponse. si ça vous gène de l'écrire sur le forum, la réponse par mp me conviendra.

Maoyann vous a pourtant donné réponse à votre question :

citation:
Initialement posté par maoyann

manorg1,
Il y a une distinction à faire en ce qui concerne les travaux sur le dépôt de garantie et la déclaration de revenus fonciers 2044.
1) En ce qui concerne le DG, rien ne vous empêche de faire faire un devis pour ces menus travaux. Le montant de ce devis est déduit du dépôt de garantie. Ensuite vous faites les travaux vous-même si vous voulez.
2) Par contre si vous voulez déduire le montant de ces frais de vos revenus fonciers :
- si le travail est fait par un pro, vous pouvez retenir le montant du devis
- si le travail est fait par vous même, vous pouvez déduire seulement le montant des factures des produits utilisés.


Mais apparemment cela ne vous a pas convaincu et le sujet est devenu source d'un débat. Quoiqu'il en soit, la réponse est dans le fil du sujet.

Signature de Luc Standon 
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.

yarol
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 18 août 2009 :  23:18:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
effectivement, la réponse de maoyann ne m'a pas convaincu pour 2 raisons :
- j'avais lu sur le net qu'un bailleur ne peut pas faire payer sa propre main d'oeuvre
- j'ai eu l'impression que les réponses de maoyann et ribouldingue se contredisait

c'est parce que j'ai trouvé ces 2 réponses contradictoires que j'ai donné mon sentiment et posé des questions. Je ne suis pas expert. j'aurai aimé qu'on m'explique ce qui semble contradictoire (en tout cas, moi, ça me semble contradictoire).
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

maoyann
Contributeur vétéran

2819 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 19 août 2009 :  10:17:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Yarol,
Je ne comprends pas pourquoi vous dites que Ribouldingue et moi avons une vision contradictoire. Au contraire je crois que nous avons dit les mêmes choses avec des mots différents. Si vous voulez reprendre les éléments qui vous paraissent contradictoires et que l'on en discute, pas de problème.
Signature de maoyann 
Yann

Édité par - maoyann le 19 août 2009 10:18:36

yarol
Contributeur actif

320 message(s)
Statut: yarol est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 19 août 2009 :  11:17:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ok, ok, reprenons au début.

voici comment j'ai lu le début du topic :
- manorg1 demande si on peut facturer à son ex-locataire le temps passé à faire des réparations après sa sortie
- ribouldingue répond par la négative (sauf dans le cas d'un pro)
- vous (maoyann) répondez positivement en indiquant qu'il faut produire un devis par un pro, puis effectuer les travaux soi même et déclarer le tout (ce qui génère un petit plus au niveau des revenus foncier)

-> ai-je bien lu et résumé ce début de topic ?

Si j'ai bien résumé :
sachant qu'on se place dans le cas où le bailleur n'est pas un pro, il y a contradiction entre vous (maoyann) et ribouldingue, non ?

Face à ce qui m'a semblé contradictoire, je me suis alors interrogé sur votre réponse (maoyann) :
comme le souligne Joulia, une jurisprudence constante admet qu'il suffit de présenter un devis pro pour évaluer les frais facturés à l'ex-locataire ... ça, je comprends bien. c'est ok.
par contre, je ne comprends pas que ce que vous "préconiser" soit légal. Pour moi, cette opération de retenue sur DG et de réparation devrait être blanche d'un point de vu fiscal (qu'on fasse faire les travaux par un pro ou soi même). Alors qu'elle génère du revenu foncier quand on fait les travaux soi même.
Sur ce dernier point, ribouldingue explique (le 17.08.2009 à 20:22) que ce surplus de revenu (ce "bonus") n'est pas prévu ... donc pas légal, non ?

-> si on fait les travaux soi même au final, ne doit-on pas rembourser son ex-locataire de la partie "devis facturé - pièces achetées" ?

J'espère avoir correctement résumé le topic et reformulé ma question.
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

Édité par - yarol le 19 août 2009 11:44:20

nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 19 août 2009 :  12:06:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
yarol: vous confondez deux choses:

la légalité du décompte de sortie du locataire


et


les revenus fonciers du bailleur



Pour imputer un montant sur le dépôt de garantie du locataire suite à des dégradations, il faut produire SOIT un devis d'une entreprise SOIT une facture d'une entreprise

le devis ou la facture ne peuvent comprendre que le prix des matériaux: ce n'est pas un problème



Concernant les revenus fonciers, seules les factures sont déductibles
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